Что происходит с недвижимостью и к чему готовиться?

Что происходит с ценами?

С 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза без учета "элитки". Поэтому теперь в "старой" Москве можно купить не 3к или 4к, а 1к площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию.

Несколько лучше ситуация в Новой Москве, где этих же денег хватит на 2к. Но, скорее всего, и там это будет 2к.евро, то есть на самом деле 1к, т.к. полноценная 2к квартира предполагает две изолированные комнаты и отдельную кухню.

В регионах ситуация не отличатся от московской.

В 2023 г. по госпрограммам россияне в 44% случаев покупали 1к квартиры и студии. Очевидно, что даже 1к, не говоря уже о студии, семье с детьми не подходит. Так что можно с уверенностью констатировать: почти половина спроса в рамках ипотеки с господдержкой приходится на инвесторов. А семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, программа уже не столько помогает, сколько мешает, т.к. инвестиционный спрос разгоняет цены.

Застройщики предлагают решить проблему увеличением лимитов до 20-30 и т.д. млн руб. Но это путь в никуда: повышение лимитов немедленно приведет к очередному ценовому скачку. Если рост цен не обуздать, уже через три-четыре года метр в Москве будет стоить не 400 000, а 800 000 – 1 млн руб.

Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства. Чтобы накрашивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и 1к... Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья – астрономический ценник надо оправдывать.

Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условиях, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это 2к.

С чем борется ЦБ?

Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ:

Что касается льготной ипотеки, наша позиция, что широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться, а адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали.

Банк России рассчитывает, что переход от безадресных к адресным программам приведет к более сбалансированному, здоровому развитию ипотечного рынка.

Что касается изменения условий льготных ипотечных программ. Они ужесточились, это действительно привело к некоторому замедлению темпов роста льготной ипотеки, но пока о цифрах говорить рано, потому что это ужесточение произошло совсем недавно. Но в целом по ипотеке мы видим, что объемы снизились по сравнению с пиковыми значениями осени, но выше, чем были в первые месяцы прошлого года. И основной эффект будет иметь истечение безадресной льготной программы в конце июня.

По итогам (2023 – прим.) года разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке 44%. Это очень большой разрыв. Данные по I кварталу будут только в мае, и только тогда мы сможем сказать, что происходит с разрывом цен. Но на наш взгляд, этот разрыв должен уменьшаться... этот процесс не будет очень быстрый. Этот разрыв может снижаться достаточно постепенно.

Что будет с ценами на новостройки?

Коэффициент поглощения квартир в месяц - это продажи жилых квартир в % от того, что строится.

Норматив для застройщиков = 2-2,5% в месяц.

Примерно 80% квартир в 2023 году реализовано до ввода в эксплуатацию.

Коэффициент поглощения у ТОП-50 ЖК в 2023 году = 3,5% (на 40% выше нормы)

ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ коэффициента поглощения квартир в 2024 году будет достаточно на уровне = 1-1,5% В МЕСЯЦ!

ВЫВОДЫ:

Цены не упадут;

Ставки будут оставаться высокими, но плавно снижаться в долгосрочном периоде (возможность использования рефинансирования в будущем);

Гос программы летом закончатся, останутся только узкие адресные программы (военная, семейная, дальневосточная ипотеки);

У Вас будут деньги на платежи по ипотеке с учетом инфляции (даже если сегодня платеж кажется высоким);

Стоимость недвижимости продолжит расти в долгосрочной перспективе;

На сегодняшний день недвижимость – самый надежный способ сохранения и увеличения капитала;

Пенсия вам не поможет, а вот квартира под сдачу – вполне.