«Как выбрать земельный участок для инвестиций: 7 шагов, которые спасут от потери миллионов»
Автор: Андрей Коняхин, инвестирую в земельные участки, основатель Telegram-канала об инвестициях в загородную недвижимость, также основатель клуба «Инвест-Баня» 😀, но сегодня не об этом.
Почему я перестал вкладывать в акции и фондовый рынок, а затем и вовсе перешел на инвестиции в землю?
Как и у многих, в 2019 мой портфель акций на фондовом рынке РФ существенно просел, в это же время мой знакомый купил за копейки участок в Тульской области, а через 3 года в 2022 продал его уже за 15 млн рублей — рядом построили логистический центр. Этот кейс перевернул мое мышление. Начиная с 2023 года я активно инвестирую в этот инструмент, вернее, это не пассивные инвестиции в моем случае, т.к. короткий цикл сделки, а полноценная занятость, но инвестировать и держать землю тоже можно – это в том числе одна из стратегий прироста стоимости.
Шаг 1. Определите цель: спекуляция, аренда или долгосрок
В моем случае спекуляция, у вас может стратегия отличаться:
- Перепродажа через 1-3 года: ищите участки в зонах будущей застройки (например, у плановых трасс или метро – нужно учиться работать с проектами генпланов).
- Аренда: Участки у трасс под автосервисы, в промзонах под склады.
- Долгосрок (5+ лет): Земля на окраинах городов-миллионников, где растет спрос на ИЖС.
В каждой категории земли есть свои нюансы, например можно купить прекрасные 20 соток в одной из центральных областей в надежде на пригород и хорошего арендатора-фермера, но не проверить качество воды. Арендаторы могут уйти через месяц и есть блестящие перспективы продавать с убытком в 30%, поэтому нужно бдить..
Шаг 2. Локация: где искать «спящие» участки
Неочевидные лайфхаки:
- Радиус 15-50 км от МКАД (если Москва) / городской черты: Цены ниже, но потенциал роста выше.
- Рядом с «замороженными» стройками: Например, участки у заброшенных промзон, которые власти планируют реанимировать.
- Соседство с природными объектами: Озера, леса — спрос на рекреационную землю растет на 15% в год.
Пример подписчика: участок в 25 км от Нижнего Новгорода куплен за 1.2 млн рублей. После объявления о строительстве технопарка продан за 4.8 млн (+300% за 2 года). Неплохо, да?
Шаг 3. Юридическая проверка: 5 документов, которые нельзя игнорировать
- Выписка из ЕГРН: Проверьте собственника и обременения (ипотека, арест, зало). Выписка нужна расширенная.
- ГПЗУ (градостроительный план): Убедитесь, что нет «красных линий» или охранных зон, а если есть, что они допускают использование ЗУ согласно его назначению.
- История участка: Запросите архивные справки — земля могла быть частью свалки или полигона.
- Разрешение на использование: Если планируете коммерцию, сразу уточните ВРИ.
- Акт обследования границ: Подтвердит, что межевание проведено правильно.
Совет: Нанять юриста дешевле, чем судиться за участок. Мои расходы на проверку — 15-25 тыс. рублей, но они спасли от потерь уже даже и не знаю скольки миллионов рублей.
👉 Посмотрите это видео проверки земельного участка по принципу Парето (20/80) – избежите 90% проблем
На момент написания статьи в Телеграм-канале я уже дописал пункты, которые нужно добавить в проверку, но вы справитесь, не переживайте!
Шаг 4. Инфраструктура: что должно быть рядом
Минимальный набор для роста цены:
- Дорога с твердым покрытием: Участок в поле без подъезда не продать даже за полцены.
- Электричество: Подключение «с нуля» обойдется в 300-700 тыс. рублей. Газовая труба в идеале рядом.
- Магазины и школы / детские сады в радиусе 5 км: Без этого земля под ИЖС не интересна молодым семьям в ипотеку.
Кейс: Участок в Ленобласти с газом и водой дороже аналогов на 40%. Даже если коммуникации пока «на бумаге» — это плюс.
Шаг 5. Тренды рынка: на что делать ставку?
- Земля под логистику: Спрос на склады ускорился из-за развития e-commerce, Озон, ВБ и мелкие селлеры.
- Участки для эко-поселений: Тренд на «зеленый» образ жизни поднимает цены на землю у лесов и водоемов.
- Сельхозземля с доступом к воде: Из-за санкций агрохолдинги активно скупают угодья под посевы.
Пример: инвестор из Краснодара купил 5 га с торгов по банкротству за 3 млн рублей, пробурил скважину и перепродал агрофирме за 12 млн.
Шаг 6. Расчет доходности: или как не обмануться в ожиданиях и фантазиях
Формула для аренды: Годовая доходность = (Арендная плата × 12 / Стоимость участка) × 100%
Пример:
- Участок куплен за 4 млн рублей.
- Сдается за 50 тыс./месяц.
- Доходность: (50 000 × 12 / 4 000 000) × 100% = 15%.
Важно: Заложите 20% на налоги, рекламу и непредвиденные расходы, я бы даже сказал 25%
Шаг 7. Риски: от чего страхуются профессионалы
- Изменение законодательства: Например, запрет на строительство в лесопарковых зонах, ЗОУИТ, ограничения, муниципальные риски, риски оспаривания сделок и тд.
- Ликвидность: Участки в депрессивных регионах сложно продать даже с дисконтом 50%, важно не покупать неликвид, даже если дешево, даже, если очень хочется.
Если вкладывайте в разные типы земли (ИЖС, сельхоз, коммерция, пром) и регионы, то можно сформировать весьма сбалансированный портфель земельного банка под разные типы стратегий и чувствовать устойчивость и стабильный денежный поток.
Чек-лист: 5 параметров идеального участка
- Находится в зоне утвержденного генплана застройки.
- Имеет подъездную дорогу и коммуникации в радиусе 1 км.
- Категория и ВРИ соответствуют вашим целям.
- Цена на 20-30% ниже среднерыночной из-за «проблемы», которую можно устранить.
- Соседи уже начали осваивать территорию (признак перспективности).
Ну и итог: почему 90% новичков теряют деньги на земле?
Главные ошибки:
- Покупают «на эмоциях» (вид на озеро без дороги).
- Экономят на юристах и кадастровых инженерах.
- Не изучают инфраструктурные планы региона.
- Не умеют упаковывать, продавать и заниматься маркетингом.
Если готовы анализировать и тратить время на проверки — земля будет надежным активом. Отличная альтернатива фондовому рынку.
P.S. В моем Telegram-канале рассказываю, как я покупаю и продаю земельные участки, цифры доходности и кейсы. Подписывайтесь!
А еще вот, что можете прочитать из моих статей👇