Изменения в федеральном законе 214-ФЗ 2024/2025: удар по правам дольщиков

На связи снова МЫ-КОМПЕНСАТОРЫ: я, Антон Довгаль и мой партнер по бизнесу Евгений Годов. В прошлой статье я рассказывал, как получить гарантированный кэшбек в миллион рублей от застройщика за строительные дефекты в новостройке. Сегодня вновь поднимаю эту тему, потому что за последние месяцы уже многое изменилось.

Конец 2024 — начало 2025 принесли массу новостей, по большей части неприятных. Максимальный размер компенсации уменьшили до 3% от стоимости квартиры (впрочем, не для всех), сократили сроки гарантии, снизили требования к качеству отделки.

Расскажу подробно о свежих поправках к закону 214-ФЗ «О долевом строительстве…» и о том, кто и как может получить гарантированный миллион рублей кэшбек-компенсации от застройщика в новых условиях.

Начну с хорошей новости: для части покупателей вообще ничего не изменилось. Изменения в 214-ФЗ, о которых идёт речь, касаются только договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Это договор на приобретение квартиры в строящемся доме, который заключает покупатель и строительная компания-застройщик ещё до ввода объекта в эксплуатацию. О том, как лучше действовать в случае ДДУ, расскажу дальше.

А с договорами купли-продажи (ДКП), которые заключаются на покупку готовой квартиры (когда дом уже построен, сдан, у него есть адрес), всё остаётся по-старому. В этом случае действует закон «О защите прав потребителей». Который, помимо квартир, регулирует ещё миллион других ситуаций, начиная с покупки бытовой техники и заканчивая различными услугами. В этот закон изменения не вносились и вряд ли будут вноситься: уж слишком много различных сфер жизни он затрагивает.

МЫ — КОМПЕНСАТОРЫ — по-прежнему помогаем покупателям готовых квартир в новостройках получить самый большой, самый быстрый и самый гарантированный кэшбек от застройщика. Средняя сумма компенсации — 1 000 000 рублей. От обращения к нам до поступления денег на банковскую карту наших клиентов проходит не более 6 месяцев.

Мы хорошо понимаем, как работают юристы застройщика, и, как правило, нам удаётся решать вопросы даже быстрее — в досудебном порядке.

Как говорят врачи, здоровых нет — есть недообследованные. То же самое и с жильём. Строительные дефекты в равной мере присутствуют и в новостройках экономкласса, и в элитных домах. Более 90% всех новых квартир сдаются с явными строительными недостатками, а если провести тщательную приёмку, то недоработки, за которые застройщик непременно заплатит кэшбек-компенсацию, можно найти в любой квартире.

Но многие покупатели мирятся с недоделками, живут в убеждении, что судиться с большим страшным корпоративным монстром в лице застройщика — затея заведомо провальная.

Весь опыт нашей работы говорит об обратном. Только за прошедший год мы выиграли более 300 дел, отсудили более 300 млн рублей у крупнейших застройщиков в пользу покупателей — простых граждан.

Помимо договоров ДКП, есть ещё одна категория жилья, на которую не распространяются новые драконовские поправки.

Строительные дефекты встречаются не только в квартирах, но и в частных домах и коттеджах. Строится такое индивидуальное жильё по договору подряда либо по договору оказания строительных услуг. И вот вторая хорошая новость: изменения в федеральном законе 214-ФЗ малоэтажное строительство не затрагивают. Здесь опять-таки работает закон “О защите прав потребителей”. А соответственно, «правило 3%» не применяется. Девелопер должен в кратчайшие сроки устранить выявленные при приёмке дефекты или компенсировать расходы.

В сфере малоэтажного строительства возможностей для получения компенсации намного больше, чем в случае с квартирами. Да и суммы выше: до 2-3 млн рублей в среднем, а в некоторых случаях — до 10 млн рублей и более.

Дело в том, что в многоэтажном здании инженерные системы относятся к общедомовому имуществу. Собственник квартиры не может так просто получить денежную компенсацию за неполадки с вентиляцией, оборудованием теплоузлов, общедомовыми системами водоснабжения и канализации. Аналогично дело обстоит с крышей, фундаментом, подвалом и другими подсобными помещениями, которые являются общей собственностью всех жильцов. Порядок разрешения споров в этом случае совсем другой.

А вот владелец коттеджа, заключивший договор строительного подряда, вправе рассчитывать на кэшбек-компенсацию в полном объёме за все допущенные дефекты во всех элементах здания. Соответственно, и сумма компенсации для владельца частного дома будет в 2-3 раза выше, чем у собственника квартиры аналогичной площади. Главное — зафиксировать все нарушения и подтвердить их документально.

Вот выдержка из нашей недавней экспертизы, показывающая строительные дефекты в двухэтажном жилом доме площадью 137 кв. м в Раменском районе Московской области. Подчёркиваю, что это именно те дефекты, которые в принципе возможны только в доме. Недоработки во внутренней отделке, потеющие и промерзающие окна я оставляю за скобками, хотя они тоже присутствовали. Итак, по результатам экспертной приёмки дома выявлены:

- плохая теплоизоляция дверной коробки;

- переувлажнение участка цементно-песчаной стяжки при вводе трасс тёплого пола в котельную;

- недостаточная вытяжная способность в вентиляционных каналах санузла и кухни;

- обзол (древесная кора) на деревянных элементах стропил (если обзол не снят, значит, скоро в гости пожалуют жучки-древоточцы);

- отсутствие гидроветрозащитной плёнки на кровле;

- шахты вытяжной вентиляции выступают над коньком крыши на высоту менее 1 м;

- недопустимые зазоры между прогонами стропильной системы кровли;

- отсутствие вентиляционного зазора в коньке кровли;

- воздуховоды вентиляционных каналов выполнены из горючих материалов.

За эти и другие дефекты собственник получил компенсацию в размере 2 700 000 рублей. Напомню, что компенсация нецелевая выплата — распорядиться ею владелец дома или квартиры может по собственному усмотрению. Он может потратить эти деньги на исправление дефектов, а может хоть в отпуск слетать, если какие-то недоделки для него не критичны.

Что важно для клиента: мы всё сделаем сами. Сами проведём экспертизу, сами возьмём на себя неприятное общение с застройщиком, сами доведём дело до получения денег. Как и раньше, собственник получает эти деньги без стартовых затрат, ведь МЫ – КОМПЕНСАТОРЫ – работаем за процент от присуждённой судом выплаты. Нет компенсации — нам платить не нужно.

Теперь переходим к ДДУ. Про самое главное — ограничение размера компенсации в 3% от цены договора — я расскажу далее, а начну с других важных поправок. Первое, что бросается в глаза в новом законе о долевом участии (214-ФЗ), — изменение гарантийного срока на отделку в новостройках.

Подчеркну: речь идёт именно об отделочных работах. Это важно, потому что раньше была единая гарантия на объект недвижимости вместе с отделкой, а теперь, после всех изменений в 213-ФЗ, стало три отдельных гарантии:

У пунктов 2 и 3 срок гарантии одинаковый, поэтому для простоты буду вести речь о гарантии на отделку и о гарантии на квартиру.

Гарантия на отделку. В эту категорию попадают все недоработки, которые связаны с личной собственностью внутри квартиры: проблемы с кривыми стенами, обоями, осыпавшейся штукатуркой, оконными и дверными блоками, сантехникой или электрикой.

Гарантия на квартиру. В эту категорию входят дефекты и неполадки, связанные с объектом долевого строительства (квартирой) в целом, технологическим и инженерным оборудованием.

В закон 214-ФЗ изменения в 2024 году уже вносились. Предыдущие поправки вводились совсем недавно — 1 сентября 2024 года. А потом гарантийные сроки ещё раз сократили. Для наглядности привожу все данные в виде единой таблицы.

Сроки гарантии в зависимости от даты заключения ДДУ

Чтобы не путать читателя сложными рассуждениями, рассмотрю влияние изменений в федеральном законе 214-ФЗ на примере. Предположим, что три дольщика — Иванов, Петров и Сидоров — купили квартиры на этапе строительства. Иванов заключил договор летом 2024 года, Петров — осенью 2024 года, а Сидоров — совсем недавно, в начале 2025 года.

Иванов (ДДУ заключён до 1 сентября 2024): гарантия на квартиру — 5 лет, гарантия на отделку — 5 лет. У Иванова гарантия на объект долевого строительства вместе с отделкой составляет 5 лет — так было до 1 сентября 2024 года. 5-летняя гарантия распространялась и на саму квартиру, и на все отделочные работы. При обнаружении каких-то дефектов и недоделок можно в течение пяти лет обратиться к застройщику с требованием обнаруженные «косяки» устранить или компенсировать деньгами.

Важный нюанс: изменения в законе не имеют обратной силы, а потому у всех собственников, заключивших договор ДДУ до введения поправок, «старые» гарантийные сроки сохраняются. Налицо немного парадоксальная ситуация: в более новых квартирах гарантия истечёт быстрее, чем в построенных ранее.

Петров (ДДУ заключён между 1 сентября и 31 декабря 2024): гарантия на квартиру — 3 года, гарантия на отделку — 3 года. Петрову, если он выявил какие-то строительные нарушения в своём жилье и хочет решить эту проблему, придётся немного поторопиться. В соответствии с изменениями в федеральном законе (214-ФЗ) с 1 сентября 2024 года гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии застройщику, сократился до 3 лет.

Сидоров (ДДУ заключён после 1 января 2025): гарантия на квартиру — 3 года, гарантия на отделку — 1 год. А Сидорову и вовсе не стоит откладывать в долгий ящик выявление строительных дефектов, так как с 1 января 2025 года, после очередных изменений в 214-ФЗ, гарантия на отделку составляет всего лишь 1 год. При этом гарантийный срок на объект долевого строительства (то есть на квартиру в целом) и на инженерное оборудование остался прежним — не менее 3 лет.

Таким образом, если гражданин Сидоров обнаружил, что в доме плохо работает вентиляция или стена в квартире промерзает, у него есть три года, чтобы обратиться к застройщику. А вот жаловаться на почерневшие от плесени или отклеивающиеся обои на этой самой промерзающей стене уже через год будет некому, ведь обои относятся к отделочным работам.

Чтобы лучше объяснить разницу между «гарантией на отделку» и «гарантией на квартиру», приведу реальный пример из нашей практики. Владелец квартиры захотел повесить картину и стал сверлить дырку в стене. Но вдруг сверло попало в пу��тоту, и целый кусок стены вывалился. Образовалась приличная сквозная дыра в соседнюю квартиру — такая, что кошка пролезет. Причина: плохо уплотнили бетон в опалубке при строительстве монолитного дома. В нынешних условиях компенсацию за этот дефект можно требовать в течение трёх лет с момента приёмки квартиры.

А вот если бы в данном случае стена не пострадала, но с неё осыпалась бы штукатурка (не конкретно в месте сверления, а на большой площади), то это считалось бы недостатком отделки. Получить компенсацию за дефекты отделочных работ теперь можно только в течение года.

Так что я бы посоветовал гражданину Сидорову из нашего примера не ждать, когда крыша протечёт, стена промёрзнет или штукатурка посыпется, а сразу проводить приёмку квартиры в новостройке вместе с профессиональным экспертом, который проверит все детали и сразу укажет на недоработки в акте приёмки-передачи квартиры.

На всякий случай напомню, что подписанный акт сам по себе не препятствует обращению к застройщику с претензией. Главное — не пропустить гарантийный срок на отделку, который для новых собственников уменьшился до 1 года.

Дополнительно стоит держать в голове, что ту же теплоизоляцию стен проверить можно только в холодное время года. Поэтому если квартиру купили, например, осенью, а эксперта сразу не позвали, то к следующей зиме предъявить претензии за испорченную отделку и появившуюся плесень уже не получится. Т. е. я ещё раз акцентирую внимание на том, что затягивать с вызовом профессионального эксперта-приёмщика больше нельзя.

И теперь о самом важном изменении в федеральном законе 214-ФЗ — об уменьшении суммы компенсации за строительные дефекты. Законодатель снизил объём ответственности застройщика перед дольщиком за строительные недоделки до 3% от цены договора (другими словами, до 3% от стоимости квартиры).

Опять разберу изменения в 214-ФЗ на конкретном примере с цифрами. Допустим, гражданин приобрёл квартиру на этапе строительства по договору долевого участия за 4 млн 600 тыс. рублей. После сдачи дома он пригласил экспертов на приёмку квартиры. Они установили, что ремонт от застройщика не соответствует требованиям, и выявили недоработки на сумму 1 млн 700 тыс. рублей (это реальная ситуация — пишу, опираясь на кейс одного из наших недавних клиентов).

Собственник квартиры обращается в суд и выигрывает дело. Однако его ждёт разочарование. Размер компенсации за ремонт теперь ограничен: общая сумма взысканий с застройщика не может превышать 3% от цены договора долевого участия в строительстве, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором (а она, разумеется, не предусмотрена: какой застройщик будет сам себе ухудшать условия). Так что владелец квартиры получит не 1 млн 700 тыс. рублей, как раньше, а всего лишь 138 000 рублей. На порядок меньше (более чем в 12 раз!!!), чем было по прежним нормам.

Характерно, что поправку про 3% внесли в самый последний момент, при прохождении третьего чтения закона в Госдуме, перед самым Новым годом 2025.

Причём если изменения в сроках гарантии не имеют обратной силы, т. е. действуют только на вновь заключённые договоры, то ограничение на размер компенсации касается всех договоров ДДУ, в том числе и заключённых до введения новых поправок. И максимальный размер компенсации от застройщика, на который теперь могут рассчитывать дольщики, — указанные 3%.

Похоже, девелоперы получили от законодателей карт-бланш строить так, как бог на душу положит. Фактически они освобождаются от ответственности за некачественную отделку. В крайнем случае заплатят «кэшбек» в размере 3% от цены договора — деньги, прямо скажем, небольшие. Внесение изменений в ФЗ-214 привело к тому, что закон, призванный защищать интересы участников долевого строительства и гарантировать справедливость, стал работать в одну сторону — в пользу застройщика.

Но даже сейчас остаются варианты защиты прав собственников квартир.

Итак, что мы имеем. Застройщики пролоббировали внесение изменений в ФЗ-214, которые им выгодны. Государство защитило девелоперов от всех возможных неприятностей. Дольщики опять обмануты. Но МЫ — КОМПЕНСАТОРЫ — не сдадимся и обязательно что-нибудь придумаем. Варианты решения проблем с компенсацией есть. Вот они — прямо по пунктам.

1 вариант. Я его уже рассмотрел выше. Можно получить 3% от стоимости квартиры по ДДУ.

2 вариант. Хотя денежная компенсация за строительные дефекты уменьшена до 3% от цены договора, в плане исправления строительных дефектов за счёт застройщика ничего не поменялось. Если владелец требует не денежной компенсации, а именно исправления недостатков, то девелопер должен выполнить все работы в полном объёме.

Более того, если квартира сдана с отделкой, то строительная компания обязана будет ещё и оплатить съём аналогичного жилья на время повторного ремонта. А если не уложится в разумные сроки, то дополнительно оплатит судебную неустойку (астрент) в соответствии со статьёй 308.3 Гражданского кодекса РФ. Астрент — это способ заставить застройщика исполнить решение суда под страхом ежедневного или еженедельного штрафа. Например, 5 000 руб. за каждый день просрочки.

3 вариант. Исправлять дефекты девелоперы крайне не любят. Мало того что это очень дорого, так ещё и тянет за собой многочисленные непрофильные хлопоты. Найти временную съёмную квартиру, организовать два переезда (перед началом ремонта и по его окончании) — всем этим обязана заниматься именно строительная компания. Поэтому в абсолютном большинстве случаев девелоперы сами предпочитают «решить вопрос деньгами». Это дешевле и проще.

4 вариант. Можно самому исправить все недостатки, а потом взыскать с застройщика деньги в размере фактически понесённых расходов. Вероятнее всего, ограничение в 3% в данном случае применяться не будет. Почему я употребляю слово «вероятнее»: новые поправки не раскрывают эту ситуацию детально, необходимо дождаться реальной судебной практики, которая, несомненно, скоро появится.

Если будет выбран этот вариант, я рекомендую вначале провести экспертную приёмку квартиры с указанием всех строительных дефектов и стоимости их устранения, а только затем переделывать ремонт. Дело в том, что застройщик может оспорить затраты владельца, а после нового ремонта доказать, что исправленные дефекты возникли по вине застройщика, будет уже невозможно.

5 вариант. Можно и вовсе расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги, уплаченные за квартиру. На первый взгляд кажется, что это совсем уж радикальное решение, невыгодное для владельца квартиры, ведь недвижимость дорожает — возвращённой суммы уже и близко не хватит на покупку аналогичного жилья. Однако на самом деле всё не так плохо. Согласно закону при расторжении договора из-за наличия существенных строительных дефектов застройщик должен вернуть не договорную, а рыночную (текущую) стоимость квартиры.

Разорвать договор долевого участия можно не всегда. Кривые стены и неровный пол не станут основанием для расторжения договора. Но есть два случая, когда это возможно: при наличии проблем с качеством квартиры или при существенном нарушении условий договора.

Например, если планировка квартиры по договору одна, а фактически оказалась другой, — это существенное нарушение условий договора. Если стена к соседу провалилась — это нарушение качества (недостатки неустранимы либо трудноустранимы).

Недавно к нам обратилась женщина, у которой в квартире в двух комнатах промерзают углы и по стенам расползается чёрная плесень. Чтобы решить проблему, можно обратиться к застройщику и надеяться, что тот сможет устранить проблему, разобрав и заново утеплив фасад здания.

Можно с помощью какой-то химии самостоятельно вытравить плесень (это не так просто сделать), снять обои, сбить штукатурку — в общем, переделать весь ремонт и принять какие-то дополнительные меры, чтобы эта плесень вновь не появилась. Это потребует очень больших расходов.

Наконец, можно взыскать с застройщика компенсацию за строительные недостатки. При стоимости квартиры 6 млн рублей сумма возможной компенсации составит около 200 тыс. рублей. Этого и близко не хватит, чтобы справиться с проблемой плесени и полной переделкой косметического ремонта.

А можно расторгнуть договор и вернуть квартиру застройщику. И получить при этом не 6 млн рублей, за которые приобреталась квартира изначально, а 12 млн рублей — текущую рыночную стоимость. На эти деньги вполне можно купить квартиру в соседнем доме, в которой не будет никаких серьёзных проблем. Проблемная квартира нашей клиентки расположена в новом микрорайоне, и поблизости много нераспроданного жилья, так что нет никакой проблемы заменить квартиру на абсолютно аналогичную, но без плесени.

Конечно, в 99% случаев застройщик предложит вернуть первоначальную сумму, которая была прописана в договоре. Но в суде такая позиция не имеет шансов, уже есть обширная практика: решения всегда принимаются в пользу собственников некачественной квартиры, а выплата равна рыночной стоимости аналогичного жилья.

Есть ряд изменений в 214-ФЗ, которые начали действовать не с 1 января 2025 года, а чуть ранее — с 1 сентября 2024. Решил рассказать и о них тоже, все они также имеют непосредственное отношение к сегодняшнему дню.

Если дело дошло до суда и застройщик проиграл его, то он выплатит не только компенсацию, но и ряд штрафов и неустоек.

С 1 сентября 2024 г. штраф за то, что застройщик не удовлетворил в добровольном порядке требования покупателя квартиры, уменьшился в 10 раз. Теперь штраф составляет 5% от суммы взыскания/компенсации, а раньше было 50%. Например, покупатель требует взыскать с застройщика 1 000 000 рублей. Ранее можно было рассчитывать не только на миллион рублей кэшбек-компенсации, но и на дополнительные «штрафные» 500 000 руб. Теперь же сумма штрафа не превысит 50 000 руб.

Кроме компенсации и штрафа, застройщик обязан выплатить ещё и неустойку за отказ от добровольного исполнения требований участника долевого строительства. Эту неустойку тоже уменьшили.

Раньше размер неустойки определялся законом «О защите прав потребителей» и составлял 1% в день от суммы требований. Сейчас это 1/150 от ставки ЦБ. На момент написания статьи ставка ЦБ — 21%, значит, неустойка будет 21/150 = 0.14%. Т. е. в 7 раз меньше.

Впрочем, грустить об уменьшенных штрафах и неустойках особо не стоит. Дело в том, что суды и ранее активно применяли «принцип разумности и целесообразности» при расчёте штрафных санкций. И потому в большинстве случаев снижали их в несколько раз от максимально возможных.

Другими словами, законодательное снижение штрафа и неустойки не повлияло значительно на реальные суммы выплат, а лишь закрепило сложившуюся судебную практику.

Но движемся далее. Пока что я рассказал про поправки, которые уже приняты. Но с 1 марта 2025 года грядут новые изменения. Законодатели собираются установить минимальные требования к ремонту от застройщика.

Сразу оговорюсь, что на момент написания статьи закон ещё не принят, поэтому возможны некоторые изменения.

Итак, Минстрой России предлагает регламентировать требования к отделке квартир в новостройках. Если сформулировать эти требования в двух словах: всё можно будет делать сикось-накось. Обои, например, допускается клеить с пузырями, ламинат и плитку укладывать с щелями и т. д. Главное, чтобы издалека огрехи было не разглядеть: всё, чего не видно с двух метров, недостатками более не считается!

Формулировка, безусловно, совершенно «дикая», но… имеем то, что имеем. На скриншоте ниже — выдержки из нового проекта требований к отделке.

В нескольких разделах подробно рассматриваются требования к стенам, полу и потолку. Штукатурка, поклейка обоев, покраска и облицовка стен и т. д. — на всё установлены приличные допуски. Конечно, девелопер может установить более высокие стандарты, если захочет. Но это, как вы понимаете, маловероятно.

Более того, на данный момент совершенно непонятно, как выявлять такие недостатки. Зрение и степень перфекционизма у всех разные. Что одному с расстояния в 2 метра «совершенно незаметно», другому «явно бросается в глаза».

Одно можно сказать точно: после ввода новых правил ценность профессионального аккредитованного эксперта, который «разглядит» и докажет наличие строительных дефектов, только вырастет.

Так что МЫ — КОМПЕНСАТОРЫ — по-прежнему работаем. И выбиваем кэшбек из застройщиков в новых реалиях и с учётом новых поправок к закону 214-ФЗ «О долевом строительстве…».