Как на самом деле живут в Москве, Барнауле, Астане, Алматы и Бишкеке: инфляция, доходы, жильё и ипотека в 2025 году.

В условиях высокой инфляции, роста цен на жилье и сложной геополит��ческой обстановки, обычные граждане постоянно сталкиваются с вызовами, о которых не всегда открыто говорят официальные источники. Как на самом деле живется людям в Москве, Барнауле, Астане, Алматы и Бишкеке? Сколько стоит жилье и продукты? Какие доходы у разных слоев населения?

Я провел подробное исследование, опираясь на рыночные данные, экспертные оценки и независимую аналитику. Официальные цифры использовал только для сравнения и контекста. В этом материале — реальная картина жизни в пяти городах с прогнозом на 2025–2028 годы.

В 2022 году из-за геополитического шока инфляция в России подскочила двузначно (11,9% за год), значительно превысив целевой уровень 4%. Центробанк РФ реагировал резким повышением ключевой ставки до 20%, и к концу 2022 CPI замедлился до ~12% (Цены в России за 2024 год выросли на 9,52% — РБК).

В 2023 году инфляция в РФ составила 7,4%, но во второй половине года вновь ускорилась: по итогам 2024 года цены выросли на 9,52% (Цены в России за 2024 год выросли на 9,52% — РБК). ЦБ признал, что фактическая инфляция существенно выше цели и удерживает жесткую политику – ключевая ставка сохранена на рекордных 21% (Инфляция для бедных в России достигла 16% | 21.03.2025) (целевой уровень 4% пока недостижим).

В Казахстане официальная инфляция тоже снизилась после пика: с ~20% весной 2022 до 9,8% в 2023 и 8,6% в 2024 (Изменение цен и купля – продажа на рынке жилья в декабре 2024 года - Бюро национальной статистики). Национальный банк РК держал базовую ставку ~16%, планируя вернуть инфляцию к цели 5% к 2025–2026 гг. (Какой будет инфляция в 2025 году в Казахстане?).

В Киргизии инфляция после скачка до ~14–15% в 2022 замедлилась до 7,3% в 2023 г. (В Кыргызстане инфляция по итогам 2023 года составила 7,3%) и 6,3% в 2024 г. (Как вырастут цены в Кыргызстане к концу года? Прогнозы аналитиков). Национальный банк КР повышал ставку до 14% и затем снизил до ~12% на начало 2025 г. (ориентир – 5–7%).

Таким образом, во всех пяти рассматриваемых городах – Москве, Барнауле, Астане, Алматы и Бишкеке – жители пережили волну инфляции 2022 г. и ее вторичный рост в 2024 г. Официальные цели по CPI пока не достигнуты, но к началу 2025 г. инфляция начала замедляться в России и ЦентрАзии при сохраняющемся жестком денежно-кредитном курсе регуляторов.

Официальный CPI усредняет ситуацию, тогда как «ощущаемая» инфляция у бедных зачастую выше из-за структуры расходов. Так, в России 20% беднейших тратят около половины дохода на продовольствие, тогда как у самых богатых эта доля ~27% (У инфляции своих не бывает – Коммерсантъ).

В 2024 году разница стала особенно заметной: экспертный индекс «инфляции для бедных» (ЦМАКП) оценил рост цен на товары первой необходимости ~16% за год – на 6,5 п.п. выше официального CPI (Инфляция для бедных в России достигла 16% | 21.03.2025). Дороговизна еды, лекарств, коммунальных услуг ударила по малообеспеченным сильнее среднего.

Напротив, для верхних квинтилей (богатых семей), которые тратят больше на услуги и непродовольственные товары, личная инфляция могла оказаться ниже средней – высокие цены на хлеб и молоко их бюджеты затрагивают не так сильно (Никита Митрофанов: Инфляция «для бедных» в России почти в два раза выше официальной — Росбалт).

«Инфляция для среднего класса» обычно ближе к официальной, так как структура потребления среднего квинтиля близка к усредненной. Корзины расходов различаются: например, беднейший дециль расходует ~50% средств на продукты, а богатейший – только ~27% (У инфляции своих не бывает – Коммерсантъ).

В последние годы инфляция в РФ была относительно «справедливой» – разница между 1-м и 9-м децилями не превышала 0,7 п.п. в 2021 г. Но в 2024 г. расклад изменился: скачок цен на базовые продукты сделал инфляцию малоимущих почти вдвое выше официальной (Никита Митрофанов: Инфляция «для бедных» в России почти в два раза выше официальной — Росбалт).

Таким образом, официальные 8–10% инфляции далеко не одинаково ощущаются семьями с разным достатком. Бедные сталкиваются с двузначным ростом цен на essentials, средний класс – с умеренным повышением по широкому спектру товаров, а богатые – с относительным подорожанием статусов и услуг при меньшем влиянии цен на хлеб и овощи.

Инфляция варьируется не только по доходным группам, но и по регионам. Как правило, крупные города с развитой торговлей имеют более низкий темп роста цен, чем периферия. Например, годовая инфляция в Москве на конец 2024 г. составила 9,52% (Информационно-аналитический комментарий об инфляции в Москве в декабре 2024 года | Банк России), тогда как в Алтайском крае (Барнаул) цены выросли почти на 11,6% год к году (Инфляция в Алтайском крае приблизилась к 12 %) – более быстрый рост, особенно по продуктам.

В Казахстане общереспубликанский CPI за 2024 г. – 8,6%, но в Алматы он выше (около 10,2%), а в Астане ниже (~9,1%) (Инфляция в Республике Казахстан (Декабрь 2023г.)). Южный мегаполис Алматы традиционно дороже и инфляционнее из-за повышенного спроса, тогда как в новой столице Астане конкуренция сетевого ритейла и активное строительство сдерживают цены.

В Бишкеке официальная инфляция за 2024 г. оказалась ~6,3% (Как вырастут цены в Кыргызстане к концу года? Прогнозы аналитиков), однако городские власти отмечают, что фактический рост стоимости жизни для горожан был выше в отдельные периоды. По итогам 2024 г. инфляция в Бишкеке оценивается в ~4,9% (Инфляция в Бишкеке в 2024 году составила 4,9%, - мэрия) (ниже среднереспубликанской), однако ощутимо это сопровождалось удорожанием аренды жилья и импортных товаров.

Причины различий: в столицах большее предложение товаров и конкуренция, а в регионах цены на некоторые категории (например, бензин, продбезопасность) растут быстрее из-за логистики и дефицита. В Барнауле, удаленном от центров дистрибуции, продтовары в 2024 г. подорожали сильнее – вклад роста цен на еду был заметнее, чем в Москве.

Вывод: в мегаполисах инфляция официально ~8–10%, а в менее крупных городах может достигать 10–12% годовых. Жители Барнаула и Бишкека часто ощущают рост цен острее москвичей и астанчан из-за локальных всплесков цен на базовые товары.

Расхождения возникают из-за разных потребительских корзин, психологических факторов и недоверия к статистике. Во-первых, индивидуальная корзина: каждая семья тратит деньги по-своему. Официальный CPI – это «средняя температура по больнице».

Если домохозяйство львиную долю дохода расходует на продукты (как бедные семьи), его личная инфляция обычно выше общей, ведь продукты дорожают быстрее среднего (У инфляции своих не бывает – Коммерсантъ). Исторически в России продовольствие растет в цене быстрее услуг, поэтому бедным "кажется" инфляция выше, а богатым – ниже, ведь их расходы более диверсифицированы.

Во-вторых, частота покупок и психологический эффект: люди острее замечают подорожание того, что покупают регулярно. Например, скачок цен на хлеб и молоко бьет по ощущениям, даже если электроника или квартиры подешевели. Официальная статистика усредняет и эти удешевления.

Отсюда феномен: при официальном CPI, скажем, 8% многие потребители убеждены, что «на самом деле все подорожало процентов на 15». Так было, например, в 2022 г., когда индексы Росстата показывали ~12% к концу года, а опросы и альтернативные расчеты указывали на 20%+ "в кошельке" у рядового гражданина (Почему инфляция в России остается разной для бедных и богатых - Российская газета).

Еще фактор – недоверие: население подозревает госорганы в занижении инфляции, хотя методики Росстата соответствуют мировым стандартам. Просто статистика учитывает и товары, которые подешевели, и новые модели, а человек запоминает прежде всего рост цен.

Наконец, сложные товары (электроника, автомобили) могут дорожать неравномерно: какие-то модели исчезают (санкции), вместо них приходят аналоги дороже – формально статистика может не сразу учесть изменение качества и ассортимента. Поэтому реальная потребительская инфляция может отличаться от официальной, особенно в кризисные периоды.

В 2024 г. в РФ 66% граждан признались, что откладывают крупные покупки – в том числе из-за недоверия к официальным данным и ожидания дальнейшего роста цен (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения). Таким образом, расхождения неизбежны: CPI – полезный средний ориентир для макрополитики, но каждый горожанин видит свою инфляцию, зависящую от структуры трат и личного опыта.

Уровень доходов заметно различается между Москвой, Барнаулом, Астаной, Алматы и Бишкеком – как по географии, так и по отраслям. Москва лидирует: медианная зарплата столичного работника ~87 тыс. руб. в месяц (Названы реальные размеры московских зарплат: они немногим больше общероссийских - МК). Это оценка, озвученная экспертом ИНИОН РАН и близкая к данным мэрии (по Москве средняя "температура" выше 100 тыс. руб., медиана – порядка 80–90 тыс.).

Барнаул – столица Алтая – существенно отстает: медианная зарплата там около 35 тыс. руб/мес (оценка по данным вакансий: ~34,9 тыс. руб. (Статистика зарплат в Барнауле за 2023 год)). По официальной статистике средняя зарплата в Алтайском крае в 2024 году составила ~54,3 тыс. руб., но медиана ниже из-за большой доли низкооплачиваемых работников.

Астана (Нур-Султан) и Алматы – два крупнейших города Казахстана – показывают более высокие номинальные доходы в тенге. По итогам 2024 г. медианная зарплата по РК достигла ~308 тыс. ₸ (≈$620) (Стало известно, сколько в среднем зарабатывают казахстанцы: 10 февраля 2025, 14:02 - новости на Tengrinews.kz). В Астане, где сконцентрированы государственные органы и нацкомпании, зарплаты выше среднереспубликанских: средняя по городу – около 604 тыс. ₸/мес (деловая пресса приводит такую оценку для IV кв. 2024) – медианное значение оценивается экспертами в ~350 тыс. ₸.

В Алматы средний заработок чуть ниже – около 539 тыс. ₸, медиана порядка 300 тыс. ₸/мес (оценка). То есть в пересчете на рубли (₽1 ~ ₸5,9) медианный доход алматинца (~50 тыс. ₽) сопоставим с барнаульским, а столичный астанинский доход (~58–60 тыс. ₽) ближе к московскому, скорректированному на паритет цен.

Бишкек – здесь уровень номинальных зарплат самый низкий: средняя по столице Киргизии – около 44 тыс. сомов в мес. (≈$500) (Средняя зарплата кыргызстанцев — 36.5 тысячи сомов. Это ...), медианная – порядка 30–35 тыс. KGS (≈$340). Но в реальном выражении (с учетом цен) бишкекские 35 тыс. сомов сравнимы по покупательной способности с ~30–35 тыс. руб. в Барнауле: продовольствие и услуги в Киргизии дешевле российских.

Если сравнить по секторам:

Тем не менее, квинтильная разница очевидна: работники IT в верхнем квинтиле имеют доходы в 3–5 раз выше работников бюджетной сферы из нижних 20%. Внутри городов разрыв значителен – например, в Алматы айтишник со 700 тыс. ₸ сопоставим по доходу с топ-20% (V квинтиль), а учитель с 200 тыс. ₸ – в районе II квинтиля. В Москве программист (200+ тыс. ₽) близок к верхнему децилю, а воспитатель детсада (~50 тыс. ₽) – ближе к низшему.

Вывод: уровень зарплат у горожан пяти городов различается почти на порядок (от ~$300 в мес. у бюджетника Бишкека до ~$2500 у московского айтишника). Внутри каждого города сохраняется высокий дисбаланс по отраслям, что сказывается на доступности жизни.

Реальный достаток горожан определяет не номинальная зарплата, а то, сколько остается «свободных» денег после покрытия базовых нужд – минимальной потребительской корзины и оплаты жилья. Рассмотрим показатель: остаток от дохода после вычитания прожиточного минимума и средней аренды.Для одиночного арендатора в Москве картина тяжёлая: медианная зарплата ~87 тыс. ₽, прожиточный минимум для трудоспособного ~15 тыс. ₽, средняя аренда 1-комнатной квартиры ~55 тыс. ₽/мес (Аренда квартиры в Москве в 2024 году подорожала на треть ...). После оплаты этого остается лишь ~17 тыс. руб. – около 20% дохода. Фактически до 75% зарплаты москвич вынужден тратить на съём однушки (Цена аренды однушки в Москве достигла почти 75% от предлагаемых зарплат | РБК Недвижимость), что подтверждает статистика: в конце 2024 года цена долгосрочной аренды «однушки» в столице достигла 75% от среднего предлагаемого заработка.

Потому многие снимающие жилье в Москве – либо молодые специалисты, вынужденные ужиматься, либо объединяются (пары, сосъемщики). Если же говорить о семье из двух работающих в Москве, суммарный доход, скажем, ~174 тыс. ₽ (две медианные зарплаты). После минимальных расходов (~2×15 тыс. прожминимум) и аренды 2-комнатной квартиры (~75 тыс. ₽) у такой семьи останется порядка 69 тыс. руб., то есть ~40% совместного дохода. Это уже приемлемый уровень – индекс покупательной способности (доля дохода после жилья и базовых трат) около 40%.

Для сравнения: в Барнауле медианный доход семьи ниже (две зарплаты по ~35 тыс. = 70 тыс. ₽). Аренда 2-комнатной квартиры там дешевле – ~20 тыс. руб. в месяц, прожиточный минимум Алтайского края – ~12 тыс. на человека. Расчёт: 70k – (24k прожкорзина + 20k аренда) = ~26 тыс. руб. на руки, или ~37% дохода. Индекс покупательной способности семьи Барнаула близок к московскому, несмотря на гораздо более скромные доходы – меньшая стоимость жизни «съедает» сопоставимую долю бюджета.

В Астане ситуация лучше: высокая средняя зарплата семей (около 600–700 тыс. ₸ совместно) и относительно умеренные расходы. Прожиточный минимум РК – ~46 тыс. ₸ в мес. на человека (Прожиточный минимум в 2025 году: зачем он нужен и как его ...), аренда 2-комнатной квартиры в Астане – ~250 тыс. ₸ (в 2023 г. сильно выросла из-за наплыва релокантов, сейчас в диапазоне 200–300k₸ (Долгосрочная аренда квартир в Астана - 1 комнатная квартира)).

Даже взяв пессимистично: доход 600k – (92k ПМ + 250k аренда) = ~258 тыс. ₸ остатка, что ~43% дохода семьи, или ~$516 в месяц на свободные траты. В Алматы из-за более дорогой аренды (2-комн. ~300k₸) индекс немного ниже: при общем доходе 600k₸ останется ~35% средств.

Тем не менее казахстанские крупные города показывают, что средняя семья может более уверенно покрывать нужды – остаётся почти половина заработка после базовых расходов. В Бишкеке – наиболее уязвимая картина. Средний совместный доход семьи – около 60–70 тыс. сомов. Аренда 2-комнатной квартиры в столице КР после наплыва россиян держится на уровне ~30–35 тыс. сомов (Аренда квартир в Бишкеке. Актуальные цены (+ мнение риелтора о рынке)), прожиточный минимум ~8 тыс. сомов на человека (Прожиточный минимум в КР по итогам 2024 года составил 7964 ...).

Считаем: 65k – (16k ПМ + 35k аренда) = лишь ~14 тыс. сомов остаётся – только 22% дохода. Если это семья из одного кормильца с зарплатой 35k и съёмным жильём, ситуация и вовсе патовая (минус 8k ПМ и 25k за «однушку» – уйдёт больше 90% дохода). Собственно, значительная часть бишкекчан так и делает – живут несколькими поколениями в одной квартире или сдают комнаты, потому что отдельное жильё не по карману.

Индекс покупательной способности (доля «свободных» денег) для одиночек-арендаторов колеблется на уровне 0–20% в большинстве наших городов. В Москве – около 20% (остальное "съедают" аренда и минимальные расходы), в Барнауле – считанные тысячи рублей остаются (около 5–10% дохода, оценка), в Бишкеке зачастую у одинокого арендатора вовсе образуется дефицит (приходится тратить сбережения).

У семейных пар показатель лучше: 30–45%. Наилучше в Астане, где двое работающих могут после оплаты всего необходимого располагать почти половиной доходов на улучшение жизни, покупки и накопления. Хуже всего в Бишкеке – там семья с двумя зарплатами едва сводит концы с концами, откладывая копейки.

Вывод: при нынешних ценах на жизнь горожане могут «свободно дышать» только объединив доходы. Один средний заработок почти полностью уходит на базовые нужды. Это подтверждается опросами: в РФ 66% граждан откладывают покупку жилья, пока не увеличат доходы или накопления (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения), а в Бишкеке респонденты называют высокие цены главным препятствием для улучшения условий.

В таких условиях работодатели стремятся индексировать зарплаты – в 2023–24 гг. реальные оклады в крупных компаниях повышались, что даже привело к росту удовлетворенности зарплатой у россиян (61% стал�� довольны своим заработком). Тем не менее, для существенного роста покупательной способности нужны либо резкое увеличение доходов, либо снижение стоимости жилья (что маловероятно). Пока же индекс свободного дохода среднестатистического горожанина остается невелик – порядка 0–40%, и большинство семей вынуждены планировать бюджет, исходя из принципа «от зарплаты до зарплаты».

На рынке недвижимости всех пяти городов последние годы наблюдался рост цен – особенно в 2021–2022 гг., затем в 2023 г. темпы замедлились. Москва: средняя цена предложения на вторичном рынке столичного жилья к концу 2024 года достигла ~296 тыс. руб. за 1 м² (Вторичный рынок недвижимости Москвы: итоги 2024 года). Это лишь на +1,3% больше, чем годом ранее – вторичка Москвы в 2024 практически стагнировала по ценам из-за падения реальных доходов и высокой базы.

Однако новостройки продолжали дорожать: средняя стоимость квадрата в новостройках "старой" Москвы на конец 2024 г. оценивалась в ~596 тыс. руб/м² (Перепады спроса и высокие ставки: итоги 2024 года на рынке ...) (данные аналитиков bnMAP.pro). В разных сегментах динамика различалась: например, бизнес-класс за 2024 г. +11%, до ~392 тыс. руб/м² (Как выросли цены на новостройки Москвы в 2024 году); элитные новостройки подорожали почти на 20% (до ≈2,8 млн руб/м² в делюкс-сегменте) («Квадрат» в элитных новостройках Москвы подорожал на треть ...).

В целом по Москве средняя цена новостроек сейчас порядка 400 тыс. руб. за "квадрат" (оценка среднего по всем классам), что примерно на 10% выше, чем год назад. Рекордные ипотечные ставки и отложенный спрос сдерживают рост цен, но застройщики ограничивают объем ввода, поддерживая высокий ценовой уровень. Для ориентира: средняя квартира 50 м² в Москве стоит ~15 млн руб. (в новостройке бизнес-класса – все 20 млн).

Барнаул: рынок значительно дешевле московского, но динамика была сопоставимой. В 2024 году жилье в Барнауле продолжило дорожать: квадратный метр на вторичке прибавил около +10 тыс. руб. за год и достиг ~113,8 тыс. руб. за м² (В Барнауле квадратный метр вторички стал дороже на 10 тыс ...). Годом ранее средняя "вторичная" цена была ~104 тыс., то есть рост порядка +10%.

Новостройки Барнаула тоже подорожали: к весне 2025 г. средневзвешенная цена 1 м² в строящихся ЖК – ~121,9 тыс. руб., что на ~4% выше уровня начала 2024 г. (Как изменились цены на квартиры в новостройках Барнаула за I ...). За весь 2024 г. барнаульская первичка выросла примерно на +10% (с ~110 до 120 тыс. руб./м², по данным риелторов). В абсолютных цифрах жильё в Барнауле остаётся одним из самых доступных среди городов-миллионников России: 2-комнатную квартиру (~60 м²) можно приобрести за ~6–7 млн руб., что в 3 раза дешевле московского эквивалента. Однако для местных жителей и это дорого – коэффициент доступности (цена/доход) у барнаульцев высок.

Астана и Алматы (Казахстан): после ценового ралли 2022 года (скачок на 20–25% за год) рынок жилья РК перешел к умеренному росту. По данным на конец 2024 г., средняя цена 1 м² нового жилья по Казахстану – $1060). В крупнейших городах – существенно выше: Алматы сохраняет статус самого дорогого рынка, средняя цена кв. м там 745 тыс. ₸ (Цены на жильё в Казахстане в 2024 году: где квартиры самые дорогие?) ($1550). В Астане – около 513 тыс. ₸/м² (Цены на жильё в Казахстане в 2024 году: где квартиры самые дорогие?).

За 2024 год первичное жилье подорожало незначительно: +3% по республике (Изменение цен и купля – продажа на рынке жилья в декабре 2024 года - Бюро национальной статистики), в Астане роста почти не было (напротив, в отдельных регионах фиксировалось +10–13%, но не в столице). Вторичный рынок РК тоже стабилизировался: средняя цена "вторички" по стране ~383 тыс. ₸/м² (Как изменились цены на квартиры в декабре 2024 года - Крыша) (+4% за год).

В Астане, правда, наблюдался более заметный рост – на +12,9% г/г в 2024 (Изменение цен и купля – продажа на рынке жилья в декабре 2024 года - Бюро национальной статистики), что связано с ажиотажным спросом осенью 2022 и весной 2023 (релоканты из РФ скупали квартиры). В Алматы вторичное жилье подорожало не столь сильно (+6–7%).

Таким образом, сейчас ценовые уровни (средние): Астана ~513 тыс. ₸/м², Алматы ~745 тыс., что эквивалентно ~₽87 тыс. и ₽126 тыс. соответственно. Получается, недвижимость Алматы уже сопоставима по стоимости с российскими региональными центрами (например, с Краснодаром), а Астана – чуть дешевле. В тенговом выражении цены вероятно будут плавно расти вслед за инфляцией (в I кв. 2025 отмечено +1,9% в Астане и +1,8% в Алматы за месяц).

Отдельно отметим явление: резкий скачок цен в РК в 2022 г. связан отчасти с приходом российских покупателей – они подняли спрос и встроили "санкционную премию" в стоимость жилья. Сейчас этот фактор ослаб, рынок выровнялся.

Бишкек: столица Киргизии пережила бурный рост цен на жилье в 2021–2022 гг. (до +30% за период). В 2023–2024 гг. темпы замедлились, но стоимость квартир остаётся на историческом максимуме. Средняя цена 1 м² по итогам 2024 г. в Бишкеке – около 1274 $ (по официальным данным за 11 мес. 2024, с учётом старого жилфонда) (Почему казахстанцам отказывают в ипотеке «7-20-25» - Караван). Без учета индивидуального сектора (хрущёвки, общежития) – ~1364 $/м² (Почему казахстанцам отказывают в ипотеке «7-20-25» - Караван).

В сомах это 110 тыс. KGS за "квадрат". За 2024 г. жильё подорожало еще примерно на +22,5 тыс. сом/м² (+~25%). Столь значительное увеличение частично связано с девальвацией сома к доллару. Тренд конца 2024 – начала 2025: цены стабилизировались и даже чуть снизились в некоторых сегментах (на фоне оттока части релокантов). Однако по сравнению с доковидным периодом недвижимость Бишкека стала крайне дорогой для местных.

Например, типичная 2-комнатная квартира (средней площадью ~55 м²) сейчас стоит ~65–70 тыс. $, или ≈6 млн сомов. Еще в 2019 г. она бы стоила около 35–40 тыс. $. Таким образом, коэффициент доступности жилья в Бишкеке (цена/доход) – один из худших в регионе.

Динамика: если в 2022 г. Киргизия фиксировала едва ли не рекордный рост цен (реэкспортные доходы, приток россиян – деньги потекли и на рынок жилья), то 2023 г. прошел под знаком охлаждения: по данным Госагентства, летом 2023 цены даже слегка просели, но осенью снова выросли (сезонная активность). В итоге за год +~5–6%. Ожидания на 2025 – стагнация или умеренный рост в пределах инфляции (5–10% в сомах).

Итого по городам: Москва – ~300 тыс. ₽/м² вторичка (+1%/год), ~400 тыс. ₽ новостройки (+~10%/год). Барнаул – ~114 тыс. ₽/м² вторичка (+~10%/год), ~120 тыс. ₽ новостройки (+~10%/год). Астана – ~513 тыс. ₸/м² (≈₽87 тыс.), рост цен ~+13% за 2024 (вторичка); первичка +~0–3%. Алматы – ~745 тыс. ₸/м² (≈₽126 тыс.), рост ~+5%/год. Бишкек – ~110 тыс. KGS/м² (≈₽87 тыс.), рост ~+25% за 2024 (в $ эквиваленте +~0%, т.е. рост соответствовал девальвации сома).

В перспективе, темпы роста цен на жилье будут зависеть от доходов населения и ипотечного кредитования. Пока что во всех городах жильё дорожало быстрее роста зарплат, ухудшая доступность.

Рынок аренды – чувствительный индикатор: в 2022 г. после начала войны и мобилизации тысячи переселенцев из РФ хлынули в соседние страны, вызвав взрывной рост арендных ставок. Особенно сильно эффект сказался в Астане, Алматы и Бишкеке, а также частично в Москве (куда приезжали внутренние мигранты из регионов, заменяя уехавших иностранцев).

Кратко: осень 2022 – "шок релокантов". В Астане в сентябре 2022 аренда квартир подорожала скачкообразно на 30–50% из-за наплыва ~100 тыс. россиян. В Алматы тоже отмечались двукратные запросы по некоторым квартирам. В Бишкеке риелторы зафиксировали, что "цены взлетели" – однокомнатные с привычных 15–20 тыс. сомов поднялись до $500–600 (45–54 тыс. сом) в месяц (Аренда квартир в Бишкеке. Актуальные цены (+ мнение риелтора о рынке)), двушки – до $700. Аналогичного роста не видели со времен СССР.

В Москве, напротив, 2022 год принес снижениe арендных ставок весной (уехали экспаты), но к концу года цены вернулись на уровень начала года – релоканты из регионов РФ и "сохранившийся спрос" поддержали высокий уровень.

2023–2024: Частичный откат. Например, в Москве во II пол. 2023 аренда квартир выросла быстрее зарплат (на 15% против 10%) (Цена аренды однушки в Москве достигла почти 75% от предлагаемых зарплат | РБК Недвижимость), достигнув исторического пика к началу 2024 г. – средняя однушка ~60–65 тыс. ₽/мес, двушка –0,3% в январе (Раскрыта средняя стоимость аренды «однушки» в Москве)), но в целом рынок остается очень дорогим для арендаторов (75% дохода, как выше сказано).

В Казахстане тенденция официально подтверждена: годовой рост арендной платы в 2024 – +7,9% по стране (Изменение цен и купля – продажа на рынке жилья в декабре 2024 года - Бюро национальной статистики). Но по городам: Астана +25,8% за год – это наибольший скачок среди крупных центров (после Талдыкоргана). То есть в 2023–24 годах столица РК продолжала сталкиваться с дефицитом съемного жилья, отчасти из-за сохраняющегося притока иностранцев (релоканты, студенты), отчасти из-за инвестиционных покупок (квартиры куплены, но не сдаются – "заморожены"). В Алматы аренда тоже выросла, но менее резко (оценочно +15% за 2024 г.).

Конкретные цены: Астана – 1-комн. ~200 тыс. ₸ (средний коридор 140–200k₸ (Долгосрочная аренда квартир в Астана - 1 комнатная квартира)), 2-комн. ~250–300k₸; Алматы – 1-к ~220–250k₸, 2-к ~300k₸+ (в престижных районах до 400k₸). Эти уровни примерно в 1,5 раза выше докризисных 2021 г.

Бишкек: после пиков осени 2022 цены немного сползли, но остаются очень высокими по местным меркам. В октябре 2024 риелторы отмечали, что "цены не снизились после рекордного роста" (Аренда квартир в Бишкеке. Актуальные цены (+ мнение риелтора о рынке)): однушки стабильно от $500 (в центре могут стоить $700), двушки $600–700, трешки – от 50 тыс. сом ($570) (Аренда квартир в Бишкеке. Актуальные цены (+ мнение риелтора о рынке)).

Для города, где средний официальный доход ~$250, это чрезмерные цифры – понятно, что платят их либо иностранцы, либо обеспеченные семьи. В то же время появилось больше предложений бюджетного сегмента – комнаты, квартиры на окраинах за 20–25 тыс. сом (риелторы упоминают, что "снять что-то за 20k сом всё еще можно, но это будет далеко от центра и с рисками").

Барнаул: аренда в 2022–23 тоже росла, хотя и без внешних факторов, а просто вслед за инфляцией. Однокомнатную квартиру в Барнауле сейчас сдают в среднем за ~15–18 тыс. руб. (бюджетные варианты от 10 тыс., хорошие – до 25 тыс. руб. в мес. (Аренда 1-комнатных квартир без посредников в Барнауле)). Двушки – в районе 20–25 тыс. руб. В 2024 г. барнаульская аренда подорожала примерно на 10–15%, главным образом из-за роста коммунальных платежей и цен в целом.

Вклад релокантов: в российской и центральноазиатской аренде трудно переоценить. Посредническая торговля и миграция капитала из России "обогатили Центральную Азию" – товарооборот ЕС с соседями РФ вырос на сотни процентов (Реэкспорт через Азию и Кавказ становится «новой нормальностью), а вместе с ним и спрос на недвижимость.

По оценкам, до половины импорта санкционных товаров РФ в 2022–23 гг. шло через другие страны ЕАЭС (Казахстан, Киргизию) (Пути обхода санкций: небывалый рост (ре)экспорта из стран ...). Это принесло деньги в регион, стимулировало строительство и аренду. Однако простым горожанам такая "реэкспортная экономика" обернулась удорожанием жизни.

Приток десятков тысяч россиян вызвал локальный жилищный кризис: так, в Бишкеке осенью 2022 не хватало квартир – местные СМИ писали о "дефиците арендного жилья" (Аренда квартир в Бишкеке. Актуальные цены (+ мнение риелтора о рынке)). В Астане власти даже рассматривали ограничения на выдачу ИИН иностранцам, чтобы охладить спрос.

Можно оценить, что релоканты добавили 20–30% к ценам аренды в Астане и Алматы и до 50% – в Бишкеке (от докризисного уровня). Если бы не они, аренда могла бы оставаться на уровне 2021 г. В Москве же вклад обратный: отток части экспатов и айтишников смягчил рост цен (аренда падала весной 2022), но из-за внутренних факторов (возвращение спроса, рост доходов) к 2024 г. ставки все равно обновили рекорды.

Прогноз: рынок аренды будет зависеть от миграционных процессов и строительства. При ужесточении санкций поток релокантов может сократиться – например, уже в 2023 г. часть иностранцев покинула Казахстан из-за исчерпания возможностей бизнеса. Это слегка уменьшит спрос на аренду, но сильного падения ставок не ожидается: цены "зафиксировались" на высоком уровне и корректируются незначительно.

Если же санкционный фон смягчится (гипотетически – мир, отмена части ограничений), возможно двоякое воздействие: с одной стороны, уедут назад часть вынужденных мигрантов, снизив спрос на жилье в Астане/

Бишкеке (давление на аренду ослабнет, ставки могут снизиться на 10–20% в реальном выражении). С другой – улучшение экономики повысит доходы местных, что даст новый виток платежеспособного спроса.

Например, в России при смягчении санкций возможен приток инвестиций в строительство – больше предложений на аренду и, возможно, некоторая коррекция цен вниз. В любом случае, влияние релокантов постепенно снижается: по прошествии года-двух часть обосновалась (купили жилье или уехали), рынок адаптировался.

Так, осенью 2023 г. аренда в Казахстане уже росла темпами ближе к обычным (+8% за год против +115% осенью 2022!). В Бишкеке к концу 2024 риелторы отмечали стабилизацию – за полгода цены фактически не поменялись, хотя и остались высокими.

Таким образом, краткосрочно релоканты вызвали "шторм" (двукратное повышение), но далее ставки возвращаются к динамике, определяемой местными факторами – доходами, ипотекой (если ипотека недоступна, люди идут на съем). Резюме: аренда 1-комн/2-комн квартир (на начало 2025): Москва ~60/80 тыс. ₽, Барнаул ~18/25 тыс. ₽, Астана ~200k/250k ₸, Алматы ~230k/300k ₸, Бишкек ~50k/60k сом. Эти уровни – исторический максимум, и хотя прямое влияние миграции спадает, новое равновесие оказалось на гораздо более высокой отметке, чем несколько лет назад.

Доступность жилья измеряется отношением средней цены недвижимости к годовому доходу семьи. В мировой практике значение ≤3–4 считается хорошим (семья за 3–4 года заработает на жилье). В наших городах, увы, коэффициенты значительно выше.

Например, в Москве: квартира ~15 млн ₽ при годовом доходе средней семьи ~2 млн ₽ – это коэффициент ~7,5. Но это расчет по средней зарплате; если брать медианную семью (около 1,044 млн ₽ в год), то коэффициент ≈14,4 – понадобилось бы около 14 лет доходов, чтобы купить типовое жилье (оценка, близкая к данным "Газеты.Ru": там упоминалось ~15 лет).

Даже у обеспеченной семьи (доход на 50% выше среднего, т.е. ~3 млн ₽/год) получится ~5 лет копить всю стоимость – коэффициент ~5. Барнаул: средняя семья зарабатывает ~0,84 млн ₽/год, квартира стоит ~5,7 млн ₽ – коэффициент ≈6,8. То есть на Алтае жилье относительно доступнее, чем в столице (причина – низкие цены на недвижимость, хотя и доходы тоже невысоки).

Астана: здесь удивительно лучший показатель: семья с суммарным доходом 7,2 млн ₸/год ($15 тыс.) и квартирой за 25,6 млн ₸ (50 м² по 513k) имеет коэффициент ~3,6 – один из лучших. Даже медианная семья (около 4 млн ₸/год) получит отношение ~6,4, что лучше, чем в Москве.

Алматы: из-за более высокой цены (37,25 млн ₸ за 50 м²) и чуть меньших доходов коэффициент для средней семьи ~6,2, медианной ~10,3. Бишкек: семья со средним доходом ~0,64 млн сом/год и квартирой ~5,5 млн сом – коэффициент ≈8,6. У медианной семьи (~0,4 млн сом/год) показатель взлетает под ~14 – близко к московскому уровню недоступности.

Таким образом, самое недоступное жильё – в Москве и Бишкеке (коэффициенты 12–15 для медианных семей), затем Алматы (~10), Барнаул (~7), и относительно "лучше" в Астане (~6 или даже ~3–4 для семей с доходами выше среднего).

Что касается арендной доступности, её можно оценить долей расходов на аренду в доходе: для медианной семьи она составляет около 60% в Бишкеке и 30–40% в Астане и Москве. Эти цифры эквивалентны коэффициенту доступности аренды: например, в Москве семья тратит 40% дохода на аренду – это значит, что стоимость аренды за год (~0,48 млн ₽) равна ~0,48/2,088 ≈ 0,23 года дохода.

В принципе, коэффициент аренда/доход ~0,2–0,6 указывает, сколько годовых бюджетов уходит на аренду за год (по определению 1). Более наглядно: в Москве аренда "съедает" около 5 месяцев трудовых доходов семьи в год (оставляя 7 месяцев на остальные нужды), в Барнауле – ~4 месяца, в Астане – ~3,5 месяца, в Алматы – ~5 месяцев, в Бишкеке – до 7 месяцев (из 12 в году).

Эти оценки перекликаются с общемировыми: обычно считается, что если семья вынуждена тратить на жилье (включая ипотеку или аренду) более трети дохода, то жилье для нее труднодоступно. По нашим городам только Астана укладывается в "порог треть" (примерно 30%), Барнаул и Алматы около 40–50%, Москва ~40%, Бишкек за 50%.

Главные риски: при дальнейшем росте цен на жильё без соответствующего роста доходов доступность будет падать, особенно для молодежи и низкодоходных групп. Уже сейчас в России ~66% потенциальных покупателей откладывают решение жилищного вопроса, чтобы накопить больший взнос (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения).

Рассчитывать на быстрое снижение цен не приходится, поэтому для улучшения показателей доступности власти и работодатели идут по пути повышения доходов и льготных программ. Например, если компания индексирует оклады сверх инфляции, то постепенно коэффициент "цена/доход" снижается. В ином случае – при стагнации зарплат – у горожан единственная надежда на инфляционное обесценение реальных платежей.

В 2020–2022 годах правительство России запустило беспрецедентную программу льготной ипотеки с господдержкой под 6,5–7% годовых, что стимулировало строительный бум. Однако рост ставок и бюджетные издержки привели к поэтапному сворачиванию этой меры.

С 1 июля 2024 г. массовая программа "Господдержка" официально завершена (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения) – банки более не принимают заявки на льготный кредит под 8%. По условиям программы можно было купить новостройку под 8% при взносе ≥20%, и за время ее действия миллионы семей улучшили жилищные условия.

Но теперь, по оценке правительства, 66% потенциальных покупателей отложили покупку, чтобы копить на больший первоначальный взнос (в отсутствии дешевой ипотеки). Закрытие массовой льготы – часть нормализации денежно-кредитной политики: ЦБ РФ считает субсидирование ставок фактором перегрева рынка и инфляции цен на жилье.

Тем не менее полностью "льготную ипотеку" не убрали – сохранился ряд нишевых программ:

Кроме того, есть льготные программы для отдельных категорий: военная ипотека (для военнослужащих по контракту), сельская ипотека (для сельчан, под 3%), ипотека для сотрудников оборонно-промышленного комплекса (планируется с 2024 г.).

В Госдуме обсуждаются новые льготные программы – для молодых ученых, для работников промышленных предприятий и стройки (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения). Если их запустят, будет расширен круг получателей господдержки. Но общая тенденция – адресность вместо всеобщей доступности: помощь дают только тем, кого государство стремится поддержать (семьи, молодые специалисты, Дальний Восток).

"Дешевых денег" больше нет: базовая ставка ЦБ 21% вынуждает коммерческие банки выдавать обычные ипотечные кредиты под 13–15% годовых и выше. При таких условиях почти никто не решается брать рыночную ипотеку – спрос рухнул. Поэтому ставка ~6–8% по льготным программам критически важна, чтобы семьи продолжали покупать жилье.

В итоге сейчас льготные (субсидируемые) кредиты занимают львиную долю всего ипотечного рынка РФ. Для столичной и барнаульской семьи без детей перспектив получить жилье, увы, мало: им приходится снимать или копить много лет на 20% взнос. Банки, со своей стороны, также ужесточили требования: например, требуют больше подтвержденного дохода.

Вывод: после сворачивания массовой льготы ипотека в РФ стала привилегией отдельных категорий. Если вы молоды, бездетны и хотите купить квартиру – вы фактически оказались в "ипотечном вакууме": ставки 15% вас отпугнут, а льготной программы на вас нет. Власти этим сигнализируют о приоритетах – стимулировать рождаемость (ипотека = мотив родить ребенка ради 6% кредита), закреплять кадры на важных направлениях (Дальний Восток, IT).

Такой точечный подход снижает нагрузку на бюджет, но немного подрывает рыночный принцип: многие сотрудники частных фирм без детей чувствуют себя обделёнными. Тем не менее, в 2023–2024 гг. объемы выдачи ипотеки в РФ почти не падали – за счет семейной и прочих программ. Государство факт��чески держит жилищный рынок "на ручном управлении" до улучшения макроситуации.

В Казахстане своя специфика: ключевой институт – АО "Отбасы банк" (бывший Жилстройсбербанк). Он занимается программами жилстройсбережений и льготного кредитования. Основная госпрограмма доступного жилья – "7-20-25", запущенная в 2018 г. Название обозначает условия: ставка 7% годовых, первоначальный взнос 20%, срок до 25 лет.

Программа финансируется Нацбанком РК и изначально была ограничена лимитом 1 трлн тенге. Реализация 7-20-25 продлена до конца 2029 года – НБРК ежегодно выделяет по 100 мл��д тенге на кредиты (В программу «7-20-25» внесены изменения | KAPSTER.KZ Блог). В 2023 г. лимит 100 млрд быстро выбирается, из-за чего получить заем стало сложно.

В 2025 г. правила еще ужесточили: теперь претендент (и его супруг) не должны владеть жильем хотя бы 18 месяцев до подачи заявки (Ипотеку "7-20-25" станет еще сложнее получить в 2025 году в Казахстане). Это сделано, чтобы отсечь спекулянтов и охватить именно нуждающихся. Также сохранены ценовые лимиты: квартира должна соответствовать установленным порогам стоимости (в Астане и Алматы – до 25 млн ₸, в регионах – ниже).

Проблемы "7-20-25":

Причины отказов: нехватка подтвержденного дохода, плохая кредитная история или неподходящее жилье под залог (Почему казахстанцам отказывают в ипотеке «7-20-25» - Караван). Например, если квартира старой постройки не соответствует требованиям, банк отклонит заявку. Либо если семья слишком долго не имела собственного жилья, но при этом недостаточно платёжеспособна – тоже откажут.

На конец 2024 г. по "7-20-25" одобрено около 55 тыс. займов на 780 млрд ₸, в среднем ~14 млн тенге на заемщика. Отбасы банк параллельно реализует другие программы. Есть "Бақытты отбасы" (Счастливая семья) – ипотека под 2% годовых для многодетных, неполных семей и семей с детьми-инвалидами (первый взнос 10%, срок до 18 лет). Это казахстанский аналог целевой социальной ипотеки – бюджет ежегодно выделяет средства, позволяющие нескольким тысячам таких семей получить жилье.

Другая инициатива – "Шаңырақ" (5-10-20): ставка 5%, взнос 10%, тоже для льготных категорий (очередники акиматов). Кроме того, Отбасы запустил с 2023 г. программу "Накопительная ипотека "Мой дом 2021–2026"**: участник копит 50% стоимости на депозите, затем вторую половину оплачивает Отбасы под 8% на 15 лет (Жилищные продукты - Государственная Ипотечная Компания). Преимущество – отсутствие первоначального взноса и ставка 4–8% (в период строительства 8%, после сдачи жилья 4% годовых (ГИК: льготная ипотека по программе «Мой дом 2021-2026)). Фактически это новая схема для работников частного сектора, которых раньше льготные программы не охватывали.

Требование – быть очередником (стать на учет нуждающихся) или работником, соответствующим критериям (правительство постепенно расширяет охват). Первые займы "Мой дом" начали выдавать через банки-партнеры ГИК (госипотечной компании) осенью 2023 (Как получить госипотеку под 4% и 8%? Пошаговая инструкция).

Таким образом, ипотечная экосистема Казахстана состоит из: рыночной ипотеки (~15–18% годовых в тенге, практически недоступной – банки запрашивают большой доход из-за коротких сроков кредитования), льготной госпрограммы 7-20-25 (7%, до 2029 г.), адресных программ для социально уязвимых (2–5% через Отбасы) и сберегательной системы (где кредит 4-8% как бонус за дисциплинированное накопление). Доля выданных ипотек с господдержкой очень велика – по сути, как и в РФ, рынок держится на льготах.

В 2024 году запустили также новые продукты: ипотека "Отау" (Дом) и "Наурыз" – правда, это были разовые акции под сниженный процент (напрямую через коммерческие банки для участников акций). Большая часть ипотеки приходится на Отбасы: он выдает кредиты под 7–8% (по своим линиям) для тех, кто накопил половину суммы. В целом, ставки ~7% выглядят весьма привлекательно на фоне базовой ставки НБРК ~16%. Банки не в убытке – они рефинансируют эти займы через выпуски ценных бумаг, выкупаемые Нацбанком (по сути, тот же госденьги).

Отказы и сложность получения: как сказано, порядка четверти заявок на 7-20-25 отклоняется (Почему казахстанцам отказывают в ипотеке «7-20-25» - Караван). В Отбасы банке статистика лучше: люди сначала долго копят, и к моменту получения займа их профиль надежен (по данным самого банка, в сентябре 2022 из ~3744 рассмотренных заявок отклонено лишь 73, т.е. 2%) (Как не получить отказ в ипотеке, рассказали специалисты), но это самоселекция – в Отбасы обращаются уже подготовленные заемщики.

Проблемой остается низкая платежеспособность части населения: многие казахстанцы просто не могут подтвердить достаточный доход на желаемую квартиру. Из-за этого, например, по программе "Бақытты отбасы" часть выделенных средств ежегодно остается неосвоенной – семьи, выигравшие право на 2% ипотеку, не проходят скоринг в банке (не тянут платеж даже под 2% или не могут накопить 10% первоначального взноса).

Поэтому государство реформирует подход – вводит ту же накопительную схему, чтобы люди сперва доказали свою способность откладывать деньги. Вывод: ипотека в Казахстане пока доступна лишь ограниченному числу граждан – тем, кто либо имеет достаточный "белый" доход и успел попасть под лимиты 7-20-25, либо льготникам, либо дисциплинированным копителям.

Доля отказов в ипотечном кредитовании по РК оценивается порядка 30% (особенно высок процент отказов в южных регионах, до 40% (Почему казахстанцам отказывают в ипотеке «7-20-25» - Караван)). Основные причины – недостаточный официальный доход (у людей либо зарплата "в конверте", либо много обязательств) и плохая кредитная история (многие обременены потребкредитами) (Названы причины отказов казахстанцам в ипотеке 7-20-25) (Названы самые частые причины отказа в ипотеке казахстанцам). Получить ипотеку сложно, но хотя бы ставки по ней – гуманные благодаря госсубсидированию.

В Киргизии коммерческая ипотека практически недоступна: ставки в сомах двузначные (15–20% годовых), сроки короткие (до 10 лет) – платеж неподъемный для большинства. Поэтому с 2015 г. действует Государственная Ипотечная Компания (ГИК), реализующая программы льготного кредитования жилья.

К 2023 году разработана стратегия "Мой дом 2021–2026", предусматривающая две основные линии: "Доступная ипотека" под 8% годовых и "Социальная ипотека" под 4% годовых (Условия ипотеки - Бишкек - Государственная Ипотечная Компания). Обе – на срок до 25 лет, без первоначального взноса (Условия ипотеки - Бишкек - Государственная Ипотечная Компания) (это важное отличие – правительство берет на себя риски стартового капитала).

Соципотека 4% ориентирована на работников бюджетной сферы и социально уязвимые категории (многодетные, госслужащие, научные работники и т.д.) (Государственная ипотека. Кто и как ее может получить - | 24.KG). Для нее обычно требуется статус очередника на жилье. Процент 4% фиксированный на весь срок, финансирование идет из бюджета.

Доступная 8% – для работников частного сектора (тех, кто ранее не мог претендовать на льготы). По ней кредит выдается на готовое жилье, построенное с участием госорганов, ставка 8% (после ввода дома может снижаться до 4%, если часть кредита рефинансирована) (ГИК: льготная ипотека по программе «Мой дом 2021-2026).

Фактически, по информации ГИК, возможен механизм: пока дом строится, заемщик платит 8%, после завершения – 4% (эффективная ставка ~4,07% в итоге). Схема предполагает долевое участие государства в строительстве, затем продажу квартир участникам по льготной цене с ипотекой.

Реализация идет через банки-партнеры (например, KICB предлагает продукт "Ипотека ГИК" от 8% эффективной ставки (Кредит «Ипотека ГИК» - KICB)). К 2025 г. по программе "Мой дом" планируется обеспечить жильем ~33 тысячи семей в КР (значительная цифра для страны с 6,7 млн населением). Требования к заемщикам: гражданство КР, отсутствие жилья и неиспользование ранее льгот, достаточный доход для обслуживания.

Например, на квартиру стоимостью 3 млн сомов (≈$34 тыс.) платеж при 4% будет ~17 тыс. сом/мес. Для учителя с зарплатой 20 тыс. сом это трудно, но для семьи из двух бюджетников уже посильно. Практика показывает: за 2022 год по линии ГИК было выдано порядка 1300 кредитов (при 3700 заявках), то есть конкурс есть, но шанс получить реален (отказы по ГИК – около 2% от числа заявок (Как не получить отказ в ипотеке, рассказали специалисты)).

Основные причины отказа – неподтвержденный доход и несоответствие жилья требованиям программы. Особенность Киргизии – часть льготных займов номинируется в нацвалюте, часть в сомовом эквиваленте доллара (чтобы избежать обесценения при скачках курса). Нишевые 4% имеются также вне ГИК: например, мэрия Бишкека предлагала под 4% кредиты для молодых семей, но объем таких программ невелик. Главный оператор – именно ГИК.

Она аккумулирует бюджетные средства и внешние кредитные линии (от ЕАБР, РФ, и т.д.). В частности, с 2017 по 2022 ставка ГИК была 6-8%, в 2023 снижена до 4-8% с целью повысить доступность (Условия ипотеки - Бишкек - Государственная Ипотечная Компания).

Итоги: сейчас в Киргизии ставка по льготной ипотеке фактически одна из самых низких в СНГ – 4%. Даже базовая "доступная" 8% – это гораздо ниже инфляции, то есть заемщик получает "бесплатные деньги" в реальном выражении. Государство на это идет, чтобы стимулировать строительство и решить жилищную проблему.

Однако объемы ограничены: критерием отбора служит прежде всего принадлежность к целевой категории. Частному работнику без господдержки остается только копить или брать короткий дорогой кредит. Сколько копить на взнос – см. 4.4 ниже.

Важное условие Киргизии – отсутствие первоначального взноса: это отличает от РФ и РК, где почти везде нужен 10–20%. В КР поняли, что люди не могут накопить и 10%, поэтому убрали порог, компенсируя это лимитами суммы кредита (не более 3 млн сом).

Доля отказов по программе "Мой дом" невысока (упомянутые 2% на стадии банковского рассмотрения). Но здесь снова самоселекция: большинство кандидатов сначала проходят отбор на уровне ГИК (по критериям), и лишь потом идут в банк. А вот на коммерческую ипотеку отказы идут потоком – банки просто не кредитуют жилнедвижимость массово из-за рисков и низкой платёжеспособности.

Вывод: ипотека в Киргизии – практически полностью государственная льгота. Обычный банковский кредит под жилье – редкость. В этом смысле Киргизия пошла самым социальным путем: минимальные ставки, отсутствие взноса, приоритет социальным группам. Недостаток – взять такой кредит могут единицы, а рынок жилья для остальных остается недоступным (в Бишкеке менее 1% семей ежегодно улучшают жилищные условия).

Накопление первоначального взноса – одно из главных препятствий для ипотечников. Посчитаем на примере: семья хочет купить квартиру ценой, скажем, ₸25 млн (это около ₽4,3 млн или $53 тыс., что соответствует недорогой двушке в Астане или студии в Москве). Требуется 20% = ₸5 млн взноса.

Семья откладывает 10% от дохода ежемесячно. Если совокупный доход ~₸600 тыс. (см. выше про Астану), то откладывается ₸60 тыс. в месяц = ₸720 тыс. в год. Для накопления ₸5 млн понадобится ≈7 лет (5000k / 720k ≈ 6,94).

Если та же семья напряглась и стала откладывать 25% от дохода (₸150 тыс. в мес, 1,8 млн в год), то нужная сумма соберется за ≈2,8 года (5000/1800 ≈ 2,8). В реальности мало кто может позволить себе откладывать четверть зарплаты – это очень дисциплинированно или предполагает режим экономии. Большинство склоняются к 10% – и тогда речь о ~7 годах.

Другие примеры:

Итого картина: при откладывании 10% дохода типовой семье понадобится 7–15 лет копить на 20% взнос, а при 25% – ~3–6 лет. В реальности семьи комбинируют методы: привлекают помощь родственников, берут потребкредиты на часть взноса, участвуют в господдержке.

В РФ ситуация такая, что без льгот банки не любят давать ипотеку с взносом менее 20%. То есть приходится копить. Неудивительно, что две трети россиян, планировавших купить квартиру после закрытия льготной ипотеки, отложили покупку – именно чтобы накопить больший первоначальный взнос (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения).

Чем выше взнос, тем ниже ставка банки могут предложить и тем проще получить кредит. Например, некоторые банки в Казахстане по "7-20-25" требуют не 20%, а все 30% своих средств – из-за подорожания жилья лимитов 20% часто недостаточно. Это еще больше увеличивает горизонт накоплений.

Одним словом, накопить 20% – задача на годы, и она затруднена инфляцией (цены растут, цель отодвигается) и низкими ставками по депозитам (сберегать невыгодно). Единственный "помощник" накопителей – индексация зарплат: если работодатель ежегодно повышает оклад хотя бы на уровень инфляции +2 п.п., как рекомендуется (см. 7.1), то реальный доход растет, и откладывать получается больше. Но мало кто индексирует так щедро.

В реальности накопление превращается в бесконечный процесс. Альтернатива – льготные программы без взноса (как в КР) или с небольшим взносом 10% (как "Бақытты отбасы" в РК). Они позволяют обойти эту "накопительную ловушку". Но массово эти схемы не внедрены – только для отдельных категорий.

Поэтому молодым семьям в Москве, Барнауле или Бишкеке, не подпадающим под льготы, остается либо рассчитывать на родительскую помощь, либо тратить по 10–15 лет на сбор первоначалки. При этом еще и нужно, чтобы цены на жилье росли медленнее, чем ваша способность откладывать – иначе цель будет всегда далека. (В последние годы, увы, было наоборот: жилье дорожало быстрее зарплат).

Таким образом, 20% взнос – серьезный барьер. Увеличение доли сбережения с 10% до 25% сокращает срок накопления примерно втрое, но далеко не каждая семья может себе это позволить.

Представим ситуацию: семья в Алматы взяла крупную ипотеку, ежемесячный платёж – 650 тыс. тенге (около $1 400). Это соответствует займу порядка 65 млн ₸ на 20 лет под ~13% годовых – действительно дорогая квартира или дом. При этом совокупный доход семьи – 350–400 тыс. ₸ в месяц (экв. $750–850).

Если бы кредит оформил один заемщик с доходом 350k, то платёж 650k более чем в 1,5 раза превышал бы его доход – банк никогда бы не одобрил такой заем (в РК ПСК >50% вообще невозможен). В реальности при таком платеже нужно минимум двоих созаемщиков.

Один vs два заемщика: Для одного – ситуация абсурдна (платёж 186% от дохода!), для двух с общим доходом 400k – платёж составляет ~162% от дохода. Это всё равно превышает допустимый порог (обычно банки требуют, чтобы платежи не превышали ~30–50% дохода). Поэтому семейство с 650k тенге платежа должно иметь доход не менее 1,3 млн ₸ (чтобы платеж был 50%).

Можно предположить, что 350–400k – это доход одного из супругов, а второй, возможно, имеет "серый" доход или ожидается рост доходов со временем. Здесь вступает фактор инфляции: при высокой инфляции номинальные зарплаты растут, а фиксированный платёж остаётся постоянным, в реальном выражении уменьшается.

Если инфляция 10% ежегодно до 2030 г., то через 5 лет цены и доходы вырастут примерно в 1,61 раза. Таким образом, при прочих равных, к 2030 г. та же семья может получать уже 560–640 тыс. ₸/мес., и тогда платёж 650k составит ~110–116% от дохода – всё еще очень тяжело, но хотя бы примерно равен одному доходу.

При инфляции 15% ежегодно (стресс-сценарий, но, к сожалению, не исключённый для РК – в 2022 инфляция была ~20%), за 5 лет номинальные доходы удвоятся. Семья могла бы зарабатывать в 2030 г. условные 700–800 тыс. ₸, и платёж 650k составил бы ~81–93% их доходов – всё еще выше комфортного уровня, но уже ниже 100%.

Проще говоря, 10% инфляция "съест" около 40% реального бремени платежа, а 15% – до 50%. К 2030 году 650k₸ будут эквивалентны сегодняшним ~403k при 10% инфляции или ~323k при 15%. Конечно, это не делает ситуацию здоровой – платить половину дохода на ипотеку все равно чрезмерно.

Но реальное облегчение заметно: если в 2025-м семье не хватало денег на еду после выплаты кредита, то к 2030-му при тех же ценах на кредит у них останется бóльшая часть доходов на прочие нужды (потому что сами доходы выросли, а платёж нет).

Именно на этот эффект и рассчитывают многие заемщики: первые годы ипотека дается с потом и кровью, зато через 5–7 лет, глядишь, оклад подрос и платить стало проще. В условиях инфляции 10–15% такая стратегия нередко оправдывается – по сути, инфляция превращается в союзника должника, обесценивая его долг.

Однако тут важно, чтобы доходы росли вслед за инфляцией. Если же страна впадет в стагнацию (доходы встанут, а цены продолжат расти), то семьи с такими диспропорциями просто разорятся либо будут вынуждены продать жилье.

В нашем кейсе положим, что Казахстан будет придерживаться умеренно-жёсткой политики и инфляция снизится к 2028 г. до однозначных значений (7–8%). Тогда реальный платёж уменьшится, но не столь быстро – возможно, к 2030 г. его бремя спадет с 160% до условных 120% дохода семьи.

Ясно, что лучше было бы изначально не влезать в ситуацию, когда платёж сильно превышает доходы. Банки обычно страхуют это – семейство с 400k дохода максимум могли бы получить кредит с платежом ~200k (50%). Но если у них была часть доходов "в тени" или они продали старое жилье и сократили сумму кредита – могут быть варианты.

Общий урок: инфляция активно "гасит" реальное бремя фиксированных платежей, и ипотечники на длительный срок (15–20 лет) этим невольно пользуются. Особенно в странах с высокой инфляцией: в РФ конца 90-х квартиры можно было купить по ипотеке, а через пару лет гиперинфляции долг превращался в ничто.

В наши дни темпы не те, но эффект заметен. Поэтому аналитики шутят: «даже если взяли ипотеку под 15%, а инфляция 15% – считайте, вам квартиру бесплатно отдали». Естественно, это с оговорками, но смысл понятен.

Итак, семья с платежом 650k при доходе 350–400k сейчас не вывезет без дополнительных источников средств. Но если каким-то чудом они продержатся, то лет через 5 ситуация нормализуется за счёт роста номинальных зарплат (при условии, что экономика не рухнет и работа будет). В целом же, конечно, лучше не брать на себя платеж более половины дохода, рассчитывая только на инфляцию. Это слишком рискованно.

Геополитический кризис 2022 г. вызвал шок не только цен, но и валют – регуляторы резко повышали ставки, чтобы стабилизировать курсы и сдержать инфляцию. Центробанк России (ЦБ РФ) в феврале 2022 экстренно поднял ключевую ставку с 9,5% сразу до 20%. Это позволило предотвратить коллапс рубля после введения санкций.

Затем, по мере нормализации ситуации весной 2022, ЦБ постепенно понижал ставку – уже к июлю 2022 она вернулась к 9,5%, а к осени 2022 даже опустилась до 7,5%. Однако во второй половине 2023 экономика РФ перегрелась (бюджетные вливания, отток капитала), инфляция и курс рубля ухудшились – ЦБ снова ужесточил политику.

За несколько месяцев конца 2023 г. ставка поднята с 8,5% до 15%, а в октябре, на экстренном заседании, до 16%. Апогеем стало декабрьское решение оставить ставку на 21% годовых – это максимум с 2001 г. (Инфляция для бедных в России достигла 16% | 21.03.2025). На этом уровне ставка держится и в начале 2025 г. (ЦБ явно борется с инфляцией цен и кредитным бумом).

Прогноз Банка России – начать плавное снижение ставки во второй половине 2024 г., если инфляция замедлится до однозначных значений. Но пока ставка 21% – это сигнал о крайне жестких денежно-кредитных условиях.

Национальный Банк Казахстана (НБК) тоже резко поднимал базовую ставку: с 9,75% в начале 2022 до 14% весной 2022 и до 16,75% к концу 2022 (Какой будет инфляция в 2025 году в Казахстане? - Новости и аналитика Центральной Азии). Причина – скачок инфляции до 21,3% (февраль 2023) (Какой будет инфляция в 2025 году в Казахстане? - Новости и аналитика Центральной Азии).

В 2023 г. НБК удерживал ставку на высоком уровне (16,75% в I кв. 2023, затем чуть снизил до 16% осенью). На начало 2025 г. базовая ставка в РК – 15%. При инфляции ~8,5% это означает положительную реальную ставку, что сдерживает кредитование и потребление. НБК заявлял о намерении постепенно снижать ставку до 13–14% к 2026 г., если инфляция войдет в таргет 5–7%. Но риски (ослабление тенге, внешний фон) заставляют держать строгую политику.

Национальный банк Киргизии (НБКР) также повышал ставку рефинансирования: с 8% в 2021 г. до 10% в начале 2022, затем до 14% к лету 2022 (в ответ на импортируемую инфляцию, падение сома). В 2023 году, по мере снижения инфляции в КР (до 7%), НБКР начал смягчать ДКП – ставка снижена до 12% к середине 2023 г. и до 10% на конец 2024 г. (примерно равна текущей инфляции 6,3% плюс премия за риск).

Таким образом, по состоянию на I кв. 2025:

Все три центробанка придерживаются режимов инфляционного таргетирования, но вынужденно жертвовали экономическим ростом ради стабилизации цен. Следствием высоких ставок стал спад кредитной активности: ипотека и бизнес-кредиты подорожали.

Например, в РФ средняя ставка по новым ипотекам осенью 2024 превышала 14% – минимум с 2015 г. объемы выдачи упали, как уже упоминалось (льготные программы частично компенсируют). В Казахстане потребительские кредиты брались под 20–25%, что тоже охладило спрос.

Однако на депозиты тоже даются высокие проценты (в РФ осенью 2024 вклады под 13–14%, в РК под 17–18% в тенге) – это поддержало курс нацвалют. Итог: период 2022–2024 ознаменовался беспрецедентно жесткими ставками в наших странах.

На ближайшие годы прогноз – снижение: Минэкономразвития РФ ожидает нормализации ключевой ставки к 2026 г. до ~8% при возвращении инфляции к 4% (Льготная ипотека 2025 в России: условия программ, какие будут и последние изменения). НБК также намекает на смягчение – по мере замедления инфляции до однознака. Но многое зависит от внешних условий.

Валютные курсы для наших стран – чувствительный и труднопрогнозируемый показатель, зависящий от цен на сырье, санкций, потоков капитала. Тем не менее, есть официальные сценарные прогнозы и мнения аналитиков:

Базовый сценарий (умеренно-негативный): санкции против РФ сохраняются, но без резкого ужесточения; цены на нефть умеренные ($60–70); отток капитала продолжается; ЦБ РФ постепенно снижает ставку, позволяя рублю слабеть плавно. Минэкономразвития РФ в апреле 2025 дало обновленный прогноз: средний курс доллара в 2025 г. – ~94,3 ₽, в 2026 – ~100,2 ₽, в 2027 – ~103,5 ₽, и в 2028 году – ~106 ₽ за доллар (Минэкономразвития понизило прогноз среднегодового курса доллара на 2025 год - РИА Новости, 21.04.2025).

То есть ведомство ожидает медленного ослабления рубля примерно до 106 руб/$. Это и возьмем за базу. Для тенге базовый прогноз – по традиции, повторение динамики рубля плюс поправка на собственную инфляцию. Миннацэкономики РК обычно не публикует долгосрочный курс, но можно экстраполировать: если рубль к 2028 ослабнет на ~30% от 2024 г., то тенге (исходно ~460/$ в ср. 2024) может ослабеть на ~30% + внутренний фактор (разница инфляций РФ и РК). В РК инфляция планируется выше, значит тенге, вероятно, просядет сильнее рубля. Базовая оценка: около ₸600 за $1 к 2028 г. (с нынешних ~₸520).

Это косвенно подтверждается фактом: в 2026 г. НБК таргетирует 5–7% инфляцию, тенге обычно обесценивается на величину близкую к инфляции – за 4 года набегает ~25%, т.е. ~520→650 возможно, но часть компенсируется укреплением рубля – итого ~600. Киргизский сом традиционно привязан к рублю и тенге – НБКР сглаживает колебания, но тренд повторяет. Базово можно ожидать ослабление с ~87 сом/$ (2024) до ~120 сом/$ к 2028 (если рубль и тенге потеряют ~30%, сом скорее всего тоже, плюс чуть больше из-за высокой киргизской инфляции).

Оптимистичный сценарий: предполагает смягчение санкций или их обход, стабильно высокие цены экспорта (нефть $80+, металлы, зерно), отток капитала снижается. В этом случае рубль может даже укрепиться относительно текущих слабых уровней. Некоторые российские аналитики называют оптимистичный вариант: при условии деэскалации конфликта курс $ вернется к 70–80 ₽. Такой сценарий маловероятен без серьезных политических подвижек, но для полноты учтем: оптимистичный прогноз – рубль ~80 ₽/$.

Для тенге оптимистично можно ожидать удержание его около ₸500/$ (то есть практически на уровне начала 2025 г., потому что сильный рубль потянет и тенге, а доходы от экспорта нефти и металлов позволят НБК держать нацвалюту крепче). Киргизский сом в этом случае мог бы остаться в диапазоне 85–90 сом/$ (что близко к текущему). Оптимизм основан на надежде на улучшение геополитики: если вдруг санкции снимут, в РФ пойдут инвестиции, рубль действительно способен укрепиться (как было в 2016 г. после шока 2014–15 – тогда доллар падал с 70 до 55 ₽). Но вероятности этого сценария низкие.

Стрессовый сценарий: включает дальнейшую эскалацию, новые санкции и глобальные потрясения. Например, ужесточение вторичных санкций против Казахстана и Киргизии (западные страны могут ограничить доступ их банков к долларовым расчётам за помощь РФ в обходе санкций). Либо падение цен на энергоносители (нефть <$50) на фоне мировой рецессии.

В таком сценарии возможен существенный отток капитала из РФ и ее партнеров, сокращение экспортной выручки, девальвационные риски. Аналитики Goldman Sachs в апреле 2025 опубликовали прогноз, близкий к стрессовому: по их расчетам, к 2026 г. доллар в РФ может стоить ~120 ₽, а в 2027–2028 гг. – ~130 ₽/$ (Goldman Sachs назвал срок ослабления рубля — РБК). Это хуже, чем базовый прогноз Минэка (106). То есть GS закладывает более негативный исход (возможно, расширение санкций).

Возьмем этот ориентир: стресс для рубля ~130 ₽ за доллар к 2028. Для тенге стресс означает, вероятно, "бросание" РФ – если Запад прижмет Нур-Султан за реэкспорт, поток валют может сократиться. Плюс, если нефть будет дешева ($40–50), Казахстан сильно пострадает. Тогда тенге может ослабеть значительно – предположим, ~800 ₸/$ (это почти 1,5-кратная девальвация от 520, что бывало в истории: напр., в 2015 г. тенге потерял 2 раза).

Киргизский сом в стресс-условиях тоже может просесть: при санкциях против банков КР или резком падении поступлений от мигрантов сому грозит девальвация. Стресс-оценка для сома – ~150 сом/$ (то есть ~70% падение за 4 года, снова напоминает прецеденты 1998 и 2015). Конечно, такой стресс – крайний случай, но исключать нельзя.

Важный момент: страны ЦентрАзии имеют золотовалютные резервы (у КР ~$2,8 млрд, у РК ~$35 млрд), которые могут использовать для сглаживания курсов. Поэтому даже в тяжелом сценарии девальвация может быть растянута по времени. Например, казахстанский Минфин прикидывал кризисный сценарий с тенге ~700/$, но не одномоментно, а постепенно.

Итого прогнозные коридоры на 2028 год:

Надо понимать, что точность таких дальних прогнозов невысока – слишком много неизвестных. Но тренд очевиден: базы исходят из дальнейшего (пусть и умеренного) ослабления наших валют, оптимизм – в стабилизации или укреплении (в случае улучшения внешней конъюнктуры), пессимизм – в значительной девальвации, особенно у сателлитов (если санкции накроют финансовые каналы РК и КР).

Аналитики Минэкономразвития РФ уточнили, что волатильность курсов может быть высокой (Минэкономразвития понизило прогноз среднегодового курса доллара на 2025 год - РИА Новости, 21.04.2025) – т.е. возможны краткосрочные сильные отклонения. Для граждан это значит необходимость хранить сбережения диверсифицированно (и в нацвалюте, и в валюте) на всякий случай.

После ухода западных компаний из РФ в 2022 г. Казахстан и Киргизия (а также другие соседи) стали важными каналами торговли. По оценкам, до половины санкционных товаров РФ получает через страны ЕАЭС (Пути обхода санкций: небывалый рост (ре)экспорта из стран ...) – если "лазейки" прикроют, это ударит по экономике соседей.

С другой стороны, возможное смягчение санкций (в рамках оптимистичного сценария) тоже несёт риск: реэкспортный доход пропадёт, тот же Казахстан может столкнуться с перепроизводством (под западные бренды завели целые логистические схемы). Балансирование между Востоком и Западом для РК/КР остаётся деликатным: пока ЦА выступает "окном" в Россию, там идёт рост торговли – например, в 2022 г. РФ в разы увеличила товарооборот с Казахстаном и Киргизией, обогащая посредников (Пути обхода санкций: небывалый рост (ре)экспорта из стран Центральной Азии в Россию).

При изменении режима санкций эти потоки могут схлопнуться, повлияв на курсы тенге/сома. По сути, Казахстан и Киргизия сидят на двух стульях: выгодно торговать с РФ, но опасно раздражать Запад. Этот санкционный фон станет определяющим для их валют.

Экономика стран региона будет развиваться под влиянием трёх возможных сценариев – базового (умеренно неблагоприятного), оптимистичного и стрессового.

Базовый сценарий: санкционный и сырьевой фон без резких изменений. Инфляция постепенно снижается к таргетам к 2026 г., ставки центробанков начинают плавное смягчение. Рубль и тенге продолжают умеренно дешеветь, поддерживая экспортёров.

По оценке Минэкономразвития РФ, среднегодовой курс доллара может составить ~94 ₽ в 2025 г., ~100 ₽ в 2026 г. и ~106 ₽ к 2028 г. – то есть рубль медленно ослабнет на ~30% за 4 года. Казахстанский тенге обычно следует за рублём с поправкой на собственную инфляцию: базово ожидается курс порядка 600 ₸ за $1 к 2028 г. (сейчас ~520 ₸). Киргизский сом может снизиться с ~87 до ~120 сом/$ (нацбанк КР старается сглаживать колебания).

Цены на жильё и аренду при базовом сценарии будут расти темпами, близкими к инфляции: 5–10% в год номинально. Реальные доходы населения понемногу растут – работодатели индексируют оклады примерно на уровень CPI+2 п.п. (как рекомендуется, чтобы сохранять покупательную способность).

Риски остаются, но управляемые. Такой сценарий означает, что к 2028 году инфляция в РФ, РК и КР вернётся к целевым диапазонам (~4%, 5%, 5–7% соответственно), ключевые ставки снизятся до однозначных значений (в РФ ~8–9%, в РК ~10–12%, в КР ~6–8%), а валютные курсы хотя и вырастут численно, но без "обвалов" (рубль ~100–110 ₽/$, тенге ~600 ₸/$, сом ~120 сом/$).

На рынке жилья это приведёт к стабилизации: цены на квартиры будут подрастать номинально, но доступность начнёт улучшаться благодаря росту доходов и возобновлению ипотечного кредитования. Это умеренно-позитивный базовый прогноз.

Оптимистичный сценарий: деэскалация конфликта и частичная отмена санкций. В этом случае усиливается приток инвестиций в Россию и соседние страны, улучшается торговля. Цены на нефть остаются высокими ($80+). Центробанки могут быстрее снизить ставки, стимулируя экономический рост.

Рубль способен укрепиться или хотя бы стабилизироваться на уровне 70–80 ₽ за доллар (такой курс наблюдался в 2019–2020 гг.) – некоторые аналитики считают это возможным при снятии ограничений с экспорта. Казахстанский тенге в таком сценарии мог бы удерживаться около 500 ₸/$, а киргизский сом – ~85–90 сом/$ (близко к текущему значению).

Инфляция снижается быстрее запланированного: уже к 2025 г. она входит в целевой коридор, а далее может опуститься даже ниже (например, в РФ до 3% – такое бывало, скажем, в 2017 г.). Это позволит ставкам центробанков опуститься до минимальных уровней (в РФ и РК возможно 5–6%, в КР 4–5%).

При таких условиях кредиты подешевеют, доступность ипотеки резко вырастет. Рынок недвижимости в оптимистичном сценарии может получить "второе дыхание": при снижении ставок до исторических минимумов (как было в 2020 г. в РФ) начнётся новый кредитный бум и цены на жильё снова пойдут вверх опережающими темпами.

Но рост доходов населения (за счёт оживления экономики) тоже ускорится, компенсируя рост цен. В целом при оптимистичном варианте к 2028 г. наши города увидят относительную макроустойчивость – низкую инфляцию, сильные национальные валюты и дешёвые кредиты.

Конечно, вероятность такого развития зависит от политических решений и внешних факторов, которые сейчас выглядят мало прогнозируемыми. Тем не менее, оптимистический вариант – это некий "бизнес-рай": рубль ~80/$, инфляция 3–4%, ставка ЦБ РФ ~5%, а казахстанцы и киргизы наконец свободно торгуют без санкционных рисков.

Стрессовый сценарий: дальнейшая эскалация, новые санкции и глобальные потрясения. Например, ужесточение вторичных санкций против Казахстана и Киргизии (западные страны могут ограничить доступ их банков к долларовым расчётам за помощь РФ в обходе санкций). Либо падение цен на энергоносители (нефть <$50) на фоне мировой рецессии.

Такой сценарий чреват сильным ухудшением валютных курсов и всплеском инфляции. Аналитики Goldman Sachs ожидают, что в случае продолжения нынешних тенденций без улучшений курс рубля может ослабеть до ~120 ₽/$ в 2026 г. и ~130 ₽ к 2027–2028 гг. (Goldman Sachs назвал срок ослабления рубля — РБК). Это примерно на 60% слабее, чем сейчас.

Если Запад ударит по реэкспорту, тенге может "провалиться" ещё сильнее: возможны уровни 700–800 ₸ за $ (условно +50% к базовому сценарию). Киргизский сом в стресс-условиях рискует девальвировать до 130–150 сом/$ (Киргизия сильно зависит от импорта и денежных переводов мигрантов – в случае кризиса источники валюты сокращаются).

Инфляция при стресс-сценарии снова двузначная либо даже выходит из-под контроля (>15% в год). Центробанки вынуждены держать ставки на высоком или повышать ещё – например, ЦБ РФ может продлить период ставки >20%, НБК вернуться к 17–18%, НБКР – вновь к 14% и выше. Это душит бизнес-активность и потребление. Реальные доходы населения снижаются, безработица растёт.

Рынок жилья при таком сценарии может испытать стагнацию или коррекцию: платежеспособный спрос падает, ипотека недоступна, цены на недвижимость стагнируют в номинале (а в реальном выражении снижаются). Арендные ставки тоже могут стагнировать или даже немного снизиться из-за оттока населения (при серьёзных потрясениях возможна новая волна миграции из РФ, но также потенциально отток российских релокантов из Казахстана под санкционным давлением – ситуация может меняться).

В случае прямого санкционного давления на экономику РК/КР возможен отток зарубежных инвестиций из этих стран, что ударит по курсам тенге и сома. Для граждан стресс-сценарий означает очень трудные времена: инфляция "съедает" доходы, без индексации зарплат люди теряют покупательную способность, приобретение жилья откладывается в долгий ящик, да и аренда может оказаться тяжёлым бременем.

Главный риск – финансовая нестабильность (дефолты компаний, банковский кризис). Впрочем, государства накопили резервы: например, у Казахстана всё ещё внушительные ЗВР, а РФ адаптировалась к санкциям. Так что даже стрессовый сценарий – это не коллапс, а скорее затяжной период высокой инфляции и низких доходов, на фоне которого основные цены (на жильё, продукты) могут даже временно скорректироваться вниз в реальном выражении (покупать банально будет не на что).

Чтобы успешно вести бизнес в условиях описанных вызовов, важно поддерживать своих сотрудников и повышать их лояльность. Вот несколько рекомендаций:

Необходимо ежегодно пересматривать зарплаты с учётом роста цен. Если работодатель проиндексирует доходы хотя бы на уровень инфляции плюс небольшой "бонус" в пару процентных пунктов, сотрудники будут сохранять реальный заработок и мотивацию. Например, при инфляции 10% поднять оклады на 12%.

Такой подход позволяет избежать падения покупательной способности и сокращения потребительского спроса. По данным опросов, именно регулярная индексация – ключевой фактор удовлетворённости трудом. Во второй половине 2023 г., когда многие российские компании проиндексировали зарплаты, уровень довольных своим заработком вырос до ~61% (по Росстату). То есть люди чувствуют заботу, когда им хотя бы компенсируют инфляцию.

Кроме того, повышение чуть сверх инфляции создаёт эффект роста реального дохода, что стимулирует продуктивность. Советуем работодателям закладывать в бюджет фонда оплаты труда ежегодную индексацию на размер прогнозного CPI + 2%. В период высокой инфляции это особенно актуально – иначе лучших сотрудников "переманят" конкуренты или они уйдут в фриланс/за границу.

Сегодня жильё – болезненный вопрос для многих горожан. Компания может повысить лояльность ценными бенефитами: помочь с приобретением квартиры.

Некоторые крупные работодатели уже практикуют программы корпоративной ипотеки: например, заключают соглашения с банками, чтобы сотрудники получали кредиты по сниженной ставке за счёт субсидии от компании. Либо организация сама выдаёт беспроцентные (или низкопроцентные) займы работникам на первый взнос или на строительство дома.

Такие меры существенно крепят связь человека с фирмой: ипотеку на 10–15 лет сотрудник воспринимает как инвестицию работодателя в него – вероятность ухода сильно падает. В условиях, когда обычная ипотека малодоступна, корпоративная ипотечная программа – мощный HR-инструмент. Даже частичная компенсация процентов (например, погашение компанией 3–4 процентных пунктов ставки) станет весомой поддержкой.

Кроме жилья, можно предлагать корпоративные ссуды на крупные расходы – под маленький процент или рассрочку. Например, займ на покупку автомобиля служебного использования или на образование детей. Это лучше, чем премии, потому что создает долгосрочное обязательство и благодарность сотрудника.

Конечно, такие программы требуют ресурсов, но при дефиците квалифицированных кадров они окупаются снижением текучести и привлечением талантов (молодёжь заинтересована, когда "компания поможет с жильём").

Забота о здоровье и балансе работы/жизни – важные факторы удержания персонала, особенно для образованного городского населения. Работодателю стоит обеспечить добровольное медицинское страхование (ДМС) для сотрудников и их семей.

Качественная страховка сейчас ценится почти наравне с зарплатой: частные клиники дороги, и возможность бесплатно лечиться – сильный мотиватор остаться в компании. В пакете ДМС желательно покрыть не только базовые поликлиники, но и стоматологию, возможно, психологическую помощь – это не такая большая доплата, зато повышает социальный имидж работодателя.

Помимо здоровья, после пандемии на первый план вышла гибкость рабочего графика. Если специфика бизнеса позволяет, внедряйте гибридную или полностью удалённую работу. Для сотрудников из Москвы, Алматы и др. мегаполисов это часто важнее прямого денежного поощрения: экономия времени на дороге, возможность работать из дома или родного города (например, айтишник может уехать из дорогой Москвы в более дешёвый Барнаул, продолжая трудиться удалённо – выгода обоюдная).

Гибридный график (несколько дней в офисе, остальное удалённо) показал свою эффективность – люди ценят доверие и часто становятся даже продуктивнее вне офиса. А для работодателя это расширение найма: можно привлекать специалистов из других регионов и стран СНГ. К тому же уменьшаются затраты на офис.

Ещё можно упомянуть тайм-менеджмент и отдых: поощряйте разумный режим работы (без перегрузок, чтобы не "выгорали"), предлагайте дополнительный отпуск за долгий стаж, вводите опцию sabbatical (длительного отпуска за свой счёт) для ценных сотрудников – это лучше, чем потерять человека навсегда. В Киргизии и Казахстане некоторые IT-компании уже дают отпуск 1–3 месяца после 5 лет работы – сотрудник возвращается мотивированным.

Подводя итог: для работодателей в Москве, Барнауле, Астане, Алматы и Бишкеке главное – удержать и развить человеческий капитал в непростых экономических условиях. Индексируйте зарплаты, помогайте решать жилищные вопросы, заботьтесь о здоровье и балансе жизни сотрудников.

Эти вложения окупятся сторицей в виде преданной, продуктивной команды, готовой развивать бизнес даже в штормовой макроэкономической погоде. Время "просто платить вовремя" ушло – сейчас работник ценит внимание к своим нуждам. А компания, которая смотрит на несколько шагов вперёд (помогает с жильём, наращивает компетенции персонала, создаёт комфортные условия труда), получит конкурентное преимущество на рынке и репутацию социально ответственной – что немаловажно для бизнеса в 2025–2028 гг., ориентированного на устойчивый успех.

На основе проведенного исследования, я предлагаю сравнительный анализ жизненных условий в пяти рассмотренных городах: Москве, Барнауле, Астане, Алматы и Бишкеке. Лучший город для жизни зависит от ваших персональных приоритетов, но я постараюсь выделить сильные и слабые стороны каждого.

Рекомендую Астану как город с наилучшим соотношением доходов, стоимости жизни и перспектив.

Главные преимущества:

Недостатки:

Астана представляет собой редкий пример города, где средний человек может позволить себе купить жильё при разумном накоплении, при этом имея неплохой уровень сервиса и возможности для карьерного роста.

Москва — безусловный лидер по уровню зарплат, развитости инфраструктуры и разнообразию возможностей.

Преимущества:

Недостатки:

Москва подходит для амбициозных людей, готовых жертвовать жилищным комфортом ради карьерного роста и возможностей, либо для тех, кто уже имеет собственное жильё или серьёзный стартовый капитал.

Алматы — культурная столица Казахстана с привлекательным климатом и ландшафтом.

Преимущества:

Недостатки:

Алматы — хороший выбор для тех, кто ценит качество жизни, природу и культурную среду больше, чем максимальный заработок или доступность жилья.

Барнаул представляет собой типичный российский региональный центр.

Преимущества:

Недостатки:

Барнаул подойдёт тем, кто ценит спокойный образ жизни, хочет иметь собственное жильё и не стремится к высокодоходной карьере.

Бишкек — город с самой низкой стоимостью жизни, но и с наименьшими возможностями.

Преимущества:

Недостатки:

Бишкек может быть вариантом для тех, кто работает удалённо на зарубежные компании (получая доход в валюте) или имеет пассивный доход, не зависящий от местной экономики.

Если выбирать один город, я рекомендую Астану как место с наилучшим балансом возможностей и качества жизни:

В конечном счёте, выбор лучшего города для жизни должен основываться на ваших личных приоритетах: карьера, семья, климат, культура или стоимость жизни. Но если искать золотую середину по всем параметрам, Астана предлагает наиболее сбалансированные условия для среднестатистического горожанина в 2025 году.