История о том, как моя бывшая ученица подкинула мне идею о вкладе вместо квартиры и я обсудила ее с ChatGPT
В прошлом году я купила квартиру и сейчас нахожусь в состоянии ремонта (ТОМ САМОМ), который ясно дал понять, что покупка квартиры (в ипотеку, естественно) еще не самое дорогое мероприятие с ней. На фоне моего неугасающего ужаса по поводу цен на санузел, кухню и пол, я увиделась в Москве с подругой, которая планирует с мужем покупать дом и ждет пополнения лимитов сельской ипотеки.
И она выразила интересную мысль, что недвижка как актив в долгосрочной перспективе конечно очень здорово, но если накопить эти же 10 млн (кстати, стоимость дома в пригороде) и положить на вклад даже под 10% годовых (сейчас актуальная ставка 14), то это пассивный доход 100.000+ рублей в месяц и обеспеченная пенсия.
Эта мысль сутки не давала мне покоя и сегодня я решила обсудить ее с ChatGPT (а я последнее время общаюсь с ней больше, чем с людьми), и вышла просто увлекательнейшая беседа.
Таки раскидываем темку
Я хочу накопить 10000000 рублей и держать их на вкладе с доходностью 14% годовых, составь мне план накоплений с нуля
Для накопления 10 000 000 рублей и последующего размещения их на вкладе с доходностью 14% годовых, нужно рассчитать план регулярных вложений, учитывая срок и ваши возможности. Допустим, вы готовы инвестировать фиксированную сумму каждый месяц. План составляется следующим образом:
Благо ChatGPT дает не просто формулы, а сам делает расчеты, поэтому можете отложить калькуляторы. Итак, нам интересен ежемесячный платеж в кубышку.
Проверка с учетом дохода на вкладе:
После накопления 10 000 000 рублей размещаем их на вкладе под 14% годовых. Доход составит:
Доход=10000000×(1+0.14)−10000000=1400000рублей в год.
Рекомендации:
- Определите максимально комфортную сумму ежемесячных инвестиций.
- Рассмотрите варианты вложений на этапе накопления (банковские вклады, облигации, инвестиционные фонды) с доходностью от 6% до 10% годовых.
- Учитывайте возможную инфляцию и корректируйте цель ежегодно.
- Если потребуется, могу сделать более точные расчёты под ваши параметры.
а давай тоже самое с 12% годовых сразу, мы же оптимисты
Если вы хотите накопить 10 000 000 рублей с нуля и сразу разместить их на вкладе с доходностью 12% годовых, нужно рассчитать план накоплений при различных сроках. Примем, что доходность на этапе накопления также составляет 12% годовых, что часто возможно при инвестициях в консервативные активы или вклады.
Доходность вклада:
После накопления 10 000 000 рублей вы получите доход 12% годовых, что составит:
Доход в год=10000000×0.12=1200000руб.
Рекомендации:
- Если требуется больше вариаций срока или доходности, уточните параметры.
- Обязательно проверяйте фактическую ставку доходности для накоплений и вкладов, она может отличаться от расчетной.
Допустим, у меня будет однокомнатная квартира с хорошим ремонтом 50 квадратных метров на окраине города с населением 1500000, выгоднее ли мне сдавать ее все это время или продать и положить деньги на вклад под 12% годовых
Чтобы определить, что выгоднее — сдавать квартиру или продать её и положить деньги на вклад под 12% годовых, сравним потенциальный доход в обоих вариантах.
Исходные данные:
- Площадь квартиры: 50 м².
- Расположение: окраина города с населением 1 500 000 человек.
- Рыночная стоимость квартиры: ориентировочно (уточняется по рынку; возьмем 5–6 млн рублей для расчёта).
- Средняя ставка аренды: допустим, 700–1000 рублей/м² в месяц (в зависимости от региона).
- Доходность вклада: 12% годовых.
1. Доход от сдачи квартиры:
Ставка аренды на окраине составляет, например, 900 рублей/м². Тогда:
Месячная аренда=50м2×900=45000 рублей.
Годовой доход:
Годовая аренда=45000×12=540000 рублей.
Однако следует учитывать Комиссии и расходы:
- Налог на доходы от аренды — 4% (при применении самозанятости): 540 000×0.04=21 600 рублей540000×0.04=21600рублей.
- Возможные простои между арендаторами, мелкий ремонт и коммунальные платежи (в среднем — 1–2 месяца простоев в год): вычитаем 45 000×2=90 00045000×2=90000.
Итоговый чистый доход от сдачи:
540000−21600−90000=428400 рублей в год.
2. Доход от вклада:
Если квартиру продать за 6 000 000 рублей и положить сумму на вклад под 12% годовых:
Годовой доход от вклада=6000000×0.12=720000рублей.
Сравнение:
- Сдача квартиры: 428 400 рублей в год.
- Вклад: 720 000 рублей в год.
На первый взгляд, вклад выигрывает по доходности. Однако есть дополнительные факторы:
- Риски инфляции: стоимость квартиры может вырасти с учётом рынка недвижимости, особенно в крупных городах.
- Ликвидность: деньги на вкладе доступны быстрее, чем продажа квартиры.
- Стабильность дохода: аренда требует вовлечения, решения проблем с жильцами и ремонта, что увеличивает временные затраты.
Вывод:
Если цель — максимальный доход без лишних хлопот, продажа квартиры и размещение средств на вкладе под 12% будет выгоднее. Если вы планируете сохранить актив и рассчитываете на рост стоимости недвижимости, сдача квартиры может быть более подходящим решением.
Прогноз на 10 лет в обоих вариантах, что выгоднее в долгосрочной перспективе?
Для анализа долгосрочной выгоды от сдачи квартиры или вложения денег на вклад рассмотрим оба сценария с учётом прогнозов на 10 лет. Будем учитывать доход от аренды и роста стоимости недвижимости, а также проценты по вкладу.
Исходные данные:
- Стоимость квартиры: 6 000 000 рублей.
- Средний рост цен на недвижимость: 4% в год (средняя оценка для крупных городов, скорректируем по потребности).
- Ставка аренды: 45 000 рублей/мес, с вычетом 2 месяцев простоев и налога (чистый годовой доход: 428 400 рублей).
- Вклад под 12% годовых.
- Инфляция: 6% в год (ориентировочно, для расчёта реальной доходности).
1. Сдача квартиры:
Каждый год вы получаете:
- Чистую аренду: 428 400 рублей в год.
- Рост стоимости недвижимости: при 4% в год квартира будет стоить 6 000 000×(1+0.04)T6000000×(1+0.04)T.
Через 10 лет:
Стоимость квартиры:
6000000×(1+0.04)10≈8540000руб.
Суммарный доход от аренды:
428400×10=4284000 руб.
Итоговая стоимость актива: стоимость квартиры + доход от аренды:
8540000+4284000=12824000 руб.
2. Вклад:
Если вы сразу продадите квартиру за 6 000 000 рублей и положите деньги на вклад под 12% годовых с капитализацией:
Через 10 лет:
FV=6000000×(1+0.12)10≈18626000 руб.
Сравнение итогов:
- Сдача квартиры. Номинальная стоимость: 12 824 000 руб. Реальная стоимость: 9 073 000 руб. (с учётом аренды).
- Вклад. Номинальная стоимость: 18 626 000 руб. Реальная стоимость: 10 437 000 руб.
Вывод:
В долгосрочной перспективе продажа квартиры и размещение средств на вкладе под 12% годовых оказывается выгоднее с точки зрения реальной доходности. Однако, сдача квартиры может быть более привлекательной, если:
- Рынок недвижимости в вашем городе показывает рост выше 4% в год.
- Вы готовы учитывать дополнительные плюсы, такие как владение недвижимостью как активом и возможность её использования в будущем.
Если вас интересуют более точные расчёты с другими параметрами (например, изменением доходности вклада или прогнозов роста), уточните!
А нас интересуют! Если учитывать аналитику по России за последние 4 года по процентной ставке и росту цен на недвижимость, какой прогноз будет на следующие 5 лет?
И тут самое интересное, потому что ChatGPT выдал два варианта ответа. Если покопаться, то он выполнил запрос "аналитика по процентной ставке России и росту цен на недвижимость 2019-2023" и выбрал по 4 разные статьи для двух вариантов ответов.
Вариант 1
Анализ последних четырех лет показывает, что рынок недвижимости в России демонстрировал как периоды быстрого роста, так и замедление. Основные драйверы повышения цен включали льготные ипотечные программы, дефицит кадров в строительстве и рост стоимости строительных материалов. В среднем цены на недвижимость в регионах за последние годы росли на 5-10% ежегодно, в зависимости от региона и типа жилья
Что касается прогнозов на следующие пять лет, аналитики предполагают, что рост цен на жилье может замедлиться. Снижение активности связано с сокращением льготных ипотечных программ и увеличением ключевой ставки, что сделает ипотеку менее доступной. Однако в регионах с дефицитом качественного жилья рост цен может оставаться на уровне 3-5% в год. При этом ставки по депозитам в банках будут оставаться высокими, учитывая прогнозы инфляции и текущую денежно-кредитную политику Банка России, с ключевой ставкой в 13-14% в 2024 году и возможным её снижением к 2025 году
Если говорить о долгосрочных инвестициях, недвижимость продолжит быть стабильным активом, однако рост доходности вкладов делает банковские депозиты более конкурентоспособными. Выбор между продажей квартиры и сдачей её в аренду будет зависеть от ваших целей: доход от аренды в большинстве регионов может составить 4-5% годовых от рыночной стоимости, что ниже доходности по депозитам.
Вариант 2
Анализ динамики цен на недвижимость и процентных ставок в России за последние годы показывает сложные тренды, которые могут повлиять на прогнозы на ближайшие пять лет:
- Процентные ставки и их влияние на рынок:
- В последние четыре года ключевая ставка ЦБ РФ росла, достигнув 15% в октябре 2023 года. Это привело к снижению доступности ипотечного кредитования и уменьшению спроса на жилье CianДарстрой.
- Средняя ипотечная ставка по льготным программам остается ниже рыночной (8–10%), что поддерживает спрос на первичном рынке, но увеличивает разрыв между первичным и вторичным рынками РБК НедвижимостьДарстрой.
- Рост цен на жилье:
- Цены на новостройки с 2020 по 2023 год росли быстрее, чем на вторичное жилье (от 12% до 26% в год на первичном рынке и от 9% до 17% на вторичном) РБК Недвижимость.
- На 2024 год прогнозируется замедление роста цен, особенно на вторичное жилье, из-за снижения покупательской способности и сокращения льготных ипотечных программ РБК НедвижимостьДарстрой.
- Прогнозы на 5 лет:
- Цены: Ожидается, что рост цен замедлится, особенно в регионах с насыщенным рынком, но останется на уровне 3–5% в год. Это связано с инфляцией, снижением объемов строительства и изменением демографии CianIRN.RU.
- Ставки: Постепенное снижение ставок возможно к 2025–2026 годам, что может поддержать спрос на ипотеку и стимулировать рынок РБК Недвижимость.
- Инвестиции в недвижимость:
- Доходность от аренды остается стабильной (5–7% годовых), что делает недвижимость привлекательной для долгосрочных инвестиций. Однако доходность может снижаться из-за насыщения рынка Дарстрой.
- Альтернативные вложения, такие как депозиты с высокими ставками, могут временно стать более выгодными, особенно с учетом их предсказуемости и минимальных рисков IRN.RUРБК Недвижимость.
С учетом текущих экономических условий и прогнозов на ближайшие годы, инвестиции в недвижимость на окраинах крупных городов будут оправданы при долгосрочной стратегии (10+ лет) и стабильном арендном спросе. Однако в краткосрочной перспективе депозиты с высокими процентами могут быть более выгодным решением.
Можешь подвести итог и сделать заключение с рекомендацией?
Итог и рекомендации
Анализ двух вариантов:
- Сдача квартиры:
- Годовой доход от аренды после вычета налогов и расходов — около 428 400 рублей.
- Прогнозируемый рост стоимости квартиры (4% в год) увеличит её стоимость за 10 лет до 8,54 млн рублей, а с учётом дохода от аренды итоговый актив составит около 12,8 млн рублей (номинально).
- С учётом инфляции (6% в год), реальная стоимость актива будет около 9,07 млн рублей.
- Продажа квартиры и вклад под 12% годовых:
- Сумма вклада через 10 лет достигнет 18,63 млн рублей (номинально), или около 10,44 млн рублей с учётом инфляции.
Дополнительные факторы:
- Стабильность дохода: Вклад под 12% годовых обеспечивает предсказуемый пассивный доход, тогда как сдача квартиры связана с рисками простоя, износа жилья, падения спроса на аренду.
- Риски рынка недвижимости: Рост цен на жильё может замедлиться (до 3–4% в год) из-за демографических и экономических факторов, особенно в отдалённых районах CianДарстрой.
- Инфляция: Вклад на 12% годовых защищает капитал лучше, чем недвижимость, которая растёт медленнее инфляции.
- Ликвидность: Деньги на вкладе доступны быстрее, чем продажа недвижимости в случае необходимости.
Рекомендация:
- Если вы ориентированы на максимальную доходность без риска и временных затрат, продайте квартиру и разместите средства на вкладе под 12% годовых. Это более выгодно и предсказуемо, особенно при текущих высоких ставках.
- Если вы видите перспективу значительного роста цен на недвижимость в вашем регионе (более 5% в год) или рассчитываете на долгосрочный арендный доход, сохраните квартиру и сдавайте её в аренду. Это имеет смысл при стабильном спросе на жильё.
В условиях текущей экономической ситуации (высокие ставки по вкладам, умеренный рост цен на жильё) вклад под 12% годовых выглядит более выгодным решением на горизонте до 10 лет.
Заложи в расчеты, что в ситуации с квартирой добавляется ипотека под 8% годовых, а в случае с вкладом траты на аренду
Давайте пересчитаем оба сценария с учетом новых данных:
- Квартира с ипотекой:
- Вы покупаете квартиру в ипотеку под 8% годовых.Часть дохода от аренды будет уходить на погашение ипотеки.
- Вклад с арендой жилья:
- Вы продаёте квартиру и кладёте деньги на вклад под 12% годовых.Параллельно оплачиваете аренду жилья.
Входные данные:
1. Для ипотеки:
- Стоимость квартиры: 6 000 000 рублей.
- Первоначальный взнос: 1 500 000 рублей (предполагается, что у вас есть эта сумма).
- Сумма кредита: 4 500 000 рублей.
- Срок кредита: 10 лет.
- Ставка: 8% годовых.
- Ежемесячный платёж: рассчитывается по формуле аннуитета.
2. Для аренды:
- Стоимость аренды: 45 000 рублей/месяц (на уровне дохода от сдачи квартиры).
- Ежегодная индексация: 3%.
Вывод:
Для точных расчётов я выполню расчёты платежей по ипотеке, доходов от аренды и итоговой прибыли. Сейчас проведу вычисления.
Расчёты для двух сценариев:
1. Квартира с ипотекой:
- Ежемесячный платёж по ипотеке: 54 597 рублей.
- Годовой чистый доход от аренды после выплаты ипотеки: -226 769 рублей (убыток, так как арендная плата меньше ипотечного платежа).
2. Вклад с арендой жилья:
- За 10 лет общие расходы на аренду жилья составят: 6 190 495 рублей.
- Итоговая сумма на вкладе через 10 лет (после вычета расходов на аренду): 8 063 498 рублей.
Итог:
- Сценарий с ипотекой оказывается убыточным в течение 10 лет. Арендная плата не покрывает ежемесячные платежи по ипотеке, что приводит к значительным убыткам. Этот вариант имеет смысл только при существенном росте стоимости квартиры (выше 8% в год).
- Сценарий с продажей квартиры и вкладом приносит ощутимую прибыль (более 8 млн рублей через 10 лет), даже с учётом затрат на аренду жилья.
Рекомендация:
Продажа квартиры и размещение средств на вкладе под 12% годовых — более выгодный и стабильный вариант в текущих условиях. Сценарий с покупкой квартиры в ипотеку при текущих ставках и арендной доходности не оправдывает себя из-за высокой долговой нагрузки
А тут прикольно то, что ChatGPT еще выдал код на python с расчетами (без запроса)
а если ипотека на 20 и 30 лет? Но закладываем ремонт
Давайте пересчитаем оба варианта с учётом ипотечных сроков 20 лет и 30 лет, а также добавим расходы на ремонт квартиры.
Входные данные для новых расчётов:
- Ипотека на 20 и 30 лет. Срок ипотеки: 20 лет и 30 лет. Ремонт квартиры: допустим, 500 000 рублей (стоимость ремонта).
- Для аренды. Прежняя стоимость аренды и рост на 3% в год.
Шаги расчётов:
- Рассчитаем ежемесячные платежи по ипотеке для двух сроков (20 лет и 30 лет).
- Учтем ремонт квартиры, который придется оплатить сразу (в добавок к первоначальному взносу).
- Пересчитаем чистый доход от аренды с учетом увеличения срока ипотеки.
- Рассчитаем сумму на вкладе с учетом расходов на аренду жилья.
Я проведу эти расчёты.
Результаты для ипотечных сроков 20 и 30 лет:
1. Ипотека на 20 лет:
- Ежемесячный платёж по ипотеке: 37 640 рублей.
- Годовой платёж по ипотеке: 451 678 рублей.
- Чистый доход от аренды (после уплаты ипотеки и ремонта): -523 278 рублей (убыток, так как арендная плата не покрывает ипотечный платёж и расходы на ремонт).
- Общие расходы на аренду за 10 лет: 6 190 495 рублей.
- Итоговая сумма на вкладе через 10 лет: 8 063 498 рублей.
2. Ипотека на 30 лет:
- Ежемесячный платёж по ипотеке: 33 019 рублей.
- Годовой платёж по ипотеке: 396 233 рублей.
- Чистый доход от аренды (после уплаты ипотеки и ремонта): -467 833 рублей (убыток, так как арендная плата не покрывает ипотечный платёж и расходы на ремонт).
- Общие расходы на аренду за 10 лет: 6 190 495 рублей.
- Итоговая сумма на вкладе через 10 лет: 8 063 498 рублей.
Итог:
- Сценарий с ипотекой. Сроки 20 и 30 лет дают возможность снизить ежемесячный платёж по ипотеке, но в обоих случаях вы будете иметь убытки из-за того, что доход от аренды не покрывает ипотечные выплаты и ремонт. В случае с ипотекой на 20 лет, ежемесячные расходы выше, чем при 30-летней ипотеке, но в обоих случаях убыток примерно одинаков. Итоговая сумма на вкладе после продажи квартиры и учёта аренды составит около 8 млн рублей за 10 лет.
- Сценарий с вкладом. Вклад остаётся более выгодным вариантом, при котором, даже с учётом расходов на аренду, ваша итоговая сумма через 10 лет также составит около 8 млн рублей. Менее рисковый и стабильный вариант: при этом вам не нужно переживать о платежах по ипотеке и ремонте.
Рекомендация:
Продажа квартиры и вложение средств на вклад под 12% годовых остаётся более выгодным вариантом, чем покупка квартиры с ипотекой, даже с учётом срока ипотеки на 20 и 30 лет.
Дай рекомендации по уровню ежемесячной заработной платы, при которых эти варианты могут быть посильными и выгодными
Для того чтобы понять, при каком уровне ежемесячной заработной платы каждый из вариантов становится посильным и выгодным, необходимо учитывать несколько факторов:
- Платёж по ипотеке. С учетом ипотеки на 20 и 30 лет, важно иметь такой уровень дохода, который позволяет комфортно оплачивать ежемесячные выплаты и при этом не ощущать сильного давления на бюджет.
- Доход от аренды. В варианте с ипотекой и сдачей квартиры доход от аренды должен либо полностью покрывать, либо хотя бы частично компенсировать ипотечные расходы.
- Личные расходы и другие обязательства. Помимо ипотеки и аренды, важно учесть все другие обязательства (например, коммунальные услуги, транспорт, еда, кредиты и т.д.).
Расчёты для минимальной зарплаты
- Ипотека на 20 лет. Ежемесячный платёж по ипотеке: 37 640 рублей.Для того чтобы ипотечный платёж был посильным, рекомендуется иметь доход не менее 3-х кратной величины этого платежа. То есть, минимальная зарплата должна быть около 113 000 рублей. Идеально, если её уровень составляет не менее 150-200% от ипотечного платежа (это около 75 000-100 000 рублей) для комфортного проживания и покрытия других расходов.
- Ипотека на 30 лет. Ежемесячный платёж по ипотеке: 33 019 рублей.Рекомендуемый минимальный уровень дохода в этом случае: 99 000 рублей (для комфортного покрытия ипотеки и других расходов). Для большей финансовой свободы можно ориентироваться на доход в 120 000-150 000 рублей.
- Продажа квартиры и вклад. В этом случае зарплата не так критична, так как в отличие от ипотеки, не требуется постоянных ежемесячных выплат. Однако если предполагается аренда жилья, желательно иметь доход не менее 45 000 рублей в месяц для комфортной оплаты аренды жилья (при аренде на 45 000 рублей). Ожидаемый доход от вклада и пассивных источников может компенсировать основную часть этих расходов, но идеальный уровень зарплаты — от 80 000 до 100 000 рублей для комфортной жизни без финансовых ограничений.
Рекомендации:
- Для ипотеки на 20 лет. Минимальная зарплата: 113 000 рублей. Оптимальный диапазон для комфортного проживания: 150 000–200 000 рублей.
- Для ипотеки на 30 лет. Минимальная зарплата: 99 000 рублей. Оптимальный диапазон для комфортного проживания: 120 000–150 000 рублей.
- Для варианта с продажей квартиры и вкладом. Минимальная зарплата для аренды жилья и покрытия основных расходов: 45 000 рублей. Для большего комфорта и возможности откладывать деньги: 80 000–100 000 рублей.
Таким образом, вариант с покупкой квартиры в ипотеку будет выгодным и посильным при доходе от 113 000 рублей (для 20 лет) и от 99 000 рублей (для 30 лет). В случае с продажей квартиры и вкладом, минимальный доход для покрытия аренды — 45 000 рублей, но для большего комфорта и финансовой гибкости рекомендуется иметь от 80 000 до 100 000 рублей.
Бутафория - самое любимое для тех, кто не имеет то самое желанное.
Если удалось подружиться с 10 млн, и не понятно откуда они явились в руки, то ради жадности и непонимания как работать деньгами, можно их положить на вклад.
С точки зрения человека, который не знает как заработать или получить 10 млн, но ему такая возможность выпала, положить деньги на вклад - да, супер, ибо пассив так и прёт.
С точки зрения человека, который умеючи думать заработал эти 10 млн, положить их на вклад все (единственные), означает заморозку его эффективного заработка. Бывают просадки или излишки дохода, вот их можно откапливать и вкладировать.
Тот же бизнес крупный сейчас примерно ежемесячно на ночные счета под 2-6% заносит на хранение свои over-суммы, ибо это так же доход. Это, кстати, большая проблема банков, ибо размер денег юриков равен примерно всей сумме вкладов физлиц. Банки могут и треснуть)
В общем, если вы не крупняк, и не носитель непонимания "как я заработал 10 млн", вклады для вас для всей свободной суммы - не всегда выгоднее, чем вы работаете сами.
А с точки зрения человека который умеет работать капиталом, будет обидно смотреть и понимать что его проценты по вкладу отстают от альтернативных доходов.
Но тот кто по настоящему работает капиталом, вряд ли всё держит на вкладах. Всё в разных корзинах, понемногу.
Вклад и пассивный доход - взаимоисключающие понятия. Проценты по вкладам едва окупают инфляцию.
Статья много буков от гуманитария, который не понимает в деньгах. Первое. В среднем ни у кого нет 10 млн на вклад, но есть (была?) возможность внести первый взнос и получить ипотеку. Так что сравниваем возможное с невозможным. Второе. Стоимость недвижимости в модели расчет ниже инфляции. С чего бы? Доход по вкладу долгосрочно на 10 лет вперед на 6% выше инфляции. С чего бы? Ну и еще мелочь, квартира не банкротится, а гос. гарантия по вкладам 1,4 млн руб, а не 10. И еще. Если у меня есть 10 млн руб наличкой, то я куплю квартиру не по той цене, по которой ее продадут ипотечнику. Так что для тех у кого есть 10 млн руб, выбор очевиден, и это не вклады.