Согласование перепланировки нежилого помещения
Покупка нежилого помещения под бизнес – это только половина успеха для его владельца. Далее нужно, чтобы это помещение приносило доход: найти арендатора или адаптировать его под свой бизнес. А для этого нужен ремонт.
Во-первых, в Москве помещение должно подходить под конкретный вид деятельности, например — супермаркет, салон красоты или медклиника. Во-вторых, ремонт, который чаще всего включает в себя перепланировку, должен не столько отвечать трендам в дизайне, сколько строительным нормам и местным постановлениям.
Любое изменение планировки нежилого помещения, которое вносит отличия от первоначальной планировки и плана в техпаспорте, нужно узаконивать. И лучше сделать это до начала строительных работ, ведь для арендаторов готовые документы – веский довод оформить договор именно с вами.
В статье расскажем:
- топ перепланировочных работ в нежилом помещении;
- какие документы и где заказывать;
- сколько стоит согласование.
А также покажем помещение под бизнес, в котором мы согласовали перепланировку от начала до конца, существенно облегчив заказчику жизнь.
Дмитрий Замятин — эксперт по согласованию перепланировок квартир и нежилой недвижимости, основатель PEREPLAN.
10 лет работы в сфере перепланировок в Москве и Санкт-Петербурге. Больше 5 000 узаконенных проектов, 3 000 согласованных ремонтов.
Разрабатывали проекты для помещений и офисов известных брендов – «АльфаБанк», «Аэрофлот», «Почта России», «ЛЭТУАЛЬ», «Пятерочка», сеть кофеен «Шоколадница» и многих других.
Далее расскажу подробнее:
- Какую перепланировку чаще всего делают в нежилых помещениях под бизнес;
- Пять главных требований к работам, чтобы пройти согласование;
- Какие документы нужны;
- Цены на согласование в 2024 году;
- Почему имеет смысл обращаться к специалистам, а не делать перепланировку самостоятельно;
- Кейс, как перепланировка увеличила площадь помещения на 40%, причем – абсолютно законно.
Какую перепланировку делают чаще всего в нежилых помещениях
По нашему опыту, какое бы помещение ни покупали, первым этапом после оформления купли-продажи становится ремонт. И в редких случаях первоначальная планировка устраивает покупателя – чаще всего ему хочется изменить помещение, адаптировав его под себя и свой бизнес.
Вот топ работ, которые относятся к перепланировке и для которых нужны разрешения:
- снос и возведение перегородок, перенос ненесущих стен;
- новые проемы в несущих стенах и перекрытиях;
- дополнительные «мокрые» точки, устройство раковины или санузлов;
- новые лестничные марши;
- изменение существующих санузлов;
- переоборудование окон в двери;
- изменение фасада – новое крыльцо, козырек, ступеньки, вывески;
- антресольный этаж в жилом доме, в нежилом – это уже реконструкция.
Если вы хотите привлечь крупных арендаторов известных брендов – позаботиться о согласовании перепланировки нужно заранее. Для долгосрочной аренды, а значит и вашей прибыли важна «чистая документация». Стоимость согласования, как правило, окупается уже в первый год.
Узаконить перепланировку в жилом доме можно и после ремонта, но только в том случае, если все сделано по нормам – чтобы быть уверенным в этом, лучше обратиться к специалистам. Например, к инженерам PEREPLAN – мы выйдем на объект, все посмотрим и, при необходимости, проведем обмеры.
Пять требований для успешного согласования
Вне зависимости от того, какая перепланировка предстоит, есть требования, которые важны для любого нежилого помещения:
- Назначение помещения. С ним нужно определиться еще до начала разработки проекта. Простыми словами, заказчик должен четко понимать, для какого бизнеса он делает перепланировку: кофейня это будет или магазин непродовольственных товаров, супермаркет, пекарня, офис или что-то другое.*
- В зависимости от назначения, в проект добавляются отдельные разделы – например, технологический, о вентиляции, с акустическими расчетами или изменением фасада. Это всегда индивидуально, но в 90% перепланировок необходимо;
- Для изменения фасада дома (а это может быть элементарный монтаж козырька или установка крыльца с лестницей) нужен протокол собрания собственников жильцов и их согласие на это;
- Помещение должно быть предусмотрено для маломобильных граждан;
- Перепланировка проходит согласование в Роспотребнадзоре, так как помещение должно отвечать всем требованиям той деятельности, которая в нем планируется.
*Перепланировки свободного назначения не существует – для каждого функционала есть свои требования. Например, минимальные нормы помещений или условия для работы, количество раковин или наличие естественного освещения;
Помимо этих требований есть множество других нюансов, которые собственнику имеет смысл узнать заранее – от этого зависит, какой ремонт будет помещении и пройдет ли он согласование. И здесь все зависит от назначения помещения. Где-то понадобятся дополнительные раковины, где-то – расширить проем, а где-то сделать новый вход.
Документы и инстанции для согласования перепланировки
Если помещение расположено в многоквартирном доме, то до ремонта нужно пройти ряд инстанций – это Мосжилинспекция; Центр гигиены и эпидемиологии либо организация, аккредитованная им; авторы проекта дома либо ГБУ «Экспертный центр», если затрагиваются несущие конструкции.
Обычно в список документов для получения разрешения входят:
- технический паспорт помещения или только поэтажный план БТИ с экспликацией;
- проект перепланировки – он может быть разработан только компанией с допуском СРО;
- техническое заключение – готовит либо проектная компания, либо авторы проекта дома или специалисты ГБУ «Экспертный центр»;
- заключение Центра гигиены и эпидемиологии – оно получается при любой перепланировке нежилого помещения в МКД;
- протокол собрания собственников жильцов – если меняется фасад дома и затрагивается несущая конструкция.
По окончании работ нужно получить акт о завершенной перепланировке из Мосжилинспекции. После этого оформляется новый техпаспорт БТИ и вносятся изменения в Росреестр.
Если помещение расположено в нежилом здании, то сначала получается план БТИ и готовятся проект перепланировки, техническое заключение, затем идет ремонт, и потом обновляются данные в БТИ и Росреестре.
Для отдельно стоящих зданий можно миновать БТИ и сразу подавать сведения в Росреестр. Получить новую выписку ЕГРН важно, так как для заключения долгосрочного договора аренды площадь помещения указывается именно та, которая была внесена в Росреестр.
Цены на согласование в 2024 году
Проект перепланировки нежилого помещения – от 50 000 рублей, сроки разработки – от 15 рабочих дней. Этот документ невозможно сделать самостоятельно – нужно обращаться в проектные организации с допуском СРО.
В PEREPLAN в стоимость входит проект «под ключ» – под конкретный вид деятельности со всеми необходимыми разделами. Этот вариант подходит, если вы сами хотите заниматься согласованием, контролировать его ход и реагировать на возникающие по ходу вопросы и замечания.
Согласование перепланировки нежилого помещения – от 150 000 рублей, сроки – от 6 месяцев.
В стоимость входит разработка проекта под нужный функционал помещения, техническое заключение, сбор всех документов и полное согласование почти без участия собственника – все на основании доверенности.
В PEREPLAN за каждым этапом согласования закрепляется отдельный сотрудник – мы сами собираем нужные документы, справки и согласие жильцов дома, подаем документы на согласование, отслеживаем ход процесса и быстро реагируем, если понадобится что-то дополнительно. Собственник просто получит готовый пакет документов на помещение.
Узаконивание уже выполненной перепланировки – от 120 000 рублей, сроки – от 6 месяцев.
Сюда входит разработка технического заключения о допустимости перепланировки и узаконивание от начала и до конца. Закажем техпаспорт БТИ, соберем полный пакет документов для согласования и сами подадим все в Мосжилинспекцию или БТИ. Получим финальные документы на помещение в Росреестре.
Кейс: увеличили площадь нежилого помещения на 40%, причем – абсолютно законно
Собственник купил небольшое помещение в новостройке – площадью всего 32,5 квадратных метра. Нужно было сделать ремонт и подготовить помещение под сдачу в аренду.
На тот момент собственник не понимал, какой арендатор сможет зайти. Для проекта выбрали универсальное назначение – офис.
Вот так помещение выглядело при покупке:
Перепланировка была начата сразу, когда помещение было еще в бетоне. Поскольку высота потолков позволяла, решили сделать антресоль. Именно она и увеличила полезную площадь помещения на 40%.
Инженеры PEREPLAN поставили помещение на учет, получили первичную документацию, разработали проект, согласовали его в жилищной инспекции и других инстанциях.
Как только получили разрешение – начался ремонт, за который отвечал найденный к этому времени арендатор и его бригада.
Уже после ремонта арендатор срезал короб на антресоли – у него не проходил по размерам диван. И если бы собственник помещения согласовывал ремонт самостоятельно, то из-за срезанного короба оно не прошло приемку жилищного инспектора после ремонта.
Для арендатора – это мелочь, для собственника – увеличенные сроки согласования, для инспектора – веский довод отказать в приемке объекта и отправить владельца устранять замечания.
При согласовании «под ключ» инженеры PEREPLAN всегда выезжают перед приемкой на объект, чтобы проверить, совпадает ли ремонт с проектом перепланировки. И отсутствие короба было сразу замечено. Его восстановили, чтобы перепланировка соответствовала полученным документам и проекту. Помещение сразу прошло приемку.
В итоге благодаря планировочному решению площадь помещения стала больше, а инженеры-согласователи помогли получить все документы с первого раза.
Выводы
Согласовывать перепланировку нежилого помещения лучше с профессионалами, и вот почему:
- в PEREPLAN за согласование одной перепланировки отвечает сразу несколько специалистов – от менеджеров и согласователей до инженеров, в том числе проектировщиков и кадастровых. Это значит, что не придется на каждый этап искать своего подрядчика;
- в ходе согласования мы сами решаем множество вопросов, которые станут большой головной болью для собственника при самостоятельном согласовании – например, получение согласия собственников дома на перепланировку вашего помещения. Мы не только получим разрешение, но и подготовим жильцов к приходу в дом арендатора – их лояльность в этом вопросе очень важна;
- мы тщательно контролируем каждый этап, замечаем любую мелочь, которая тормозит согласование, и, если возникает проблема, то решаем ее в течение одного дня;
- согласовывая перепланировку самостоятельно, собственнику придется с головой уходить в процесс, а не заниматься своими делами или бизнесом.
Получите консультацию по перепланировке нежилого помещения – мы ответим на вопросы, поможем определить функционал помещения, распишем пошагово процесс согласования, расскажем о возможных сложностях и, главное, как их решить.
Еще больше статей о согласовании перепланировки читайте на сайте PEREPLAN