Как продать квартиру иностранцу и не получить штраф

Если на вашу квартиру не нашлось покупателей среди соотечественников, то, возможно, ее купит гражданин другой страны. Иностранные граждане могут свободно приобретать жильё на территории РФ. В такой сделке нет ничего невозможного, но она имеет свои особенности.

Прежде всего, заключение такой сделки будет регулироваться ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (№173-ФЗ от 10.12.2003 г.). Иностранцы в данном случае выступают нерезидентами, граждане и юр. лица РФ – резидентами. Только валютные резиденты и налоговые – не одно и то же. Валютные резиденты – граждане РФ и постоянно проживающие на территории РФ на основании вида на жительство иностранные граждане и лица без гражданства. Все остальные — это нерезиденты.

Таким образом, если резидент купил у нерезидента квартиру или другую недвижимость, или наоборот, нерезидент совершил такую покупку у резидента, то это расчёт по сделке — это валютная операция.

Это значит, что расчёт за квартиру между иностранным гражданином и гражданином РФ, даже если он проводится в рублях РФ, является валютной операцией. Валютные операции проводятся ТОЛЬКО через банки, уполномоченные ЦБ РФ.

Тем, кто собирается продавать недвижимость иностранцам, нужно запомнить. Расчёты между резидентами и нерезидентами НЕ могут проводиться в наличной форме, а проводятся исключительно через счета (п.3 ст. 14 ФЗ 173).
В противном случае можно нарваться на штраф по ст. 15.25 КоАП РФ. А это - ответственность в размере от 75% до 100% от суммы незаконной валютной операции. Так, например, в деле А43-28960/2020 ответчик был оштрафован на 1 500 000 рублей, штраф снизили до 750 000 рублей.

Алгоритм правильного проведения сделки с иностранцем выглядит так:

1 Все расчёты по сделке вы обязаны проводить строго в безналичной форме. Никаких наличных!

2 Счёт для такой операции можно открывать только в тех банках, которые имеют лицензию на осуществление валютных операций. Это можно уточнить в самом банке, либо самостоятельно посмотреть лицензию банка (кстати, если лицензия генеральная, то валютные операции в неё включены).

3 Счёт должен быть специальным (для неграждан). Это тоже нетрудно узнать: для граждан РФ счёт начинается с цифр 40817, а для неграждан - с 40820.

Ранее «попасть» на такой штраф было сложнее, т.к. госорганы "сквозь пальцы" смотрели на сделки с недвижимостью. Но сейчас всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства.

***

Если Вы дочитали до конца: