Как мы спасали ресторан от аренды

Часть вторая: результаты кейса, сценарии поведения сторон при прекращении аренды, острые вопросы и пошаговая инструкция по досрочному возврату помещения.

За пять минут можно успеть заварить себе кофе, а за следующие пять – узнать много полезного про возврат арендованного помещения.

Сохраняйте статью в закладки, чтобы сократить время на поиски нужной информации.

Это опять адвокат Щербинин из «Железников и партнеры». Сегодня планировал дать практические рекомендации по возврату арендатором арендованного помещения. Но, сначала расскажу о результатах нашей работы по ситуации из 1-ой части «Арендных споров». В комментариях к ней меня заклеймили, упрекая в преждевременности публикации, отсутствии конкретики и других более тяжких грехах.

Поэтому, сразу об итогах, тем более что я обещал ими поделиться – на прошлой неделе стороны подписали соглашение об изменении порядка и формы арендных платежей. Наш клиент получил арендные каникулы до конца действия изоляционных мероприятий, а после снятия карантина будет платить процент от выручки.

Критики могут накинуться и сказать, что, мол, вы декларировали своей целью прекращение договора аренды, а договор продолжает действовать. Значит, цель не достигнута, гордиться нечем, «юристы-сутяжники снова обманули клиента». Смею возразить, что мы всегда действуем в интересах доверителя, и если ему в процессе разрешения спора предложили выгодный компромисс, то с нашей стороны глупо пытаться продолжать реализовывать свои профессиональные амбиции. Тем более что такой вариант развития событий нами изначально прогнозировался и клиент подтвердил, что его это устроит.

Но всему этому хеппи-энду предшествовал серьезный подготовительный этап, рассказ о котором, уверен, будет полезен арендатору, желающему вернуть помещение арендодателю. На практике арендатор нередко сталкивается с трудностями при осуществлении этой процедуры.

Рассмотрим варианты развития ситуации после того, как арендатор принимает решение съехать. Если он хороший арендатор, то сначала он уведомляет арендодателя, затем вывозит имущество и передает арендодателю помещение. Недобросовестный арендатор пытается тихо вывезти имущество и до последнего держит арендодателя в неведении.

Здравомыслящий арендодатель после получения уведомления о расторжении (прекращении) аренды в зависимости от того, имеет ли он интерес в сохранении арендатора действует следующим образом:

Пример здравой философии собственника помещения.

Но, не все арендодатели интеллигентны и добропорядочны, некоторые демонстрируют багаж 90-х. И используют не очень правовые инструменты: блокируют доступ в помещение, опечатывают его, меняют замки, ставят охрану, чтобы не допустить вывоза арендатором своего имущества. И даже удерживают оборудование арендатора в счет оплаты надуманных долгов по аренде или компенсации за ремонт помещения.

В начале апреля в соцсетях активно обсуждалась ситуация, когда собственник помещения грузинского ресторана на Новослободской поменял замки и автомобилем без номеров заблокировал вход.

Другая громкая ситуация произошла в Твери в конце апреля. Там охрана одного из ТЦ, видимо, по указанию администрации препятствовала арендаторам в вывозе товаров.

Понятно, что в ситуациях досрочного прекращения аренды мы исходим из самого пессимистичного сценария. Лучше перестраховаться и качественно подготовиться, чем расслабиться и рисковать. Пошаговую инструкцию проще всего делать в виде таблицы: этапы (подэтапы), действия, сроки (периоды), ответственные лица. Приведу пример общего плана действий арендатора при прекращении аренды, который позволит образумить арендодателя, блокирующего вывоз имущества, и правильно вернуть помещение даже арендодателю, который от этого уклоняется.

Мой пример упрощен, но, думаю, в качестве заготовки (с поправками под конкретную ситуацию) он может использоваться любым арендатором:

а) обращение в полицию с требованием пресечь противоправные действия УК (арендодателя) и в присутствии сотрудников полиции вывезти имущество;

б) привлечение ЧОП для обеспечения вывоза имущества;

в) привлечение независимого оценщика для определения стоимости имущества, находящегося в арендуемом помещении, и самого факта нахождения имущества там.

За последние два месяца мы дали 42 консультации по расторжению аренды и составили для себя список самых часто задаваемых вопросов, в котором три касаются возврата помещения. Кратко отвечу на них.

Удержание арендодателем имущества арендатора: какие права имеют стороны? Что делать, если арендодатель закрыл доступ в помещение?

Следует сразу оговориться, что по умолчанию арендодатель правом на такое удержание не обладает. Для того чтобы у него это право возникло, нужно, чтобы у арендатора сформировалась задолженность по арендным платежам, а его имущество находилось на арендуемых площадях.

Если указанных оснований нет, то действия арендодателя незаконны. В этом случае арендатору стоит собрать все документы, подтверждающие его права на вывозимое имущество, и вызвать полицию, указав на незаконные действия арендодателя, препятствующего вывозу.

Может ли арендатор просто вывезти имущество и перестать платить за аренду? Чем это чревато?

Нет, нельзя. Последствием такого поведения может быть взыскание с арендатора арендных платежей даже за тот период времени, когда он не пользовался арендованным помещением.

Суды в таких ситуациях исправно встают на сторону арендодателя, указывая что неиспользование арендованного объекта недвижимости не прекращает действия договора и обязанности по внесению арендных платежей.

Как вернуть помещение арендодателю, если он уклоняется от его приемки?

Всегда, наряду с фактическим прекращением пользования помещением, арендатору необходимо вернуть его арендодателю в порядке, предусмотренным договором. Это позволит зафиксировать состояние передаваемого помещения и дату, с которой арендатор уже физически не пользуется помещением, а значит снизит риски предъявлению арендатору претензий по убыткам.

Если арендодатель уклоняется от его приемки, то арендатору стоит заранее, должным образом уведомить арендодателя о дате передачи, оформить все документы в одностороннем порядке, зафиксировав неявку контрагента, и отправить ему ключи или иные средства доступа.

P.S. Делитесь в комментариях сложными ситуациями расторжения (прекращения) аренды. Буду рад дискуссии и обратной связи.

P.P.S. В рамках поддержки бизнеса мы готовы pro bono взять в мае один-два кейса по арендным спорам из особо пострадавших отраслей на консультацию и сопровождение. За подробностями – пишите в личные сообщения или на ФБ.