Как купить квартиру в Москве и не потерять нервы, время и деньги

Как сервисы по работе с недвижимостью и аналитический подход помогут в подборе и покупке квартиры в Москве

Одного только желания купить квартиру в новостройке Москвы для успешной сделки не достаточно. Во время поиска жилья, отвечающего всем вашим «хочу», возникает много вопросов, которые пугают, заводят в тупик и оттягивают принятие верного решения.

Как справиться с этой проблемой логически и системно, чтобы избежать эмоциональных качелей и приобрести квартиру мечты, рассказала Нина Олейникова.

Если оставить за скобками финансовую сторону вопроса, то многие люди никак не решаются на покупку квартиры из-за возникающих сомнений и противоречий.

Например, в рекламе жилищного комплекса может быть показано одно, на сайте написано другое, знакомые говорят третье, а менеджер утверждает четвертое.

Именно поэтому в голове у человека возникает хаос, который мешает принять взвешенное решение о покупке. Чтобы отринуть эмоции и составить для себя план действий, можно пойти следующим путем: убирать все свои «хочу», «страшно», «тревожно» и заняться системной работой с источниками, которым можно доверять.

Алгоритм поиска и покупки квартиры в Москве или других регионах страны может быть следующим:

Остановимся на каждом из этих пунктов более подробно.

В первую очередь, нужно определить свой собственный предельный бюджет на покупку жилья. Если квартира приобретается в ипотеку, то нужно выяснить, какой понадобится первоначальный взнос.

В лучшем случае первоначальный взнос по ипотеке составит 20%, но по ряду программ он может достигать и 30%.

Ответьте себе на вопросы.

Определившись с бюджетом, нужно выбрать подходящую схему финансирования.

Порядка 90% сделок на первичном рынке недвижимости проходят с ипотекой. Вероятно, вы также воспользуетесь ипотечным кредитованием, поэтому вам понадобится первоначальный взнос, который составит, скорее всего, 30%.

Лимит по государственной субсидированной программе для всех сегодня составляет 6 млн рублей, и от суммы приобретаемой квартиры у вас должно быть 30% сверх на первоначальный взнос, то есть 2,6 млн рублей. Соответственно, вы сможете купить квартиру в Москве в районе 8,6 млн рублей.

Вам потребуется в среднем от 15 до 20 млн рублей на покупку наиболее доступных вариантов в пределах МКАДа. Для этого можно воспользоваться другой льготной программой – семейной.

По семейной ипотеке лимит составляет 12 млн рублей, а размер первоначального взноса 20%. При таком кредите предельный бюджет покупки – 15 млн рублей, в т. ч. 3 млн рублей на первый платеж.

Когда вы определились с суммой и структурой финансирования вашей сделки, нужно сформулировать критерии, по которым вы будете выбирать оптимальную квартиру, соответствующую всем вашим требования и пожеланиям.

В рамках сценарного мышления вы сможете определить:

Например, моя подруга очень любит парк ВДНХ, а ее стиль жизни предполагает расположение паркового пространства в непосредственной близости от дома. Поэтому когда она решит купить квартиру в Москве в новостройке, то при выборе будет ориентироваться на доступ к ВДНХ, Ботаническому саду или другим подобным локациям.

Поскольку моя подруга – одинокая девушка, предпочитающая активный образ жизни, ей также важно близкое расположение развитой транспортной инфраструктуры, мест для отдыха и развлечений в пешей доступности. На эти факторы она тоже будет ориентироваться при выборе ЖК.

Также немаловажный момент – сколько вы готовы ждать ввода жилья в эксплуатацию.

Если сдача новостройки планируется еще не скоро, и вам такой вариант не подходит, то это тоже критерий выбора квартиры, только основанный не на сценарии вашей жизни, а на практических моментах.

Помимо срока сдачи новостройки к таким критериям также относятся:

Например, если у вас большая семья, то нужно определить, какое количество комнат будет для вас оптимальным, нужна ли просторная кухня, любите ли вы находиться в общем пространстве или у каждого члена семьи должен быть свой отдельный уголок и т. д.

Все вышеперечисленные критерии можно структурировать, составив таблицу в Excel или другой программе, где нужно расставить приоритеты. Например, некоторые будущие собственники новых квартир временно арендуют жилплощадь, поэтому им крайне важен срок сдачи новостройки, поскольку это напрямую связано с их экономией.

Если у вас ограничен бюджет, то наличие отделки может стать для вас одним из первостепенных критериев. Многие не готовы дополнительно вкладывать деньги в ремонт, а тем более выполнять его своими силами.

В таблице также можно указать, от чего вы готовы отказаться ради экономии в рамках обозначенного бюджета.

Например, многие хотели бы жить рядом с метро, но такие квартиры стоят дорого, поэтому выбор можно сделать в пользу более доступного жилья, расположенного не так близко от подземного транспорта.

Для вас может быть важнее расположение парковой зоны в непосредственной близости от дома, поэтому вы готовы пожертвовать наличием метро в шаговой доступности, чтобы иметь возможность наслаждаться чистым воздухом и прогулками.

Для некоторых не принципиально наличие балкона или подземного автопаркинга рядом с домом – от этого тоже можно отказаться ради экономии.

То есть, важно определить собственный сценарий жизни, расставить приоритеты и, опираясь на них, искать жилье своей мечты.

Если вы не сильно ориентируетесь в столичных локациях и рынке ЖК в целом, то для начала лучше всего использовать агрегаторы недвижимости, такие как «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и «Домклик».

Также можно изучить всевозможные каталоги новостроек: например, «Новострой» и «Новострой-М».

Эти ресурсы помогут узнать, какие новостройки представлены на рынке, и в каком ценовом диапазоне застройщики предлагают купить квартиры в Москве сегодня. Кроме того, агрегаторы и каталоги помогут систематизировать поиск с точки зрения альтернатив выбора.

Как итог: вы сможете составить список жилых комплексов, которые вам максимально подходят, а также дополнительный перечень ЖК, которые вам также понравились, но не являются приоритетными.

Более детальный анализ ЖК нужно проводить на официальных сайтах застройщиков и в едином ресурсе по новостройкам «Наш.дом.рф». Остановимся на этих источниках подробнее.

Когда вы определились с перечнем подходящих ЖК, начните изучать каждый из них на сайте застройщика, где собрана самая свежая информация о ходе строительных работ, представлены планировки квартир, картинки, рендеры и прочие сведения.

Здесь также можно узнать, какие фишки готовит застройщик новоселам.

Важный момент: если вы хотите купить квартиру в Москве определенного типа и не знаете, есть ли такое жилье у застройщика, то имейте в виду, что многие девелоперские компании обладают товарными запасами, которые не экспонируются на рынке.

На сайте застройщика может не быть всех его предложений, поэтому лучше всего позвонить менеджеру и выяснить, есть ли в компании квартиры, соответствующие вашим критериям. Не бойтесь звонить и задавать вопросы – так вы с большей долей вероятности найдете жилье своей мечты.

После этого часть ЖК отсеется, например, из-за неподходящих планировок или не самого приятного вида из окна, и вы сможете составить шорт-лист из двух-трех или даже одной новостройки.

Далее вам нужно понять, насколько правдива та информация, которую выдал вам застройщик на сайте или в ходе личной беседы.

Чтобы проверить предоставленную застройщиком информацию, используйте государственный ресурс «Наш.дом.рф», созданный во исполнение Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На этом портале все застройщики обязаны опубликовать проектную декларацию каждой возводимой новостройки – эти документы являются определяющими. Чтобы удостовериться, что вам не соврали по поводу даты ввода жилья в эксплуатацию и передачи ключей, ознакомьтесь с документами на портале.

Если, к примеру, вы приобретаете квартиру с отделкой, то разница между получением разрешения на ввод жилья в эксплуатацию и вручением вам ключей может составить до шести месяцев.

Если квартира без отделки – до трех месяцев.

На портале «Наш.дом.рф» также можно понять, с кем именно вы должны подписать договор о приобретении жилья, и кто является истинным застройщиком.

Кроме того, на портале можно посмотреть шаблоны ДДУ (договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома), который вас попросят подписать, а также ознакомиться с планировкой, схемой участка и прочими сведениями.

Например, вы сможете узнать, куда будут выходить окна или в какую сторону будет направлен подъезд, что для многих очень важно при выборе жилья.

Если рядом предполагается строительство дороги, то эта информация также будет отражена в документах. Кроме того, можно ознакомиться с экспертной документацией и узнать, например, какие строительные материалы используются при возведении дома.

Чтобы вам ни рассказывал о новостройке менеджер, на государственном ресурсе «Наш.дом.рф» всегда можно найти полностью достоверную информацию о возводимом ЖК, сроках его сдачи и выдачи ключей.

Итогом детального анализа ЖК и квартир станет выбор потенциального жилья с учетом вашего сценарного мышления. Эти варианты нужно наложить на рейтинг ваших критериев и оценить, насколько они вам подходят.

Архитектурно-градостроительное решение (АГР)

Архитектурно-градостроительное решение (АГР) – стадия выполнения проектной документации, предшествующая разработке эскизного проекта. Качественно выполненное АГР дает многостороннее представление об объекте, конкретизирует конструктивные и техникоэкономические характеристики, объемнопланировочное, а также стилистическое решение проектируемого строения.

Из АГР можно выяснить:

-

Генплан

Генплан – это схема расположения объектов нового строительства или существующих (при наличии) на земельном участке. На плане нанесены границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами, существующие объекты капитального строительства и, естественно, объекты будущего строительства.

Что можно увидеть на генплане:

-

Экспертиза проектной документации

В общем виде экспертиза проектной документации – это оценка соответствия входящих в нее документов всевозможным требованиям: санитарно-эпидемиологическим, экологическим, охраны культурного наследия, пожарной, промышленной, иной безопасности.

Без положительного заключения экспертизы застройщик не может получить разрешение на строительство (РНС).

Что ценного для покупателя можно найти в экспертизе проектной

документации.

1. Из каких материалов будут строить дом: монолит, кирпич, блоки или другие

материалы.

2. Фасады и оконные блоки (алюминий или пластик).

3. Какое инженерное оснащение дома в местах общего пользования и в самих

квартирах и апартаментах:

4. Детальная информация по параметрам проекта, в том числе:

-

Проектная декларация (ПД)

Проектная декларация (ПД) является официальным документом, удостоверяющим факты, которые влекут за собой юридические последствия для застройщика. ПД включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан вносить все изменения по проекту в проектную декларацию на сайте ЕИСЖС («Наш.дом.рф») ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

На что обратить внимание в ПД

Далее вы должны решить вопрос с поиском средств, чтобы купить квартиру в Москве на самых приемлемых для вас условиях.

Как мы уже отмечали, в 90% случаев вам понадобится ипотека (реже используется рассрочка и покупка жилья за наличные). Возможно, у вас есть средства с проданной квартиры на вторичке, либо вы готовы продать ее в зачет новой, и для этого можно воспользоваться программами трейд-ин от девелопера.

Если у застройщика нет такой возможности, то подать заявление на ипотеку можно самостоятельно. Оформить запрос на расчет ипотечного кредитования можно через сервис «Банки.ру», а сравнить ипотечные предложения позволит калькулятор на площадке «Сравни.ру».

Вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом «Домклик», который предназначен для подачи заявки на ипотечный кредит «Сбербанка», а также проведения иных сделок по недвижимости.

Но если вы хотите взять наиболее выгодный ипотечный кредит, то обратите внимание на другие финансовые учреждения, вроде «Промсвязьбанка», «Металлинвестбанка» и т. д.

После того, как агрегаторы типа «Банки.ру», «Сравни.ру» и «Домклик» передадут ваши данные непосредственно менеджерам банка, вы можете напрямую с ними взаимодействовать.

Вам нужно будет предоставить документы, которые можно запросить у менеджера по продажам компании-застройщика. Например, вам может понадобиться шаблон договора долевого участия, который также представлен на сайте «Наш.дом.рф».

Практика показывает, что не стоит вести расчеты и оценивать условия только по одной квартире – лучше прорабатывать сразу несколько вариантов.

Например, одна квартира стоит 8 миллионов, а другая – 9 миллионов рублей.

Но в первом случае базовая ипотечная ставка льготной программы в 8%, а во втором – можно взять ипотеку с дополнительной субсидией от застройщика в определенном банке под 7%.

В данном случае переплата за более дорогую квартиру будет стоить 3 тыс. рублей в месяц при сроке кредита 30 лет.

При этом квартира за 9 миллионов рублей вам нравится больше, поскольку у нее лучшее расположение и более комфортная планировка.

Конечно, в этом случае выгоднее взять более дорогую и подходящую вам квартиру, так как риск того, что вы будете ей разочарованы и захотите ее быстро продать, ниже.

Поэтому всегда рассматривайте и прорабатывайте несколько вариантов перед принятием окончательного решения.

Сочетание цены квартиры в Москве, условий предоставления ипотеки или рассрочки, а также рейтинга ваших критериев подбора поможет сделать действительно взвешенный выбор.

Если вы мечтаете купить квартиру в Москве, которая станет для вас комфортным и уютным домом, не бойтесь искать и рассматривать варианты, используя аналитический подход и современные инструменты.

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot