Как заключить договор управления недвижимостью и не попасть на налоги? Ищем баланс между выгодами от оптимизации налогообложения и рисками
Приветствую вас, дорогие читатели. С вами Ольга Ульянова аудитор.
Как налоговый консультант, я помогаю клиентам в вопросах налогообложения и оптимизации, включая разнообразные сделки с недвижимостью. Эти темы всегда были мне интересны. Для успешного решения вопросов, связанных с основными средствами и имуществом, важно внимательно вникать в малейшие детали и тонкости законодательства, чем я как раз обожаю заниматься.
Ко мне обращаются как представители арендного бизнеса, так и компании, сдача в аренду недвижимости для которых не является основным видом деятельности.
В связи с тем, что заблуждения клиентов, связанные с использованием договора доверительного управления недвижимостью встречались в моей практике ни один раз, я решила по этому поводу сделать специальный выпуск, чтобы предостеречь тех, кто еще не успел допустить подобную ошибку.
Зачем недвижимость покупается на ООО
Не секрет, что по разным причинам, в том числе, чтобы не платить НДФЛ с дивидендов, бизнесмены покупают недвижимость на баланс организации.
Причем, иногда речь может идти об объектах, совсем не связанных с коммерческой деятельностью предприятия, таких как: загородный дом учредителя, квартиры его детям и т.д.
Встречаются ситуации, когда организация один или несколько объектов недвижимости сдает в аренду.
Проблема приобретения зданий, помещений или земли на юридическое лицо заключается в том, что для того, чтобы получить деньги от их сдачи в аренду собственнику компании придется заплатить двойной налог:
- вначале от сдачи в аренду по УСН или ОСНО,
- а потом еще НДФЛ 13%-15% при выводе дивидендов на учредителя.
Знаю, дорогие читатели, вы любите статьи с примерами 😊) поэтому вот пример:
ООО «Резиденция» на УСН с объектом налогообложения «доходы» сдает в аренду недвижимость за - 150 000 руб. в месяц. Выручка компании за год по этому направлению составит – 1 800 000 руб. Доходы нарастающим итогом за 2025 г. вместе с другими видами деятельности не превысили - 60 000 000 руб. Организация не является плательщиком НДС.
Учредитель Белозёров Николай Евгеньевич резидент РФ, получает дивиденды ежеквартально.
Исходя из условий этого простого примера компания заплатит УСН 6% - 9 000 руб. в месяц и 108 000 руб. за год.
Дополнительно учредитель Белозёров Н.Е. должен будет уплатить в бюджет НДФЛ с дивидендов - 234 000 руб. (1 800 000 * 13%).
Суммарная налоговая нагрузка - 342 000 руб. с выручки 1 800 000 руб.
Далеко не все согласны с таким положением дел и ищут разные варианты, как сэкономить, по таким вопросам я консультирую в рамках частных консультаций.
А также выпускаю бесплатные статьи, в которых вы обязательно найдете для себя что-то полезное:
На практике иногда возникают ситуации, когда клиенты пытаются самостоятельно сэкономить, что далеко не всегда оказывается успешным. Изменения в законодательстве, вступившие в силу с 2025 года, и отмена ряда льгот стали для многих настоящим шоком.
Но, вернемся к договору доверительного управления, например, недвижимостью. Хотя доверительно управлять можно не только ей, но и долей в ООО, наследственным имуществом и много еще чем…
Вот цитата из недавнего обращения одного из клиентов, который заключил договор доверительного управления с ООО и взаимозависимым ИП с целью через предпринимателя вывода наличности:
«Арендодатель у нас по агентскому договору (договору управления) ИП.
В договоре прописано, что ИП от своего имени заключает договор с арендаторами.
Вся сумма договора поступает на р/с ИП, с которой ИП платит 6%.
И только небольшая часть перечисляется на р/с ООО. С которой ООО тоже платит 6%.».
В этом примере собственником недвижимости, сдаваемой в аренду, является ООО. Клиент был уверен, что решил свой вопрос и удачно оптимизировал налоги, заключив договор доверительного управления имуществом и перераспределив максимальный % арендной платы на Управляющего ИП.
Понимаю, как поморщили брови сейчас мои коллеги, подумав: «Какой нерабочий и кривой схематоз!».
Давайте разберемся почему такая модель несет за собой налоговые риски? И почему аналогичная схема также не работает, если договор доверительного управления заключается между двумя ИП или между ИП и гражданином без предпринимательского статуса.
Ну, а если у вас хватит терпения дочитать материал до конца, то вы узнаете, в какой ситуации договор доверительного управления имуществом может принести пользу и какие у него есть альтернативы.
Налоговые риски договора доверительного управления недвижимостью
Одна из важных деталей, которые не понимают бизнесмены – это то, что при использовании договора доверительного управления не происходит смены собственника недвижимости (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).
А раз так, то бенефициаром от сделки по-прежнему останется ее владелец. Поэтому, если вы начинаете лепить договоры, в которых 70% выручки, а то и больше пытаетесь перекинуть на доверительного управляющего, такие сделки с высокой долей вероятности не понравятся налоговикам, и они будут пытаться в них усмотреть необоснованную налоговую выгоду и отсутствие деловой цели.
Еще одна распространенная ошибка заключается в том, что денежные средства арендаторов аккумулируются на счете доверительного управляющего ИП, после чего обналичиваются, при этом собственнику имущества ничего не переводится вообще. Если бы договор не имел признаков фиктивности, ни один собственник имущества не допустил бы подобной ситуации. Следовательно, наличие такой незаконной схемы легко выявить и доказать в ходе налоговой проверки.
Кроме того, важным моментом является правильное определение рыночной стоимости вознаграждения управляющего. Если вознаграждение будет завышено или занижено, это может вызвать вопросы со стороны налоговых проверяющих. Неправильная оценка рыночной стоимости приводит к рискам доначисления налогов, особенно если сделки заключаются с взаимозависимыми лицами.
Странные и нетипичные договоры аренды с нерыночными условиями всегда вызывают интерес у налоговиков. Так недавно компания проиграла суд ФНС и не сумела отбиться от доначислений в 30 млн руб. НДС и налога на прибыль, пеней и штрафов (Постановление Арбитражного Суда Северо-Западного округа № А05-3887/2023 от 06.12.2024 года). В сомнительной сделке по аренде в этой схеме помимо ООО участвовал ИП на ПСН . Так что будьте осторожны, не стоит надеяться на то, что контролеры глупы.
В целом, чтобы минимизировать налоговые риски при заключении договора доверительного управления недвижимостью, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированными специалистами, если вы не уверены в собственных силах. Можно обратиться в мою компанию, я с удовольствием вам помогу, либо к другому специалисту, которому вы доверяете.
Если собственник имущества физлицо без предпринимательского статуса, а доверяющий управляющий ИП
Существует еще одна распространенная, но неэффективная схема, когда несколькими объектами коммерческой недвижимости владеет физическое лицо. В попытке избежать уплаты налогов и воспользоваться льготой по НДФЛ при продаже, такой владелец сдает недвижимость в аренду не от своего имени, а через доверительного управляющего. Однако данная схема содержит несколько подводных камней, которые могут привести к нежелательным последствиям.
При этом именно на доверительном управляющем аккумулируется вся сумма аренды, с нее платятся 6% и кажется, что все хорошо.
Разочарований гражданина, владельца недвижимости в этом случае ждет два:
- ему могут доначислить НДС и НДФЛ с большей части арендной платы, а то и со всей суммы если договор доверительного управления признают фиктивным.
- еще он не сумеет воспользоваться льготой по НДФЛ при продаже недвижимости.
Доходом физического лица для целей обложения НДФЛ будет являться арендная плата за минусом вознаграждения доверительного управляющего и расходов на содержание имущества, при этом вознаграждение доверительного управляющего является отдельным объектом налогообложения (письмо Минфина России № 03-04-06-01/91 от 29.03.2007 года).
При продаже недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нельзя получить имущественный вычет по НДФЛ (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Кроме того, нельзя уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с приобретением этого имущества (письма Минфина России № 03-04-05/44452 от 18.06.2019, № 03-04-05/72306 от 02.08.2024 года).
В каком случае использование договора доверительного управления может принести нужный экономический эффект?
Прежде всего если речь о доверителе на ОСНО, управляющем на УСН и процент от выручки, перекинутый на низконалогового посредника не превысит 30 % от общего размера выручки.
В этом случае основной механизм налоговой оптимизации заключается в переносе налоговой базы с учредителя, облагаемого по высокой ставке налога на прибыль (25%), на управляющего, который использует УСН (6%).
Например, учредитель может установить вознаграждение управляющего на уровне, соответствующем рыночной стоимости услуг, что позволяет максимально уменьшить налогооблагаемую базу. Но эта сумма не должна превышать разумного предела, а он, как правило, не превышает 30% от дохода собственника имущества.
Если доверитель и собственник имущества на УСН «доходы минус расходы», то оптимизировать налоги существенно не получится. Расходы на выплату вознаграждения ИП - доверительному управляющему не учитываются при исчислении УСН, поскольку не поименованы в закрытом перечне п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Важно учитывать и потенциальные риски, связанные с договором доверительного управления.
Одним из таких рисков является возможность признания налоговой выгоды необоснованной, если налоговые органы посчитают, что главной целью сделки было уклонение от налогов.
Чтобы минимизировать данные риски, учредитель управления должен обосновать реальную необходимость в привлечении управляющего и документально подтверждать фактическое выполнение им управленческих функций.
Также нужно тщательно формулировать условия договора, чтобы избежать неопределённостей, которые могут привести к спорам с налоговыми органами. Неправильное оформление договора или недостаточная документация могут привести к отказам в признании расходов и увеличению налоговой нагрузки.
Кто должен применять ККТ и выставлять чек учредитель или управляющий?
Один из щепетильных вопросов, который возникает при заключении посреднических договоров, к которым относится договор доверительного управления недвижимостью – это кто должен применять ККТ?
Допустимо использование ККТ, зарегистрированной как учредителем доверительного управления, так и доверительным управляющим.
Доверительный управляющий вправе совершать действия с переданным ему имуществом от своего имени, однако обязан указывать, что он действует в качестве управляющего (1–3 ст. 1012 ГК РФ).
Если ККТ зарегистрирована на имя доверительного управляющего, для корректного отражения выручки необходимо добавлять в кассовые чеки дополнительные реквизиты, согласно разъяснениям, которые касаются применения ККТ в посреднических отношениях.
Основание закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 года, письмо ФНС России № ЗГ-3-20/14785@ от 14.11.2023 года.
Из официальных разъяснений, касающихся учета расчетов следует, что дополнительные реквизиты, такие как признак агента, данные поставщика и ИНН, должны присутствовать в чеке доверительного управляющего, так как их отсутствие приведет к расцениванию всей суммы расчета как выручки доверительного управляющего. Таким образом, для правильной практики при использовании ККТ необходимо соблюдать указанные требования.
Остались вопросы, не стесняйтесь их задавать!
💬 Задать свой вопрос или заказать аудит можно здесь:
WhatsApp РФ: +79185831919 для зарубежных клиентов: +995599066822
звонки по РФ: +79518309626
Отзывы читайте здесь 👉 https://dzen.ru/b/ZFSx43kGMn2GP7it
Подписывайтесь на нас в телеграм, 🚀там больше фишек и советов по налогам и финансам, которые помогут вам сэкономить время и деньги.
🟢 Все услуги оказываются в удаленном формате