ПОЧЕМУ ЖДАТЬ СНИЖЕНИЯ ЦЕН НА НОВОСТРОЙКИ В 2025 г. – КИСЛАЯ ЗАТЕЯ?

Продолжаю встречать оптимистов, свято верующих в падение цен на недвижимость в ближайшем грядущем. Вот-вот пузырь лопнет! – говорят они. И начинают жмуриться и морщиться словно бы от звука лопнувшего пузыря… Всяки чудеса, конечно, встречаются в жизни, но не настолько же! «Надежды юношей питают, отраду старцам подают», как сказал поэт. Если же вы не юноша и не старец, а где-то промежду, и вдобавок еще занимаетесь благородным делом инвестирования в недвижимость, то обязаны на вещи смотреть трезво. Сейчас объясню, почему.

Но прежде скажу, что для тех, кто интересуется инвестированием в недвижимость или, еще хлеще, имеет серьезный интерес к курортной доходной недвижимости - специально для этих серьезных и думающих людей я веду свой авторский телеграм-канал "Инвестиции в курортную недвижимость для умных!"

Всем понятно, что цены на бетонные активы однозначно будут расти в зависимости от роста цен на стройматериалы, рабочую силу и прочие осязаемые и всем понятные вещи.

И если застройщик с пониженной социальной ответственностью так или иначе может оптимизировать стоимость строительства посредством использования более дешевых стройматериалов или набрать страшно малоквалифицированную и страшно дешевую рабсилу (неизвестно еще, что страшнее), где-то сэкономить на логистике, то вот с такой составляющей, как проектное финансирование, экономия невозможна в принципе. А все потому, что проектное финансирование – это ключевой механизм, через который строятся практически все современные жилые и не очень жилые комплексы.

Финансируют строительство, как известно, банки, а на их услугах сэкономить никому не получится, потому что они стоят фактически на самой вершине экономической пищевой цепочки. В самом же низу этой цепочки стоит, совершенно верно, дольщик, покупатель недвижимости в новостройке. Подсказать, кто становится самым «объедаемым» звеном? :-))

Разберемся. Проектное финансирование – это особая форма кредитования, когда застройщик берёт средства на строительство у банка (да, конечно, не так все просто, но углубляться в нюансы не будем). С 2019 г. это основной способ финансирования строительства в РФ. Банк выдаёт застройщику кредитные средства частями – по мере выполнения этапов строительства. Застройщик же обязан соблюдать определенный темп наполнения эскроу-счетов (иными словами, темп продажи квартир), чтобы условия проектного финансирования не ухудшались, а иногда даже улучшались.

Вот тут собака и порылась, именно здесь она и зарыта. Ставки по проектному финансированию для запуска новых проектов привязаны к ключевой ставке ЦБ, которая на текущий момент (январь 2025), как известно, составляет 21%.

По оценкам экспертов, диапазон ставок по проектному финансированию сейчас находится на уровне 27-28% годовых для новых жилых (квартиры) и коммерческих (апартаменты, офисы, торговля) проектов. В итоге даже с учетом снижения ставки на 0,7-4% для особо авторитетных застройщиков и застройщиков с хорошим наполнение эскроу-счетов (т.е. шустро продающих) имеем существенное удорожание кредитов по свежим проектам.

Те, кто получил финансирование и вывел проекты в работу, например, в первом полугодии 2024 и раньше, в среднем имеют кредитную ставку в 8%. Именно эти застройщики, теоретически, имеют некоторую финансовую «подушку» и возможность за счет нее несколько сдерживать ценовой рост по своим проектам. Другой вопрос, будут ли они это делать. Но это уже совсем другая история...

Очень просто: дорогие кредиты = дорогие квартиры. Застройщики, закладывая стоимость проектного финансирования в себестоимость строительства, вынуждены увеличивать цены. Например, если на строительство дома тратится миллиард рублей, а проценты по кредиту съедают ещё 100-140 миллионов, эти расходы перекладываются на плечи покупателей. Именно они, покупатели – внизу пищевой цепи и все колебания в конечном счете более всего бьют по ним.

Кроме того, чтобы снизить зависимость от кредитов, застройщики стараются быстрее продавать квартиры на этапе котлована. А это значит, что цены на старте продаж тоже не будут слишком низкими – застройщик изначально закладывает маржу безопасности. Думаю, те, кто много лет в теме, давно уже заметили, что нынче цены на старте продаж, конечно, интересны, но совсем не на столько, как было до введения обязательного проектного финансирования и эскроу-счетов в 2019 г. Причин на это немало, но сегодня не о них речь.

Также упомяну еще один фактор, мешающий застройщикам естественным образом понизить ставку по проектному финансированию - падение спроса на жилье на фоне отмены льготных ипотечных программ и резкого роста стоимости обслуживания базовой ипотеки. В связи с этим, естественно, наполнение эскроу-счетов замедлилось. А это чревато невыполнением условий проектного кредита, что влечет за собой невозможность для застройщика снизить ставку. И этот момент также никак не способствует снижению цен на недвижимость. Даже наоборот, напрямую способствует их росту.

Чем ниже падает способность застройщиков обслуживать банковские проектные кредиты, тем меньше новых проектов будет появляться на рынке. Думаю, мы это явно увидим в текущем году. Начинать новые проекты большинству участников строительного рынка станет невыгодным и застройщики сосредоточатся на доведении до ума того, что уже начато. И отразится это, естественно, на объемах ввода и особенно – в регионах.

1. Высокие ставки проектного финансирования. Банки не могут предложить дешёвые кредиты застройщикам, а те удержать цены для конечных покупателей. Даже при падении спроса застройщики не будут демпинговать, чтобы сохранить рентабельность.

2. Рост себестоимости строительства. Дорожают материалы, рабочая сила, инженерное оборудование. Например, бетон, арматура и электрика выросли в цене на 15-20% за 2024 год.

3. Ограниченный рынок труда. Строительная отрасль испытывает дефицит квалифицированных кадров. Это тоже влияет на стоимость.

4. Монополизация рынка. Крупные застройщики, которые доминируют в регионах, имеют возможность удерживать цены на высоком уровне – просто потому, что конкуренции мало. А любой застройщик, если имеет возможность не снижать цены и этим повысить свою прибыль, никогда не будет снижать. Даже если может это сделать безболезненно для себя.

5. Ограниченное предложение. Из-за невыгодных условий проектного финансирования новые проекты запускаются реже, чем хотелось бы. Конкуренция между текущими проектами растет, и, как следствие, растут и цены.

Надо включать голову, я так думаю…

Для включивших голову - мой авторский телеграм-канал "Инвестиции в курортную недвижимость для умных!"

До новых встреч в эфире.