Как законно "отжать" здание и не понести за это ответственность
Случай из адвокатской практики, который представляет собой продуманный рейдерский захват здания, заранее спланированный и осуществленный в течение 4 лет.
Вступление
Один виртуозный гражданин (назовем его Константин) владел коммерческим зданием, пустым, без ремонта, коммуникаций и прочего.
Стоил такой объект примерно 10 млн руб.
Гражданин решил заработать на этом здании сверху еще в районе 20-30 млн (как получится). Каким же образом? Смотрите.
1. Сделка по продаже здания
Нашелся бизнесмен и девелопер, который захотел приобрести объект, облагородить его, подключить различные коммуникации, сделать ремонт, запустить арендаторов.
Константин продает здание компании бизнесмена ("ООО"), но с одним небольшим условием, которое впоследствии и сыграло всю роль в рейдерской схеме.
- цена в договоре купли-продажи снижается до 2,5 млн руб.
- оставшаяся часть денежных средств в размере ~ 7 млн руб. передается путем составления расписки
Расписка разумеется не имеет отношения к договору купли-продажи здания. Снижение цены обосновывается нежеланием платить налоги.
Договор заключен, деньги переданы и на этом стороны расходятся на 2 года.
2. Отбираем здание назад в процедуре банкротства
За 2 года девелопер приводит здание в порядок, подключает подземные коммуникации, вкладывает порядка 20 млн руб.
Константин через 2,5 года создает себе искусственные задолженности от различных подконтрольных юридических лиц и начинает банкротиться.
В процедуре банкротства сделки за последние 3 года пересматриваются и оспариваются по различным основаниям.
Собственно наше здание, формально было продано по заниженной в несколько раз цене, в связи с чем сделку оспаривает успешно финансовый управляющий.
- Что только не предпринимал девелопер: была назначена экспертиза по оценке здания на момент продажи, привлечено несколько сторонних специалистов и представлено еще несколько заключений, бизнесмен предлагал вернуть те деньги в конкурсную массу за сделку и много всего.
- Но: суд постановил признать договор недействительным и передать здание в конкурсную массу. А стоит оно теперь на 20 млн руб. дороже, так как в него вложено много денег, сил и времени.
Доказательства того, что фактически передавалась сумма рыночной цены здания (дополнительные 7,5 млн по расписке) суд не принял, т.к. посчитал, что заем не имеет отношения к договору купли-продажи.
Апелляция и кассация поддерживают доводы суда первой инстанции, здание продается с торгов для удовлетворения требований кредиторов.
3. Итог истории
Здание продается с торгов, по стоимости ниже на 10-15 % рыночной. Выкупается одним из подконтрольных банкроту ООО.
Деньги вырученные от продажи здания распределяются между кредиторами (которые подконтрольны Константину), а девелопер получает в районе 9 % от конкурсной массы (пропорционально долгу), тем самым теряя ~ 25 млн руб.
От требований к недобросовестному продавцу недвижимости по займу в размере 7,5 млн руб. и стоимости здания (реституция по договору купли-продажи) арбитражный суд освобождает Константина, в целях "социальной реабилитации гражданина, предоставления ему возможности законно избавиться от необходимости отвечать по старым обязательствам и выстроить новые экономические отношения".
Такая небольшая история о том, как с помощью законных механизмов, хитрости и высшего юридического пилотажа ввести в заблуждение контрагента, избежать уголовной ответственности и избавиться в дальнейшем от гражданско-правовой.
На все ушло 4 года.
А сталкивались ли вы с подобными делами? Поделитесь своими историями в комментариях и поставьте лайк статье.