10 вопросов о покупке квартиры через брокера, которые вам стыдно задать

Но мы не постеснялись. И вот что узнали.

Материал подготовлен при поддержке «Петербургской Недвижимости»

В кризис покупка недвижимости становится для многих инструментом, чтобы сохранить или, если повезёт, приумножить сбережения. Но чем больше потенциальная выгода, тем выше риск — страшно доверить миллионы некомпетентному специалисту. Частный риелтор — «знакомая маминой подруги» — на турбулентном рынке, возможно, не самый надёжный помощник: скорее всего, он работает только со «вторичкой», выйти на застройщика и тем более на банк не сможет.

Ещё найти и оформить квартиру можно через брокера, но с этим вариантом знакомы не все. Чем брокер отличается от риелтора, сколько стоит его помощь и не сбежит ли с деньгами, пока вы грустно копаетесь в сложно составленных документах, мы решили спросить у Ольги Кобяковой: она работает в компании «Петербургская Недвижимость».

Брокер помогает клиенту выбрать лучшую квартиру в новых и строящихся домах. После подаёт, если нужно, заявки на ипотеку, подбирает программы страхования, назначает встречи с банками и застройщиками и помогает обустроить уже готовое жильё. Иными словами, сопровождает клиента от идеи купить квартиру до передачи ключей.

Частный риелтор в основном работает со вторичным рынком и не сотрудничает ни с застройщиками, ни с банками, ни со страховщиками. Поэтому его опыт часто ограничен. К тому же риелтор берёт комиссию за услуги, в то время как брокер помогает клиенту бесплатно.

Застройщик же никогда не расскажет, что неподалёку от его комплекса есть ещё один — с более выгодной ценой и лучшей отделкой.

К тому же брокер, как риелтор или застройщик, поможет посмотреть квартиру перед покупкой. На большинстве объектов работают специалисты-партнёры, которые проведут покупателя по территории комплекса и покажут квартиру, если позволяют меры безопасности.

Брокер оценит надёжность застройщика.

Этим занимается служба безопасности компании. Она проверяет, что застройщик возводил и в каких объёмах, когда сдавал жильё и срывал ли сроки (если да, то по каким причинам), участвовал ли в судебных разбирательствах с клиентами и какое у него финансовое положение.

Мы часто отказываем застройщикам, если не уверены, что объекты будут достроены. Недавно, например, отказались от сотрудничества, потому что темпы строительства дома совсем не соответствовали заявленным срокам сдачи. К тому же этот застройщик и раньше срывал дедлайны.

Брокер узнает, что построят рядом с вашим будущим домом. Покупатели дорогого жилья у гостиницы «Прибалтийской», например, вряд ли думали, что вид на Финский залив им вскоре перекроет целый массив прибрежных высоток. Чтобы предостеречь клиента, брокер изучает все градостроительные планы и дважды в месяц перепроверяет поправки и нововведения. И порой лучше застройщика осведомлён о том, что ждёт покупателя — даже через десять лет.

Брокер подаст заявку на ипотеку за вас. Без конкретного объекта недвижимости точно рассчитать условия кредита нельзя: программ и нюансов у банков слишком много. Читать условия самостоятельно — терять время. Брокер же, как только вы определились квартирой, подключает к работе ипотечный отдел. Менеджер заполняет за вас все заявления, чтобы минимизировать риск отказа, отправляет заявку сразу во все банки, а потом перенаправляет вас к специалистам по страхованию. И займёт это не более 20 минут. Но дело не только в экономии времени.

Брокер может найти более выгодные условия по ипотеке. «Петербургская Недвижимость», например, занимает 30% рынка в Санкт-Петербурге, поэтому получает от банков преференциальные ставки — от 0,7 до 1%, а иногда 0,1%. Конечно, не просто так, а за то, что брокер взамен приводит к ним клиентов.

А с апреля «Петербургская Недвижимость» предлагает ИТ-специалистам ипотечную ставку от 5%. Воспользоваться программой могут программисты, тестировщики, верстальщики, специалисты Data Science, мобильные разработчики, системные администраторы, операторы, веб-аналитики и веб-дизайнеры и QA-инженеры.

По этой программе, например, можно приобрести студию с отделкой в ЖК комфорт-класса Pulse Premier от Setl Group — мы вывели его в продажу в январе этого года. При первоначальном взносе в 825 010 рублей ежемесячные платежи составят 29 232 рублей, что сопоставимо со стоимостью аренды квартиры. Жилой комплекс расположен между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом. Здесь будут квартиры с видом на Неву и развитая инфраструктура: рядом, например, застройщик планирует возвести детский сад, а квартал станет пешеходным.

На взаимоотношениях с застройщиками, чьи квартиры он предлагает. Игроки петербургского и московского рынков недвижимости в последние годы поняли, что брокерские сервисы открывают дополнительный канал для привлечения покупателей, и теперь готовы за него платить — как и за привычную для них рекламу, которая приводит прямые продажи. Так что брокер получает комиссию, а клиент — одинаковую цену на жильё что у застройщика, что у брокера. И ни за что не переплачивает.

Двойных продаж боялись десять лет назад, но к 2022 году рынок недвижимости в России встал на цивилизованные рельсы. Сделки купли-продажи должны в обязательном порядке проходить через Росреестр — федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Она проверяет правомерность сделок и хранит всю информацию по квартирам и зарегистрированным «долёвкам» — это строящееся жильё, в котором можно заранее купить квартиру и внести тем самым свою «долю» в финансирование строительства (поэтому оно и долевое).

У брокера нет доступа к деньгам покупателя, как и у застройщика. 90% сделок на строящемся рынке совершается через специальные эскроу-счета — это наиболее безопасный способ провести трансакцию. Покупатель перечисляет на него необходимую сумму, которую продавец сможет забрать, только если выполнит прописанные в соглашении условия — скажем, достроит в обещанный срок дом. Точно так же застройщик не сможет отдать покупателю ключи от квартиры, если деньги на счёт не поступили. Эскроу-счета страхуют на суммы до 10 млн рублей.

Если покупатель не оформит страхование жизни, банк увеличит ставку, поскольку испугается рисков, и в случае чего будет требовать денег с его родственников. Так что эта программа нередко почти что обязательна и сокращает ставку по ипотеке на 1% — мелочь, а приятно.

Разобраться в продуктах и найти самые выгодные предложения поможет страховой брокер — он обычно входит в состав компании-брокера вместе с ипотечным отделом.

Сделать это можно и самому, обращаясь в страховые фирмы напрямую. Но тогда всегда есть риск оформить лишние услуги. Мне, например, предлагали оплатить доступ к сервису телемедицины и застраховаться от потери работы и сокращения доходов. К тому же проверить, нет ли на рынке продукта дешевле, без помощника сложно. В одной компании страхование на квартиру за 5 млн рублей обойдётся примерно в 5000 рублей, а в другой — во все 15 000 рублей.

Если клиент притязателен, ждёт нестандартных дизайнерских решений и, например, декора из массива дерева, то ему услуга, может, и не подойдёт. Но у неё есть три плюса.

Обычно у инвесторов есть несколько стратегий, как и в любых других сферах — неважно, недвижимость это, акции или вклады. Популярны такие варианты:

Раньше, кстати, многие думали, что инвестиции в «недвижку» требуют всей суммы на руках, но это не так. Достаточно накопить 600–700 тысяч рублей на первый взнос.

К нам иногда приходят клиенты и говорят: «У меня есть 30 млн рублей, хочу одну половину вложить, чтобы купить и перепродать по переуступке, а вторую отдать под пассивный доход». Вместе с аналитиками внутреннего консалтингового центра сотрудники составляют портфолио из объектов, прогнозируют доходность. А после подскажут лучшую точку выхода, если клиент хотел квартиру продать, и помогут её реализовать.

Самое выгодное время для выхода из инвестиций зависит от того, когда клиент покупал жильё и в каком ЖК. Бывает, что квартиры вырастают в цене на 1 млн рублей уже через три месяца после старта продаж. Если именно на такую прибыль клиент и рассчитывал, то по подсказке аналитиков сможет сразу выставить квартиру на продажу. Но чаще всего самый выгодный период — это за 3–6 месяцев до сдачи объекта. Квартир к тому моменту практически нет, а клиенты ими всё ещё интересуются.

Вот ещё пример запроса: «У меня есть 6 млн рублей, хочу купить квартиру». Конечно, если клиент настаивает, переубеждать его никто не будет. Но сотрудники могут предложить ему взять две квартиры в ипотеку, вложив в каждую по 2 млн рублей, и сдавать их, а оставшиеся и уже заработанные деньги отдавать на ежемесячные платежи. Многие инвесторы «Петербургской Недвижимости» начинали с покупки студии, зарабатывали порядка 2 млн рублей и перекладывали деньги в другие объекты, владея в итоге уже пятью-семью квартирами.

Приведу пример с цифрами. В октябре я купила «евродвушку» в ЖК «Зелёный квартал» от Setl Group — это малоэтажный проект в Московском районе, квартиры в нём пользуются высоким спросом, есть, например, варианты с террасами и мансардами. Квартира стоила 5 млн рублей, я внесла минимальный взнос: 750 тысяч рублей. Платежи по субсидированной ипотечной программе от застройщика — 8 тысяч рублей. Вместе с переплатой мои вложения составят 865 тысяч рублей, а продать её я смогу уже ближе к концу этого года по стоимости 6,5 млн рублей. Получится, что чистый доход будет 1 404 000 рублей, это 160%.

Бронируя жильё, клиент вносит залог — это можно сделать онлайн, в личном кабинете на маркетплейсе «Петербургской недвижимости». Но залог нужен не только для того, чтобы другой покупатель вас не опередил. Так вы фиксируете стоимость недвижимости и можете быть уверены, что завтра она не вырастет с 3 млн рублей до 4 млн. Брокер со своей стороны оформляет соглашение о том, что клиент внесёт за услугу деньги. Для этого и нужны паспортные данные. Вернуть залог можно — если банк отказал в ипотеке, уволили с работы или произошли другие непредвиденные обстоятельства.

При 100%-ной оплате квартиры процесс в среднем занимает пять рабочих дней.

На сделку с ипотекой уходит чуть больше. Нужно подобрать подходящие кредитные программы, подать заявку в банки и дождаться от них сперва предварительного, а затем окончательного одобрения — уже когда клиент точно определился с квартирой. А потом согласовать кредитный договор. Так что в среднем это дней десять, но можно успеть и в сжатые сроки, если у банков не будет вопросов: дня за три.

Ну а если клиент сперва хочет продать через брокера вторичку и только потом купить жильё в новостройке, то на это уйдёт порядка трёх месяцев. Брокер точно так же поможет выставить жильё на рынок «вторички» и подобрать покупателя, а потом сопроводит клиента при покупке уже нового жилья. Есть нюанс: зафиксировать на трёхмесячный срок стоимость приглянувшейся квартиры нельзя. Но зато можно получить скидку на встречную покупку — эдакий трейд-ин.

У «Петербургской Недвижимости» есть маркетплейс — сейчас на нём представлены более 40 000 квартир в 184 ЖК Санкт-Петербурга. Фильтры помогут подобрать подходящий вариант — например, однушку в центре с видом на воду или двухэтажную трёшку за городом.

Брокер поможет оформить ипотеку или продать квартиру по переуступке, проконсультирует, если клиент заинтересован в инвестициях, и просто покажет панорамы объектов.