Как получить разрешение на строительство в 2025 в МО - склад, магазин, производство, промышленный объект, бизнес, офисный, торговый или медицинский центр, гараж, автозаправочная станция (азс), здание гостиницы, автомойка, автосервис

Узнайте, как получить разрешение на строительство объектов капитального строительства в Московской области в 2025 году - подготовить заявление, собрать документы, соблюсти порядок, установленный статьёй 51 Градостроительного кодекса, оформить выдачу и ввод в эксплуатацию.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ, экспертиза проектной документации обязательна не для всех объектов. Для частных застройщиков она требуется только в следующих случаях:

Объект капитального строительства с площадью более 1 500 кв.м
Объект создаёт санитарно-защитную зону (СЗЗ) или оказывает воздействие на окружающую среду
Объект относится к технически сложным или потенциально опасным (например, резервуары, химические производства)

Строительство ведётся с привлечением бюджетных средств
Объект имеет федеральное значе��ие или расположен в особой зоне
Объект признан уникальным или особо опасным

Строительство осуществляется частной компанией без бюджетного финансирования
Объект не попадает под обязательные требования государственной экспертизы
Застройщик хочет сэкономить время и средства, проходя экспертизу в аккредитованной частной организации

Негосударственная экспертиза проводится частными компаниями, аккредитованными на федеральном уровне. Она имеет равную юридическую силу с государственной экспертизой.

Рекомендуем, по возможности, избегать строительства объектов, требующих обязательной экспертизы
Проектируем объекты так, чтобы их площадь не превышала 1 500 кв.м — например, вместо одного здания 4 500 кв.м строим три здания по 1 500 кв.м
Оптимизируем размещение объектов на участке с учётом всех норм и требований

С нами вы сэкономите не только время, но и средства. Экспертиза увеличивает стоимость разрешения на строительство экспоненциально и приводит к дополнительным проверкам со стороны надзорных органов.

Обращайтесь в проектную компанию «Сфера». Мы сделаем оптимальную посадку вашего объекта и обеспечим грамотное прохождение всех процедур — без лишних затрат и рисков.
Компания "Сфера" -- Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Техкомплекс на земельном участке с кадастровым номером 50:27:0020550:3394 по адресу: Московская обл., городской округ Подольск, д. Стрелково. Разрешение на строительство RU50-27-31682-2025 от 09.04.2025.
Компания "Сфера" - Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Склад по адресу: Московская область, Щёлковский район, г. Щёлково, ул. Талсинская, дом 59, строение 5-Б Разрешение получено 30.01.2025
Компания “Сфера” - Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Магазин на земельном участке с кадастровым номером 50:28:0040115:1291 по адресу: Московская область, городской округ Домодедово Разрешение на строительство - РС_RU50-28-30919-2025 до 04.08.2026
Компания “Сфера” - Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Магазин на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0050304:261 по адресу: Московская область, г. о. Солнечногорск, г. п. Поварово, д. Михайловка Разрешение на строительство RU50-09-31073-2025 от 17.02.2025 г.
Компания “Сфера” - Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Подготовка проектной документации по Постановлению № 87.
Заключение договора с аккредитованной экспертной организацией.
Передача проекта (на флешке или через ГИС ЕГРЗ).
Анализ проекта по ключевым направлениям: пожарная безопасность, санитария, архитектура, инженерные системы.
Получение заключения – положительного либо с замечаниями (с возможностью доработки).

Срок экспертизы – от 30 до 45 рабочих дней. Стоимость в среднем – от 85 000 руб. и выше, в зависимости от сложности объекта.

Подготовка комплекта документов: проект, заключение экспертизы, ГПЗУ, права на участок.

Количество пунктов зависит от расположения участка. Основной документ ГПЗУ. При обращении в нашу компанию мы заранее скажем вам, какие нужны будут документы, изыскания, обращения в ведомства, согласования и т.д.

Это все отразится на стоимости и сроках получения разрешения на строительство.
Подача заявления через Госуслуги, mos.ru или МФЦ.
Рассмотрение – до 7–10 рабочих дней.В среднем “под ключ” на получение разрешения на строительство требуется 30-45 дней.

Если уже выполнены какие то работы и есть документы - можно сделать быстрее.
Получение разрешения на строительство с указанием срока (обычно до 10 лет).

Разрешение на строительство — мы делаем всё под ключ, а вы получаете результат. Процесс получения разрешения включает множество этапов: от получения ГПЗУ до согласования с Роспотребнадзором и Мособлархитектурой. Всё это — наша зона ответственности.

Анализ участка и вида разрешённого использования (ВРИ)
Получение всех заключений и согласований
Подготовка и подача проектной документации
Сопровождение до получения разрешения
Консультации, оптимизация проекта, подбор решений под бизнес-задачи

Звоните или пишете нам
Утверждаете план действий
Получаете разрешение на строительство

Срок получения разрешения — от 45 дней. Гарантия результата.

Получен ГПЗУ на портале госуслуг Московской области
Планируемый объект соответствует ВРИ по ЕГРН
Проведены инженерные изыскания: геодезические, геологические, экологические
Получено заключение о наличии или отсутствии полезных ископаемых
Получено заключение о наличии или отсутствии объектов культурного и археологического наследия
Планируемый объект соответствует параметрам ППТ и ПЗЗ
Получены все согласования, указанные в ГПЗУ
Получены технические условия на вынос сетей и подключение мощностей
Оформлены правоустанавливающие документы на участок
Разработан проект организации сноса (если требуется)
Получено свидетельство о согласовании АГО или подтверждение об отсутствии необходимости
Подготовлена проектная документация для экспертизы
Материалы для загрузки оформлены в формате PDF

Проекты 2025 года
Участок 5 000 кв.м в Солнечногорске — разрешение получено за 42 дня для склада
Участок 12 000 кв.м в Чехове — изменение ПЗЗ и разрешение на строительство торгового центра за 90 дней

План объекта с учётом всех требований
Экспресс-оценку потенциала участка
Пошаговый план действий с точными сроками и стоимостью
Ответы на вопросы 24/7 на всех этапах

35 разрешений на строительство в 2024 году
120 объектов с 2019 года
Больше 10 лет опыта на рынке
Получите бесплатную консультацию

Вы нажимаете кнопку
Мы уточняем запрос
Вы получаете конкретные рекомендации и план действий

Реально делаем разрешение на строительство "под ключ" — от документов до результата
Сопровождаем ввод объекта в эксплуатацию после строительства
Берём на себя все бюрократические вопросы — клиенту нужно только заключить договор, оплатить услуги и построить здание
Работаем быстро: средний срок получения разрешения 30–45 дней
Экономия времени — аренда начнётся на 6–8 месяцев раньше, чем при самостоятельной работе
Планируем оптимальное размещение объекта на участке бесплатно до заключения договора
Работаем со сложными проектами, включая легализацию самовольных построек
100% клиентов обращаются к нам снова
Имеем все лицензии и аккредитации

Афанасьев Сергей Евгеньевич

Построить склад, производство или иной коммерческий объект
Получить разрешение на строительство под ключ за 45 дней
Разобраться с возможностями участка без рисков
Передать процесс профессионалам и быть уверенными в результате

Консультация бесплатная. Работаем на результат. На связи 24/7.

Магазин - Солнечногорский район, с.п. Соколовское, д. Мелечкино
Здание автохозяйства - Красногорский муниципальный район, городское поселение Нахабино, вблизи д. Желябино
Магазин - Рузский городской округ, д. Поречье
Производственное здание - Богородский городской округ, д. Большое Буньково

🟠 Обращайтесь за получением разрешения на строительства в Московской области

Магазин - г. Балашиха, мкр. Никольско-Архангельский, Вишняковское шоссе
Производственно-складское здание - г.о. Химки, д. Перепечино
Производственно-складское здание - г. Бронницы, Московская область
Реконструкция нежилого здания под административный корпус производства - г.о. Солнечногорский, дачный посёлок Поварово, мкр. Поваровка, уч. 12/1

🟠 Обращайтесь

Магазин - г.о. Красногорск, ул. Ново-Никольская, 54
Магазин - Егорьевск
Производственное здание - Пешки
Торговый центр - Солнечногорск, Андреевка

🟠 Получите консультацию

Магазин - Солнечногорск, Голубое
Производственное здание - Егорьевск
Магазин стройматериалов - Пешки
Производственное здание - г.о. Щелково

🟠 Проконсультируем бесплатно

Скорость – зачастую быстрее, чем государственная экспертиза.
Гибкость – можно обсуждать формат взаимодействия, этапность проверки.
Юридическая сила заключения полностью признаётся всеми органами власти.

Иногда да. Даже если по формальным признакам объект освобождён от экспертизы, застройщики всё равно заказывают её добровольно:

Чтобы исключить риски при подаче на разрешение (органы не смогут отказать, ссылаясь на сомнительные расчёты).
Чтобы упростить одобрение от инвесторов и банков при финансировании проекта.
Чтобы подтвердить соответствие проекта всем нормам и стандартам.

Каждый тип объекта имеет свои особенности при получении разрешения. Ниже перечислены ключевые нюансы, которые стоит учитывать при подготовке документов и проектной документации.

Земля — промышленная зона или зона «складское хозяйство».
Обязательное соблюдение санитарных отступов (обычно 50–100 м).
Требуются пожарные меры, расчёт транспортных подъездов, иногда проект выноса сетей.
Получите консультацию бесплатно

Требуется ВРИ: «под торговлю» или «общественно-деловое использование».
Площадь до 1 500 м² можно строить без экспертизы.
Особое внимание – парковке (норматив – 1 место на 50–100 м² торговой площади).
Свяжитесь с нами

Необходима промышленная земля и определение класса опасности.
Если есть выбросы – проект СЗЗ и согласование с Роспотребнадзором.
Часто требуется экспертиза и экологическая оценка проекта.
Подскажем и поможем

Разрешённая высотность и плотность застройки должна быть подтверждена ПЗЗ и ГПЗУ.
Большие площади – обязательная экспертиза.
Нужны расчёты на инсоляцию и транспортную нагрузку.
Свяжитесь с нами

Индивидуальные гаражи для личного использования не требуют разрешения (по ч.17 ст.51 ГрК РФ).
Капитальные гаражные комплексы, многоуровневые стоянки – требуют полноценного разрешения и согласований.
Земля должна быть предназначена для гаражного строительства или транспортной инфраструктуры.

Требуется проверка соответствия параметров участка ПЗЗ.
Нужен ГПЗУ и архитектурное согласование (АГР или АГО).
Если площадь до 1 500 м², можно обойтись без экспертизы.

Объект повышенной опасности – обязательна государственная или негосударственная экспертиза.
Санитарно-защитная зона – не менее 50 м.
Согласования с МЧС, Роспотребнадзором, Ростехнадзором, экологами, ГИБДД.

Требуется общественно-деловая зона, подходящая по ВРИ.
Проект должен учитывать нормы по эвакуации, инсоляции, парковке (1 место на номер и более).
Высотные гостиницы требуют согласования с авиационными властями (при необходимости).

Масштабный проект требует ППТ и межевания территории.
Обязательно – государственная или негосударственная экспертиза проекта и изысканий.
Дополнительные согласования – экологическая экспертиза, Ростехнадзор, Минэнерго.
Получите консультацию

Открытая парковка может не требовать разрешения, если это элемент благоустройства.
Крытые и многоуровневые паркинги – полноценное капстроительство, с разрешением.
Проект должен предусматривать вентиляцию, пожаротушение, пандусы.

СЗЗ – от 50 м, особенно при наличии малярного цеха.
Необходим договор на водоотведение, проект маслоловушек.
Проект должен учитывать шумоизоляцию, особенно если СТО рядом с жилыми зданиями.

Обязателен проект оборотного водоснабжения и очистки стоков.
СЗЗ – от 50 м. Расчёт на шум и вентиляцию.
Согласования – Водоканал, Роспотребнадзор, архитектура.

Крупный объект – обязательна экспертиза, проект паркинга, эвакуации, инженерных систем.
Согласование фасадов, транспортной схемы, инженерных сетей.
Парковка – строгое требование: от 1 машино-места на 10 м² зала.
Ответим на все вопросы

Для всех объектов важно подготовить:

ГПЗУ – Градостроительный план участка.
Проектную документацию.
Экспертизу (если требуется).
Технические условия на подключение.
Право на землю.

Магазин - Московская область, Солнечногорский район, с.п. Соколовское, д. Мелечкино

Дата получения разрешения на строительство 13.12.2024

🟠 Обращайтесь за консультацией

Даже если разрешение формально можно не получать (например, для гаража или дачного дома), следует чётко понимать статус здания. Незаконное строительство грозит штрафами, сносом и проблемами с регистрацией права собственности.
Компания "Сфера"

🟠 Инструкция по получению разрешения на строительство в Московской области 2025

Разрешение требуется для всех капитальных объектов: здание, склад, магазин, гостиница и др.
Исключения: индивидуальные жилые дома, гаражи, хозпостройки при соблюдении уведомительного порядка.
👉 Бесплатная консультация по получению разрешения на строительство в Московской области

Документ содержит отступы, этажность, высоту, процент застройки, зоны ограничений.
Оформляется через mos.ru или портал МО. Срок — до 14 рабочих дней.

Убедитесь, что вид разрешённого использования соответствует типу объекта.
Например: склад — "для размещения складских объектов", магазин — "для торговли".

Архитектура, конструктив, инженерные системы, пожарная безопасность, санитарные нормы.
Формат — PDF с читаемыми подписями и условными обозначениями.

Геология, топография, экология (если нужно), археология — при расположении в охранной зоне.
Необходимы для проектов более 1 500 м².

На электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение.
Без ТУ согласования невозможны.

Роспотребнадзор — по СЗЗ.
МЧС — по пожарной безопасности.
Ростехнадзор — при опасных объектах.
Архитектура — внешний облик, особенно в черте города.

Параметры: этажность, высота, плотность, отступы, зоны допустимости.
При несоответствии — подавайте на изменение ПЗЗ.

Заявление, документы на землю, проект, ГПЗУ, согласования, экспертизы.
Формат — PDF высокого качества.

Через портал Госуслуг, mos.ru или МФЦ.
Срок рассмотрения — 7–10 рабочих дней.

Следуя этой инструкции, вы избежите 90% отказов. Соберите пакет документов, подготовьте проект и подайте вовремя. Если нужен надёжный подрядчик — мы сопровождаем под ключ.

Здание автохозяйства - Московская область, Красногорский муниципальный район, городское поселение Нахабино, вблизи д. Желябино

Дата получения разрешения на строительство 09.12.2024

🟠 Обращайтесь за разрешениями на строительство по Московской области

Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

В этом разделе рассмотрены частные случаи – различные виды строений, которые наиболее часто планируют возводить физические и юридические лица.
Компания "Сфера"

Хотя общая процедура получения разрешения схожа, каждое направление строительства имеет свои нюансы. Раскроем, особенности проекта и экспертизы, необходимые согласования, причины отказов и возможные упрощения для следующих объектов: гараж, склад, магазин, АЗС, гостиница, производственное здание, промышленный объект, торговый центр, бизнес-центр (офисы), парковка, автосервис, автомойка.

Требования к земельному участку: Под строительство гаража обычно выделяются земельные участки с целевым назначением «для индивидуального гаража» (для личных нужд) или «для объектов гаражного назначения» (для гаражных кооперативов, паркингов).

Если физлицо строит отдельный гараж на своём приусадебном участке, достаточно, чтобы этот участок относился к ИЖС или ЛПХ – гараж считается вспомогательным сооружением.

Важно: законодательство освободило индивидуальные гаражи от необходимости разрешения – согласно ч.17 ст.51 ГрК, строительство гаража на предоставленном физическому лицу участке для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, не требует разрешения.

То есть если вы частное лицо и строите капитальный гараж для личного авто на своем землевладении, разрешение не нужно. Однако участок все равно должен допускать размещение гаража (ВРИ – личный гараж или вспомогательные постройки).

Для коммерческих гаражей (например, гаражный комплекс, многоуровневый паркинг, гараж под СТО) требуется участок с соответствующей зоной (транспортная инфраструктура, общественно-деловая зона и т.п.). Многие гаражи строятся на землях гаражных кооперативов – там ВРИ уже подходит.
Особенности проекта и экспертизы: Индивидуальный одноэтажный гараж обычно небольшой (до 50-100 м²), формально является объектом капитального строительства (если фундамент есть). Хотя разрешение не требуется, проект всё равно лучше иметь – особенно если планируется подключение электричества. Экспертиза для частного гаража не проводится.

Коммерческие или крупные гаражи: например, подземный гараж под офисным центром или отдельно стоящий многоэтажный паркинг – требуют полноценного проекта. Большой гараж (паркинг) на 100 машиномест – это многоэтажное сооружение, свыше 1500 м², значит экспертиза обязательна. Кроме того, такие проекты относятся к повышенной ответственности (парковки – объекты для массового пребывания ТС, должны соблюдаться противопожарные нормы, расчет эвакуации автомобилей).
Необходимые согласования: Для частного гаража дополнительных согласований, как правило, не требуется (ни МЧС, ни Роспотребнадзор не участвуют). Для гаражных комплексов и многоуровневых парковок нужны: пожарное заключение (обеспечение пожаротушения – системы спринклеров, дымоудаления), соблюдение СанПиН по вентиляции (скопление выхлопных газов).

Если паркинг крупный, может понадобиться согласование транспортного выезда с ГИБДД (особенно в Москве – департамент транспорта смотрит проекты выезда на дороги общего пользования). Архитектурное согласование (АГР/АГО) обязательно, т.к. гараж влияет на облик улицы.
Часто встречающиеся проблемы/отказы: Основная причина – нецелевое использование земли. Например, попытка построить коммерческий гараж на участке для ИЖС приведет к отказу (не соответствует виду использования участка).
Упрощенное получение или альтернативы: Как отмечено, для личных гаражей разрешение на строительство не требуется вообще. Более того, не нужно подавать даже уведомление о начале строительства (в отличие от жилых домов). Регистрация построенного гаража в Росреестре происходит на основании техплана и прав на землю. Это упрощает жизнь частникам. Для гаражей-стоянок на коммерческой основе упрощений нет – стандартный порядок.

В Москве реализуется программа “Гаражная амнистия” для уже построенных без документов гаражей (оформление прав задним числом), но это отдельная тема. Если нужен небольшой навес или сборный гараж без фундамента – это вообще некапитальное сооружение, его можно ставить без разрешений (но и зарегистрировать как недвижимость нельзя).

Магазин - Московская область, Рузский городской округ, д. Поречье.
Дата получения разрешения на строительство 07.11.2024.
Обращайтесь за консультацией

Требования к земле: Склады относятся к нежилым строениям, обычно их размещают на землях промышленности или специального назначения. Вид разрешенного использования земли должен включать складское хранение или логистику (в Московской области есть категория ВРИ «складское хозяйство»).

В Москве под склады часто отводятся территории промзон или коммунально-складских зон (ПЗЗ Москвы определяет такие).

Участок должен иметь удобный подъезд и соответствовать нормам СанПиН: крупные склады, особенно если там хранят ГСМ или химикаты, требуют санитарной зоны. Обычный склад товаров (классический логистический центр) сильных выбросов не имеет, обычно СЗЗ либо не требуется, либо минимальна (50-100 м). Главное – соблюсти расстояния до жилых территорий.
Проект и экспертиза: Складские здания бывают очень большими по площади (десятки тысяч кв.м, класса A логистические центры), но не высокими (1-2 этажа). Даже при 1 этаже, если площадь >1500 м², формально по ст.49 требуется экспертиза, но есть оговорка: если производственная деятельность не ведется и СЗЗ не нужна.

Многие склады – это не производственные здания, а просто хранение, и часто для них не требуется устанавливать СЗЗ. Значит, отдельно стоящий склад до 2 этажей и до 1500 м² может не проходить экспертизу. Однако большинство современных складов превышают 1500 м², поэтому практически значимые проекты все равно идут на экспертизу.

Проект склада включает расчет нагрузок на пол (для стеллажей), пожарное зонирование (склад делится на секции с противопожарными преградами), учитывается категория по взрывопожарной опасности (если хранятся горючие материалы).

Также проектировщики должны предусмотреть площадки для маневра грузового транспорта на территории – это требование и ГПЗУ, и пожарных (подъезды).
Согласования: Ключевое – противопожарное. Склады часто оборудуются автоматическими системами пожаротушения (спринклеры), что должно быть согласовано с МЧС при экспертизе. Экологическое согласование может потребоваться, если склад хранит загрязняющие вещества (например, нефтебаза – требуется заключение экологической экспертизы, но это скорее уже производственный объект).

Для обычных логистических складов достаточно выполнения требований Роспотребнадзора по шуму (генераторы, холодильные установки – не превышать уровень шума в ближайших жилых зонах).

Архитектурное согласование: как отмечено в источниках, для складов обычно требуется АГР/АГО, особенно если они близко к трассам или жилой застройке. Нужно согласовать фасад (склад обычно коробка, но архитектура может потребовать декоративный экран или определенный цвет стен, чтобы вписать в окружение).
Типичные проблемы/отказы: Частый вопрос – техусловия на перемещение сетей. Склады занимают большую площадь; нередко через участок могут проходить инженерные сети (кабель, труба).
Если проект не содержит решения о выносе сетей за пределы застройки, то могут отказать, сославшись на отсутствие согласования переноса коммуникаций.

Другой отказ – несоответствие виду разрешенного использования земельного участка категории земли: попытка построить склад на сельхозземле или на участке для ИЖС неприемлема. Также склад не должны располагать вплотную к границе с жилым участком – минимум 50 м (санитарный разрыв).
Если этого нет (например, малый участок), будет отказ по линии Роспотребнадзора.

В Московской области были случаи отказов в разрешении на склады из-за отсутствия согласованного проекта планировки территории (ППТ): для крупных комплексов, возможно, сначала нужно утвердить ППТ и проект межевания, и только потом выдадут ГПЗУ и разрешение.
Упрощения/особенности: Строительство небольших ангаров на личном подворье (для хранения своего урожая или техники) – если это не коммерция, может трактоваться как хозяйственная постройка, что не требует разрешения (по ч.17 ст.51 – “хозпостройки на садовом участке” не требуют разрешения). Однако большой склад под бизнес – только с разрешением на строительство.

Можно отметить, что быстровозводимые склады (ангары) – хоть их ставят быстро, но они капитальные, если есть фундамент.

Иногда предприниматели пытаются поставить сборный ангар “как временный” без разрешения – это чревато признанием самостроем.
Лучше оформить как надо или выбрать конструкцию, которую можно классифицировать как временную (например, тентовый ангар без фундамента – но его нельзя будет легализовать как недвижимость).

Московская область, г. Балашиха, мкр. Никольско-Архангельский, Вишняковское шоссе.
Дата получения разрешения на строительство 11.09.2024.
Получите консультацию по разрешения для Московской области

Требования к земле: Магазины относятся к объектам торговли, ��оэтому для их строительства необходим участок с ВРИ, допускающим торговое или коммерческое использование: «для размещения объектов торговли», «общественно-деловое назначение» и т.п. В Москве и Московской области магазины можно строить в зонах общественно-деловых, коммунально-бытовых, жилых (если магазин встроен). В Подмосковье часто выделяются участки под магазины вдоль дорог (их категорию меняют с сельхоз или ИЖС на коммерческую через публичные слушания). Очень важно соблюдать требования к размещению: СанПиН для магазинов обычно не устанавливает санитарных зон (если это обычный магазин промтоваров или продуктов). Но для крупных торговых объектов (гипермаркетов) могут требоваться подъездные пути, парковка и отступы, которые должны быть предусмотрены ГПЗУ.
Проект и экспертиза: Маленький магазин (<1500 м², <=2 этажа) может не идти на госэкспертизу, что упрощает дело. Индивидуальные предприниматели порой строят магазины 1 этаж на 200–300 кв.м – для них достаточно заказать проект у архитектора и можно без экспертизы подавать документы. Но если магазин крупнее (трехэтажный торговый центр, см. отдельный раздел ТЦ) или занимает более 1500 м², экспертиза обязательна. Проект магазина должен учитывать требования по эвакуации людей (особенно если это супермаркет с единственным выходом – нужно запасной выход), доступность для маломобильных (пандус, ширина дверей), требования по холодоснабжению (если есть холодильное оборудование – расчет тепловыделения) и т.д. Магазины до 50 кв.м площадью зала в Москве относятся к небольшим торговым объектам – их проект проще, чаще всего типовой.
Согласования: Отдельного специфического согласования магазины обычно не требуют. Важное – пожарная безопасность: если магазин площадью свыше 500 кв.м, нужны системы пожаротушения/сигнализации и проект должен быть либо согласован с МЧС, либо пройти экспертизу МЧС в рамках общей экспертизы. Роспотребнадзор – для продуктовых магазинов может проверить, что предусмотрены зоны хранения, холодильные камеры с резервным питанием (но это при вводе в эксплуатацию). Архитектурное согласование АГР/АГО – обязательно, т.к. торговые павильоны влияют на облик улиц. В Москве департамент торговли также контролирует схемы размещения нестационарных торговых объектов (ларьков), но это другой случай (ларек – некапитальный, разрешения не надо).
Причины отказов: Частая причина – несоответствие парковочным нормативам. Для магазинов проект должен предусматривать определенное число парковочных мест (например, 1 машино-место на 50 кв.м площади торгового зала). Если парковка не запроектирована или невозможна на участке, могут отказать в разрешении, т.к. нарушаются градостроительные нормы (это обычно прописано в ГПЗУ, требование по обеспечению парковки). Также отказ возможен, если магазин пытаются построить на участке для ИЖС без перевода – это незаконно, т.к. использование не соответствует ВРИ. В сельской местности – если нет подъезда от дороги общего пользования (не согласован выезд), могут задержать разрешение до решения вопроса с подъездом.
Альтернативы и упрощения: Для совсем небольших торговых объектов есть вариант не капитального строительства: например, установка модульного магазина без фундамента (контейнерного типа) – это сооружение можно позиционировать как временное и не требующее разрешения. Но у него не будет адреса и капитального статуса. Если предприниматель хочет быстро начать торговлю, иногда идут по пути аренды земли и установки павильона (временного) с подключением коммуникаций по временным схемам. Однако полноценное капитальное здание магазина лучше оформить через разрешение. В Московской области есть практика, когда сначала строят по временной схеме, а потом узаконивают как капитальный через суд – но это рискованный путь (возможен штраф и даже снос). Уведомительный порядок здесь не применяется – он только для жилых домов.

Требования к земле: АЗС – объект повышенной опасности (хранение топлива), поэтому выбор земельного участка критически важен. Участок под АЗС должен относиться к землям населенных пунктов с разрешенным использованием «под автозаправочную станцию» или «объекты дорожного сервиса». Часто АЗС размещаются на придорожных землях, включенных в зону транспортной инфраструктуры. Санитарно-защитная зона: для обычной АЗС (с наземными резервуарами до 20 м³) СанПиН устанавливает СЗЗ 50 метров до жилой застройки. Для крупных АЗС с подпором или газовых заправок может быть больше. Значит, вокруг участка радиус 50 м не должно быть жилья, детсадов, больниц. Земля должна позволять разместить эту зону в пределах участка или в санитарном разрыве. Кроме того, АЗС нельзя строить в водоохранных зонах без спецсогласования (топливо – риск загрязнения). ГПЗУ для АЗС обычно содержит много условий: расстояние от перекрестков (не ближе 50 м), необходимость съезда/выезда с определенными параметрами, ограничения по рекламе и т.д.
Проект и экспертиза: Проект АЗС – сложный и строго нормируемый. Существуют отдельные нормативы: например, СП 156.13130.2014 по пожарной безопасности АЗС, а также отраслевые стандарты Роснефти, Лукойла (если это фирменные станции). Экспертиза проекта АЗС обязательна – АЗС не подпадает под исключения, это особо опасный объект (хоть небольшой по размерам, но хранит взрывоопасные вещества). Проект включает: генплан с дорожной обстановкой (как автомобили заезжают/выезжают), схемы резервуаров с расчетом взрывобезопасности, раздел по экологической безопасности (ловушки утечек, канализация ливневая с очисткой), раздел по молниезащите. Без детального проекта ни один орган не даст добро. Кроме того, чаще всего требуется государственная экологическая экспертиза для резервуаров с топливом (в некоторых случаях она совмещается с обычной экспертизой проекта).

Согласования: АЗС требует целого ряда согласований:

МЧС: пожарный надзор тщательно проверит проект, возможно, потребует заключение экспертизы именно по пожарной части. АЗС должны иметь пожарные резервуары с пеной, огнетушители, выверенные расстояния от колонок до оборудования.
Роспотребнадзор: должен дать заключение, что СЗЗ 50 м обеспечена и проект АЗС не создаст недопустимого воздействия (как правило, делается раздел «Оценка воздействия на окружающую среду» – ОВОС). Может потребоваться утверждение СЗЗ постановлением региональных властей, если она выходит за границы участка.
Ростехнадзор: если на АЗС будет хранилище сжиженного газа (ГНС) или метановые баллоны, то подключается технадзор, т.к. это оборудование повышенной опасности.
Архитектура: АЗС обычно имеют фирменный стиль, но тем не менее требуют согласования АГР/АГО, особенно в черте города (например, нельзя без разрешения поставить слишком высокую стелу с ценами – высоту ограничат, чтоб не портила вид).
Транспортные органы: согласование с ГИБДД схемы организации движения при въезде/выезде на магистраль, чтобы заправка не создавала аварийных ситуаций на дороге.
Экологи: помимо Роспотребнадзора, проект может проходить через комитет экологии при необходимости (если рядом водоем или лес).
Энергосбыт: АЗС – энергоемкий объект (насосы, освещение), нужно подтверждение электроснабжения (обычно ТУ от сетевой компании).

Распространенные проблемы: Отказ по АЗС можно получить, если не соблюдена санитарная зона – например, в пределах 50 м есть жилой дом или участок ИЖС. Также если подъезды не соответствуют требованиям (крутые повороты, недостаточная видимость для выезда на трассу). Нередко проблемы с документами на землю: участок может принадлежать дорожному фонду или лесфонду, тогда его нужно перевести в нужную категорию – без этого разрешение не дадут. Бывает, что при проектировании забывают про ливневую канализацию – а без очистных сооружений для бензиновых стоков Роспотребнадзор откажет. Отказ может дать и муниципалитет, если на данной территории градпланом вообще не предусмотрено размещение заправки (например, пытаются впихнуть АЗС в жилом квартале).

Возможности упрощения: Объекты типа АЗС не имеют уведомительных или упрощенных процедур – наоборот, они подлежат максимально строгому контролю. Единственное, что можно отметить: иногда вместо полноценной АЗС ставят модульные автозаправочные станции (контейнер с топливом). Формально это тоже капитальный объект, если закреплен на грунте, но некоторые умудряются размещать их временно на период строительства основных станций. Однако легально эксплуатировать АЗС без разрешения нельзя. Так что для АЗС путь один – тщательная подготовка всех бумаг и стандартное разрешение.

Реконструкция нежилого здания под административный корпус производства

Московская область, г.о. Солнечногорский, дачный посёлок Поварово, мкр. Поваровка, уч. 12/1.
Дата получения разрешения на строительство 02.02.2024
Бесплатная консультация по разрешению на строительство в Московской области

Требования к земельному участку: Гостиницы относятся к объектам обслуживания и общественно-деловой застройки. Земельный участок должен иметь ВРИ, допускающий размещение гостиницы (например, «для размещения объектов временного проживания»). В Москве и области гостиницы можно строить в общественно-деловых зонах, зонах коммерческих объектов, иногда в жилой зоне (если маленькая гостиница, но чаще это не допускается без изменения зоны). Московская область тоже требует перевода участка под использование “гостиничное обслуживание”. Обратите внимание на требования по окружению: санитарных зон как таковых у гостиниц нет, это не вредное производство. Но есть градостроительные ограничения: достаточное количество парковочных мест (на 1 номер положено N парковочных), транспортная доступность, инфраструктура (канализация, вода – гостиница потребляет много ресурсов).
Проект и экспертиза: Гостиницы обычно являются сложными общественными зданиями – даже небольшой отель на 20 номеров должен соответствовать требованиям по эвакуации, иметь систему противопожарной защиты, лифты, если выше 2 этажей, и т.д. Поэтому, как правило, проект гостиницы проходит экспертизу, даже если она условно небольшая (например, 4-этажная на 1000 кв.м – формально можно было бы избежать, но лучше провести). Крупные гостиничные комплексы (свыше 3 этажей, с рестораном, конференц-залом) – обязательно госэкспертиза.

В проекте учитываются:

Противопожарное разделение по этажам, наличие второго эвакуационного выхода, системы дымоудаления.
Акустические требования (шумоизоляция номеров, особое внимание если рядом жилые дома – чтобы от гостиницы не было шума).
Требования к размещению инженерных систем: котельная (если автономная) не должна мешать соседям, генераторы – аналогично.
Если гостиница высокая (выше 50 м), то это уже высотный объект, с дополнительными условиями (например, вертолетная площадка по нормам, но это больше к небоскребам).

Согласования: Архитектурное – обязательно, внешний облик гостиницы согласуется (особенно важен для центра Москвы – там архитектурный совет может рассматривать проект отдельно). МЧС – пожарные требования очень строгие к отелям, поскольку много людей спит, нужно время эвакуации обеспечить. Часто инспекторы МЧС участвуют в приемке, но и на стадии проекта могут дать рекомендации. Роспотребнадзор – для гостиниц проверяет условия проживающих (достаточность освещенности, инсоляции номеров, наличие вентиляции), но обычно все это покрывается строительными нормами. Если гостиница где-то рядом с водой – возможно согласование с водным агентством по сбросу стоков. Минкульт – если здание попадает в историческую застройку, проект гостиницы должен пройти экспертизу в части сохранения облика (например, гостиница в здании-памятнике – отдельная история, реставрация + приспособление).

Возможные отказы: Парковки и подъезды – частая причина проблем. Если проект не предусматривает парковку для гостей (или рассчитанную не по нормативу), город может отказать, требуя пересмотра. Также если въезд-выезд конфликтует с трафиком (особенно в центре города) – нужен проект организации движения, без него не одобрят. Превышение плотности застройки – иногда пытаются втиснуть большой объем на небольшой участок под отель, превышая нормативы (высотность, процент застройки) – такой проект не пройдет. В Московской практике были случаи отказа по причине несоответствия параметров окружающей застройке (контексту): например, в районе малоэтажной исторической застройки заявлен 15-этажный отель – отклоняют, ссылаясь на предельные параметры ПЗЗ. Инженерное обеспечение: если на данной территории дефицит мощности (электричество, вода) и нет подтверждения от сетевых организаций о возможности подключения – могут тянуть с разрешением, требовать сначала решить вопрос с мощностями. Но формально отказать по этой причине не должны, если есть ТУ.

Особенности и альтернативы: Маленькие гостиницы (гостевые дома) иногда оформляют как индивидуальные жилые дома с последующим использованием под мини-отель. С точки зрения закона – это нарушение (жилой дом нельзя эксплуатировать чисто в коммерческих целях без смены назначения). Тем не менее, на практике мини-отели на 5–10 номеров часто размещаются в коттеджах и работают. Если же говорить об официальном пути: для небольшого отеля лучше прямо обозначить его нежилое назначение и получить разрешение. Уведомительный порядок не распространяется, так как это не индивидуальное жилье. Можно упомянуть, что есть понятие «апарт-отели» – которые строятся как жилые, но по факту гостиница. Но это скорее способ продажи жилья с сервисом, а не строительство гостиницы.

Пешки
Дата получения разрешения на строительство 29.09.2021
Получите консультацию

Требования к земле: Под производственными зданиями понимаются сооружения для размещения промышленного или ремесленного производства, фабрики, цеха. Земля должна относиться к категории промышленности (в черте населенного пункта – зона П). Вид разрешенного использования – соответствующий виду производства (например, «для размещения производственных объектов»). Очень важно определить класс опасности производства: от этого зависит требуемая санитарно-защитная зона. Например, небольшое производство мебели (без химии) – 4 класс, СЗЗ 50 м; металлообработка – 3 класс, СЗЗ 100 м; химическое производство – 2 или 1 класс, СЗЗ 300–1000 м. Поэтому участок должен быть либо достаточно удален от жилой зоны, либо окружен промышленной зоной. В Московской области крупные производства группируются в промзонах или индустриальных парках, где уже есть коммуникации.

Проект и экспертиза: Производственные здания редко освобождаются от экспертизы, разве что очень маленькие цеха (до 1500 м², 1-2 этажа) и без существенных выбросов. Но даже если формально можно обойтись без экспертизы, банки и инвесторы обычно требуют экспертизу – для надёжности. Проект производства должен содержать помимо обычных разделов:

Технологические решения – описание производственного процесса, расстановка оборудования, чтобы экспертиза оценила, что здание соответствует процессу.
Раздел «Мероприятия по охране окружающей среды» – как будут улавливаться выбросы, очистка стоков, шумопоглощение.
Раздел «Промышленная безопасность» – если объект опасный (например, котельная на взрывном топливе или оборудование под надзором Ростехнадзора), нужно проектировать с учетом ФЗ о промышленной безопасности.
Возможна отдельная Государственная экологическая экспертиза, если производство входит в перечень, требующий таковой (как правило, для I и II категорий влияния на окружающую среду).
Иногда требуется проект санитарно-защитной зоны – его лучше разработать заранее, чтобы Роспотребнадзор утвердил границы СЗЗ (может быть сделано после строительства, но лучше до).

Необходимые согласования: В зависимости от профиля производства:

Роспотребнадзор: главный игрок, т.к. определяет, можно ли такое производство размещать на данном участке. Они смотрят санзону, выбросы, нагрузку на окружающую среду. Проект СЗЗ должен получить их положительное заключение.
Ростехнадзор: подключается, если имеется оборудование повышенной опасности (паровые котлы, кран-балки определенной мощности, лифты, давление > определенного уровня). Обычно на этапе проекта они не выдают заключений, но на этапе эксплуатации будут получать декларацию безопасности. Иногда требуют экспертизу промышленной безопасности проекта.
МЧС: любые производственные здания – объекты с пожаро- и взрывоопасностью. Требуется обеспечение пожаротушения (сплинклеры, гидранты, пожарные резервуары). Проект, скорее всего, согласовывается с пожарными в экспертизе.
Минэкологии МО / Росприроднадзор: если выбросы превышают установленные пороги, нужен проект предельно допустимых выбросов (ПДВ) и его согласование. Но это обычно параллельный процесс получения разрешений экологических, не градостроительный.
Местная администрация: иногда производства требуют согласования градостроительного совета (особенно если это градообразующее предприятие) – могут привлекать экспертов по градпланированию.
Архитектура: производственные здания часто utilitarian (ангары, цехи), но если они на видном месте, архитекторы могут потребовать оформить фасады. В промзонах далеко от дорог часто АГР/АГО не столь строг (см. правило: вблизи трасс и жилых – нужно).

Причины отказов: Основные – экологические и санитарные несоответствия. Например, отказ последует, если не доказано, что вредное производство не ухудшит условия жизни населения. Часто требуют заключение Роспотребнадзора: нет заключения – будет отказ «в связи с непредставлением доказательств обеспечения санитарных требований». Также инфраструктура: отказ, если нет гарантий, куда будут отводиться стоки, достаточно ли мощностей энерго- и газоснабжения. Такие вещи лучше решать заранее (договор с очистными сооружениями или проект локальных очистных, договор с электросетью). Юридические права: если производственное здание собирается строить арендаторы без согласия собственника земли – очевидно, откажут (заявитель должен иметь права на землю).

Возможности упрощения: Для малого бизнеса предусмотрен механизм размещения модульных производственных цехов небольшой мощности (как бы временных) на арендуемых промплощадках – это скорее организационно упрощает начало работы, но не отменяет разрешительных требований, если строится капитальное здание. Законодательство стимулирует создание индустриальных парков, где резиденту не нужно самому получать разрешение – этим занимается управляющая компания, строя корпус и потом сдавая его. То есть альтернатива – арендовать готовое помещение вместо строительства. С точки зрения оформления самого строительства – упрощений нет, кроме случаев совсем мелких мастерских на собственной земле (считаются хозпостройкой, если обслуживают личное подсобное хозяйство).

Требования к земле: Понятие «промышленный объект» шире, чем отдельное производственное здание – обычно подразумевается целый комплекс (завод, фабрика, промышленное предприятие). Для строительства нового промышленного объекта зачастую требуется большой земельный массив, возможно включающий несколько участков, и разработка проекта планировки территории (ППТ). В Москве новые крупные заводы практически не строятся – скорее, модернизируются старые промзоны. В МО возможно строительство заводов (например, завод стройматериалов, перерабатывающий комплекс). Земля должна быть категории населенных пунктов (если в границах города) или промышленности (если за городом) с разрешенным использованием для конкретного типа промышленности. Процедура может включать изменение вида использования через публичные слушания, если изначально участок не предназначен под завод.
Проект и экспертиза: Комплексный промышленный объект потребует несколько стадий проектирования: ППТ, проект межевания, затем проект самой очереди строительства. Обязательно проводится государственная экспертиза не только проектной документации, но часто и результатов инженерных изысканий (для опасных объектов). Если объект особо опасный, технически сложный или уникальный (ст.48.1 ГрК РФ) – например, химический завод, металлургическое производство – к экспертизе привлекаются дополнительные эксперты, возможно, проводится экспертиза в части смет и надежности. Проект разбивается на пусковые комплексы, может выходить на разрешение частями.

Согласования: Помимо всех перечисленных для «производственного здания», промышленный объект может потребовать:

Государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) – для объектов, влияющих на окружающую среду (перечень в ФЗ «Об экологической экспертизе», например целлюлозно-бумажные комбинаты, химзаводы). Это отдельная процедура, проводимая Минприроды или региональным Минэкологии.
Главгосэкспертиза РФ – для федерально значимых объектов (например, оборонные предприятия) экспертизу проводит центральный орган.
Мощностные согласования: Минэнерго, если нужно построить собственную электроподстанцию для завода, выдаст условия; Газовые службы – для выделения лимитов газа.
Надзорные органы: Ростехнадзор выдает лицензии на эксплуатацию опасных производственных объектов – их требования могут влиять на проект (например, нужен резервный источник питания, два независимых ввода электричества).
Местные власти и население: крупные заводы обычно проходят через публичные слушания ОВОС (оценка воздействия на окружающую среду) – там население может высказываться. Хотя формально это не про разрешение, но без этого могут не дать экологических согласований.

Риски отказа: У крупных проектов отказы оформляются редко прямым решением, чаще заставляют доработать проект. Причины схожи: несоответствие нормам санитарным, экологическим или градостроительным. Например, если проект завода не вписывается в Генплан территории – нужно сначала поменять Генплан. Если местная администрация или жители против – могут затягивать согласования. Также финансирование: для тех объектов, что строятся с привлечением госбюджета, разрешение не выдадут без экспертизы сметной стоимости (чтобы деньги правильно освоены). Но это больше внутренний процесс.

Особенности: Строительство промышленного объекта часто идет поэтапно. Возможно получение разрешения на отдельные этапы (фундамент, затем надстройка) – но обычно стараются получить единое разрешение на весь комплекс. Иногда для ускорения запуска производств вводят объекты частично (по актам ввода отдельных очередей). Альтернативы: Как упоминалось, вместо самостоятельного строительства компания может зайти в индустриальный парк, где инфраструктура готова – это экономит годы согласований. В плане оформления самого разрешения альтернатив особых нет – полный цикл.

Солнечногорск, Андреевка.
Дата получения разрешения на строительство 01.06.2020.
Заказать консультацию специалиста по Московской области

Требования к земельному участку: Торговый центр – крупный объект торговли и развлечений, поэтому земля должна быть общественно-делового или коммерческого назначения. Размещать ТЦ желательно на магистралях, в узловых точках – Генплан это учитывает. Участок должен позволять строительство значительной площади и обеспечить парковку (обычно исходя из норм – например, не менее 1 машино-места на 10 кв.м торговых площадей, нормативы могут варьировать). Если парковку планируют многоуровневую – нужно и её вместить в проект. Также ТЦ не должны располагаться вплотную к жилым домам без разделения, потому что будет шум, трафик – обычно ГПЗУ предусматривает отступы.
Проект и экспертиза: Торговые центры практически всегда большие (даже районный ТЦ >1500 м²), а значит обязательна госэкспертиза. В проекте ТЦ множество компонентов:
Технология торговли (планировки торговых залов, эвакуационные пути, лифты, эскалаторы).Развлекательные зоны (кинотеатры, фуд-корт) – отдельные требования акустики и вентиляции.Инженерные системы ОВиК (отопление, вентиляция, кондиционирование) – очень мощные, требующие расчета производительности.Энергообеспечение – ТЦ потребляют много электричества, часто проектируют собственную трансформаторную подстанцию.Противопожарная система – одна из самых сложных: спринклеры по всему зданию, системы дымоудаления в каждом магазине и коридоре, пожарные занавеси в атриумах, аварийное освещение, звуковое оповещение.Парковки – подземные или многоуровневые – тоже часть проекта с расчетом вентиляции (для подземных).Проект согласовывается мультидисциплинарно, часто на него уходит больше года разработки.

Согласования:

МЧС: как уже понятно, роль критична. Без одобрения пожарных систем не будет ни экспертизы, ни ввода. МЧС может участвовать в рабочей группе при проектировании (в крупных ТЦ так делают).
ГИБДД/Дептранс: важно согласование транспортного примыкания, светофоров, развязок около ТЦ, потому что они генерируют большой приток машин.
Роспотребнадзор: проверяет, чтобы, например, кинотеатр не граничил стеной с жилым домом (по шуму), чтобы вентиляция кухни фуд-корта не шла в сторону жилья и т.п. В целом, если ТЦ автономен, их беспокоит только СЗЗ для, скажем, котельной ТЦ (если на газу).
Архитектура (Москомархитектура): ТЦ – объекты, сильно влияющие на городской облик, особенно крупные моллы. Проект фасадов и благоустройства проходит художественный совет, могут заставить изменить дизайн, материалы отделки.
Экологи: если планируется большой подземный паркинг – нужно откачку грунтовых вод согласовать (Мосводосток, например).
Энергетики: договориться о подключении к городской электрической сети значительной мощности, возможно строительство отдельной котельной – согласование с МОЭК (в Москве).
Реклама: интересный нюанс – большие ТЦ обычно хотят установить рекламные конструкции. Их размещение требует отдельного разрешения (уже после строительства), но иногда вопрос интегрируют на стадии проекта (чтобы заложить прочность конструкций для баннеров).

Типичные проблемы и отказы: Если проект ТЦ не обеспечивает безопасную эвакуацию – например, недостаточно эвакуационных выходов или узкие проходы – экспертиза не одобрит, а орган не выдаст разрешение без устранения. Если парковка недостаточна, муниципалитет или дептранс могут блокировать согласование. В Москве в 2020-х были случаи, когда урезали площадь ТЦ, чтобы вписаться в норматив парковок. Также важно учесть интересы жителей: общественные слушания по большим ТЦ часто проводятся. Если сильное сопротивление, город может приостановить проект. Формальный отказ может быть, если, к примеру, ТЦ хочет построить на участке, где правилами разрешено только, скажем, спортсооружение – несоответствие ВРИ. Или превышение высоты: в центре Москвы ТЦ выше 5 этажей могут не разрешить, сославшись на ограничения.

Упрощения: Для ТЦ нет упрощенных режимов – наоборот, в последние годы требования только усиливаются (особенно после ряда пожаров в ТЦ по России, проверяют строже). Застройщики иногда разбивают ТЦ на несколько очередей – например, сначала торговая часть, потом развлекательная, но это скорее по финансовым причинам. В плане разрешения это все равно один объект капитального строительства. Если же планируется совсем небольшой ТЦ – может стоит классифицировать как “здание общественного назначения” и проектировать с меньшим размахом, но все равно процедура стандартна.

Солнечногорск, Голубое
Дата получения разрешения на строительство 01.08.2023.
Проконсультируем по всем вопросам

Требования к земле: Офисные центры – классический тип общественно-деловых объектов. Участок должен быть в зоне ОД (общественно-деловой застройки). В Москве под офисные центры часто реорганизуют промзоны. Вблизи жилых районов строительство крупного бизнес-центра должно учитывать нагрузку на дороги и окружающую среду (но офисы не создают выбросов, только трафик, шум). Если офисный центр предусматривает большую высоту (небоскреб), нужно убедиться, что участок находится в зоне, где допустима такая высота (например, Москва-Сити – специальные зоны). Для небольших офисных зданий (3-5 этажей) требований проще, участок может быть даже в жилой застройке (формат встроенно-пристроенных офисов).
Проект и экспертиза: Офисные здания проектируются по нормам общественных зданий. По площади часто большие, но если вдруг офисный центр небольшой (<=1500 кв.м, 2 этажа) – можно без экспертизы, хотя это редкость. Большие бизнес-центры (типа многоэтажных) – это уникальные сооружения, с обязательной экспертизой.

В проекте особое внимание:

Надежность конструкций (много этажей, большие пролеты для open space – нужны расчетные схемы, часто уникальные фасадные системы).
Инженерные системы: кондиционирование, лифты (офисные центры оснащаются множеством лифтов, требование – не менее 1 лифта на каждые N метров высоты/площади).
Дублирование систем: для класс A бизнес-центров важно резервное электропитание, резерв охранно-пожарных систем.
Паркинг: обязательно либо подземный, либо наземный, из расчета на количество сотрудников.
Если офисный центр очень высокий, он попадает под категорию уникальных (небоскребы) – для них могут быть дополнительные экспертизы (например, аэродинамические испытания макета здания).

Согласования:

Архитектурное (АГР/АГО): пожалуй, критически – облик офисного центра определяет силуэт города. Каждый крупный проект в Москве и Московской области проходит через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) и архитектурный совет.
МЧС: офисные здания обычно меньше риск, чем торговые, но все равно, много людей. Требования стандартные: 2 независимых выхода, пожарные лифты, системы тушения.
Транспорт: если офисный центр большой, в часы пик много машин – согласуется схема подъезда, возможно, строительство дополнительных полос на дороге за счет застройщика (частое условие в Москве).
Роструд: не прямое согласование, но на этапе ввода могут проверить условия труда. На стадии разрешения не влияет сильно, но проект должен соблюдать нормы по инсоляции, площади на 1 рабочего и т.п.
Если рядом метро или железная дорога: нужно согласование с метрополитеном или РЖД по защите от вибраций, но это технический момент внутри проекта.

Частые проблемы: Парковка и трафик – ключевое. Город может отказать, если видит, что объект перегрузит дорожную сеть и проектом не предложены решения (многоуровневый паркинг, новый выезд). Высотность: например, вне пределов специально отведенных зон высотного строительства, проект башни скорее всего завернут. В Москве есть ограничения по высоте в исторических районах – их нарушение = отказ. Инсоляция: если офисный центр рядом с жилыми домами – проверяют, не будет ли он затенять квартиры сверх нормы, иначе жители опротестуют.

Особенности: В Москве внедряется требование по BIM-проектированию для крупных офисных центров (информационное моделирование) – неформально могут попросить предоставить BIM-модель, но пока это не жесткое требование для разрешения. Альтернативы: Некоторые компании вместо строительства нового офиса реконструируют существующие здания (лофты, бывшие фабрики) – тогда можно избежать некоторых согласований, но разрешение на реконструкцию все равно нужно.

Требования к земле: Термин «парковка» может означать как открытую парковочную площадку, так и капитальное паркинг-строение. Рассмотрим оба:
Открытая парковка (плоскостная стоянка): Если она не имеет сооружений, то ее можно обустроить без разрешения как элемент благоустройства (особенно на собственной территории). Но если это отдельный земельный участок, для его использования под парковку желательно, чтобы ВРИ был «для размещения автостоянки». В Москве многие плоскостные парковки оформляются как временные (их строит ГБУ «Администратор парковочного пространства» без капстроительства).
Крытая парковка (паркинг): Это капитальное сооружение, требующее разрешения, аналогично гаражу или гаражному комплексу. Земля под паркинг – обычно транспортная инфраструктура или гаражное обслуживание.
Парковочные многоуровневые комплексы часто строятся в жилых кварталах для жителей – тогда земельный участок может быть предоставлен кооперативу гаражному или инвестору со сменой вида использования на «многоуровневая стоянка».

Проект и экспертиза:

Открытая парковка: Проект как таковой не требуется (нужно лишь схема организации движения, разметка, освещение). Разрешение на строительство не нужно, если нет капитальных элементов. Однако если предусматриваются капитальные элементы – ограждение, контроллер, шлагбаум – все это не требует разрешения, кроме сооружения капитального навеса, к примеру. Если ставятся эстакады – это уже капсооружения.
Многоуровневый паркинг: фактически аналогичен гаражу. Если небольшого размера (<1500 кв.м, 2 эт.), теоретически может не требовать экспертизы, но большинство паркингов больше. Проект включает расчет размещения автомобилей, пандусов, вентиляции (для закрытых уровней). Нормы: уклон рампы не более определенного процента, высота этажей под конкретный габарит авто, система пожаротушения (очень важна – машины горят, должна быть спринклерная система).
Если паркинг пристроен к другому зданию (например, к ТЦ) – его проект рассматривается как часть общего проекта.

Согласования:

Транспортные органы: согласуют въезды-выезды на улично-дорожную сеть, как и для гаражей/ТЦ.
МЧС: пожарные требования, аналогично гаражам (каждый уровень должен иметь пожарные краны, сигнализацию).
Архитектура: если паркинг надземный крупный – нужно увязать его облик с окружением, сделать фасадную отделку (иначе бетонные этажи выглядят плохо).
Экология/Роспотребнадзор: плоскостная парковка на 100 машиномест рядом с домами – фактически источник выхлопов и шума. Формально СЗЗ для стоянок легковых авто не установлена, но Роспотребнадзор может оценивать шум. Решается установкой шумозащитных экранов.

Возможные проблемы: Для открытых парковок проблемой может стать статус земли – например, земельный участок под дворовую парковку может быть общим имуществом жителей, и формально строить там отдельную стоянку нельзя без согласия всех. Для капитальных паркингов – частая проблема экономическая: инвестор обещает построить паркинг, а спроса нет. Город может отказать в переводе земли, если сомневается в целесообразности объекта (но официально, если все нормы соблюдены, отказать не должны). Технические: в подземных паркингах – гидроизоляция (если не решить, можно получить проблемы на этапе ввода, но на разрешение не влияет).

Альтернативы: Если требуется временная парковка, можно обойтись без капитального строительства: достаточно выровнять грунт и настелить асфальт – разрешения не требуется (но нужно разрешение на работы, если копаете глубже, чем 0,3 м – в Москве это ордер на земляные работы). Также все больше развиваются механизированные парковки (стационарные парковочные установки) – это оборудование, а не здание, и его монтаж не требует разрешения на строительство, что может быть альтернативой постройке целого здания.

Требования к земле: Автосервис (СТО) – объект обслуживания транспорта. Земля должна иметь назначение под обслуживание автотранспорта или промышленность (иногда СТО размещают в промзонах). Небольшой автосервис можно размещать и на участке АЗС (много станций с сервисами при заправках). Главное – удаление от жилой застройки: автосервис (особенно с малярным цехом) имеет четвертый класс опасности, СЗЗ ~50 м. Если это просто шиномонтаж или замена масла – вред минимален, но шум есть, поэтому нежелательно прямо под окнами жилого дома.
Проект и экспертиза: Небольшие здания автосервиса (на 2-4 поста, 1 этаж) – обычно <1000 кв.м, так что экспертизу проходить не обязаны. Такие СТО часто строятся по типовым проектам (ангар с воротами). Более крупные сервисные центры (официальные дилерские центры с шоу-румом, складом запчастей) – это уже 2-3-этажные комплексы, площадь может быть 2000-3000 кв.м, потребует экспертизы.

Проект включает:

Производственные зоны (ремонтные боксы) – вентиляция (для выхлопных газов), подъемники (требования по фундаменту).
Зоны хранения ГСМ, отработанных масел – должны быть отдельные помещения с пожаробезопасностью.
Если есть покрасочная камера – она выделяет летучие вещества, нужна система очистки воздуха, и возможно отдельное согласование с Роспотребнадзором по выбросам.
Общие помещения (офис, клиентская) – как в обычных зданиях.

Согласования:

ГИБДД/транспорт: если сервис на трассе – согласование съезда (как у АЗС).
МЧС: автосервис – пожароопасный (ГСМ, краска), нужно соблюдение СП по пожарной безопасности, наличие огнетушителей, улавливателей масла в канализации.
Роспотребнадзор: важен в части выбросов (органические растворители, выхлопы) – часто требуют проект ПДВ и его утверждение для малярки.
Экология МО: если сливаются технические жидкости – должен быть договор с лицензированной организацией по утилизации, иначе могут не разрешить эксплуатацию.
Архитектура: снаружи СТО обычно просты, но всё же требуют согласования внешнего вида, особенно если рядом жилые дома (чтобы не выглядело как сарай).

Причины отказа: Несоблюдение санитарных разрывов – если СТО пытаются разместить вплотную к жилому дому – вероятность отказа высокая (жители пожалуются, да и Роспотребнадзор не одобрит по шуму/запаху). Неполный пакет документов: для СТО иногда забывают приложить ТУ на водоотведение – а оно обязательно, т.к. масла/грязь в стоках. Отказ возможен, если нет решения по очистке ливневых стоков (маслоуловители). Также если земля изначально не предназначена для СТО (например, сельхозземля) – очевидно, не разрешат строить без изменения категории.

Упрощения: Мелкие автосервисы иногда работают нелегально в гаражах – но это самострой. Если говорить о легальном: небольшую СТО можно строить достаточно быстро, без госэкспертизы, это уже упрощение. Иногда используют быстровозводимые боксы – но если они капитально подключены к коммуникациям, нужно разрешение. Либо же вариант – арендовать бокс в существующем гаражном комплексе и вообще ничего не строить (многие так и делают).

Требования к земле: Автомойка – объект коммунально-бытового обслуживания. Земля должна иметь соответствующий ВРИ («для размещения автомойки» или шире «для обслуживания транспорта»). Часто мойки располагаются вблизи АЗС или торговых центров, на их территории, либо в гаражных кооперативах. Санитарные нормы: автомойка связана с шумом (мойки высокого давления, пылесосы) и большим количеством сточных вод. СанПиН относит автомойки к 4-5 классу опасности, СЗЗ обычно 50 м до жилья. Следовательно, не размещают мойки вплотную к жилым домам без звукоизоляции. Если мойка внутри здания (встроена, например, в паркинг) – тогда воздействие меньше, можно ближе.
Проект и экспертиза: Небольшие автомойки (2-3 поста) – очень распространены, их площадь мала (около 100-200 м²), экспертиза не нужна. Проект может выполнить сам поставщик оборудования, но лучше иметь чертежи с привязкой. Крупные комплексы (например, моечный комплекс на 10 постов с сервисом) – >1500 м² маловероятно, обычно мойки не столь большие, но если вместе с автосервисом – тогда уже по его нормам.

Особенности проекта автомойки:

Должна быть система очистки стоков: нефтеловушки, фильтры, оборотное водоснабжение (сейчас требование – замкнутый цикл воды на мойках, с минимальным сбросом в канализацию).
Вентиляция и осушение помещений (чтобы влажность не разрушала здание).
Шумоизоляция, если рядом люди – можно проектировать закрытого типа боксы, чтобы шум не выходил.
Обогрев полов или другое отопление, чтобы зимой не было льда – тоже учитывается.
Количество постов определяет размер подъездной площадки (должна быть очередь помещаться на территории, не на дороге).

Согласования:

Водоканал: одно из главных – согласовать сброс сточных вод. Мойки сливают грязную воду, нужна лицензия на сброс или договор с канализацией. До выдачи разрешения могут потребовать технические условия на канализование.
Роспотребнадзор: проверит санитарные аспекты – достаточно ли очистки стоков, не будет ли грязь попадать в грунт, соблюден ли разрыв до жилых (50 м или меры защиты).
ГИБДД: если мойка на трассе, опять же, выезд согласовать.
Архитектура: мойки обычно простые строения, но внешний облик (реклама, цвет) всё равно согласовывается.
Экология: в Московской области могут потребовать проект предельно допустимых сбросов в канализацию (локально водоканал этим занимается).
Энергоснабжение: мойки потребляют электричество (насосы) и много воды – все ТУ должны быть.

Возможные проблемы: Отказ из-за экологии: если нет решения, что делать с использованной водой. Нельзя просто сливать в грунт – нужен колодец и вывоз или в центральную канализацию. Без этого не разрешат. Жалобы жителей: мойки работают часто круглосуточно, шумят – жители близлежащих домов могут протестовать. В Москве были случаи, когда проект автомойки отменяли из-за протестов населения, хотя нормативно все было почти в порядке. Лучше изначально выбирать место дальше от жилья или предусмотреть шумозащиту. Незаконное строительство: автомойки иногда строят «временными» – потом узаконивать сложно. Если постфактум подавать на разрешение, будет отказ (объект уже построен – нарушен порядок).

Альтернатива: Если очень нужна мойка, но оформление затруднено, можно начать с мобильной автомойки – например, контейнерного модуль, который по документам считается оборудованием. Некоторые предприниматели ставят контейнер с мойкой, цистерну для воды и генератор – и оказывают услуги, официально оформляя это как временную деятельность. Но рано или поздно потребуют капитальное решение. В юридическом плане альтернатив нет – нужна либо простая конструкция без признаков недвижимости, либо полноценное разрешение.

🟠 Получите бесплатную консультацию по разрешениям на строительство по Московской области
Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Отказ в разрешении возможен только по основаниям, предусмотренным законом. Органы власти не вправе произвольно отказывать – они должны либо выдать разрешение, либо дать мотивированный отказ с указанием конкретной причины (ч.9 ст.51 ГрК РФ). На практике наиболее распространённые причины отказа такие:

Несоответствие проекта требованиям ГПЗУ или ПЗЗ: Если планируемый объект не допускается на данном участке по градостроительным нормам. Например, проект не соответствует виду разрешенного использования земли или превышает предельные параметры (высота, площадь). В отказе обычно укажут, что размещение здания на участке недопустимо или параметры не соответствуют градрегламенту.
Отсутствие обязательных документов: Подан не полный комплект. Частый случай – нет положительного заключения экспертизы, хотя она обязательна для данного объекта. Либо, например, не приложен документ о праве на землю, либо отсутствует ГПЗУ. Орган укажет, что не предоставлены документы согласно ст.51 ГрК РФ.
Нарушение специальных требований: Если не получены требующиеся согласования или нарушены особые режимы. Примеры: нет согласования от Департамента культурного наследия, а объект в охранной зоне памятника; не соблюдены ограничения приаэродромной территории (здание превышает допустимую высоту без согласования Росавиации); проект не содержит решения о выносе инженерных сетей, проходящих через участок.
Несоответствие отступов и границ строительства: Органы проверяют, чтобы здание размещалось в пределах границ земельного участка и с необходимыми отступами от границ и объектов инфраструктуры. Если проект, к примеру, выходит за красную линию или строение намечено на чужом участке, разрешение не выдадут.
Заявитель не имеет полномочий: Разрешение выдают правообладателю участка или уполномоченному лицу. Если подает неправомочное лицо (нет доверенности, или аренда земли не дает права строить капитально) – откажут по причине отсутствия законных прав на строительство.
Отсутствуют условия подключения коммуникаций: Формально в перечне оснований этого нет, но косвенно могут отказать, если не обеспечены техусловия. Например, Верховный суд РФ указал, что отсутствие техусловий на вынос сетей за пределы стройплощадки может служить основанием отказа. То есть, если на участке есть, скажем, труба газопровода, и не показано решение, как она будет перенесена, вам скорее всего откажут до решения этого вопроса.
Планируемый объект не требует разрешения: Бывает и такое – подали заявление на индивидуальный жилой дом или гараж, а по закону разрешение не нужно выдавать. В таком случае уполномоченный орган должен вернуть документы или отказать со ссылкой, что по ч.17 ст.51 ГрК разрешение не требуется. Это скорее не отказ, а прекращение рассмотрения, и заявителю нужно идти по уведомительному порядку.
Нет правил застройки (ПЗЗ) на территорию: Закон не позволяет выдавать разрешения, если в городе/районе не утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ), за исключением случаев со спецпланами. Сейчас практически везде ПЗЗ есть, но теоретически, если их нет, получишь отказ “в связи с отсутствием утвержденных ПЗЗ”.
Признаки самовольного строительства - часто обращаются с узакониванием уже существующих строений. Как решают вопрос в Сфере - все делаем с самого нуля, как будто строения нет, но гарантии дать не можем. В большинстве случаев прокатывает и разрешение получаем. Особенно если объекта еще нет на гугл-яндекс картах и кадастровой карте.

Важно понимать, что отказ – не конец. Если его причины устранимы (дополнить документы, скорректировать проект), заявитель может повторно обратиться после устранения. Отказ можно также обжаловать – в вышестоящем органе или суде, если вы считаете его незаконным. Например, есть случаи, когда застройщик судился и доказывал, что проект соответствует требованиям, и суд обязывал выдать разрешение. Однако лучше до этого не доводить и тщательно готовить документы.

Строить без разрешения можно только те объекты, которые по закону освобождены от необходимости получения разрешения. Перечень таких случаев мы частично уже приводили (ч.17 ст.51 ГрК РФ). К ним относятся:

Индивидуальные жилые дома и садовые дома – для них вместо разрешения введен уведомительный порядок (с 2018 года). То есть разрешение не нужно, но необходимо подать уведомление о начале строительства в администрацию. Если дом вписывается в нормы (не выше 3 этажей, не больше 20 м высотой и на одной семье), то администрация пришлет уведомление о соответствии, и можно строить.
Гаражи для личных нужд – как указано, разрешение не требуется, и при этом (в отличие от домов) уведомление тоже не требуется. Это введено Федеральным законом о "гаражной амнистии". То есть частное лицо может построить капитальный гараж на своем участке без разрешительной документации.
Некапитальные постройки: беседки, навесы, хозблоки без фундамента, теплицы – не являются объектами капитального строительства, поэтому на них по определению не нужно разрешение. Они не регистрируются как недвижимость.
Вспомогательные сооружения на участке: сараи, бани, летние кухни на садовом участке – освобождены от разрешения, но важно, чтобы они были именно вспомогательными к дому.
Реконструкция без изменения параметров: если изменения здания не затрагивают конструктивную безопасность и не выходят за установленные параметры (например, перестановка перегородок, надстройка мансарды без превышения предельной высоты) – можно делать без разрешения (это следует из п.4 ч.17 ст.51 и разъяснений к нему).
Капитальный ремонт – не требует разрешения (ч.4.1 ч.17 ст.51). То есть замена инженерных сетей, ремонт фасада, крыши – можно выполнять без разрешения (но возможно нужно уведомление в Мосжилинспекцию или другое, если дом многоквартирный).
Линейные объекты (дороги, сети) – получают разрешения в особых случаях, но мелкие подключение или частные сети – часто не требуют (в законе отдельные пункты).

Во всех иных случаях строительство без разрешения запрещено. Если объект не подпадает под перечисленные исключения, а застройщик всё равно строит без разрешения, это считается самовольным строительством. Даже если у вас есть земля в собственности, нельзя начать возводить, скажем, магазин или многоэтажку без официального разрешения – это нарушение.

Отдельно подчеркнем: для индивидуального жилого дома нужно не разрешение, но уведомление обязательно! Многие спрашивают: "раз разрешение не нужно, значит можно просто строить?" – нет! Что грозит за самовольное строительство? Самовольным считается строительство объекта, требующего разрешения, без получения такого разрешения или уведомления. Если вы построили здание незаконно, вам грозят административные санкции.

Для граждан – от 2 000 до 5 000 рублей.
Для должностных лиц и ИП – от 20 000 до 50 000 рублей.
Для юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей.

Однако штрафами дело не ограничивается. Незаконную постройку нельзя официально зарегистрировать в Росреестре, то есть вы не сможете оформить право собственности, продать или законно эксплуатировать здание. Кроме того, самострой может быть принудительно снесен по решению суда, если признано, что он нарушает нормы и не может быть приведен в соответствие. Особенно строго подходят к самовольным постройкам в Москве – городские власти регулярно мониторят и сносят незаконно возведенные гаражи, пристройки, надстройки. В 2021 году был принят Федеральный закон № 267-ФЗ, который до 2026 года дает возможность узаконить некоторые старые самострои, но новые нелегальные объекты под эту амнистию не подпадают. Вывод: если объект подпадает под требования ст.51 ГрК РФ, лучше получить разрешение надлежащим образом. Строительство “на свой страх и риск” может привести к большим финансовым потерям (штрафы, снос) и утрате имущества без компенсации.

В Москве и Московской области процедура максимально ориентирована на электронные сервисы и “одно окно”. Есть два основных пути:

Через портал Госуслуг (онлайн): Необходимо иметь учетную запись на портале госуслуг (gosuslugi.ru) с подтвержденной личностью либо корпоративную учетную запись для организаций. В разделе «Строительство» выберите услугу «Выдача разрешения на строительство». Система предложит заполнить электронное заявление, прикрепить сканы всех необходимых документов (ГПЗУ, права на землю, проект, экспертизу и др.). В Москве это делается через городской портал mos.ru, который интегрирован с Госуслугами. После подачи заявления онлайн вам поступит уведомление о принятии в работу. Статус рассмотрения можно отслеживать в личном кабинете. Готовое разрешение вы получите также в электронном виде – файл PDF с электронной подписью. Его можно распечатать при необходимости. Плюсы онлайн-подачи: экономия времени, подача 24/7, в Москве – отсутствует госпошлина при электронной подаче (актуально на 2025 год, чтобы стимулировать онлайн-сервисы).
Через Многофункциональный центр (МФЦ): Это традиционный способ. Вы приходите в ближайший МФЦ «Мои документы» с комплектом документов (оригиналы и копии). Специалист МФЦ проверяет заполнение заявления (можно заполнить дома или на месте), сверяет копии с оригиналами и принимает ваш пакет под расписку. Далее МФЦ сам передает документы в нужный орган (Мосгосстройнадзор в Москве, администрацию в МО). Решение о выдаче разрешения также поступает в МФЦ – вы получите уведомление и приходите за готовым бланком разрешения. Сроки рассмотрения одинаковы, что онлайн, что через МФЦ (до 7-10 раб. дней). Совет: при личной подаче не стесняйтесь уточнять у сотрудников МФЦ требования к документам – они имеют регламенты и проверочные листы. МФЦ – посредник, он не решает, дать разрешение или нет, но поможет правильно оформить запрос.

Оба способа равнозначны по юридической силе полученного документа. Выбирайте по удобству. Для крупных застройщиков удобнее электронная подача (можно подать несколько заявок параллельно). Для частных лиц, кто не уверен в электронных форматах, – МФЦ обеспечивает поддержку. В Московской области некоторые муниципалитеты могут принимать документы напрямую в отделе архитектуры, но, как правило, они тоже направляют через МФЦ. Через портал Госуслуг же ваша заявка попадет в региональную информационную систему, минуя лишние инстанции.

🟠 Инструкция по получению разрешения на строительство в Московской области 2025

Выбор и проверка земельного участка: На первом этапе убедитесь, что участок подходит под планируемое строительство. Проверьте категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ) – они должны позволять возвести нужный объект. Например, для магазина потребуется земля с коммерческим ВРИ, для дома – ИЖС и т.д.

Также изучите градостроительные документы: Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ГПЗУ – ключевой документ, содержащий ограничения и параметры застройки на участке (границы застройки, максимальная высота, процент застройки и др.). Если ГПЗУ отсутствует, его нужно получить заранее в уполномоченном органе (Москомархитектура – в Москве, Главархитектура МО – в области).

Без утвержденных правил застройки (ПЗЗ) выдача разрешения невозможна, поэтому на этапе выбора земли убедитесь, что на территории утверждены необходимые градостроительные регламенты.

Сбор исходных данных и условий: Прежде чем разрабатывать проект, соберите исходно-разрешительную документацию (ИРД).

В ИРД входят:

ГПЗУ земельного участка – официальный документ, определяющий условия застройки на данном участке.
Правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о собственности или договор аренды, подтверждающие ваше право строить.
Технические условия подключения к сетям – условия от ресурсоснабжающих организаций (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газ, теплосети). Их получение заранее необходимо, чтобы учесть в проекте требования по подключению коммуникаций.
Изыскания и обследования – результаты инженерно-геологических, геодезических исследований участка (необходимы для правильного проектирования фундамента, учета грунтов, уровня грунтовых вод и пр.).

Прочие исходные документы: при необходимости – разрешения на вырубку зеленых насаждений на площадке, согласование сносa существующих строений, если они есть, согласование отклонений от техусловий или градостроительных норм (если планируются отступления). В Москве и МО для большинства объектов требуется одобрение архитектурного облика: в Москве это архитектурно-градостроительное решение (АГР) от Москомархитектуры, в области – архитектурно-градостроительный облик (АГО) от Главархитектуры МО. Архитектурное согласование обязательно, если здание будет находиться в зоне видимости основных магистралей, рядом с жилой застройкой, историческими территориями и т.п. – фактически для большинства городских строек нужен АГР/АГО.

Разработка проекта строительства: На основе исходных данных выполняется проектная документация будущего объекта. Проект должен соответствовать требованиям федеральных норм – СНиП/СП (строительных нормативов), СанПиН (санитарных правил), противопожарных правил и т.д. Структура и состав проекта регламентированы Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 (в про быть разделы: пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные решения, инженерное оборудование, смета и др.). Важные моменты при проектировании:

Проектировщик должен соблюдать градостроительные регламенты из ГПЗУ: отступы от границ участка, красные линии, ограничения по высоте и площади и др. Перед выдачей разрешения органы власти проверяют, не выходит ли здание за границы участка, соблюдены ли отступы от дорог, ЛЭП, трубопроводов, нет ли нарушений санитарных зон. Также проверяется соответствие объекта виду разрешенного использования земли и иным параметрам, указанным в ГПЗУ.

Учтите специальные нормы для отдельных типов объектов: например, для АЗС, автосервисов, промышленных цехов существуют санитарно-защитные зоны по СанПиН (минимальные расстояния до жилых домов, водоемов и др.). Проект должен предусматривать эти зоны в границах участка либо иметь их согласование, иначе последует отказ.

Если объект планируется во встроенно-пристроенном формате (например, автомойка при торговом центре) или реконструируется существующее здание, в проект необходимо включить разделы с техническим заключением о состоянии несущих конструкций существующего строения и указать, как новое строительство интегрируется в старое.

Для объектов культурного наследия или в исторических зонах требуется получение задания и согласования от органов охраны памятников (Департамент культурного наследия Москвы или Минкульт). Эти согласования также оформляют на стадии проекта.

Экологические и противопожарные разделы: проектом должны быть учтены требования МЧС (пожарная безопасность – системы пожаротушения, пути эвакуации, подъезды для пожарных машин) и Роспотребнадзора (санитарные требования – вентиляция, уровень шума, отходы). Обычно отдельного разрешения МЧС или Роспотребнадзора для проекта не требуется – их требования проверяются через экспертизу проекта, но для сложных объектов заранее консультируются со службами.

Государственная экспертиза проекта (если требуется): Закон разделяет объекты на те, для которых обязательна экспертиза проектной документации, и на объекты, где ее можно не проходить. Экспертиза бывает государственной или негосударственной (для негосударственных объектов можно обратиться в аккредитованные частные экспертизы). Когда нужна экспертиза? По общему правилу, все капитальные объекты требуют экспертизы проекта, кроме следующих случаев, перечисленных в ст.49 ГрК РФ:

Если ваш объект не попадает под эти исключения, необходимо получить положительное заключение экспертизы на проект. В Москве и области есть государственные учреждения экспертизы (Мосгосэкспертиза, Главгосэкспертиза или областная Госэкспертиза). Сроки экспертизы – до 45 дней (может дольше для крупных объектов). После успешного прохождения экспертизы у вас на руках будет заключение о соответствии проекта требованиям. Его нужно приложить к заявлению на разрешение. Если экспертиза не обязательна (например, небольшой магазин 1 этаж 1000 м²), можно перейти сразу к подаче документов, но рекомендуется всё же получить экспертное заключение в добровольном порядке или хотя бы техническое мнение специалистов, чтобы снизить риск отказа.

Индивидуальные жилые дома (ИЖС) высотой до 3 этажей, предназначенные для проживания одной семьи.
Блокированные жилые дома (таунхаусы) до 3 этажей и не более 10 блоков, без участия средств бюджета.
Малоэтажные многоквартирные дома (до 3 этажей, до 4 блок-секций, без бюджета).
Небольшие отдельно стоящие здания нежилого назначения до 2 этажей и до 1500 кв.м, не предназначенные для проживания или производства, и не являющиеся особо опасными или уникальными объектами.
Отдельно стоящие производственные здания до 2 этажей, до 1500 кв.м, не требующие санитарно-защитную зону вне пределов участка (то есть малое производство без значимых выбросов).
Объекты, для строительства которых не требуется разрешение (о них см. ниже) – по закону, если разрешение не нужно, то и экспертиза проекта также не проводится.

Подача заявления на разрешение: Имея все документы (ГПЗУ, права на землю, проект и заключение экспертизы либо основания для ее отсутствия), подготовьте заявление в установленной форме. Форма заявления стандартизована: в ней указываются сведения о застройщике, участке и объекте (адрес, площадь, высота, число этажей, назначение здания и т.д.). Заявление подается в уполномоченный орган:

Подавая через портал, все документы загружаются в электронном виде (скан-копии). При подаче через МФЦ – предоставляются копии и оригиналы для проверки. После регистрации заявления вам выдадут распискy.

В Москве: через портал мэрии (mos.ru) либо лично через МФЦ. Услуга называется «Выдача разрешения на строительство» и предоставляется Комитетом государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор). Заявление с приложениями можно подать онлайн через Госуслуги, либо в офисе МФЦ.

В Московской области: через региональный портал госуслуг (uslugi.mosreg.ru) либо через МФЦ вашего муниципалитета. В области разрешения обычно выдают администрации городских округов (отделы архитектуры и градостроительства) или Министерство жилищной политики МО для крупных объектов. В заявлении важно правильно перечислить все характеристики объекта и приложить полный пакет документов – их перечень строго регламентирован ст.51 ГрК РФ.

Обычно требуются:

ГПЗУ;
Правоустанавливающий документ на землю;
Проектная документация (не всегда требуют весь проект, но часто – ситуационный план, схема планировки, поэтажные планы и фасады);
Положительное заключение экспертизы (если объект подлежит экспертизе);
Если обращается представитель – доверенность;
Квитанция об уплате госпошлины (сейчас госпошлина за разрешение на строительство для физических лиц ~350 рублей, для организаций ~state fee, но в Москве может не взиматься при электронной подаче – уточнить актуальные тарифы).

Рассмотрение и получение разрешения: Орган, выдающий разрешение, проверяет ваши документы и проект на соответствие всем требованиям. По закону процедура занимает не более 7 рабочих дней (в сложных случаях до 10 рабочих дней). На практике в Москве и МО обычно ответ дают через 7–10 рабочих дней. Если все в порядке, вы получите готовое разрешение на строительство – документ с указанием ваших данных, параметров объекта и срока действия разрешения. Разрешение выдается на срок строительства, обычно 10 лет (для разных объектов может отличаться, указывается индивидуально). Получить готовый документ можно так же, как подавали: в электронном виде через портал (в личном кабинете Госуслуг) либо в МФЦ на бумаге.

Если в документах есть недостатки или нарушения, вы получите отказ с указанием причин. Отказ можно исправить (устранить замечания и податься повторно) либо обжаловать, если вы считаете его незаконным. Ниже мы разберем частые причины отказов и что делать в таких случаях.

Начало строительства: После получения разрешения можно законно начинать строительные работы. На площадке устанавливается щит с информацией о стройке и номере разрешения. В течение срока действия разрешения необходимо завершить строительство. По завершении строится следующий этап – получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (оформляется акт ввода). Но это уже отдельная процедура, которую в статье также стоит описать кратко, если позволяет формат.

(Примечание: Для отдельных категорий жилых домов и некоммерческих построек действует упрощенный уведомительный порядок вместо разрешения – см. раздел об альтернативах.)

🟠 Инструкция по получению разрешения на строительство в Московской области 2025

Для удобства обобщим список документов, которые потребуется подготовить к моменту подачи заявления на разрешение. Каждому документу даем пояснение и, где возможно, ссылку на образец или норму закона:

Заявление на выдачу разрешения – заполняется по форме, установленной административным регламентом. В заявлении указывают застройщика (ФИО или название организации), реквизиты участка (адрес, кадастровый номер), параметры объекта (назначение, этажность, площадь, высота) и список приложенных документов. Где найти образец: форма заявления обычно доступна на портале Госуслуг или сайте Мосгосстройнадзора.
Право на земельный участок – документ, подтверждающий, что заявитель имеет право строить на данном участке. Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды с отметкой о госрегистрации, договор субаренды (если допускается) или акт о предоставлении земли. Если участок в собственности нескольких лиц (долевая) – требуется согласие всех правообладателей на строительство.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – официальный документ, выдаваемый органами архитектуры, содержащий основные параметры разрешенного строительства на участке. ГПЗУ обязателен практически для всех случаев строительства в Москве и МО. Он включает информацию о границах участка, красных линиях, допустимых отступах, максимальной высоте здания, процентах застройки, технических условиях присоединения к сетям, необходимости парковочных мест и др. Примечание: Получение ГПЗУ – отдельная услуга, предоставляется, например, через mos.ru; без действующего ГПЗУ заявку на разрешение даже не примут.
Проектная документация – комплект материалов (в текстовой и графической форме), разработанный в соответствии с Пост.№87. В контексте подачи заявления обычно требуют разделы, необходимые для проверки соответствия градостроительным регламентам: ситуационный план и схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) – чтобы видеть размещение объекта на участке; чертежи фасадов и поэтажных планов – для оценки высоты, этажности; экспликация площадей – для оценки общей площади. Полный проект предоставляется по требованию или при прохождении экспертизы. Для линейных объектов (дороги, сети) проект включает схему трассы.
Заключение экспертизы проекта – требуется, если объект подпадает под обязательную экспертизу (см. выше шаг 4). Прилагается копия положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы на проектную документацию. Если экспертиза не нужна по закону, желательно приложить письмо-разъяснение (справку) со ссылкой на ч.2 ст.49 ГрК РФ об основаниях освобождения от экспертизы, чтобы у проверяющих не возникло вопросов.
Технические условия (ТУ) – официально не указаны в ст.51 как отдельный документ для подачи, однако фактически их наличие обязательно. Часто орган, рассматривающий заявление, проверяет, что в ГПЗУ или проекте учтены ТУ на подключение. В некоторых случаях могут запросить копии ТУ для убеждения, что мощностей достаточно. Особенно актуально для энергозатратных объектов (промышленных, торговых центров).

Не для всех объектов нужны такие дополнительные бумаги, но учесть их нужно заранее. В идеале все необходимые согласования должны быть получены еще до экспертизы и отражены в заключении экспертизы. Если каких-то разрешений не будет при подаче, велика вероятность отказа.

МЧС: например, для объектов повышенной пожарной опасности (склады ГСМ, АЗС) – может потребоваться заключение Госпожнадзора о соответствии проектных решений требованиям пожарной безопасности.
Роспотребнадзор: для объектов, влияющих на окружающую среду (промышленные, АЗС, крупные торговые центры) – может потребоваться санитарно-эпидемиологическое заключение, что проект соответствует нормативам по СанПиН.
Росавиация: если стройка в приаэродромной территории (вблизи аэропортов) – нужно согласование высотного регламента. К примеру, в МО рядом с аэропортом Шереметьево ограничена высота построек, и требуется заключение авиационных властей.
Минкульт/Депкультурнаследия: если участок находится в границах достопримечательного места, исторического поселения или охранной зоны памятника – необходимо разрешение органов охраны памятников на проведение работ.
Другие: комитет по экологии (если нужна госэкологическая экспертиза – например, для особо опасных производств), органы газового надзора (если объект – опасное производство, поднадзорно Ростехнадзору) и т.д.
Доверенность и документы заявителя: Если заявление подает представитель (например, директор фирмы-застройщика или доверенное лицо), прикладывается доверенность на право действия от имени застройщика. Юридические лица также прикладывают копии устава/ОГРН при первом обращении. Физические лица – копию паспорта (в МФЦ предъявляется оригинал для сверки).
Квитанция об оплате госпошлины: Размер госпошлины за выдачу разрешения на строительство установлен Налоговым кодексом РФ (ст.333.33). Для жилого дома ИЖС госпошлина не взимается (уведомительный порядок), для прочих объектов обычно около 5 000 рублей для организаций. В Москве с 2019 года подача через электронные сервисы освобождена от пошлины (акция по цифровым сервисам), однако это нужно подтвердить актуальной информацией на 2025 год. Обычно МФЦ требуют квитанцию, поэтому лучше оплатить и приложить ее при подаче.

Совет: Перед подачей всегда сверьте перечень документов с официальным списком для вашего типа объекта и региона. В Москве и МО действуют регламенты, определяющие исчерпывающий перечень документов – запросить могут только то, что установлено законом. Например, на mos.ru публикуется перечень документов для услуг строительства. Убедитесь, что у вас на руках всё необходимое, чтобы избежать лишних итераций.
Компания "Сфера"

🟠 Получите бесплатную консультацию по разрешениям на строительство по Московской области

Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

В этом разделе обобщим законы и нормы, регулирующие получение разрешения на строительство, актуальные на 2025 год, с акцентом на Москву и Московскую область:

Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ): основной закон, устанавливающий правила строительства. Статья 51 ГрК РФ определяет, что такое разрешение на строительство, в каких случаях оно нужно и порядок его выдачи. Например, согласно ч.1 ст.51, разрешение подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту и дает право приступить к строительству. Важно: в ч.17 ст.51 перечислены случаи, когда разрешение не требуется (льготы для ИЖС, садовых домов, гаражей и др., см. далее). Статья 49 ГрК РФ описывает требование экспертизы проекта и исключения (см. выше).

Также полезны:

Ст.52 ГрК РФ – о порядке строительства, обязательном строительном надзоре для особо опасных объектов.
Ст.54-55 ГрК РФ – о порядке ввода объекта в эксплуатацию.
Ст.57.3 ГрК РФ – о ГПЗУ (градостроительный план участка).
Ст.36, 37 Земельного кодекса РФ – о предоставлении земель для строительства.

Нормативно-правовые акты Москвы и МО: субъекты РФ могут издавать свои законы и постановления, конкретизирующие федеральные нормы.

В Московской области принят Закон Московской области «О градостроительной деятельности в МО» (например, Закон МО № 191/2014-ОЗ), а также административный регламент, утвержденный постановлением Правительства МО, который описывает процедуру выдачи разрешений через МФЦ. В 2025 году региональные акты синхронизированы с федеральными изменениями, но всегда стоит проверять последние редакции.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): для каждого муниципалитета разработаны свои ПЗЗ – это документ градрегулирования, где указаны территориальные зоны, виды разрешенного использования и предельные параметры застройки для каждой зоны. При проверке проекта на выдачу разрешения специалисты сверяют соответствие планируемого объекта требованиям ПЗЗ. В Москве ПЗЗ приняты городским законом в 2017 г., в МО – в каждом городе своим решением. Если объект не соответствует ПЗЗ (например, промышленный объект на территории, зонированной под жилую застройку) – разрешение не дадут.

СНиП, СП (строительные нормы и правила, своды правил): это документы, устанавливающие технические требования к проектированию и строительству. На 2025 год большинство старых СНиПов формально отменены, но вместо них действуют актуализированные СП.

Примеры:

СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» – содержит нормы планировки территорий, включая минимальные расстояния между зданиями, плотность застройки и др.
СП по пожарной безопасности (например, СП 4.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара») – требования к противопожарным расстояниям между зданиями, классам конструкций.
СП для разных типов зданий: есть своды правил для жилых зданий, производственных, общественных. Например, СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 156.13130.2014 «АЗС. Требования пожарной безопасности» (для заправок), СП 160.1325800.2014 «Здания административного и бытового назначения» и т.д. Соблюдение этих норм проверяется при экспертизе и является обязательным.
МГСН – Московские городские строительные нормы. Москва historically имела свои нормативы (например, МГСН 1.01-99 по генплану и др.), но к 2025 многие из них приведены в соответствие с федеральными СП. Однако могут существовать специфические требования Москвы (например, количество парковочных мест при строительстве офисных центров регламентируется нормативами департамента транспорта Москвы).

СанПиН (санитарные правила и нормативы): крайне важны при размещении объектов, чтобы обеспечить благоприятные условия для людей:

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (ред.2021) – «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий». Здесь указано к какому классу опасности относится тот или иной объект и какая минимальная санитарно-защитная зона (СЗЗ) должна быть. Например, автозаправочные станции – СЗЗ 50 м, автомойки малого типа – 50 м, большие производства – от 100 до 300 м и более. Проект должен предусматривать, чтобы в пределах этой зоны не было жилых домов или социальных объектов, либо зона должна помещаться целиком на отведенном земельном участке.
СанПиН для жилых домов – ограничивает уровень шума, вибрации, инсоляцию для окружающих объектов.
СанПиН по воде, канализации – если объект влияет на водные ресурсы, должны соблюдаться охранные зоны.
Ряд санитарных норм в 2021–2022 были обновлены и укрупнены в СанПиНы нового типа (постановления Главного санврача РФ). Например, требования к размещению шумных объектов относительно жилья.

Прочие нормативы:

ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» – определяет обязательные противопожарные требования для зданий, напрямую действует как закон.
ГОСТы – государственные стандарты, например на дороги, на доступность зданий для инвалидов (ГОСТ Р по доступной среде), на оформление проектной документации, могут применяться.
Нормы подключения к сетям: Постановления Правительства РФ №1314 (электроснабжение), №1479 (водоснабжение) и др. – в контексте разрешения косвенно, но важно знать, что для строительства должны быть заключены договоры на техприсоединение, иначе объект не введут потом.
Местные правила благоустройства и фасадов: в Москве есть требования к архитектурному облику – например, согласовать внешний вид здания, цвет фасада, благоустройство прилегающей территории. Их невыполнение не всегда прямо препятствует разрешению, но может осложнить согласования.

Обобщая: правовая основа получения разрешения – это комплекс федеральных норм (Градкодекс, технические регламенты) и местных правил (ПЗЗ, регламенты Москвы/МО). Застройщику важно действовать в рамках этой нормативной базы: сначала убедиться, что по закону разрешение вообще требуется, собрать все требуемые документы, а затем соблюдать процедуру подачи. Далее перейдем к конкретным видам объектов: требования к земле, проекту, согласованиям и типичные проблемы для каждого из них.

Получение разрешения на строительство в Москве и Московской области – многоэтапный процесс, требующий внимательности к деталям и соблюдения всех норм. Подготовив надежный пакет документов и учтя требования к вашему объекту, вы существенно повысите шансы на быстрое и успешное получение разрешения. Это откроет путь к законному строительству и последующему вводу объекта в эксплуатацию. Используйте возможности консультаций в МФЦ, изучайте актуальную правовую базу, и тогда бюрократические этапы пройдут максимально гладко, а ваш проект обретет прочный юридический фундамент.

Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

#строительство, #разрешение, #область, #москва, #склад, #магазин, #производство, #промышленность, #бизнес, #офис, #торговля, #медицина, #центр, #гараж, #азс, #гостиница, #автомойка, #автосервис, #московскаяобласть, #документы

Балашиха — 507 000 человек, 5 км от Москвы
Химки — 260 000 человек, 3 км от Москвы
Подольск — 309 000 человек, 15 км от Москвы
Мытищи — 260 000 человек, 5 км от Москвы
Люберцы — 231 000 человек, 2 км от Москвы
Королёв — 225 000 человек, 7 км от Москвы
Красногорск — 175 000 человек, 5 км от Москвы
Одинцово — 165 000 человек, 7 км от Москвы
Сергиев Посад — 105 000 человек, 70 км от Москвы

Электросталь — 156 000 человек, 38 км от Москвы
Жуковский — 106 000 человек, 25 км от Москвы
Раменское — 96 000 человек, 30 км от Москвы
Долгопрудный — 95 000 человек, 5 км от Москвы
Реутов — 96 000 человек, 1 км от Москвы
Пушкино — 102 000 человек, 30 км от Москвы
Ногинск — 102 000 человек, 35 км от Москвы
Щёлково — 114 000 человек, 20 км от Москвы

Истра — 40 000 человек, 50 км от Москвы
Видное — 56 000 человек, 5 км от Москвы
Домодедово — 67 000 человек, 37 км от Москвы
Лобня — 87 000 человек, 15 км от Москвы
Дмитров — 63 000 человек, 65 км от Москвы
Егорьевск — 70 000 человек, 110 км от Москвы
Орехово-Зуево — 118 000 человек, 85 км от Москвы

🟠 Обращайтесь по вопросам получения разрешения на строительство в Московской области

🟠 Инструкция по получению разрешения на строительство в Московской области 2025

Компания “Сфера” - Телефон/WhatsApp +7-965-767-19-90

Обязательна ли экспертиза проектной документации

Когда нужна государственная экспертиза

Когда достаточно негосударственной экспертизы

Как мы решаем вопросы экспертизы

Реализованные проекты в 2025 году

Техкомплекс в Подольске

Склад в Щелково

Магазин в Домодедово

Магазин в Поварово

Этапы проведения экспертизы

Следующий шаг – получение разрешения на строительство

Пошаговая инструкция получения разрешения на строительство коммерческой недвижимости в Московской области

Что делаем мы

Что делаете вы

Мини-проверка готовности участка

Примеры успешных решений со сроками

Что получаете на бесплатной консультации

Наш опыт в цифрах

Как проходит бесплатная консультация

Почему выбирают нас

Контакты для связи

Хотите получить разрешение быстро и с гарантией

Реализованные проекты за 2024 год по Московской области

Преимущества прохождения негосударственной экспертизы

Нужно ли проходить экспертизу, если по закону это не обязательно?

Особенности получения разрешения на строительство для разных типов объектов

Склад

Магазин

Производственное здание

Центр / офисный центр / бизнес-центр / офисы

Гараж

Здание общего назначения

АЗС / Автозаправочная станция

Гостиница / Отель

Промышленный объект

Парковка

Автосервис (СТО)

Автомойка

Торговый центр

Как подготовиться к получению разрешения на строительство

1. Убедитесь, что ваш объект требует получения разрешения

2. Получите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)

3. Проверьте соответствие ВРИ

4. Подготовьте проектную документацию

5. Проведите инженерные изыскания

6. Получите технические условия

7. Получите согласования по специфике объекта

8. Проверьте соблюдение ПЗЗ и территориальных планов

9. Подготовьте все материалы к загрузке

10. Подача документов

Особенности получения разрешения на строительство разных типов объектов

Разрешение на строительство гаража

Разрешение на строительство склада

Разрешение на строительство магазина

Разрешение на строительство АЗС (автозаправочной станции)

Разрешение на строительство гостиницы / отеля

Разрешение на строительство производственного здания

Разрешение на строительство торгового центра

Разрешение на строительство офисного центра / бизнес-центра

Разрешение на строительство парковки

Разрешение на строительство автосервиса (станции техобслуживания)

Разрешение на строительство автомойки

Часто задаваемые вопросы перед предстоящей стройкой

Кому могут отказать в выдаче разрешения на строительство?

Можно ли строить без разрешения?

Согласно КоАП РФ ст.9.5, штрафы составляют:

Как оформить разрешение через Госуслуги или МФЦ?

Процесс получения разрешения на строительство

Перечень необходимых документов для получения разрешения

Согласования специальных органов – если объект требует особого разрешения:

Правовые основания и нормативные требования

Крупные города Московской области с населением более 100 000 человек

Города Московской области с населением от 50 000 до 100 000 человек

Другие города Московской области с населением менее 50 000 человек