Нужен ли гараж в России, как его выбирать и юридически грамотно покупать

Многие люди говорят, что гараж вообще не слишком нужен. До него надо идти, проще поставить автомобиль во дворе. В данной статье разберём, нужен ли гараж и как его выбирать и покупать.

Я, может быть, для кого-то напишу известную информацию, но она покажется очевидной тем, кто уже проходил все этапы покупки гаража. Тем же, кто пока не сталкивался с подобным вопросом, данная статья будет очень полезной.

На вопрос нужен ли гараж сразу дам следующий ответ, который потом буду аргументировать: сухой гараж лучше отсутствия гаража, сырой гараж хуже отсутствия гаража.

В первую очередь гараж нужен для сохранности автомобиля. Прохожие во дворе могут нести тяжёлые сумки, какие-то грузы и поцарапать машину. Кошка может залезть на автомобиль и поцарапать лакокрасочное покрытие. Зачастую плохо вывозят мусор, растёт популяция крыс и бывали случаи, когда крысы забирались под капот и прогрызали провода. Не говоря уже о кражах автомобилей и о то и дело появляющихся неуравновешенных гражданах, которые поджигают автомобили или кидают в них какими-либо предметами.

Во-вторых, гараж нужен для обслуживания вашего автомобиля. Где-то нужно менять резину с летней на зимнюю, подзаряжать аккумулятор, натирать автомобиль воском для увеличения долговечности лакокрасочного покрытия, хранить разные комплекты резины и т.д.

В третьих, гараж вам нужен, если вы не планируете ездить постоянно. Скажем вам не хочется ездить в сильные морозы, сугробы, в пробки - зачастую бывает проще добраться до работы на общественном транспорте. Тогда вы храните свой автомобиль в гараже, и ездите на нем только в случае необходимости: за продуктами, при перевозке грузов и т.д. Если бы ваш автомобиль просто стоял на улице, то аккумулятор разряжался бы, потом пришлось бы просить кого-то прикуривать, а в гараже вы просто подзаряжаете аккумуляторную батарею и не знаете хлопот. Да и просто автомобиль иногда надоедает, и хочется отдохнуть самому и дать отдохнуть автомобилю в надёжном месте.

То есть гараж нужен, но обязательно сухой, с непротекающей крышей. Если гараж сырой, плохо вентилируемый, с дырявой крышей, то тогда уж лучше, чтобы ваш автомобиль стоял на улице, так как на улице автомобиль продувается, а в сыром гараже быстро гниёт и ржавеет.

Каким образом выбирать гараж?

Нужно обращать внимание на следующие обстоятельства:

1 Гараж обязательно должен быть сухой.

2 Желательно, чтобы он находился в пешей доступности от вашей квартиры, иначе это уже будет скорее не гараж, а склад для периодического обслуживания вашего автомобиля.

3 Технические характеристики гаража: площадь, из чего сделан, исправность электрики, наличие стеллажей, доступность поблизости водоснабжения и т.п.

4 Далее идёт возможность беспроблемной покупки гаража с юридической точки зрения.

5 И конечно же цена гаража

Для обеспечения сухости гаража обязательно нужно, чтобы ваш гараж находился непосредственно под крышей, чтобы у вас был доступ к крыше. Что я имею ввиду? Очень часто бывают двухэтажные и трехэтажные гаражные кооперативы: то есть гаражи располагаются на двух и трех ярусах. В таком кооперативе лучше покупать гараж на верхнем этаже, так как в противном случае, если крыша протекает в гараже над вами, а хозяин этого гаража уехал на постоянное местожительство в другой город, то вам очень сложно будет устранить проблему - вода протекает из гаража над вами и вы ничего не можете с этим сделать. Если же крыша непосредственно ваша, то вы можете её починить самостоятельно или нанять кого-то. Но при покупке гаража надо обязательно проверять его сухость - непротекание крыши.

Чтобы проверить сухость гаража, желательно осматривать его в период дождей или активного таяния снега.

Скажем, в апреле активно тает снег, вы договариваетесь о встрече с продавцом гаража. Если продавец соглашается, то вы наглядно убеждаетесь, что гараж сухой и крыша не протекает. Если продавец говорит, что именно сейчас у него нет времени показать гараж, то это повод задуматься.

Я чуть было не попался именно так при выборе моего гаража. Сначала я хотел купить подземный гараж - вроде удобно, снег зимой не чистить, дверь гаража будет легко открываться. Я осматривал этот гараж в июле - в период жары. Продавец о сырости ничего не сказал, но я все равно почувствовал какой-то аромат затхлости и плесени и вообще не стал в этот год покупать гараж. В апреле следующего года я спустился в этот подземный гараж - весь коридор этого гаражного кооператива был в воде глубиной сантиметров пятнадцать. Охранник сказал, что это уже несколько лет так.

Сухость гаража - ключевой момент при его выборе.

Следующий момент - это шаговая доступность гаража от вашей квартиры, но тут уже либо есть варианты, либо их нет. Если вариантов нет, то можно купить гараж, ближайший к вашей квартире и использовать его для периодического обслуживания вашего автомобиля, и хранения вашей машины в период, когда вы на ней не ездите.

Технические характеристики гаража естественно тоже важны.

Железобетонный и кирпичный гараж лучше металлического, поскольку металлический гараж сильнее промерзает зимой и нагревается летом, к тому же металлические гаражи зачастую невозможно узаконить, и их часто сносят.

Площадь гаража, исправность электрики, есть ли поблизости водяная колонка (так что вы сможете набирать эту воду и мыть свой автомобиль), сделаны ли в гараже полки и стеллажи, так что на них можно складывать инструменты и разные комплекты резины.

Какой это гараж: отдельный одноэтажный, на верхнем этаже многоэтажной конструкции, подземный.

Гараж на втором этаже двухэтажного гаражного кооператива может стать отличном вариантом, так как зимой вам не надо будет чистить снег, чтобы открывать дверь своего гаража. Если же это одноэтажный гараж, то придётся чистить снег, к тому же в таких гаражах внизу часто бывает погреб: с одной стороны это хорошо, что можно что-то хранить в погребе, с другой стороны при плохой вентиляции в погребе может накапливаться конденсат, что плохо - в вашем гараже будет накапливаться влага. У меня лично гараж на втором этаже двухэтажного гаражного кооператива, а погреб тоже есть в этом же кооперативе, но нужно выйти на улицу, зайти в соседнее здание и спуститься в подвал. Таким образом влаги пробраться в мой гараж неоткуда.

Подземный гараж тоже неплохой вариант в плане отсутствия необходимости чистить снег, чтобы открыть дверь вашего гаража зимой (главное удостовериться, что крыша не протекает). Если это подземный гараж или многоэтажная конструкция, то такие гаражи реже сносят, так как такие гаражи занимают меньшую площадь чем распределенные по большой площади отдельно стоящие одноэтажные гаражи.

По какой же цене покупать гараж?

Риэлторы постоянно говорят о каких-то средних ценах на недвижимость по городам, в том числе на гаражи. Но никаких средних цен на гаражи нет. Цены на гаражи определяются спросом и предложением в конкретном районе.

Высокие цены могут складываться при наличии дефицита гаражей в конкретном районе.

Чтобы лучше понять, что такое дефицит, предлагаю вам для интереса задачку по экономике: если в городе дефицит в 5 процентов какого-либо товара, скажем колбасы (то есть поставок колбасы достаточно для удовлетворения спроса 95 процентов горожан), то в каком проценте магазинов города колбаса будет отсутствовать?

Немного подумайте сами, прежде чем узнать правильный ответ.

Правильный ответ: колбаса будет отсутствовать во всех магазинах города, то есть в 100 процентах магазинах города, на то он и дефицит.

Но есть ещё и процент дефицита. Этот процент определяет, как дорого покупатель будет готов заплатить за товар. Если дефицит всего 5 процентов, то это будет одна цена, но если дефицит 90 процентов, то цена вырастет многократно.

Если же на рынке переизбыток товара, который никто не хочет покупать, то цена сильно упадёт.

В моем случае (я живу в городе Оренбурге с населением 550 тысяч человек), я купил гараж площадью 19 квадратных метров, находящийся в 9 минутах ходьбы от моей квартиры, за 90 тысяч рублей. Но в другом районе моего города мои знакомые купили машиноместо меньшей площади, чем мой гараж, за 500 тысяч рублей и были очень рады. При этом я бы сказал, что мой район даже более престижный для проживания, чем район, где живут мои знакомые. Почему же такая разница в цене? Потому что новостройка, в которой я живу, была построена в районе с развитой инфраструктурой, где в советское и раннее российское время было построено множество гаражей в надежде на то, что население этого района сильно вырастет в будущем. В реальности население района не выросло и в моем районе наблюдается сильный переизбыток гаражей. Мои же знакомые купили квартиру в совершенно новом районе (потому что их работа находится в этом районе) без советской инфраструктуры, где гаражей практически нет и покупатели раскупают даже подземные машиноместа, потому что хватает людей с автомобилями стоимостью даже более 10 миллионов рублей, которые хотели бы ставить свой автомобиль на собственное охраняемое машиноместо.

Поэтому никакой средней цены на гаражи и машиноместа не существует и цена определяется предложением и спросом на гаражи в данном конкретном районе.

Зачем я так долго рассказывал о цене - вопрошает мой читатель. Ну какая есть цена - по такой и покупай.

В том-то и дело, что в моем районе можно купить гаражи примерно одинаковой площади от 70 тысяч рублей до 350 тысяч рублей, и действительно нужно потратить время на выбор.

Я купил гараж у мужчины, который несколько лет назад переехал в Москву, и уже четыре года не мог продать этот гараж, так что у него накопился долг в 12 тысяч рублей за ежегодные платежи гаражному кооперативу, и этому мужчине просто надоело, что у него есть ненужная ему собственность, за которую ещё и накапливаются долги.

Другие же люди, например, просто считают, что их гараж стоит 350 тысяч рублей, потому что риэлторы говорят, что это средняя цена, и стараются продать за 350 тысяч рублей, чаще всего безуспешно. Так что, порой, не стоит удивляться сильному разбросу цен.

К тому же нужно учитывать, что во многих городах России много банкротной недвижимости.

Реальные цены на недвижимость в разных городах России можно найти с помощью сервиса Portal DA, на котором недвижимость продается, в том числе, на торгах по банкротству. Это очень классный сервис, где можно купить недвижимость по реальной цене. Причём этот сервис предоставляет, за небольшую плату, агента для участия в торгах, который для вас оформит все документы и поможет выгодно приобрести недвижимость на торгах по банкротству. Для получения самой полной информации на этом сервисе нужно зарегистрироваться, что не занимает большого количества времени и абсолютно бесплатно.

В Оренбурге, например, на торгах по банкротству новый дом площадью около 100 квадратных метров и участком в 5 соток продаётся на торгах за 2,7 миллиона рублей. Однокомнатная квартира в 17 квадратных метров продаётся за 490 тысяч рублей.

То есть, примерная цена не самой лучшей, но и не самой плохой недвижимости в Оренбурге составляет около 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Торги по банкротству тем и хороши, что дают представление о реальной цене, по которой осуществляются продажи в том или ином городе. Если в Москве реальная цена за квадратный метр жилья составляет около 300 тысяч за квадратный метр на окраине, то и на торгах по банкротству такие квартиры продаются ненамного дешевле: 270-280 тысяч рублей за квадратный метр. Банкам выгодно с одной стороны быстрее продать банкротную недвижимость, с другой стороны сделать это примерно по рыночной цене.

Если в депрессивном с точки зрения оттока населения и низких зарплат городе Оренбурге реальные сделки по продаже квартир совершаются по цене 30-50 тысяч за квадратный метр в зависимости от качества квартиры, то и на торгах по банкротству будет примерно такая цена. А то, что люди пытаются продавать квартиры на Авито в Оренбурге даже иногда за 100 тысяч рублей за квадратный метр, отражает лишь мечты таких людей. У меня есть знакомая, которая 15 лет пытается продать квартиру в Оренбурге. Начинала с 40 тысяч рублей за квадратный метр в 2009 году, сейчас пытается продать за 60 тысяч рублей за квадратный метр. Результат, естественно, нулевой.

Если интересно, как проходят торги по банкротству, то можете прочитать мою статью. А если хотите узнать, какова ситуация с рынком жилой недвижимости в разных городах России, то можете почитать еще одну мою статью. Можете также прочитать статью о рынке недвижимости в Москве.

Как же юридически правильно и безопасно купить гараж?

Кто-то говорит, что нужно обязательно покупать напрямую у собственника гаража без всяких посредников, а главное без доверенности. Но я купил гараж у риэлтора, действовавшего по доверенности от собственника гаража, который вообще проживал в Москве и в продаже не участвовал.

И ничего, все получилось. Конечно, безопаснее покупать напрямую, а не через посредников, но ситуации бывают всякие, и от выгодной сделки, на мой взгляд, не надо отказываться. Просто, если вы покупаете не напрямую, нужно выполнить дополнительные проверки.

Я проверил на специальных сайтах деятельность риэлторской конторы, которая продавала мне гараж и ничего подозрительного не выявил.

Перед сбором пакета документов, необходимых для покупки гаража и для регистрации вашего гаража в управлении по регистрации собственности, кадастра и картографии во многофункциональном центре, нужно провести ещё одну проверку - сходить без сопровождения продавца, то есть одному к председателю гаражного кооператива и уточнить информацию о покупаемом вами гараже и о том, является ли земля под гаражом собственностью этого гаражного кооператива. Если земля в собственности или в долгосрочной аренде, то все хорошо, если нет, то это тревожный звоночек - такие гаражи могут снести. Если председатель гаражного кооператива расскажет вам информацию о покупаемом вами гараже, которая не противоречит информации, полученной вами от продавца, то можно переходить к оформлению покупки гаража.

Никакие деньги продавцу до сдачи документов на регистрацию вашего права собственности на гараж передавать не надо. Сдаёте на регистрацию документы в многофункциональном центре и только в этот момент передаёте деньги продавцу, но не раньше.

В многофункциональный центр по регистрации собственности вы передаёте подписанный вами и продавцом договор купли-продажи гаража вместе с актом приема-передачи. Этот договор вы должны предварительно составить с продавцом. Так как я покупал у риэлтора, то договор уже им был составлен. В этом договоре были указаны все характеристики гаража, план его расположения, кадастровый номер, информация о собственнике, и что гараж никак не обременен и может свободно продаваться. Также прикладываются документы подтверждающие, что собственник действительно является собственником гаража (это может быть договор купли-продажи, наследования, решение суда о переходе собственности владельцу и т.д.). Во многофункциональном центре (МФЦ) регистрации собственности вы также платите пошлину за государственную регистрацию собственности в размере порядка 2-3 тысяч рублей. Сотрудник МФЦ принимает у вас и продавца все документы, говорит, что все в порядке, вы передаёте деньги за гараж продавцу, подписываете с продавцом что-то вроде справки, что сделка состоялась и вы не имеете друг к другу никаких притензий и едете к председателю гаражного кооператива с этой справкой. Председатель гаражного кооператива на основании этой справки вычёркивает предыдущего собственника из списков членов кооператива, вписывает вас, и выдаёт вам членскую книжку.

Процесс покупки завершается тем, что вы получаете где-то через месяц в МФЦ выписку из реестра собственности о том, что вы стали собственником гаража.

Если вы думаете, что я говорю вам очевидные вещи с точки зрения юридического оформления, то я могу вам привести следующий пример.

Мне приходилось перебрасываться парой слов с одним очень умным, уважаемым и богатым человеком. Так вот он просто на словах передал около 60 миллионов рублей одному риэлтору для покупки недвижимости в Москве. Этот риэлтор недвижимость не купил. Суд этот богатый человек у риэлтора выиграл, но деньги все равно исчезли в неизвестном направлении. Так что обманывают и очень богатых людей, зачастую играя на иерархическом инстинкте, мол как можно обмануть статусного человека, он же такой умный и влиятельный, проблем не оберёшься. Так что обсуждение юридических вопросов - это не пустые слова.

В моем случае я купил гараж достаточно дёшево даже для провинциальной России. Поэтому я не проводил большого числа юридических проверок - только самые необходимые: внимательно проверил все документы перед оформлением в МФЦ, побеседовал с председателем гаражного кооператива, посмотрел в интернете информацию о риэлторе, который продавал мне гараж. Речь шла о небольшой сумме, поэтому вероятность мошенничества была очень мала. Но если вы покупаете машиноместо в Москве за три миллиона рублей, то, возможно, имеет смысл нанять юриста для проверки юридической чистоты сделки, поскольку при большой сумме сделки вероятность того, что найдутся люди, желающие незаконно обогатиться, возрастает.

Большое спасибо за внимание и подписывайтесь на мой блог.