Итоги I квартала 2024 года на рынке первичного жилья Москвы: рост стоимости квартир и фокус на высокобюджетные комплексы

В первом квартале текущего года на рынке первичного жилья Москвы было предложено застройщиками следующее предложение.

О предложении со стороны застройщиков на рынке первичного жилья Москвы в I квартале текущего года рассказала Нина Олейникова – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, эксперт по недвижимости и автор ТГ-канала «Недвига Tech».

Общий объем нового предложения в I квартале составил 1,3 млн кв.м (1 028 тыс. кв.м в существующих проектах и 279 тыс. кв.м в новых).

Относительно аналогичного периода 2023 года прирост достиг 54%. В I квартале 2023 года общий объем нового предложения был на уровне 850 тыс. кв.м (1 028 тыс. кв.м в существующих проектах и 279 тыс. кв.м в новых).

В I квартале текущего года на рынок вышло 7 новых проектов общей площадью 279 тыс. кв.м. В основном стартовали проекты высокого класса: бизнес – 5 проектов, элит – 1 проект.

В сегменте доступного жилья комфорт-класса вышел всего один новый проект на территории Новой Москвы. Отметим, что классы проектов носят условный субъективный характер и могут не совпадать с позиционированием застройщика.

Активность застройщиков по запуску новых комплексов в I квартале можно охарактеризовать как умеренную.

Для сравнения, за аналогичный период в 2023 году на рынок вышли 16 новинок общей площадью более 400 тыс. кв.м.

На рынок начинает плавно выходить новое предложение по реновации. За прошедший квартал «Московский фонд реновации жилой застройки» вывел в продажу 6 жилых комплексов в формате аукционов: Булатниковский 16Б, Капотня 1 квартал 8, Родниковая 5А, Ставропольская 23/1, Болотниковская 43, Нижняя Хохловка 8.

Отметим, что эти проекты не учитываются в статистике рыночного предложения и не заявляются как новинки.

Несмотря на большое количество проектов, сам объем предложения в пересчете на лоты в этих домах крайне ограничен.

Таким образом, городские структуры реализуют остатки квартир после завершения расселения по программе реновации.

Предлагаемые квартиры в реновируемых домах относятся к стандарт-классу, поэтому, скорее всего, будут замещать рыночные проекты доступного ценового сегмента, которые, как видно из новинок начала 2024 года, стали выходить в ограниченном объеме.

Помимо новых проектов в продажу вышли 67 корпусов в существующих проектах общей площадью более 1 млн кв.м. По количеству новых корпусов в старых проектах лидирует «старая» Москва в пределах МКАД: 43 корпуса против 24 в Новой Москве, а в пересчете на квадратные метры больше новых объемов вышло в Новой Москве. Так, на ее территории вышли в продажу корпуса с продаваемой площадью чуть меньше 540 тыс. кв.м (52% от совокупной площади).

Ограниченный перечень новых проектов создает искаженное представление о замедлении девелоперской активности на рынке Москвы.

В действительности девелоперская активность в начале 2024 года находится на высоком уровне относительно аналогичного периода прошлого года.

Период неопределенности до середины 2024 года будет сдерживать начинания девелоперов. Новостройки стандарт- и комфорт-классов, которые прежде всего подпитывались доступной льготной ипотекой, будут еще реже появляться в границах «старой» Москвы.

Вероятно, что пик девелоперской активности в Москве пришелся на 2023 год, а наблюдаемая активность в начале текущего года – инерция рынка. .

Заместитель председателя правительства Российской Федерации Виталий Мутко на открытом диалоге в Совете Федерации доложил о вероятности снижения объемов ввода многоквартирных домов в 2026-2027 гг., что означает для рынка замедление запусков новых проектов в конце 2024-го-начале 2025 года.

В конце I квартала 2024 года объем предложения незначительно снизился от верхнего уровня прошлого квартала до 64 тыс. квартир за счет сокращения экспозиции в границах «старой» Москвы до 41 тыс. квартир (-2% за квартал и -4% за год). Рынок Новой Москвы активно расширяется и пополняется новыми квартирами. Так, за год объем предложения вырос на 30% до 23 тыс. квартир.

Текущая классовая структура столичного рынка в границах «старой» Москвы смещена в сторону бизнес-класса: 50% рынка занимают квартиры данного сегмента, а на долю комфорт-класса приходится 37% от совокупного предложения.

Высокая девелоперская активность, стремительные запуски новых корпусов в сочетании с активностью покупателей во втором полугодии 2023 года привели к тому, что основной объем предложения сосредоточен в корпусах на низкой стадии строительной готовности.

В целом объем предложения на котловане и на этапе возведения нижних этажей составляет около 40 тыс. квартир или 63% от рынка, в «старой» Москве – 23 тыс. квартир или 57%, а в Новой Москве – 17 тыс. квартир или 74%.

Структура текущего предложения по площади предлагаемых квартир показывает достаточное разнообразие форматов, а наиболее популярная группа по площади квартиры как в границах «старой» Москвы, так и Новой – это форматы от 30 до 40 кв.м.

На долю таких лотов приходится 22% от совокупного предложения в целом по Москве. Далее больше всего вариантов к покупке в формате от 40 до 50 кв.м (15%) и от 50 до 60 кв.м (15%).

В «старой» Москве средняя площадь квартиры составила 58 кв.м против 47 кв.м в Новой Москве.

При этом стоит обратить внимание, что средняя площадь экспонируемой квартиры на рынке плавно снижается за счет выхода новых проектов с компактными планировками и квартирографией, ориентированной на жилье небольшой комнатности.

Сравнение структур предложения Новой Москвы и «старой» позволяет сделать достаточно важные выводы.

Раньше Новая Москва представляла собой конкурентный сегмент для первичного жилья Московской области.

Стоит добавить, что нивелирование массового сегмента новостроек в «старой» Москве происходит не только из-за активного развития Новой Москвы.

Дополнительную роль также играют факторы реновации и высокая стоимость старомосковской земли, на которой отсутствует экономический смысл строить что-либо дешевле бизнес-класса.

В «старой» Москве основные параметры предложения показывают, что это достаточно высокобюджетный сегмент: квартирография, структура предложения по классам, по бюджетам, размер средней площади квартиры. «Старая» Москва становится территорией активного девелопмента проектов бизнес-класса и выше. Новая Москва в этой истории занимает некую нишу дешевого и доступного жилья.

Обратите внимание на низкие и средние площади квартир. Это всего лишь 47 кв. м против 58 кв. м в «старой» Москве, где жилье достаточно дорогое и просторное.

На присоединенных территориях представлены компактные лоты в доступном сегменте. Соответственно, мы видим, что предложение Новой Москвы является ультрадоступным по сравнению со «старой» Москвой.

Средняя цена квадратного метра в «старой» Москве достигла 514 тысяч рублей за квадратный метр (+3% за квартал и +13% за год). Можно сказать, что уровень цен вернулся к третьему кварталу 2023 года.

Снижение среднего уровня цен в конце 2023 года произошло на фоне ужесточения льготной ипотеки, конфронтации банков и застройщиков, а также повышения общего уровня неопределенности – кто хотел, уже купил квартиру, а небольшое снижение цен экспозиции должно было привлечь новых покупателей, которые конвертируются в договоры долевого участия в январе-феврале 2024 года.

В Новой Москве стоимость квадратного метра предлагаемой квартиры составила 247 тысяч рублей за квадратный метр (+1% за квартал и +4% за год). Динамика цен на присоединенных территориях ниже, чем в «старой» Москве.

Так, за прошедший год рынок Новой Москвы вырос почти на треть до 23 тыс. квартир в экспозиции. В 2021-2022 гг. динамика роста цен в Новой Москве была выше, чем в «старой» за счет низкой базы.

Во 2 квартале 2024 года стоит ожидать активный рост цен по всей Московской агломерации.

Очередное завершение льготной ипотеки в июле 2024 года будет способствовать повышению покупательской активности в сегментах стандарт-, комфорт- и бизнес-классов.

Многие аналитики прогнозируют квартальный рост цен на уровне до 10-15%, но для «старой» Москвы при высоком уровне цен такой сценарий кажется маловероятным. Скорее всего, «старая» Москва прирастет в ценах до 5%, а Новая Москва может показать до 7% квартального удорожания.

Вслед за ростом стоимости квадратного метра увеличились средние бюджеты предложения. В «старой» Москве средний бюджет предложения достиг 29,7 млн рублей за квартиру (+2% за квартал и +12% за год), а в Новой Москве – 11,6 млн рублей (+1% за квартал и +2% за год).

В «старой» Москве, несмотря на высокий уровень средних цен, они разнятся по классам жилья. Предложение стандарт-класса крайне ограничено, а основной объем массового сегмента представлен комфорт-классом со средним уровнем цен в 366 тыс. руб. за кв.м.

Наиболее массовые предложения на рынке по бюджету – в сегменте до 20 млн рублей. В «старой» Москве можно выбирать из 48% вариантов, а в Новой Москве – 97%. Самая массовая группа по стоимости в «старой» Москве «от 15 до 20 млн рублей», и на нее приходится 8,7 тыс. квартир.

В Новой Москве наибольшее число вариантов к покупке в группе «от 10 до 15 млн рублей» – 9,4 тыс. квартир. При этом в Новой Москве квартиры характеризуются компактностью, поэтому доступные бюджеты связаны с маленькой площадью.

Вероятнее всего, бюджет предложения будет увеличиваться в среднем по рынку. Связано это не столько с ростом цены квадратного метра, сколько с замедлением девелоперской активности и постепенным вымыванием наиболее доступных вариантов с рынка.

Нина Олейникова – эксперт по недвижимости.

Автор ТГ-канала «Недвига Tech».

По вопросам сотрудничества используйте бот @AskOleynikova_bot