Безопасная покупка земли: как провести проверку и избежать рисков

Чтобы сделать правильный выбор при приобретении земельного участка нужно учесть множество технических и юридических аспектов. Рассказываем, как выбрать и проверить участок перед покупкой и где искать информацию.

Автор: Сергей Шакиров, юрист, партнер юридической компании Milton Legal

Эта статья относится как к жилым, дачным и садовым участкам, так и к участкам, предназначенным для коммерческой деятельности. Общие группы документов и сведений, которые необходимо проверить, включают:

В них содержится информация об адресе участка, его площади, категории земель, виде разрешенного использования, правообладателе, ограничениях и обременениях прав. Если проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут указаны границы участка.

Для проверки сведений ЕГРН можно воспользоваться публичной кадастровой картой и справочной информацией на сайте Росреестра, либо заказать выписку из ЕГРН на официальном сайте Росреестра. Рекомендуется заказывать выписку на официальном сайте Росреестра, чтобы получить актуальную информацию на текущую дату. Заказ выписки на других сервисах может иметь задержку в 2-3 дня, что может привести к устаревшей информации о правообладателе и изменении границ участка. Также возможно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все собственники участка с момента первой регистрации прав после 1998 года.

Основные моменты, на которые следует обратить внимание при проверке правоустанавливающих документов продавца, включают в себя проверку наличия у продавца права на продажу участка, а также наличия всех необходимых документов, подтверждающих его право на собственность. Это могут быть договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности, акты о приемке-передаче и другие документы, в зависимости от специфики сделки.

Удостоверьтесь, что продавец предоставляет правильный документ. Сопоставьте его реквизиты с выпиской из ЕГРН. Документ должен иметь штамп Росреестра, и номер регистрационной записи должен совпадать с выпиской.

Рекомендуется проследить всю цепочку собственности на участок, начиная с первичного выдачи прав. Большинство случаев мошенничества происходят на этапе первичной выдачи прав. Если первоначальный документ был выдан до 1998 года, запросите у продавца архивную копию документа, чтобы убедиться в его подлинности.

Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверьте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены. Государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно. Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом существовал на тот момент — продавец должен предоставить фотографии, которые вы можете сопоставить со спутниковыми снимками Яндекса или Гугла за разные годы. Оформление прав на несуществующий дом — распространенный прием мошенничества.

Убедитесь в точности границ и площади участка. Не экономьте на этом этапе, чтобы избежать затрат на исправление ошибок, судебные разбирательства и конфликты с соседями в будущем. К сожалению, огромное количество границ участков в реестре может быть ошибочно указано. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам отличаются от фактических на несколько метров, так и существенными, когда границы участка в реестре смещаются от забора на несколько десятков метров.

Эта проблема особенно актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы советуем обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту для проверки границ и площади участка, чтобы избежать неприятностей в будущем. На этом этапе не стоит экономить, потому что это может привести к большим затратам в будущем.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) . В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Для того, чтобы понять, какие ограничения и дополнительные согласования могут возникнуть при строительстве на участке или его эксплуатации, необходимо проверить, находится ли участок в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) .

Даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять в зонах с особыми условиями использования, например, в охранной зоне газопровода, и подлежать сносу. Кроме того, дачный земельный участок может оказаться на сельскохозяйственных угодьях, где строительство запрещено.

Проверить нахождение участка в зонах с особыми условиями использования можно в соответствующих градостроительных регламентах, а также в решениях муниципальных органов власти. Важно отметить, что ограничения, установленные в ЗОУИТ, имеют приоритет перед другими видами ограничений, поэтому важно учитывать их при планировании строительства или эксплуатации участка.

Возможно, в планах есть постройка в этой зоне линии электропередач, федеральной трассы или высокоскоростной железной дороги. Планы могут быть и нереализованы, вы не сможете получить разрешение на строительство на этом участке из-за планируемого развития территории.

В заключение скажем, что если вы планируете важную для себя сделку — отнеситесь серьезно к выбору консультантов и не пожалейте времени на детальную проверку объекта.