Купил апарт — а свобода осталась на рендере. Что инвестор должен знать до того, как станет поздно
Заключили ДДУ, а договор управления покажут потом. И в нём будет всё, что вы не хотели знать.
Сегодня апарт-отели продвигаются как «лёгкий и доходный пассив». Гарантированный доход, профессиональное управление, «всё за вас» — стандартный маркетинговый набор.
На деле же — вы покупаете не просто апартамент. Вы входите в юридическую систему, ключевым элементом которой является договор управления.
И как раз этот договор часто отсутствует на момент покупки. Или вам его попросту не показывают. Но это не “пустяки, которые потом уточним” — это ядро всей бизнес-модели, и его условия во многом определяют вашу будущую свободу и доходность.
Как это выглядит в реальности:
- На стадии стройки управляющей компании может не быть вовсе: ещё не выбрали / не согласовали / не хотят показывать условия.
- Инвестор заключает ДДУ, не зная, с кем и на каких условиях будет работать в будущем.
- Когда УК всё-таки появляется, она предлагает договор:
— односторонний,
— утверждённый девелопером,
— обязательный для подключения к системам бронирования и аренды.
Отказ подписывать часто означает невозможность сдавать апартамент, блокировки, штрафы.
Картинка красивая, презентация бодрая — но договор, как правило, “подсовывается” в последний момент (и предпоследний тоже подходит), когда инвестору уже не до вопросов и размышлений "купить или не купить".
Частые ошибки инвестора
- Думает, что раз договора нет, значит, позже будет выбор.
Нет. Это просто “пауза перед неминуемым”. - Верит, что “если не подпишу — сдам сам”.
Нет. Система аренды и сервисов во многих случаях замкнута на УК. Самостоятельная сдача = штраф или техническая невозможность. - Не интересуется договором управления вообще.
А зря: именно в нём скрываются ограничения, штрафы и зависимость от УК.
Что реально может присутствовать в таких договорах?
Да много чего может присутствовать.
Все подводные камни договоров управления инвестиционной недвижимостью можете узнать в рамках платных консультаций на базе моей «Препарационной».
Можете приходить с договором своей УК, если уже куда-то встряли. Препарирую его, вытащу "камни", покажу их вам и дам рекомендации, на что обратить внимание и как действовать в различных ситуациях, чтобы не попасть под санкции, ограничения и не нарушать условия договора. Может быть, даже посоветую вообще не лезть в этот проект. Либо скажу: О, чудо! Ваш договор с УК разумен и безопасен, если его хотя бы раз прочитать!
Сегодня я разберу только один важный момент, о котором почему-то никто из падких на красивые рендеры и видосики инвесторов даже не задумывается. И очень зря.
ШТРАФ ЗА ВЫХОД
«При одностороннем досрочном расторжении — штраф в размере среднемесячного дохода с апартамента × 12». Или в виде фиксированной суммы – например, 1, 2, 3 млн. руб. Чаще всего будет привязка в среднему годовому доходу, который может генерировать апарт.
Это типовой пункт. Выглядит «солидно».
На деле этот штраф можно рассмотреть как завышенную неустойку, которую можно попытаться снизить по ст. 333 ГК РФ, но только через суд.
Суд, время, юрист, деньги. Это ваш “план Б”, если что-то пошло не так. Но результат не очень-то предсказуем.
И у суда ВСЕГДА будет возникать одни и те же вопросы:
1) что мешало Вам внимательно ознакомиться с договором управления перед подписанием? И, если что-либо не устроило, вступить в переговоры с УК или вообще отказаться от подписания?
2) если договор управления вы подписали – значит, все вас устроило – и условия, и комиссия УК, и срок действия, и условия расторжения?
Что будем бубнить в ответ на вопросы судьи?
Впрочем, эти вопросы еще до судьи вам задаст судебный представитель УК. А судья с удовольствием послушает ваши ответы и учтет их при вынесении судебного решения. Не обязательно в вашу пользу. Думаю, вы это уже поняли. Это, конечно, не отменяет возможного несоответствия законодательству РФ некоторых санкционных пунктов договора управления, но вас же никто не заставлял его подписывать? Вы же не были в безвыходном состоянии и договор для вас не является кабальным? Должны же были перед подписанием проявить должную осмотрительность?
Хотите знать мои мысли по поводу штрафов за досрочное одностороннее расторжение договора?
УК очень правильно делает, что прописывает в договоре подобные санкции. Неразумные люди, которые не делают ничего, чтобы серьезно отнестись к своим инвестициям, не должны портить бизнес отельера. Любой выход инвестора из договора – это либо убыток, либо недополученная прибыль УК. Для системного и тщательно планируемого бизнеса, которым и является отельный бизнес, такие вещи очень болезненны. И если выход подобных неосмотрительных инвесторов становится неединичным, то для отельера это становится проблемой: рушится планирование, репутация, экономика объекта. И, как следствие, проблемой для остальных, добросовестных, инвесторов.
Это не защита УК. Это сухой взгляд на реальность. Именно поэтому вам и нужно понимать, на что вы подписываетесь, до того как...
Вы спросите: а что, досрочное одностороннее расторжение договора – это единственный законный выход, чтобы перестать сдавать свой апарт через отельера?
Нет, не единственный. Но это уже совсем другая история. Может быть, когда-нибудь расскажу.
КАК ЗАЩИТИТЬСЯ?
- Требуйте проект договора до покупки. Работает только там, где УК уже определена.
- Анализируйте условия: особенно — расторжение, штрафы, ограничение на самостоятельную сдачу.
- Если сомневаетесь — приходите в мою «Препарационную». Принесёте договор — я разберу, вытащу “камни”, переведу с юридического на человеческий. Иногда скажу: «да, можно входить». Иногда — «лучше пройти мимо». Если уже вошли: на что обратить внимание, если вдруг что.
Если вы уже купили апарт — найдите свой договор управления. Что? У Вас его нет?! Я так и знал! :-)
Попросите у застройщика или УК. Если УК или договора нет еще и в природе, то постарайтесь о появившемся договоре узнать как можно раньше.
Посмотрите в нем, что будет, если вы захотите выйти.
Сколько стоит свобода?
Можете написать в комментариях, что нашли. Почитаем вместе.
Хлебните живительного концентрата знаний для инвесторов в курортную недвижимость Крыма и ЧПК в ТГ-канале: «ДЕФИБРИЛЛЯТОР ИНВЕСТОРА»!
Подписываться на мой блог не рекомендую.
Здесь нет вдохновляющих историй успеха, восхитительных рендеров и мимимишечных менеджеров отдела продаж.
Здесь — симптомы, вскрытие и точный диагноз: апарт-оптимизм с осложнениями, острая правовая недостаточность, запущенный синдром “а мне обещали”.
Лечение: дефибриллятор на максимуме и клизма по утрам с холодной аналитикой.
Побочные эффекты: просветление, брезгливость к маркетингу, отторжение розовых обещаний и устойчивая инвестиционная ремиссия.