Приемка квартиры в новостройке — как устранить строительные дефекты и получить компенсацию от застройщика

Рад всех приветствовать! Меня зовут Игорь Вист, и я возглавляю бюро строительно-технической экспертизы имени самого себя «Вист Эксперт». Более 12 лет я занимаюсь приемкой квартир в новостройках и помогаю покупателям в их спорах с застройщиками.

Когда-то при Советском Союзе квартиры не покупали, а «получали». За этим словом скрыто много нюансов: жилье не переходило в собственность, а предоставлялось на правах социального найма. Да и бесплатность его была относительной. Сейчас люди берут ипотеку, а ранее средства на строительство также «изымались» из заработной платы, только другими способами.

Но формально присутствовало ощущение «бесплатности». Не имел человек квартиры 20 лет — и вот дали! А дареному коню в зубы, как известно, не смотрят. И потому претензии к качеству построенных домов были нонсенсом. На прием квартир в новостройках жильцы ранее никоим образом повлиять не могли.

Сейчас же покупатель оплачивает все в явном виде, из собственного кармана. А обязанности застройщика прописаны в договорах и нормативных документах. Поэтому появилась возможность требовать от строителей соблюдения качества.

До 90% квартир в новостройках сдаются с нарушениями. С ремонтом или без ремонта, экономкласс или элитное жилье — неважно. Такова бизнес-модель почти всех девелоперов — оплату взять по полной, а потом сэкономить где только возможно. Да, с частью покупателей будут конфликты, придется что-то переделывать или выплачивать компенсации, но в целом такой подход оказывается выгодным.

Почему так происходит, поясню на примере. Возьмем стены: по СП (своду правил) отклонение стены от вертикали не должно превышать 4 миллиметра на каждые 2 метра поверхности. Обеспечить это не то чтобы сложно, но работа достаточно кропотливая и требует мастеров с большим опытом. В то время как с задачей сделать стены «примерно ровными» справится даже ученик.

В данном случае в полной мере применимо правило эффективности Парето — на достижение 20% результата уходит 80% ресурсов. И наоборот, 80% результата можно получить, затратив только 20% ресурсов (человеческих, финансовых и т. д.).

То есть те самые финальные «миллиметры ровности» обходятся дороже всего. А если посмотреть объективно, то идеально ровные стены — не такая уж необходимая штука. Ну да, когда поставишь мебель, отклонения от вертикали будут сразу заметны — появится щель между стеной и шкафом.

Но жить вполне можно. Отмечу, что абсолютно все квартиры в старом жилом фонде имеют неровные стены — и ничего, мир не рухнул. Примерно так рассуждают застройщики, когда экономят на качестве строительно-монтажных работ.

С другой стороны, покупатель оплатил именно ровные стены. За эту услугу застройщик взял деньги по полной. И если квартира сдана с нарушениями, имеются все основания потребовать исправления или денежную компенсацию. И вот тут на помощь придут специалисты бюро строительно-технической экспертизы «Вист Эксперт».

Тема очень обширная, но я перечислю основные проблемы, с которыми сталкиваются приобретатели квартир в новых домах.

Споры за площадь. Очень часто фактическая площадь квартиры отличается от прописанной в договоре. Если площадь больше, необходимо доплатить, если меньше — застройщик возвращает часть денег.

Если помещение оказалось больше, будьте уверены, счет от девелопера придет неотвратимо. А если меньше, то разницу могут и «не заметить». А ведь отклонение даже на 1 м2 — это пара сотен тысяч рублей при нынешних ценах на жилье. Поэтому проверка фактической площади — совсем не лишний этап во время приема квартиры в новостройке.

Работа вентиляции. Эксперт-приемщик проверит наличие тяги. Тут возможны три варианта:

Проверить тягу на бытовом уровне можно мокрым пальцем (движение воздуха будет заметно) или полоской бумаги (отклоняется в направлении движения воздуха). Эксперты же применяют специальный сертифицированный прибор — анемометр.

Теплоизоляция стен. Качество теплоизоляции проверяют с помощью тепловизора. Сделать это можно только в холодное время года. Желательно, чтобы температура «за бортом» была не выше +5°C.

Ну, тепловизор нужен поначалу. Потом-то отсыревающие стены и плесень сами укажут на места промерзания стены. Но лучше выявить это заранее и оперативно устранить проблему.

Стеклопакеты. Тут море возможных недостатков: неровная установка, неправильная герметизация и теплоизоляция швов, царапины на пластике и т. д. Некоторые огрехи можно исправить, другие (например, запотевание стеклопакета изнутри) решаются только заменой.

Довольно неожиданный, но часто встречающийся брак — следы от работы болгаркой. Мы пилили, мы пилили… а защитить окно забыли. «Огненные брызги» от болгарки вплавляются в стекло, и удалить их уже невозможно. Остается только смириться или осуществить замену стеклопакета за счет застройщика.

Кафель в санузлах. Есть нормативы по толщине плиточных швов, а также по равномерному нанесению плиточного клея. Первый строительный дефект виден визуально, и его можно замерить. Второй выявляется «простукиванием» — так можно обнаружить полости, которых быть не должно.

Шумоизоляция. Проверяют ее особым прибором — шумомером. Для этого в соседних квартирах (как на том же этаже, так и в помещениях сверху и снизу) устанавливают что-то вроде специальной колонки. А звук замеряют с обратной стороны перекрытия/стены.

По нормам межквартирные перекрытия должны глушить звуки громкостью менее 52 децибел. Если этого нет, готовьтесь жить одной большой семьей и быть в курсе всех дел ваших соседей.

Сейчас я перечислил наиболее дорогостоящие и трудноустранимые строительные дефекты. Помимо этого, специалист строительно-технической экспертизы проверит еще десятки других параметров. Вот неполный список:

Дополнительно мы можем провести экологическую экспертизу. В нашей практике был случай в г. Омске, когда построенный новый дом «фонил» радиацией. Оказалось, что для бетона использовался щебень из казахстанского Семипалатинска — района, где многие годы проводились ядерные испытания.

Другой, более мягкий пример — серьезное превышение уровня аммиака из-за дешевого китайского линолеума. В этом случае застройщику пришлось заменить его на более качественный.

Значительная часть нарушений видна невооруженным глазом. Другие (ту же шумоизоляцию) можно проверить только специальными приборами. Но дело даже не в этом.

Не так давно крупные девелоперы протолкнули поправки в закон. И теперь все замеры может проводить только согласованный застройщиком специалист в области строительно-технической экспертизы, обладающий аккредитацией и сертифицированным оборудованием.

Получается, что проверить отклонение стен от вертикали можно самому. Для этого достаточно обычного строительного уровня из ближайшего хозмага. Да даже уровень не нужен, достаточно шкаф поставить. Да вот только уровень-то у вас некалиброванный, да?

Поправки эти внесены с целью облегчить жизнь девелоперам и усложнить взыскание компенсации с застройщика. Впрочем, должен цинично заметить, у нас работы тоже прибавилось. Ведь «Вист Эксперт» именно аккредитованная компания, состоит в реестрах саморегулируемых организаций (СРО) НОСТРОЙ и НОПРИЗ. Наших экспертов застройщики согласовывают всегда — просто нет никаких оснований для отказа.

Краткий вывод: измерить самостоятельно можно многое, но юридической силы это иметь не будет.

Многие приобретатели квартир уверены, что отстаивать свои права долго, сложно, дорого и вообще бесперспективно. Дескать, где мы и где девелоперы с их штатом профессиональных юристов.

— Почему стены кривые? — горестно вопрошает владелец.

— А потому что…

Прежде чем описать конкретный порядок действий после выявления недостатков, рассмотрю два самых частых заблуждения, которые играют на руку девелоперам.

Заблуждение № 1. Застройщик будет исправлять недостатки руками тех же «кривых» строителей, которые эти недостатки создали. А для того, чтобы положить новую кафельную плитку или выровнять стены, придется полностью рушить чистовой ремонт. Другими словами, переделки затянутся на неопределенное время с непредсказуемым результатом. Обдумав масштаб грядущей катастрофы, владелец квартиры приходит к мысли, что и с неровными стенами можно жить.

Правда заключается в том, что у покупателя квартиры есть выбор: требовать исправления строительных дефектов или получить денежную компенсацию. Застройщик не вправе навязывать ремонт (хотя и постарается это сделать в большинстве случаев).

В случае с «потеющим» изнутри стеклопакетом или промерзающей наружной стеной здания разумнее исправить недостатки за счет девелопера. Решать эти проблемы все равно придется, а проводить любые манипуляции с внешней несущей стеной — сомнительное удовольствие. После правильно составленного акта о выявленном строительном браке застройщик все исправит аж бегом.

А вот неровные стены или швы на кафеле различной ширины — повод получить денежную компенсацию. А уж переделывать это или нет, можно решить потом. Большинство людей, покупающих квартиры с готовым ремонтом, планируют там жить сразу после сдачи дома и лишних финансов в запасе не имеют. Откровенно говоря, недостатки эти действительно некритичные.

Но! Недостатки незначительные, а компенсация от застройщика за них положена вполне приличная. За ориентир берется стоимость полноценного ремонта. То есть как если бы вы решили действительно исправить все огрехи, наняв для этого профессиональных строителей. Сумма компенсации будет включать и стоимость отделочных материалов того же класса, который был использован застройщиком.

Заблуждение № 2. Если подписан акт приемки квартиры в новостройке, то сделать уже ничего нельзя. Представители застройщика наверняка будут напирать на этот факт. Дескать, вот же ваша подпись. Вы все осмотрели и претензий не имеете. Значит, на момент сдачи никаких проблем не было, а что там появилось после — уже не наша зона ответственности.

На самом деле законом установлен гарантийный срок в 5 лет. Покупатель объективно не в состоянии выявить все недостатки в момент приемки квартиры. Обои могут отклеиться через несколько месяцев. Промерзание стен не заметишь в теплое время года. Качество шумоизоляции не оценишь, пока соседние квартиры пустуют. А проводить полноценную экспертизу в момент приемки квартиры — это право покупателя, но вовсе не его обязанность.

Таким образом, подписанный акт приема квартиры в новостройке никоим образом не запрещает требовать исправления недостатков, которые выявились позже в процессе эксплуатации жилья. Главное — не пропустить пятилетний гарантийный срок.

Первым делом необходимо получить на руки акт технического освидетельствования, подписанный аккредитованным экспертом из бюро строительно-технической экспертизы.

Далее, как говорится, возможны варианты. В случае очевидных нарушений (например, при несоответствии фактической площади квартиры и указанной в договоре) бухгалтерия девелопера без лишних слов сделает перерасчет и вернет часть уплаченных денежных средств.

С условно мелкими недостатками (а как я писал выше, за мелкие недочеты положена вполне себе крупная компенсация) на такой простой вариант развития событий рассчитывать не приходится. Но иногда можно все решить при помощи досудебной претензии к застройщику. Например, представители девелопера понимают, что при обращении в суд придется выплатить 1 млн рублей. И согласны без суда компенсировать меньшую сумму. Допустим, 600 тысяч. Такой вариант может оказаться оптимальным для обеих сторон.

Ну а если договориться не получилось, то остается либо принять квартиру как есть, либо обращаться в суд.

Начну с самого базового юридического принципа. Суд — это не место, где можно «заработать» деньги. Это способ получить именно компенсацию за реальные недоработки. Поэтому при вынесении решений судьи ориентируются на принцип разумности и целесообразности. Другими словами, если юристы девелопера докажут, что истец (покупатель) на самом деле не столько переживает за поклеенные внахлест обои, сколько хочет «срубить деньжат», то компенсация от застройщика может оказаться намного меньше ожидаемой.

Учтем также, что в гражданских спорах действует правило состязательности сторон: прав окажется тот, кто не совершит ошибок и предоставит более убедительные аргументы. Наивно полагать, что судья «все решит правильно, потому что в законе так написано». Юристы девелоперских компаний, имеющие опыт сотен судебных споров, сумеют повернуть ситуацию в свою пользу. Картина радикально меняется, если интересы истца также представляет специалист в области права.

По желанию клиента юристы моей компании «Вист Эксперт» полностью берут на себя как неприятное общение с представителями девелопера (составление досудебной претензии к застройщику), так и ведение судебного спора. Работаем мы по американской адвокатской модели, то есть без предоплаты за процент от полученной компенсации.

Стандартный подход заключается в том, что сначала нужно оплатить недешевую судебную экспертизу строительных недостатков, а затем отдельно платить своему юристу за каждое судебное заседание, за каждый подготовленный документ и т. д. Позднее эти расходы можно будет также взыскать с ответчика, но поначалу предстоят серьезные финансовые затраты.

Вознаграждение «Вист Эксперт» составляет 20% от суммы присужденной компенсации. Никаких стартовых расходов у наших клиентов нет в принципе. Все сопутствующие траты ложатся на нас, и если мы проигрываем дело, то это именно наш убыток. Клиент же ничем не рискует. Хотел бы я сказать, что не проигрываем мы никогда, но это будет неправдой. Вероятность получить компенсацию от застройщика при помощи наших юристов составляет 98%. Ну а 2% дел действительно заканчиваются неудачей. Платить за которую клиенту не придется, в отличие от классической практики, когда оплачивается «процесс, а не результат».

Отдельно подчеркну, что юристы моей компании занимаются только судебными делами о взыскании компенсаций с застройщика за строительные недостатки. Поэтому опыт у нас очень узкий и специфический. В этом наше отличие и преимущество перед юридическими бюро общего профиля, которые берутся за любые судебные споры.

Средний размер компенсаций составляет от 700 тысяч рублей за однокомнатные квартиры и достигает 1,5 миллиона за «трешки».

Сумма вполне приличная, и судебная практика в целом на стороне покупателей квартир. И если 10 лет назад компенсацию требовал лишь небольшой процент новых собственников, то сейчас — особенно в Москве и Санкт-Петербурге — до 30% владельцев, получивших заветные ключи от новой квартиры, возвращают часть затраченных средств. И это абсолютно справедливо, ведь девелоперы берут оплату за качественное жилье, а работают зачастую по принципу «ну не шмогла я», как в известном анекдоте.

Отмечу, что если квартира ипотечная, то это никак не помешает потребовать от застройщика компенсацию или исправление строительных дефектов. Ведь девелопер деньги получил полностью (от банка), а собственник жилого помещения — именно покупатель, хотя квартира и находится в залоге. Более того, если гражданин продал квартиру, то все гарантийные обязательства застройщика сохраняются, а право на компенсацию переходит к новому собственнику.

Большинство квартир сейчас приобретаются в ипотеку. И многие наши клиенты используют полученную компенсацию для досрочного погашения кредита. Крупная сумма, «вброшенная» в раннее погашение, иногда позволяет сократить срок кредитования сразу на 5-7 лет. Ведь вначале большая часть средств уходит в счет процентов. Тело долга уменьшается медленно.

Вероятнее всего, сложившийся тренд на получение компенсаций от застройщика постепенно приведет к повышению качества сдаваемых новостроек. Одно дело заложить в бизнес-модель 3-5% «недовольных» покупателей, и совсем другое — когда таких будет 30-50% и более.

В заключение отмечу, что стоимость приемки квартиры в новостройке специалистами моего бюро составляет от 3 000 рублей. Ну а далее заказчик уже сам решит, что делать: смириться с недостатками, заставить девелопера сделать «как нужно, а не как вышло» или же получить денежную компенсацию за те строительные дефекты, которые не являются критичными для комфорта проживания.