Запрет апартаментов в Москве: почему власти больше не хотят строить псевдожилье?

Всё, в Москве наконец перестали строить апартаменты. Какие молодцы, о людях беспокоятся…

Владимир Ефимов, заммэра столицы по градостроительной политике, заявил, что в Москве перестали согласовывать строительство апартаментов.

Официальная причина запрета — апартаменты не очень подходят для жизни, в них нельзя прописаться, нет социальной инфрастуктуры и вообще много других проблем. А теперь будут строить только жилье со школами и детсадами, и будет всем счастье.

Вот только почему апартаменты активно строили в последние годы и их недостатки никого не волновали?

Несколько лет назад новые комплексы апартаментов в Москве появлялись каждый месяц. И они действительно были выгодными.

Да, мы немного приукрасили на картинке — понятно, что далеко не все апартаменты находятся в плохих локациях, непригодных для проживания. Есть масса хороших проектов бизнес/премиум-класса, в центре или неподалеку. Ну, где-то рядом может быть какой-то негативный объект, эстакада под окнами и т. д., но ключевое отличие от жилья — это упрощенный и более дешевый формат для девелопера, где ему не надо так заморачиваться над площадями помещений, инсоляцией, социальной инфраструктурой и т. д. А инвестору под сдачу особой разницы нет, главное, чтобы цена была хорошая.

Однако в 2024 году девелоперы стали жаловаться, что им больше не согласовывают строительство новых проектов с апартаментами. С начала года их на рынок вышло всего пара штук.

На законодательном уровне никаких изменений не произошло, и официального запрета строительства апартаментов не было. Просто власти стали жестче следить за требованиями к таким проектам и перестали пропускать, если они не соответствовали критериям гостиниц (наличию гостиничного оператора, отделки номеров и т. д.).

Т. е. требования были и раньше, но почему-то раньше власти на них смотрели сквозь пальцы, а теперь увидели в апартаментах проблемы.

Всем известно, что земля в Москве дорогая, а с каждым годом ее еще и становится меньше.

Это раньше в столице было много ненужных площадок, где можно было разрешить что угодно и получить немного денег в казну. Но сейчас власти активно занялись бесхозными территориями, все разметили под КРТ (комплексное развитие территории), и для строительства апартаментов места-то в Москве уже особо и нет.

Ни для кого не было секретом, что девелоперы просто экономили на строительстве и по факту строили апартаменты для жилья. Так если в целом на этих участках можно жить, почему и не строить там обычное жилье? И девелоперам стали активно согласовывать жилье в сомнительных районах, возле ТЭЦ и заводов, и переводить новые и строящиеся проекты апартаментов в жилые.

Буквально на днях на рынок вышел новый ЖК на востоке Москвы, где изначально должны были быть апартаменты, но в итоге там согласовали жилье. И таких случаев сейчас все больше.

Есть участки, где жить точно нельзя — там вместо апартаментов можно строить классические коммерческие объекты: офисы, ТЦ, производственные здания и т. д. И не просто можно, а нужно.

Современных офисов в Москве сейчас катастрофически не хватает, инвесторы охотно вкладываются в коммерческие объекты, т. к. доходность там гораздо выше, по сравнению со сдачей квартир в аренду. Для города же это развитие экономики, прирост рабочих мест и налогов.

Еще полгода назад Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, дал понять, что в активном строительстве жилья потребности больше нет, и именно коммерческая недвижка теперь станет приоритетом.

Власти Москвы прогнозируют прирост населения в столице на 100 тысяч человек в год и к 2030 году ожидают порядка 14 млн жителей.

Понятно, что существующие школы, детские сады и поликлиники такой нагрузки не выдержат. Москвичи уже постоянно жалуются на переполненность муниципальных учреждений, поэтому нужны новые.

В апартаментах их не построишь, поэтому в приоритете теперь большие жилые кластеры с полным набором социалки.

Текущие проекты апартаментов будут достроены. Более того, вопрос об их статусе (переводе в жилье) все еще открыт: Хуснуллин предложил вернуться к нему в рамках нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни».

Что касается новых апартаментов в Москве, дальше могут появляться исключительно проекты гостиничного типа, которые учитывают все требования.

Стоит ли сейчас покупать апартаменты как уходящий формат? Если найдете по хорошей цене, можно. Но в целом строительство девелоперам обходится дорого, в цену теперь закладывается НДС, поэтому разница с жильем уже выглядит не такой привлекательной:

По данным «Домклик», средняя стоимость апартаментов в Москве составляет 9,2 млн рублей. Это дешевле жилья в новостройках в среднем на 15,7%. По сравнению со вторичкой, разница в цене достигает 21,8%. С учетом того, что это все-таки нежилье, выгода сомнительная.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заходите в наш Telegram-канал. Там много подобных разборов, все важные новости, законы, ипотечные программы, аналитика цен и трендов, обзоры интересных новостроек Москвы и Московской области.