Рынок недвижимости 2024: когда были лучшие моменты для покупки и продажи квартир?

Рефлексируем и подводим итоги 2024 года на рынке недвижимости.

В 2024-й год российский рынок недвижимости вступил грустно:

Из-за всего этого январский спрос на рынке недвижимости оказался самым низким за последние несколько лет, а СМИ начали заваливать заголовками, что ни в коем случае нельзя покупать квартиры, потому что они будут дешеветь.

Продавцы на вторичке, которым надо срочно продать, снижают цены на 10-15%, а застройщики готовят программы рассрочек и прочих альтернатив ипотеке. «ПИК» одним из первых неплохо снизил цены на квартиры в январе-феврале — и, кстати говоря, это было лучшее время для покупки у него в ипотеку, уже в марте он начнет повышать цены.

В марте 2024 рынок недвижимости начинает постепенно восстанавливаться. На вторичке активизируется спрос — на обычном, неажиотажном уровне. Рынок становится рынком покупателя: растут предложение и сроки продажи, люди требуют скидок, треть сделок проходит с торгом 5-10%.

Мы тогда рекомендовали продавцам снижать цену, чтобы быстрее продать и компенсировать разницу на вкладе. Иначе потом просто пришлось бы продавать дешевле, еще и в условиях большей конкуренции. Но ведь:

В новостройках застройщики вводят точечные скидки до 20-30% для поддержания продаж, и цены стагнируют.

В целом начало 2024 года было хорошим временем для покупки новостроек, особенно в ипотеку. Еще в апреле мы писали, что если вы хотите купить квартиру, лучше сделать это не позднее майских праздников, пока не начался новый ажиотаж.

Собственно, в мае застройщики начали активно выводить новые проекты и повышать цены в преддверии отмены льготной ипотеки. Подлил масла в огонь запрет властей строить квартиры площадью до 28 кв. м. Народ повалил скупать квартиры, и в первую очередь студии (напомним, в столицах можно было взять льготную ипотеку максимум на 6 млн, которых часто не хватало на однушку). По итогам мая в Москве было зафиксировано рекордное для этого месяца количество сделок в новостройках.

В июне 2024 все, кто до сих пор (за пять лет) не отоварил льготную ипотеку, ожидаемо бегут за последним вагоном. Однако новых рекордов спроса на рынке недвижимости не случилось, в том числе потому что в банках закончились лимиты, и они остановили выдачи льготной ипотеки раньше срока.

В июле массовая программа господдержки наконец завершается. Семейную ипотеку ограничивают детьми до 6 лет. IT отменяют в Москве и Питере. На рынке снова начинаются разговоры, что вот сейчас квартиры точно начнут дешеветь.

Спрос ожидаемо упал (почти в 2 раза год к году), однако обвала цен не случилось: у застройщиков накопилась хорошая подушка безопасности за счет предыдущих продаж. Они просто включили свое субсидирование («мы сохранили ипотеку 8%!»), зашив его в более высокую цену квартир. Пошла куча фиктивных скидок, из квартир стали убирать отделку с сохранением цен.

В конце июля можно было выцепить интересные предложения — самым громким событием стали скидки 35% у Level Group, которые в реальности составляли порядка 20%.

Но в целом по рынку общий уровень цен остался +- таким же: в Москве перегретые цены немного снизились, в целом по России — скорее, просто перестали расти.

На вторичке все нормально: спрос восстановился до стабильных неажиотажных значений, а июль даже стал самым активным месяцем с начала года. Многие продавцы к этому времени уже охотно шли на торг, часть вкладчиков закрыли свои 6-месячные вклады, кто-то не смог купить новостройку и переметнулся на более дешевую вторичку — короче, активность на рынке выросла.

И, пожалуй, это было лучшим временем для покупки вторички за нал — в целом по России и в Москве цены в реальных сделках снизились (видно на графике ниже). А уже в августе продавцы стали отказываться от скидок.

Во второй половине лета в игру вступает ЦБ. Вместо ожидаемого снижения ключевой ставки он, наоборот, начинает новую волну повышений из-за растущей инфляции — на одном только рынке недвижимости с весны сильно выросли и выдачи ипотеки, и цены на квартиры. Чтобы охладить кредитный рынок, ЦБ в числе прочего анонсирует ипотечный стандарт с 2025 года.

Во второй половине 2024 года семейная ипотека стала главной льготной программой и главной поддержкой первичного рынка недвижимости. И с ней не все гладко: ходят слухи о ее дальнейшем ужесточении, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, в банках то и дело заканчиваются лимиты, многие повышают минимальный первый взнос до 50%.

На рынке новостроек это вызывает то падение спроса, то небольшие ажиотажи. Так, в октябре продажи у некоторых застройщиков просели довольно сильно, и те, кто в мае-июне сильно завысил цены, стали откатывать их назад.

У «ПИК» сначала снизились цены на готовое жилье, потом на все остальные проекты. Во многих ЖК они опустились до значений февраля-марта 2024 и даже ниже, и покупатели с живыми деньгами тогда сильно выиграли: заработали полгода на вкладе, а потом купили квартиру по лучшей цене в рассрочку (т. е. полсуммы еще раз положили на вклад).

Это наш мониторинг цен у «ПИК». По зеленой линии видно, что самые выгодные цены были в феврале-марте и в начале декабря 2024. Мы часто выкладываем графики цен по разным застройщикам и ЖК в Telegram-канале.

У «ЛСР» было несколько этапов снижения цен вплоть до 28% — до уровня мая-июня, когда еще не началось летнее повышение. У других застройщиков были точечные скидки, некоторые стали давать рассрочку на 2-3 года. В общем, можно было находить довольно интересные варианты.

Но это все временные акции. Застройщикам вовсе не обязательно продавать много, достаточно просто поддерживать нужный объем пополнения эскроу-счетов, с чем скидки и рассрочки хорошо справляются. Кроме того, на рынок стали выходить вчерашние вкладчики, к ноябрю спрос вырос, скидки отменились и в ноябре-декабре общий уровень цен продолжил расти.

На вторичке тоже сохраняется плавно растущая динамика цен. Рынок поддерживают сезонность, отложенный спрос со стороны вкладчиков и изменение структуры предложения: все самое дешевое уже продано, с началом осени на рынок вышли новые продавцы, а старые перестали давать скидки либо ушли на рынок аренды (которая стала сильно дорожать с середины года). Было хорошее время для продажи, но многим, кто стоял с весны, пришлось снижать цену.

Рынок недвижимости в 2024 году не рухнул. Спрос просто откатился до нормальных, неажиотажных значений, потому что ипотека — не единственная возможность купить квартиру, да и кризиса с резким снижением покупательской способности не случилось.

Цены стабилизировались и продолжили потихоньку расти чуть ниже уровня инфляции. За 11 месяцев 2024 средние цены на новостройки выросли на 8,7%, а на вторичке — на 5,7%.

В течение 2024 года можно было мониторить выгодные варианты от застройщиков и торговаться на вторичке. Главное — вовремя воспользоваться возможностью, т. к. никакие скидки не бывают вечными. Кто успел — тот молодец. Кто не успел — не расстраивайтесь, наверняка в 2025 году тоже будут выгодные моменты.

Чего ждать от рынка недвижимости в этом году? Уже готовим следующую статью, а вам пока предлагаем порассуждать в комментариях. Если вы интересуетесь рынком недвижимости, заглядывайте в наш Telegram-канал с новостями, разборами, выгодными новостройками и аналитикой цен.