Запрет на недвижимость

Как никогда пора познакомиться с основными видами запретов недвижимости. Какие причины, кто накладывает, почему, что особенного есть, что требует внимания. Бегло проследуем по процессу снятия, узнаем о последствиях.

7 лет назад начал действовать новый закон о регистрации недвижимости. Он ознаменовал начало работы нового единого реестра недвижимости (ЕГРН), и как таковое аннулирование красивых свидетельств о праве собственности.

Идентичные положения были и до этого в законе. Ограничения и обременения недвижимого имущества - средства, которые обеспечивают баланс правоотношений будь то: уголовных, гражданских, административных и любых других.

По существу можно выделить 2 вида:

ограничения,
обременения.

Обычно это пункты 4,5 в выписке из ЕГРН - "ограничения и обременения недвижимости".

Если запретов и ограничений нет, то графы должны быть пустыми.

Если нет ограничений, нет и записей - на примере соответствующие строки в ЕГРН пустые

Однако на деле обременения того или иного рода могут быть не только в указанных пунктах выписки. Обратим на это внимание ниже.

Начнем с условий, которые по своей сути, так скажем, не сильно стесняют собственника.

Проще на примерах. Самыми понятными обременениями могут быть:

ипотека, он же залог, где вы покупаете недвижимость в кредит (в ипотеку), становитесь собственником, но по условию такого обременения вы не можете продать объект без согласия банка, которое он даст только в случае полного с ним расчета;
сервитут, оно же право прохода, проезда, прокладки коммуникаций, дорог, применимо только к земельным участкам, такое пользование может быть по соглашению или по закону;
долгосрочная аренда;
доверительное управление, где собственник поручает управляющему за вознаграждение выполнять все действия от своего имени, объем полномочий предусматривается условиями Договора.

Договор доверительного управления ><br />

< Пример аренды и ипотеки одновременно<br />

Этимология слова наталкивает на мысли о более жестких условиях. Так и есть.

Обычно это запреты и аресты.

_______

Запреты устанавливаются судебными приставами или судом.

Накладываются ограничения в рамках обеспечения возврата долгов.

Взяли кредит или займ, не отдаете, кредитор обращается в суд и уже на этапе подачи иска может заявить об обеспечительных мерах в форме запрета, так как у него есть все основания полагать, что вы - "редиска" и пойдете по пути увода своей недвижимости.

То есть в итоге будет судебный запрет.

Или Коля не возвращает вам свой долг. Подали в суд, получили решение, исполнительный лист, передали все приставам, которые также наделены полномочиями наложения запретов в рамках исполнения решений судов.

Итог - запрет от ФССП.

_______

Аресты, как правило, связаны с уголовным преследованием владельца.

Здесь может быть и фактически оконченное производство, когда арест вот-вот снимут, а может быть история длинную в пятилетку, так как собственник сидит под домашним арестом, и следствие только началось.

Аресты накладываются судом по "просьбе" следователя.

Фактически ограничение в пользовании недвижимостью может располагаться в разных пунктах сведений единого реестра недвижимости.

_______

ВРИ

Даже в виде разрешенного использования могут быть те или иные "стеснения".

Пример ограничения в графе "вид разрешенного использования"

Формулировки также могут любые. В представленной выше выписке указано:

Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры...
Росреестр

То есть крайне ограниченный спектр использования земельного участка, который, казалось бы, в собственности.

_______

ЗОУИТ

Зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута.

Фрагмент ЕГРН с отметкой о зоне с особыми условиями использования территории

К примеру, в зоне какой-нибудь исторической усадьбы может быть ограничение на высоту строительства, площадь застройки и другие преграды.

Или земельный участок может располагаться в санитарно-защитной зоне какого-нибудь коневодческого центра / линий электропередач, в пределах которой строить в принципе исключено.

_______

Особые отметки

В таких отметках может быть указано от безобидных фамилии, имени, отчества старого владельца до реквизитов документов оснований, которыми установлены ограничения, или указанием на норму закону, по которой есть ограничение.

Все вышеперечисленное может встретиться в любом количестве и комбинациях на одном объекте недвижимости или на многих, принадлежащих одному собственнику.

Было дело, когда фактически арест был, но в ЕГРН запись о нем отсутствовала. Разрешение таких случаев и их преждевременное выявление целиком зависит от опытности юриста.

Исходя из общей логики, арест, запрет, обременение снимаются в связи с:

выплатой "суммы ипотеки",
прекращением/окончанием уголовного дела, исполнительного производства, вынесением судебного решения,
успешным обжалованием решения, постановления, определения, иного распорядительного акта об ограничении,
прекращением правоотношений, например, отпала надобность в проходе через земельный участок, или нет дальнейшей необходимости обеспечения возврата, так как все деньги вернули.

Исходя из практики, не редки случаи, когда кредитору или судебным приставам все оплачено, производство прекращено, а запрет в ЕГРН остается - старый запрет.

Органы власти, суды любят ограничения, ставят их с удовольствием, а снимают обычно нехотя и долго.
ИМХО

Чтобы принять обоснованное решение, необходимо точно и достоверно знать, на основании чего установлено ограничение или обременение.

Покупатель легко может быть введен в заблуждение самим собственником, который не разбирается, а толкует закон, как выгодно ему. Там же определили все основные проблемы в объекте и субъекте на стороне продавца.

_______

Одно дело, если собственник имеет наркологический или психический учет, то риски здесь просчитать сложно, хотя схемы проведения таких сделок известны, когда надо погружаться в историю болезни/учета, принимать во внимании ремиссии и прочие факты.

_______

Другое, если после проверки становится отчетливо ясно, что запрет связан с конкретной суммой долга, то в зависимости от этапа, на котором находится должник-собственник, можно просчитать суммы, которая предстоят к выплате, тем самым уменьшить цену будущего Договора купли-продажи.

_______

Самые распространенный пример с ипотечными объектами недвижимости. Когда Дима не имеет возможности платить ипотеку, он предлагает к продаже объект с указанием суммы задолженности по ипотечному кредиту.

Поэтому других методов, кроме тщательного анализа всех обстоятельств дела по продавцу и имуществу, не существует.

К примеру, из недавнего вспоминается три сделки с запретами:

помещение склада, на котором было 20+ запрещений в связи с неоплатой арендных платежей за землю; договор подписан, часть суммы внесена на аккредитив, часть суммы, равная сумме долгов, была погашена покупателем по поручению продавца после подписания договора;
доля в нежилом помещении, где собственник вдобавок является банкротом; соглашение финансового управляющего дано, на объекте есть запреты, которые стороны сделки договорились снимать в судебном порядке, целесообразность сделки обусловлена получением целого помещения;
продажа земли в Краснодаре, где покупателем внесено 10 млн. руб. в счет погашения долгов продавца и снятия запретов по указанному исполнительному производству.

Пока всё.

Вывод как всегда один. Пользуйтесь услугами профи - оно того стоит!

Обращаемся через сайт: