Возможен ли Глэмпинг на сельскохозяйственных землях?

Земли сельскохозяйственного назначения — это территории, предназначенные для ведения сельского хозяйства. Сюда входят пашни, сенокосы, пастбища, сады и другие угодья. По закону такие земли нельзя использовать для строительства жилых домов или объектов капитального строительства. Однако это не значит, что организация глэмпинга невозможна.

Подключайтесь к нашему Telegram-каналу об инвестициях в землю и глэмпингах! Более 22 тыс. подписчиков уже с нами — присоединяйтесь и узнавайте всё самое важное!

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ, владельцы земельных участков обязаны эксплуатировать их исключительно в рамках установленного целевого назначения.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, любые постройки на них допустимы лишь тогда, когда они служат целям аграрной деятельности. Поэтому, создавая глэмпинг на такой территории, существует риск нарушения закона, что повлечет наложение штрафов и необходимость восстановления исходного состояния участка (включая демонтаж временных конструкций и инженерных сетей).

Размеры штрафов регламентированы статьей 8.8 КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, неисполнение обязательств по приведению земель в пригодное для целевого использования состояние». Штраф составляет минимум 0,5% от кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 000 рублей.

Тем не менее, 2 июля 2021 года российское законодательство пополнилось понятием «сельский туризм», закрепленным в законе «Об основах туристической деятельности в Российской Федерации». Согласно этому документу, сельский туризм подразумевает знакомство с работой сельскохозяйственных производителей (СХТП), а также возможное участие в аграрных работах без стремления к финансовой выгоде. Дополнительно разрешается предоставление услуг временного размещения, развлекательных мероприятий и экскурсий.

Однако, несмотря на эти нововведения, статья 77 Земельного кодекса РФ строго ограничивает виды земель, относящихся к категории сельскохозяйственного назначения. Инфраструктурные объекты, необходимые для развития сельского туризма, пока не включены в этот список.

Согласно Классификатору Видов разрешенного использования земельных участков (утвержден приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года), для глэмпинга подходят следующие коды:

Процесс перевода земли в другой вид разрешенного использования занимает около полутора лет, однако зачастую он растягивается на два года и больше. На время перевода можно обратиться в администрацию с просьбой установить мораторий на муниципальный земельный контроль. Это даст возможность приступить к реализации проекта, включая строительство коммуникаций и некапитальных сооружений.

2. Разделение земельного участка на несколько частей и создание на каждой из них крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Деятельность КФХ регулируется соответствующим федеральным законом. Согласно статье 19 данного закона, фермерские хозяйства имеют право продавать продукцию своего производства через помещения, расположенные в объектах капитального строительства, некапитальных постройках или нестационарных торговых объектах, находящихся в составе имущества КФХ.

С 1 марта 2022 года российским фермерам разрешили строить на землях сельскохозяйственного назначения жилые дома площадью до 500 квадратных метров и занимающие не более 0,25% от общей площади участка, высотой не более трёх этажей (Федеральный закон № 299-ФЗ от 02.07.2021)..) Эти изменения были направлены на улучшение условий жизни фермеров, которым раньше приходилось проживать далеко от своих хозяйств.

Однако подобные строительные проекты возможны не везде, а зависят от решений, принятых в конкретных муниципалитетах. Если в вашем регионе разрешено строительство жилых домов для сезонного проживания, вы можете разместить там гостей, не нарушая закон. Что касается возведения некапитальных сооружений, таких как шатры, этот вопрос лучше уточнить заранее у местной администрации.

Недостатком подхода, связанного с созданием КФХ, является ограниченный перечень видов разрешенного использования земли, которые необходимо использовать строго в сельскохозяйственных целях. Возможность проведения различных активностей на землях КФХ зависит от соглашений с администрацией, так как законодательство не даёт однозначного ответа на этот счёт.

Администрация может проводить проверки целевого использования земель ежегодно, хотя вероятность таких проверок невелика. Лучше позиционировать проект как агротуризм и одновременно работать над изменением вида разрешенного использования участка. Подходящим вариантом может стать ВРИ 3.6.1 «Объекты культурно-досуговой деятельности»: размещение зданий для музеев, выставок, библиотек, кинотеатров, театров и других культурных учреждений.

Подобным образом решается вопрос и с детскими и спортивными площадками. Поскольку их установка на землях сельскохозяйственного назначения запрещена, необходимо изменить вид разрешенного использования (ВРИ). Наиболее подходящий вариант в данной ситуации — ВРИ 5.1 «Спорт», включающий следующие подвиды:

Кроме того, возможно присвоение участкам ВРИ 3.6.2 «Парки культуры и отдыха» или 12.0.2 «Благоустройство территории». Эти виды позволяют установку декоративных, технических и планировочных элементов, озеленительных зон, различного оборудования, малых архитектурных форм, некапитальных построек, информационных стендов и указателей, а также общественных туалетов, используемых в процессе благоустройства территорий.

Важно помнить, что изменение ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка и величину налога. Рекомендуется разделить участки и присвоить каждому из них соответствующий ВРИ, исходя из функционального назначения, что позволит оптимизировать налоговые обязательства.

Много новой актуальной информации есть у нас 👉 на официальном канале в ТГ. Подписывайтесь на канал и нажимайте колокольчик, чтобы не упустить новую полезную информацию. Обратиться за помощью или для получения консультации и оформления всех документов.

#землевладелец