Экспертный взгляд: как дольщик может грамотно оценить свою квартиру на предмет недостатков перед приемкой?

Обсудили с экспертом план действий для защиты интересов собственников квартир в новостройках.

Когда дольщик может оценить квартиру на наличие недостатков?

Эксперт: Итак, ваш дом наконец-то сдан, все волнения и тревоги позади, вам пришло долгожданное приглашение от строительной компании прийти на первичный осмотр жилья. Это очень важная процедура, к которой необходимо готовиться, так как фактически с момента приемки вами квартиры, после подписания акта приема-передачи, она перейдет в вашу собственность. Только от того, насколько вы внимательно изучили свое будущее жилье, зависит количество дефектов, которые в будущем придется устранять за свой счет.

В какой срок дольщик должен принять объект?

Эксперт: По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика, либо письменно подтвердить, что готов приступить, указав дату. Однако договором долевого участия (ДДУ) может быть предусмотрен иной срок – внимательно изучите документы.

Имеет ли значение характер дефекта для отказа принимать объект?

Эксперт: С 1 июля 2023 года вернули старые правила приемки квартир в новостройках. Дольщики могут не принимать квартиры с любыми, даже незначительными недостатками: застройщик обязан устранить обнаруженные дефекты в течение 45 календарных дней.

Ваша первостепенная задача:

Получить от представителя застройщика кадастровый и технический паспорта и проверить и гарантии на счетчики и двери;
Внимательно осмотреть принимаемое жилье, указать все выявленные недостатки в акте осмотра (акт устранения недостатков);
Составить акт в свободной форме, который необходимо подписать вам и лицу, передающему жилье.

То есть дольщик может без посторонней помощи оценить состояние квартиры?

Эксперт: С приемкой квартиры он вполне можете справиться самостоятельно. Однако если на это нет сил и желания, то можно пригласить любого эксперта-строителя.

Можете дать какие-нибудь рекомендации для приема жилья?

Эксперт: Для приемки квартиры вам, конечно, необходимо иметь при себе паспорт и договор долевого участия (ДДУ). А порекомендовать могу следующее:

Возьмите с собой планшет, бумагу, ручки и карандаши.
Нанесите заранее на первый лист в планшете схему помещения, размеры, чтобы иметь возможность все сверить.
Не забудьте сменную одежду, так как на объекте весьма грязно.
Выделите для осмотра достаточно времени, чтобы ничего не упустить.
Желательно выберите солнечный день, и это не только для настроения, но и для того чтобы были видны все недочеты остекления.
Не будет лишним и подручное оборудование:

– мел, скотч и маркер пригодятся для пометки недостатков на стенах, стеклах, полу, обоях;

– лампочка для проверки наличия электричества в патронах;

– любой электроприбор, который не жалко, для проверки работоспособности розеток;

– лист бумаги для проверки работоспособности вытяжки;

– зажигалка, чтобы проверить, дует ли из окон, а также с ее помощью можно проверить тягу вентиляции;

– рулетка и уровень.

Что нужно проверить при осмотре квартиры?

Эксперт: После того, как вы прибыли на объект, проверили документы, начинаем осмотр квартиры.

Проверяем входную дверь: есть ли на ней повреждения, работают ли ручки, замки, уплотнительные резинки.
Оцениваем отделку:

Черновая – это голые стены, пол и потолок, которые должны быть ровными, без трещин и пятен влаги. Допустимые неровности для стен должны быть не более 5 мм по горизонтали и не более 15 мм по вертикали; для плит пола и потолка не более 20 мм, дверные проемы не более 10 мм. Должна быть работоспособная разводка с розетками и выводами освещения.

Чистовая – к вышесказанному добавляем проверку качества поклейки обоев, укладки ламината и плитки, целостности и работоспособности межкомнатных дверей. Проверяем заземление ванны и работоспособность и состояние сантехники и смесителей.

Осматриваем окна на наличие царапин и сколов. При их обнаружении помечаем маркером. Все механизмы должны работать и не заедать, монтажная пена обработана герметиком, есть наружные отливы, из окон не дует.
Водоснабжение и канализация: проверяем наличие воды, а в местах вывода наличие крана, фильтра и редукционного клапана. Фиксируем показатели счетчиков.
Вентиляция: смотрим работает ли вентиляционная шахта, есть ли на верхних этажах дополнительные вытяжные вентиляторы.

Каковы действия дольщика после осмотра квартиры при обнаружении недостатков?

Эксперт: После осмотра нужно указать все выявленные недостатки в акте осмотра и подписать его совместно с представителем застройщика (у него должна быть на эти действия доверенность от застройщика).

Затем у вас есть два варианта:

1. Не подписывать акт и не получать ключи, ожидая, что застройщик устранит все недостатки в течение 45 суток.

2. Подписать акт с условием устранения дефектов в течение 45 суток и получить ключи. По факту устранения застройщик пригласит вас повторно для подтверждения факта устранения недостатков в передаточных документах.

Какие типичные работы по устранению дефектов производятся на основании дефектного акта?

Эксперт: В нашей практике на основании дефектного акта производились, например:

– замена стеклопакетов и их регулировка, замена резинок уплотнения окон;

– замена радиаторов;

– переклеивание обоев;

– замена ламината;

– гидроизоляция стен ванны;

– утепление наружней стены.

Что делать, если дольщик сразу не заметил всех изъянов?

Эксперт: Конечно, не все недостатки и дефекты можно обнаружить при приемке квартиры, поэтому любой новый дом находится пять лет на гарантии, а установленное инженерное оборудование – не менее трех лет. На протяжении этого времени дольщик может написать претензию застройщику или управляющей компании, которые обязаны устранить выявленные дефекты.

Пошаговая инструкция: что делать если 45 суток прошло, а застройщик не устранил недостатки?

В случае, если застройщик не исправил дефекты, поступаем следующим образом:

Приглашаем независимого эксперта-строителя, обладающего сертификатом на право производства строительно-технических экспертиз. Он фиксирует в присутствии представителя застройщика все дефекты, предлагает возможности их устранения, называя стоимость. Результаты осмотра отражаются в заключении специалиста.
Направляем досудебную претензию застройщику, прикладывая к ней заключение специалиста в качестве обоснования, и требуем устранить дефекты или оплатить стоимость их устранения.
При отказе в досудебном урегулировании спора, подаем иск в суд с требованием устранения недостатков.

Мы можем помочь вам на каждом этапе.

Наша компания привлекает для производства строительно-технических экспертиз 27 экспертов из 18 городов России, имеющих профильное образование и стаж производства судебных экспертиз от 7 лет. Производство экспертиз осуществляется членами Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация судебных экспертов» (СРО) и сертифицированными в СРО экспертами.

А юристы грамотно оформят всю необходимую документацию. Посмотреть отзывы можно здесь.

Главное знать, чего вы хотите добиться, и помнить, что по результатам рассмотрения дела суд может принять одно из трех решений:

Посчитать недостатки несущественными и отказать в удовлетворении исковых требований.
Принять решение об устранении застройщиком дефектов или материальном возмещении стоимости необходимых работ.
Расторгнуть договор ДДУ с возвратом денежных средств в размере стоимости квартиры на дату расторжения.