Оцифровка коммерческих помещений в ЖК. Зачем нужно и как работает

В чем сложности продаж на первых этажах

За последние 8-10 лет коммерческие помещения на первых этажах превратились в обязательный атрибут любых новостроек. В Москве давно действует запрет на квартиры на первых этажах, недавно эти требования скопировали Московскую область: теперь и там на первых этажах могут размещаться исключительно коммерческие объекты.

Региональные власти объясняют эту заботу о жителях, но одновременно с этим создают трудности для девелоперов. Теперь вместо привычных продаж квартир застройщикам приходится искать покупателей в не самых стандартных коммерческих помещениях, часто расположенных в спальных районах и не способных привлечь достаточное количество пешеходов. Для девелоперов «многоэтажек в чистом поле» задача может обернуться непреодолимой проблемой. Потенциальные покупатели часто считают помещения на первых этажах в таких проектах неликвидными и не готовы даже подумать о возможности их покупки.

В случае, если квартирами застройщики находят преимущество в насыщенной инфраструктуре районе. Но для продажи девелоперу коммерческих помещений потребуются нечто большее, чем привычные маркетинговые материалы. На помощь придет 3D-визуализация и грамотное PR-продвижение комплекса. Разберем каждую составляющую подробнее.

Как привлечь покупателей

Основная задача девелопера при продаже коммерческой недвижимости в новостройках — изменить отношение к улице-ретейлу в спальных районах. Объясняю принцип общепита.

Бизнес, знакомый с реалиями размещения в многоквартирных домах, прекрасно знает: в большинстве жилых домов первые этажи не приспособлены для ресторанов, кафе и кальянных из-за недостаточной вентиляции и неподключения электропроводки. В части случаев решить эту проблему невозможно: широкие вентканалы закладываются на современном проектировании дома — до того, как на площадке будет запущен хоть один строитель. И если первые этажи не приспособлены для размещения кафе, ресторанного бизнеса, уйдет в торговый центр или отдельно стоящее здание.

При аренде площадей в торговых центрах операторы ТЦ взимают крупные обеспечительные платежи, держатели более высоких арендных ставок и требуют большего количества разрешительных документов, которые могут вернуть правообладателю форму уличного ретейла с необходимостью свободы маневра.

Но чего стоит эта свобода — даже в Великобритании с техническими причинами зайти в дом-ресторан — если разработчик не в состоянии рассказать на этом простом и понятном языке? Здесь оказывается, что для совершенства окончательного — и наиболее важного — шага к сделке под названием «продажа коммерческих помещений на первом этаже», девелоперу не хватает последнего элемента пазла. Яркой и доходчивой презентации.

Чтобы создать для застройщиков такие презентационные помещения, которые не только вызывают о востребованности объектов, но и очевидно показывают, за счет чего эти помещения способны выбирать возложенную на них функцию, современные технологии, включая Планоплан, используют возможности искусственного интеллекта (ИИ).

Что не так с привычными рендерами

Стандартная практика для застройщиков: нарисовать единую 2D-визуализацию для всех существующих форм улицы-ретейла и подождать, пока кто-нибудь заинтересуется. На пике востребованности коммерческой недвижимости такой ход все еще мог работать — но в 2024-2025 году спрос снизился от пиковых оценок. Простые решения больше не превосходят результат: покупатели теперь получают не всех разработчиков, а только наиболее продвинутых.

Такие застройщики дифференцируют подходы к продажам, обеспечивая индивидуальный прогресс для каждого лота. К примеру, маленький объект, зажатый между входами в подъезд, очевидно, не имеет смысла продавать крупным инвесторам или ретейлерам. Помещение, скорее всего, подойдет для начинающего предпринимателя, готового открыть свою первую еду или пункт выдачи заказов.

Такой предприниматель часто боится вкладывать накопления или кредитные средства в непроверенное помещение — и не может решить вопрос о покупке объекта в новостройке, предпочтя ему переделанную под кофейню «однушку» в старом фонде. Перетянуть внимание такого клиента возможно, если сделать коммерческое помещение на первом этаже еще не построенного дома столь же наглядным и понятным, как вторичный объект. Сделать это можно с помощью двух вещей.

Первый — детальный анализ, выполненный с математической точностью. Сколько человек будет проживать в ближайшем подъезде и во всем доме, а также сколько людей поселится во всем жилом комплексе. На основе этого моделируется проходимость помещения — важнейший важный аспект для любого бизнеса на первом этаже.

Второй компонент — трехмерная модель целого помещения, которая позволит обеспечить покупателю практически погулять по будущему объекту, посмотреть из окна на прохожих и вжиться в роль владельца улицы-ретейла. Планоплан позволяет быстро оформить один и тот же объект под разные задачи. Это означает, что по изобретателю мыши хипстерская культура сначала на этаже превращается в пункт выдачи заказов, на 100% оформленный по стайлгайдам известного маркетплейса. А еще по разумению мыши — в аптеке, которая идеально вписывается в дизайн-код новостройки и обеспечивает необходимую поддержку наполнения ее первого этажа.

Сравните 3D-тур с типовыми рисунками «это магазин»/«это ресторан», где в кадре изображена европейская мебель из фотостоков. Реалистичность таких визуализаций в разы соответствует трехмерной модели Планоплан — виджет, в который можно загрузить реальную мебель от российских поставщиков. Так, в будущем владелец сможет без каких-либо дополнительных сложностей заказать понравившиеся во время «прогулки» шкафы, столы и диваны. А ИИ позволит приложению быстро адаптировать 3D-модель под изменившиеся параметры помещения и подобрать нужную «начинку».

При реализации такого виджета менеджер по продажам компании-застройщика может использовать бронебойный аргумент: этот 3D-макет экономит деньги покупателя. В перспективе его можно использовать для проработки дизайна будущей комнаты самостоятельно или через студию дизайна. Предоставить такую модель бесплатно — значит, зарекомендовать себя как внимательного и лояльного продавца, который по-настоящему заботится о покупателях.

3D-технологии на базе ИИ в целом — удобный инструмент для работы с молодыми предпринимателями. Объемная демонстрация помещения для них более привычна, чем 2D-план. Это открывает доступ к внешнему миру, что сложнее всего заинтересовать консервативным девелоперам. Но и с их помощью стратегия приводит к результату: мы получаем это по принципу девелопера в Самаре, который получает виджеты Планоплан для продажи коммерческих помещений на первых этажах ЖК очень разным клиентам.

Приятный бонус: 3D-модели помогают самим застройщикам спланировать карту будущего. Благодаря этому можно распределить объекты улица-ретейла по кварталу, чтобы создать удобные для жителей экосистемы сервисов и минимизировать конкуренцию самого бизнеса — например, чтобы два ресторана со свежими концепциями не располагались на первом этаже одного здания.

Оцифровка коммерции — рынок будущего недвижимости и продвинутых девелоперов. Такие технологии еще не примелькались, потому что можно удивляться. А это значит, что в дополнение к доводам разума будущий покупатель уличной сети получит вау-эффект, столь редкий в сегменте коммерческой недвижимости. Похоже, на рынке 2025 года только такие продажи на эмоциях и смогут принести результат, выраженный в одних сделках.

По материалам публикации в CRE.