9 основных трендов, определяющих стратегии инвесторов на ближайшие несколько лет

Результаты глобального исследования настроений инвесторов, проведённого CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости в 2021 году (2021 Global Investor Intentions Survey), показали позитивную динамику восстановления после резких спадов, вызванных пандемией, на глобальных рынках инвестиций в коммерческую недвижимость. Согласно прогнозу CBRE, рост мирового объема инвестиций в недвижимость по итогам 2021 года может составить 15-20%.

Ниже перечислены 9 основных трендов, определяющих стратегии инвесторов на ближайшие несколько лет.

1. Инвестиции в офисную недвижимость будут увеличиваться по мере возвращения сотрудников в офис.

Примерно половина респондентов из всех трех регионов ожидают незначительного снижения спроса на офисные помещения в течение следующих трех лет. Американские инвесторы менее оптимистичны, поскольку многие считают, что удаленная работа станет долгосрочным трендом. Наиболее оптимистично настроены инвесторы из Азиатско-Тихоокеанского региона: 14% опрошенных заявили, что ожидают увеличения спроса на офисные помещения, обусловленного ростом сектора услуг и ограничениями на удаленную работу со стороны работодателей. Бизнес начинает наблюдать снижение производительности труда в удалённом режиме, что постепенно меняет отношение к офису. По мере увеличения уверенности сотрудников в безопасности рабочих мест ввиду роста темпов вакцинации мы увидим более активное возращение в офисы, что стимулирует инвестиции в этот сегмент.

2. Удобства, которые поддерживают здоровье и безопасность сотрудников в зданиях, являются важными условиями для принятия решений в пользу инвестирования.

Пандемия обострила внимание инвесторов к обеспечению здоровья и безопасности арендаторов, возвращающихся на работу в офисы после пандемии. Следовательно, при оценке объектов инвестирования всё большее внимание уделяется таким характеристикам зданий, как энергосистемы и качество фильтрации воздуха.

Новый подход к оценке активов привел к разнонаправленным тенденциям инвестиционного спроса: сохранение высокого интереса к высококачественным активам в центральных деловых районах, обеспечивающих долгосрочные потоки доходов, и снижение интереса к объектам с более короткими денежными потоками доходов, которые требуют более интенсивного управления активами.

3. Инвесторы готовы адаптировать недвижимость под требования арендаторов, что значительно влияет на оценку рисков при принятии решений о предоставлении кредита.

4. Инвесторы усиливают привлекательность офиса с помощью предложений гибких решений и услуг.

По мере того, как отрасль продолжает переосмысливать будущее офисной работы и то, как она повлияет на спрос, арендодатели и инвесторы во всем мире активизируют усилия по привлечению сотрудников обратно на рабочие места, усиливая привлекательность офисных объектов. Наряду с предложениями гибкого офисного пространства популярные стратегии удержания арендаторов включают внедрение мобильных приложений для арендаторов, улучшение качества воздуха в помещениях и повышение чувства общности среди арендаторов.

Наиболее востребованные характеристики офисных пространств

5. Экологическое, социальное и корпоративное управление (*ESG) значительно влияет на принятие решений.

Применение критериев экологического, социального и корпоративного управления наиболее распространено среди фондов недвижимости, пенсионных фондов и инвестиционных управляющих.

Применение критериев экологического, социального и корпоративного управления среди инвесторов

Экологическое, социальное и корпоративное управление становится все более важным фактором для управляющих фондами для привлечения и размещения нового капитала от инвесторов. Арендаторы также чаще проявляют интерес к таким активам для привлечения и удержания талантов.

6. По мере того как все больше инвесторов стремится собрать максимальное количество данных экологического, социального и корпоративного управления по приобретаемым объектам, низкоэффективные активы постепенно будут предлагаться со значительными скидками.

7. Инвесторы готовы рисковать в поисках более высокой прибыли.

Опрос инвесторов от CBRE выявил интерес к альтернативным классам активов. В 2020 году инвесторы проявили больший интерес к центрам обработки данных, мультитемпературным складам и ко-ливингам по сравнению с 2019 годом. Переговоры CBRE с инвесторами показывают, что их стремление к диверсификации портфеля подпитывает растущий спрос на альтернативные активы во всем мире.

В Северной и Южной Америке CBRE видит больше инвестиций в альтернативные секторы недвижимости. Студенческое жилье оказалось более устойчивым, чем ожидалось в начале пандемии, интерес инвесторов к складам для личного хранения (self storage) также растет.

По всей Европе медицинские учреждения и центры обработки данных привлекают глобальный спрос инвесторов. Ожидается, что спрос на центры обработки данных продолжит рост в течение 2021 года, причем явными победителями станут центры в крупных городах по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки.

8. Операционная недвижимость привлекает капитал, но для успеха требуется сложное управление.

Несмотря на высокий спрос на альтернативные активы, для инвесторов существует ряд рисков. Многие из этих классов активов являются относительно новыми, поэтому на данном этапе нет достаточной информации в сравнении с традиционными сегментами недвижимости.

В случае с альтернативными активами, часто включающими операционные расходы, инвесторы должны проанализировать, хотят ли они рисковать потенциально высокой доходностью или предпочитают вложения в традиционные сегменты недвижимости с меньшей волатильность, но с долгосрочными арендными договорами.

По мере созревания альтернативных классов активов тенденция выбора этих сегментов недвижимости будет продолжать набирать обороты.

9. Восстановление инвестиций в наиболее пострадавшие классы активов.

В Европе вновь будут набирать популярность торговые комплексы. Дополнительным обнадеживающим фактором в последние месяцы стала возросшая готовность некоторых банков предоставлять финансирование для торговых объектов.

В регионе Европы, Ближнего Востока и Африки наблюдается восстановление инвестиционного спроса на отели, но с заметным изменением состава покупателей. Существует большое количество частных инвесторов, готовых инвестировать в долгосрочные семейные гостиничные активы, которые редко выставляются на продажу. Инвесторы в гостиничный сегмент фокусируются на тех рынках, где предоставляются значительные дисконты.

В Азиатско-Тихоокеанском регионе наблюдается серьёзное восстановление спроса на гостиничные активы, подкрепленное верой инвесторов в то, что отложенный спрос на туристические поездки будет высвобожден по мере ослабления ограничений на поездки.