Рынок недвижимости. Взгляд со стороны
Влияние отмены льготной ипотеки и выросшей ставки.
🤝Присоединяйся к сообществу Кот.Финанс: мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости --
Льготная ипотека с низкими ставками помогла строительному рынку устоять в 2020 году. Строительная сфера имеет самый большой мультипликативный эффект, т.к. задействовано и производство (металл, бетон, нерудные материалы, отделка, пластик), и подрядчики, и грузоперевозки, и люди. В отличие от продажи других вещей, недвижимость – платежи на 30 лет вперед.
Вклад льготной ипотеки в повышение (или снижение) доступности жилья – тема отдельного разговора, но экономика и отрасль выстояли, и появилось много новых новостроек, и много семей отпраздновали новоселье.
Сейчас рынок зависит от трех переменных:
· Ключевая ставка (влияет на ипотечный платеж)
· Сохранение льготных программ и лимитов
· Цены
Спросили у Поиска с Нейро прогноз цен на недвижимость в Москве на 2025 год. Похоже, можно будет подождать с покупкой и не торопясь выбрать район и жилой комплекс
А пока цены снижаются не сильно: от максимальных значений ушли всего на пару процентов.
В то же время, динамика объема новых ипотечных кредитов показывает, что все изменилось не в 2024…
За 9 месяцев 2024 года новые кредиты составили ~ ₽4трлн, что значительно меньше 2023 года.
Отмена классической льготной ипотеки призвана остановить формирование пузыря: если до июля на классическую льготную ипотеку приходилось 100-200 млрд. в месяц, то после отмены ни программы рассрочки, ни другие коллаборации строителей и банков не смогут заменить выбывший объем
Впрочем, может быть дело лишь в ставке: при ключевой 21% реальные рыночные предложения банков >25%. Да и те выдают неохотно: большие переплаты ограничивают потенциальных заемщиков и повышают вероятность просрочек.
Мы считаем, что недвижимость – вечная ценность и если уж не лучший инструмент для инвестиций, то точно хороший способ для сохранения: за 20 лет столичная недвижимость вошла в тройку лучших активов. А если смотреть с учетом аренды, то легко бы возглавила рейтинг.
Но, возможно, стоит довериться Поиску с Нейро и подождать того, что рынок успокоиться. А пока – спокойно выбрать район, дом, познакомиться с соседями 😉
--
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
"много семей отпраздновали новоселье."
въехали в скворечники, потому что не на что кроме однушки в 20 квадратов денег нет. И как в таком скворечнике решать демографические проблемы? Живя по 3-4 в одной комнате.
Льготная ипотека подняла цены на жилье вдвое, подняла цены на строительные материалы.
к 2018-20 был сформированный рынок жилья с стабильными ценами, люди могли планировать. а в угоду девелоперам это все убили
Лучше и не скажешь.
Доходности по активам уже не выглядят так сладко, если учесть инфляцию. Тогда доходность от депозитов станет отрицательной. Как и, например, хранение наличной валюты.
Если еще заложить ежегодные плюс пару процентных пунктов к подсчетам инфляции от Росстата, то картина становится еще менее радужная и с недвижимостью, и с индексом Мосбиржи.
У нас сработал эффект низкой базы - в начале 2000х начался кредитно-потребительский бум. Согласно исследованию Credit Swiss за 20 век, недвижка росла по миру +- на уровень инфляции. Золото, например, тоже - данные с конца 19 века. И 20 век сам по себе - это аномалия, взрыв численности населения, невиданное развитие экономики и промышленности.
Доходность от сдачи - да. Но есть еще стоимость содержания, страхования, налоги (как на доход от аренды, так и на владение) и они во многих странах значительные и собираются исправно.
На промежутках десятилетий (вы же на пару лет собрались владеть рентной недвигой?) это отъедает значительную часть доходности.
Те, кто сдает несколько квартир в МСК расскажут вам истории от заливов и разрушительных вечеринок жильцов, до организации борделя в их квартирах. Не говоря про то, что это не пассивный доход никак, особенно, в случае нескольких объектов.
Ну, и не факт, что все эти доходности в следующие 20 лет даже в номинальном выражении будут положительными - привет, фонда Японии.
К тому же, никто не отменяет риски аля 1917 или 1991, 1998 год для бумажных активов (или "заморозка" акций россиян в 2022) или отжим/уничтожение недвижки в последние 10 лет в одной соседней с РФ стране.
Кароче, делать из недвижки "Святой Грааль", "вечную ценность", как и из любого другого актива не стоит.
В 1991, 1998, 2008, 2014, 2022 владельцы недвижки никаких проблем не имели, платежи по аренде просто скорректировались на уровень инфляции и все. Так что да, недвижимость - это вечная ценность, позволяющая проходить через кризисы спокойно. В 1917 да, не спасло. Тогда надо было в золото вкладываться - еще более консервативный актив, но без дохода, только сохранение текущей стоимости.
Отлив покажет кто плавал без трусов
недвижке трындец. все ждут этого уже два десятилетия))))
Некоторые и другого ждут 2 десятилетия))