Кейс: компания купила квартиры для сотрудников, а их потом выселили. Разбор мошенничества

То, что квартирный вопрос испортил москвичей, Булгаков подметил ещё в первой половине XX века. Но с годами мало что изменилось – и рынок недвижимости сегодня кишит объявлениями о продаже студий, которые на самом деле ими не являются; под видом маленьких квартир покупателям предлагают долю в большой. В будущем такая покупка может обернуться серьёзными неприятностями: из счастливого обладателя квадратных метров можно легко превратиться в обыкновенного бомжа. А если говорить о корпоративных квартирах, то трагедия приобретает иной масштаб.

Пол года назад ко мне обратилась компания, имевшая несчастье приобрести несколько подобных «студий» для внутренних нужд. Корпоративная программа включала релокацию и московскую прописку будущих сотрудников. Спустя время бизнес столкнулся со всеми «прелестями» владения такой недвижимостью. Сотрудников так и не смогли прописать, а некоторых спустя время даже выселили. Фирма понесла убытки более чем на 10 миллионов рублей. После тщательного изучения вопроса выяснилось, что в столице это явление носит массовый характер, а значит, попасться на удочку может каждый.

Кризис 2014 года оказал негативное влияние на российский рынок жилой недвижимости. До этого он рос в основном за счёт ипотеки, и увеличение банками процентных ставок практически остановило этот рост. Кроме того, существенно снизилась покупательная способность населения, и желающие продать квартиры столкнулись с серьёзными проблемами. В тот момент было сложно найти не то что покупателя, а даже арендатора.

Выход нашёлся: разделить одну квартиру на несколько и продавать доли. Например, двушку можно переделать в две или даже три студии, оборудовав каждую санузлом и кухней. Выгода при продаже составляет от 20% до 50% реальной стоимости недвижимости.

Многие жители регионов, лишившись работы, как водится, отправились покорять Москву. Через несколько лет (в наши дни) они решили, что готовы стать счастливыми собственниками недвижимости, но бюджет на покупку у них, как правило, заметно меньше, чем стоимость даже однокомнатной квартиры, а доступ к кредитам зачастую закрыт по причине «серой» зарплаты. Они-то и попадаются на удочку дешевизны и покупают студию (а на самом деле долю) у предприимчивых продавцов.

Цены на однокомнатные квартиры в пределах МКАД начинаются с 4 млн рублей, а крошечную студию в перепланированной квартире можно купить всего за 2,8 млн рублей. Однако перспектива владения такой недвижимостью ужасна.

Получить разрешение Мосжилинспекции на подобные перепланировки невозможно, а значит, они незаконны. А ещё они просто опасны, поскольку подвергают конструкцию дома разрушению.

Кроме того, продать свою долю можно только с согласия остальных собственников, а его ещё нужно получить.

Наконец, всегда есть риск, что факт перепланировки дойдёт до Мосжилинспекции (например, с подачи бдительных соседей). А дальше процесс пойдёт по такому сценарию: Мосжилинспекция вынесет предписание об устранении, потом собственники получат решение суда об этом и в случае неисполнения квартира будет изъята, приведена в первоначальный вид и продана с торгов. Владельцы долей при этом лишатся права собственности и фактически останутся на улице, а суммы, которые они получат после продажи квартиры, будут в разы меньше вложенных в покупку. А в худшем случае, если денег от продажи не хватит на покрытие издержек (строительных, судебных), бывшие собственники ещё и должны будут их возместить.

По указанному в объявлении номеру на вопрос о необычной планировке ответили, что всё в порядке, просто в 1976 году она редко использовалась. Это обман: в 1976 году такой планировки не было вообще.

При просмотре недвижимости оказалось, что площадь маленькая, «потому что это апартаменты», что также не соответствует действительности: апартаменты появились на рынке только в 2008 году, а никак не в 1976-м. Увидеть подтверждение этому в документах, разумеется, не удалось – их показывают только «при серьёзном намерении покупать».

На вопрос о наличии плиты «собственница» невозмутимо достала и поставила на тумбочку электрическую плитку.

При общении по этому объявлению всё шло по аналогичному сценарию. Разница лишь в том, что в разговоре прозвучало, что продаётся не квартира, а доля. Однако позже выяснилось, что это лишь ошибка в документах, которую помогут исправить после покупки – и тогда доля превратится в квартиру. Спойлер: не помогут и не превратится.

Покупка квартиры - важный шаг в жизни любого человека, но еще более затратна такая корпоративная покупка. Чтобы не стать жертвой предприимчивых продавцов, достаточно проявить бдительность. Если продавец отказывается предоставить документы на недвижимость, это уже тревожный звоночек. А если в объявлении сказано о невозможности приобретения недвижимости в ипотеку - это уже просто колокол! Дело в том, что ни один банк никогда не одобрит кредит на такую "нехорошую квартиру", и продавцы об этом знают. А идеальный вариант с наименьшими рисками - совершать подобные сделки при поддержке опытного юриста.