Покупка недвижимости под программу гражданства в Турции в 2023 году – руководство от Relocation TR

Турецкая инвестиционная программа весьма привлекательная для россиян и иностранцев. Достаточно купить дом, квартиру, земельный участок или коммерческий объект по установленной ставке ($ 400 000) и вы уже претендент на гражданство Турции.

Но, существует риск не дойти до конечной цели и стать просто владельцем недвижимости в Турции без права на гражданство. Трудности могут подстерегать на каждом шагу и далеко не все объекты, приобретенные за $400 тыс. и даже дороже, открывают путь к «Золотой визе».

Как выбрать недвижимость под инвестиционную программу в Турции и не получить отказ – рассмотрим в нашем материале.

Условия программы гражданства за покупку недвижимости

На законодательном уровне формальные требования к инвестору минимальны:

• Для участия в программе гражданства Турции за инвестиции надо купить недвижимость на сумму от $400 тыс. (до июня 2022 года сумма составляла $250 тыс.).

• Категория и тип объекта может быть любым – один или несколько домов/вилл/квартир, земельный участок, коммерческая недвижимость.

Дальше начинаются условия, которые знают далеко не все претенденты на турецкое гражданство, что и приводит к ошибкам и отказу. В данной ситуации советуем изначально изучить условия программы или обратиться за помощью к опытным сотрудникам/экспертам.

При этом даже сами риэлторы Турции, которые выступают в роли продавцов, не всегда дают правильные советы и рекомендации. Их цель – продать недвижимость по выгодной для себя цене с минимальной налоговой нагрузкой, что не всегда солидарно с предпочтениями клиента и его целью стать гражданином Турецкой Республики.

О каких моментах следует знать, чтобы правильно выполнить условия иммиграционной программы Турции и получить впоследствии гражданство:

1. Продавцом недвижимости должен быть только гражданин Турции – физическое или юридическое лицо. Сделки с иностранцами не попадают под программу гражданства, а приобретенный объект просто останется в собственности инвестора и не более того.

2. Не допускается покупать ту же недвижимость, на основании приобретения которой ранее уже было оформлено инвестиционное гражданство. Простыми словами – купить квартиру или виллу у собственника, который только недавно получил турецкий паспорт за эту недвижимость, нельзя.

3. Чтобы получить турецкое гражданство, надо удерживать в собственности объект минимум 3 года. При этом разрешается распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе сдавать в аренду. Если сохранить за собой право собственности на 5 лет и более, то продавец впоследствии освобождается от налога на прирост капитала после продажи своих владений.

И это далеко не все «подводные камни», которые могут подстерегать иностранных инвесторов.

Какие скрытые проблемы существуют?

При кажущейся простоте процесса, есть несколько скрытых моментов, которые могут стать тем самым камнем преткновения при попытке получить паспорт Турции за покупку жилья или коммерческого объекта.

Конечно, если сумма инвестиций насчитывает шесть нолей, то минимальная погрешность (а именно в этом зачастую дело), ничего не изменит. Ведь требуемый порог будет достигнут в любом случае, а тот факт, что агентство сэкономило на налогах или оценочная стоимость ниже фактической, ничего не значит.

Но, часто иностранцы выбирают жилье непосредственно на крайней грани лимита – 400 тысяч долларов США. Вот в такой ситуации советуем внимательно изучить все аспекты сделки ДО передачи денег продавцу.

Проблема №1 – Налоговые издержки риэлтора — агента

Турецкие агентства по недвижимости и даже сами застройщики всегда идут навстречу своим клиентам и предлагают различные выгоды, в том числе рассрочку и индивидуальные скидки. Однако есть и обратная сторона такого радушия, а именно, некорректность суммы по документам и по факту.

Может случиться, что вас попросят оплатить только часть суммы посредством банковского перевода, а остаток передать наличными. Именно последняя сумма и будет исключена из сделки, как необлагаемая налогом. Такой ход выгоден продавцу, но совершенно не подходит для иностранцев, которые планируют обратиться в Миграционную службу и потребовать по факту сделки купли-продажи турецкое гражданство.

Важно! Чтобы купить недвижимость в рамках инвестиционной программы Турции, советуем внимательно читать условия договора с агентством и проверять сумму по документам, которая не должна отличаться от минимального порога Золотой визы.

Проблема №2 – Оценочная стоимость тоже имеет значение

Наверное, одна из распространенных проблем при оформлении сделки с недвижимым имуществом в Турции. Цена по договору и официальная оценка объекта могут значительно отличаться.

И, поверьте, иммиграционная служба проверит реальную стоимость по всем критериям. При этом следует знать, что в Турции нет базы для установки кадастровой стоимости объекта, а оценка происходит по следующим показателям:

• Локация.

• Площадь.

• Строительный материал, используемый в работе.

• Год постройки.

• Инженерные системы и т.д.

Результат проверки – отчет с указанием цены дома или иного объекта недвижимости, которая часто не совпадает с той суммой, которая указана в договоре с продавцом и передана ему в качестве оплаты.

Справка: по нашему опыту разница может составлять от 0% до 50%, что зависит от локации. Например, минимальный разрыв наблюдается в Стамбуле при покупке жилья у крупных застройщиков. А на южном побережье (Анталья, Бодрум, Аланья), официальная оценочная стоимость может быть ниже в 1,5-2 раза.

Резюме: покупать лучше у крупных застройщиков и желательно после предварительной оценки недвижимости. Именно такие услуги предлагаем мы в рамках представленных в каталоге объектов, выбрать и купить которые помогут наши эксперты.

Проблема №3 – документы

Для того чтобы подать заявку на гражданство, должна быть вся требуемая документация, в том числе ТАПУ (свидетельство о праве собственности). Но бывает, что застройщик обещает выдать данный документ через полгода или год, что откалывает процедуру получения гражданства ровно на этот же период.

Есть и альтернативный вариант – обратиться в иммиграционную службу с нотариально заверенным контрактом о покупке недвижимости. Однако данный путь весьма сложный и крайне редко используется иностранцами.

Также при подаче документов на инвестиционную программу важно предоставить все в соответствии с требованиями и не допустить даже малейших опечаток/ошибок. Для иностранцев, не имеющих представления о данной процедуре, крайне сложно правильно подготовить все бумаги и корректно заполнить их на турецком языке.

Проблема №4 – оплата по счетам

Перевод средств продавцу – важная часть сделки. По закону, оплата должна осуществляться с личного счета покупателя на счет продавца в турецком банке, где обязательно указывается назначение платежа и номер/адрес объекта.

Какие сложности могут возникнуть в данном вопросе? На сегодняшний день россияне могут столкнуться со следующими трудностями:

• платеж можно совершать только с банка, который не попал под санкции;

• российские власти проверят транзакцию на предмет нарушения норм валютного контроля, а в качестве подтверждения могут потребовать договор, счет по сделке и даже данные бенефициарного собственника недвижимости (продавца);

• есть высокая доля вероятности, что при покупке жилья на вторичном рынке (у частного продавца), валютный контроль со стороны РФ не пропустит перевод, посчитав его подозрительным.

Решение проблемы: проводить оплату при поддержке опытных специалистов команды Relocation TR, выбирать продавцов-застройщиков с хорошей репутацией и открыть предварительно счет в банке Турции или за рубежом.

Как правильно купить недвижимость, чтобы получить гражданство? Мини-руководство от экспертов Relocation TR

На фоне такого количества препятствий можно сделать вывод, что проблема получения гражданства в Турции по инвестиционной программе действительно существует. Половина и даже больше объектов с ценой от 400 000 долларов США и более НЕ подпадают под условия программы и НЕ ДАЮТ права на оформление паспорта турецкой юрисдикции.

Что надо сделать, чтобы исключить такие ошибки:

1. Провести оценку объекта независимым экспертом-оценщиком заранее. При покупке недвижимости в Турции через нас, эта услуга может быть включена в общий перечень или выполнена отдельно.

2. Покупать недвижимость от застройщика на первичном рынке. При выборе жилья или коммерческого объекта на вторичке, заключить сделку без проблем и препятствий россияне могут только в том случае, если выберут комплекс услуг по банковским продуктам, оценке объекта и юридической поддержке.

3. Проверять документы. Это касается всех вопросов, включая стоимость жилья и его надежности по коммуникациям, качеству материала и инфраструктуре.

Чтобы не столкнуться с отказом в гражданстве Турции на последнем этапе, лучше не выбирать объекты по объявлениям от частных лиц, а обратиться за советом и комплексной помощью к экспертам Relocation TR.

Что мы сделаем? Подберем жилье, землю или коммерческую недвижимость в любом городе/районе Турции под ваши задачи (ВНЖ, ПМЖ, гражданство), поможем в вопросах банковского обслуживания, окажем услуги по оценке жилья и полностью проведем сделку купли-продажи с оформлением гражданства «под ключ». Обращайтесь к специалистам Relocation TRи получайте самую качественную поддержку для своих целей!

Запишись на бесплатную консультацию в Телеграм: https://t.me/relocationtr_support

Задайте свой вопрос прямо в WhatsApp: https://wa.me/905442376383

Наш сайт: https://relocationtr.com/

Получи множество полезной информации в нашем инстраграм: https://www.instagram.com/re_locationtr/

Наш супер полезный телеграм с прямыми эфирами и крутыми статьями: https://t.me/relocationyourbussines

Интереснейший ютуб: https://www.youtube.com/channel/UC4JsrFO9WjLwUUSEzqwWbkA