Инвестиционная привлекательность объектов в малых городах Германии

Коммерческая недвижимость в маленьком городе или инвестиционный объект в Мюнхене? Рассказываю на ярком кризисном примере.

Пандемия изменит не все — но многое. Если раньше казалось, что владеть огромным отелем, кинотеатром или сетью ресторанов в Мюнхене — это айс, а разбить свой инвестиционный пакет и накупить в маленьких городках здания, которые снимают отделения почты или продуктовые супермаркеты — не так чтобы айс, то теперь приоритеты поменялись.

Во время жесткого локдауна владельцы отелей и всего ресторанно-развлекательного бизнеса просели. Да и сейчас все возвращается к жизни очень медленно (и ведь еще ожидается вторая волна коронавируса).

Вынужденные меры «оплаченной социальной изоляции» заметно увеличили нагрузку на экономику и, по прогнозам экспертов, реальный ВВП в Германии сократится в этом году не меньше чем на 12%. Докризисный уровень вернется только после 2021 года (при оптимистичных прогнозах).

По сути, немногое, что работало даже во время жесточайшего карантина — это продуктовые супермаркеты, отделения почты, аптеки. Причем если раньше жители небольших городков стремились на выходные уехать в ближайший крупный город и проводить время там, то теперь они стали встречаться у местного супермаркета NORMA или Penny Markt GmbH.

Так что эти прежде лишь утилитарные объекты стали выполнять и роль социального якоря — и да, такая “местечковая” активность сохранится еще очень долго: люди будут больше времени проводить там, где они живут, стремясь лишний раз никуда не ехать — чтобы ограничить контакты и риск заболеть.

У таких небольших объектов и до кризиса была очень высокая рентабельность: 6% в евро, в сравнении с 3-4%, которые дает коммерческая недвижимость в миллионниках. А поскольку в Германии очень хорошо развита сеть автобанов и люди регулярно ездят по делам между разными городами, небольшие коммерческие помещения в маленьких городках, расположенные вблизи трасс, всегда притягивают посетителей.

Так, например, в городе Лютцов (земля Mecklenburg-Vorpommern / Мекленбург-Передняя Померания), в 20 километрах от Шверина сейчас продается такой высокорентабельный объект для инвестиций — его площадь 1160 кв.м.; до октября 2023 года заключен договор с арендатором сети продуктовых супермаркетов Penny Markt GmbH (стандартно такие договоры заключаются на 5 лет и продлеваются: продуктовый магазин в маленьком городе нужен всегда и никуда съезжать не собирается). Здание стоит вблизи трассы В104 — здесь всегда много людей.

Итоговый инсайт инвестора: Сегодня вкладываться в небольшие коммерческие объекты в провинциальных немецких городках — мудрая позиция стратега, который не привык класть яйца в одну корзину. Да, называться владельцем крупного отеля приятно для эго. Но получать стабильную плату, условно, от пяти-семи отделений DeutschePost (пока стоит Германия, будет стоять DeutschePost) — каждый месяц, по часам, по бессрочному договору аренды, с рентабельностью почти в два раза выше, чем у мюнхенских коммерческих площадей — это все-таки более чем айс.

Ну и кстати: за последние десять лет объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии вырос в 6 раз с 10,5 млрд. евро до 61,5 млрд. евро. Здесь могут быть и ваши надёжные инвестиции.