Почему в одном ЖК бизнес процветает, а в другом – простаивает? Разбираем на примере Кемерово
Введение
Почему в одном ЖК бизнес процветает, а в другом – простаивает? Разбираем на примере Кемерово.
Одна из главных проблем коммерческой недвижимости в жилых комплексах – дисбаланс между предложением и реальным спросом. Одни проекты перегружены лишними площадями, другие страдают от нехватки востребованных сервисов. Итог – простаивающие помещения, нерационально используемые площади, снижение привлекательности района для новых жителей и бизнеса.
В Федеральной общественной организации "Парки России" мы регулярно сталкиваемся с этими вызовами. В этом кейсе мы покажем, как в ЖК «Уютный квартал» (Кемерово) удалось создать коммерческую среду, которая приносит прибыль бизнесу, удобство жителям и устойчивость девелоперу. Разберем ошибки, покажем реальные цифры и дадим универсальные рекомендации. Как избежать ошибок в коммерческой недвижимости ЖК и создать работающую экосистему?
Во многих жилых комплексах коммерческая недвижимость сталкивается с проблемой несбалансированного наполнения: некоторые площади остаются пустующими, а другие форматы дублируются без учета реального спроса.
Как создать сбалансированную коммерческую среду, которая работает и для жителей, и для бизнеса?
В Общероссийской общественной организации «Парки России» мы регулярно сталкиваемся с подобными вызовами при создании коммерческой инфраструктуры в жилых кварталах.
В данной статье мы детально разберем эти вопросы на примере кейса «Кемерово» и покажем, как можно создать сбалансированную и эффективную коммерческую среду.
В этом кейсе расскажем, какие методики помогли нам избежать распространенных ошибок, как мы рассчитали спрос и привлекли арендаторов, которые обеспечили быструю окупаемость коммерческих объектов.
Задача проекта
Жилой квартал рассчитан на 6 400 жителей с перспективой создания 1100 рабочих мест. Перед нами стояла задача:
- Определить оптимальный объем и состав коммерческих площадей.
- Проанализировать спрос на коммерцию среди жителей ЖК и внешних пользователей.
- Сбалансировать форматы коммерции для создания экосистемы удобных сервисов.
- Избежать избытка и дефицита функций, чтобы площади активно использовались и приносили прибыль.
- Учесть транспортную доступность, пешеходные потоки и конкурентную среду, чтобы расположение коммерции соответствовало реальным потребностям рынка. Жилой квартал рассчитан на 6400 жителей с перспективой создания 1100 рабочих мест. Перед нами стояла задача:
- Определить оптимальный объем и состав коммерческих площадей.
- Проанализировать спрос на коммерцию среди жителей ЖК и внешних пользователей.
- Сбалансировать форматы коммерции для создания экосистемы удобных сервисов.
- Избежать избытка и дефицита функций, чтобы площади активно использовались и приносили прибыль.
Как мы создали сбалансированную коммерческую среду
Перед началом проектирования мы изучили рынок и построили четыре ключевых коммерческих кластера:
- Товары первой необходимости (супермаркеты, аптеки, бытовые услуги) – 35% (12 184 кв. м).
- Развлечения и отдых (кафе, рестораны, фитнес, коворкинги) – 25% (8 703 кв. м).
- Медицинские и образовательные услуги – 20% (6 962 кв. м).
- Офисы и гибкие рабочие пространства – 20% (6 962 кв. м).
Этот баланс позволил создать устойчивую экосистему коммерции, в которой разные форматы дополняют друг друга, а арендаторы работают стабильно.
Как мы к этому пришли: аналитика и расчеты
Чтобы понять, какие коммерческие форматы действительно нужны ЖК, мы использовали несколько ключевых инструментов:
- Гравитационная модель Хаффа – позволила оценить конкурентную среду и потенциал торговых точек.
- Моделирование пешеходных потоков – помогло выбрать удачные локации для кафе, ритейла и общественных пространств.
- Оценка платежеспособности жителей – позволила правильно сбалансировать форматы коммерции.
- Анализ конкуренции – изучили все коммерческие объекты в радиусе 3-5 км, чтобы не дублировать существующие предложения.
- Этапность ввода коммерческих объектов – обеспечила постепенное наполнение, исключив простаивание площадей.
Этот детальный подход позволил избежать ошибок при проектировании коммерческой инфраструктуры ЖК и создать устойчивую и экономически эффективную экосистему. Чтобы понять, какие коммерческие форматы действительно нужны ЖК, мы использовали несколько ключевых инструментов:
- Гравитационная модель Хаффа – позволила оценить конкурентную среду и потенциал торговых точек.
- Моделирование пешеходных потоков – помогло выбрать удачные локации для кафе, ритейла и общественных пространств.
- Оценка платежеспособности жителей – позволила правильно сбалансировать форматы коммерции.
- Анализ конкуренции – изучили все коммерческие объекты в радиусе 3-5 км, чтобы не дублировать существующие предложения.
- Этапность ввода коммерческих объектов – обеспечила постепенное наполнение, исключив простаивание площадей. Мы использовали комплексный подход для оценки коммерческой среды ЖК. В основе анализа лежали:
- Прогнозирование зон влияния с учетом конкуренции и трафика.
- Оценка платежеспособности и потребностей будущих жителей.
- Анализ конкурентной среды, выявление дефицитных и избыточных функций.
- Оценка транспортной доступности и парковок, чтобы минимизировать проблемы с логистикой и удобством передвижения.
- Моделирование пешеходных потоков для понимания, какие зоны будут наиболее востребованы арендаторами.
- Этапность реализации коммерческих площадей, чтобы избежать их простаивания в первые годы эксплуатации. Мы использовали комплексный подход для оценки коммерческой среды ЖК. В основе анализа лежали:
- Прогнозирование зон влияния с учетом конкуренции и трафика.
- Оценка платежеспособности и потребностей будущих жителей.
- Анализ конкурентной среды, выявление дефицитных и избыточных функций.
👉 Детальный разбор методологии доступен в конце статьи.
Какую коммерческую среду мы заложили
После глубокой аналитики мы сформировали четыре основных коммерческих кластера:
- Товары первой необходимости (супермаркеты, аптеки, пункты выдачи заказов, бытовые услуги) – 35% (12 184 кв. м).
- Развлечения и отдых (кафе, рестораны, фитнес-клубы, детские центры, коворкинги) – 25% (8 703 кв. м).
- Медицинские и образовательные услуги (поликлиники, стоматологии, частные школы, языковые центры) – 20% (6 962 кв. м).
- Места приложения труда (офисы, коворкинги, гибкие рабочие пространства) – 20% (6 962 кв. м).
Общий объем коммерческой недвижимости – 34 811 кв. м. Баланс между жильем и коммерцией – 65% / 35%, что позволило снизить нагрузку на инфраструктуру и исключить пиковые нагрузки на сети и транспорт. После глубокой аналитики мы сформировали четыре основных коммерческих кластера:
- Товары первой необходимости (супермаркеты, аптеки, пункты выдачи заказов, бытовые услуги).
- Развлечения и отдых (кафе, рестораны, фитнес-клубы, детские центры, коворкинги).
- Медицинские и образовательные услуги (поликлиники, стоматологии, частные школы, языковые центры).
- Места приложения труда (офисы, коворкинги, гибкие рабочие пространства).
Общий объем коммерческой недвижимости – 34 811 кв. м. Баланс между жильем и коммерцией – 65% / 35%, что позволило снизить нагрузку на инфраструктуру и исключить пиковые нагрузки на сети и транспорт.
Главные ошибки девелоперов и как их избежать
- Ставка на "интуицию", а не аналитику – без глубокого анализа легко ошибиться с форматами коммерции.
- Отсутствие этапности ввода коммерческих площадей – если запустить их все сразу, можно получить простаивающие помещения.
- Игнорирование транспортной доступности – если не учесть логистику, бизнесу будет сложно привлекать клиентов.
Мы учли эти ошибки и построили модель, которая реально работает.
- Понимание платежеспособности аудитории – анализ поведенческих привычек будущих жителей помог избежать пустующих помещений и точнее определить востребованные форматы коммерции.
- Баланс разнообразия и конкуренции – конкурентная разведка позволила исключить избыточное количество однотипных сервисов, таких как парикмахерские и минимаркеты, сделав среду более разнообразной.
- Оптимизация пешеходных маршрутов – грамотное проектирование позволило создать "тепловые точки" с наибольшим трафиком, что увеличило проходимость коммерческих зон.
Финансовый результат: сколько зарабатывает коммерция в ЖК
- Средний чек аренды: от 1500 до 3500 руб./кв.м в зависимости от сегмента.
- Срок окупаемости коммерческих объектов – от 5 до 8 лет.
- Прогнозируемый трафик на основные точки притяжения – от 3000 до 5000 посещений в день.
Пример из кейса:
- Фитнес-центр (1500 кв. м) – вышел в безубыточность за 6 месяцев.
- Ресторан семейного формата – стабильная загрузка уже через 3 месяца.
- Коворкинги и гибкие офисные пространства – высокий спрос за счет самозанятых и малого бизнеса.
Эти результаты достигнуты благодаря правильному позиционированию и расчетам, а не случайному распределению площадей.
- Средний чек аренды: от 1500 до 3500 руб./кв.м в зависимости от сегмента.
- Срок окупаемости коммерческих объектов – от 5 до 8 лет.
- Прогнозируемый трафик на основные точки притяжения – от 3000 до 5000 посещений в день.
- Ключевыми арендаторами, обеспечившими быстрый возврат инвестиций, стали супермаркеты среднего и премиального сегмента, фитнес-центр и частный детский сад.
- Например, фитнес-центр площадью 1500 кв. м достиг операционной безубыточности уже на шестой месяц работы, а ресторан семейного формата вышел на стабильную заполняемость в первые три месяца.
- В качестве успешного примера можно привести гибкие офисные пространства и коворкинги, которые стали точками притяжения для самозанятых и малого бизнеса, обеспечивая высокую загрузку и долгосрочные контракты.
- Для привлечения арендаторов использовались гибкие условия аренды, маркетинговая поддержка (совместные рекламные кампании, онлайн-продвижение), а также пакетные предложения для комплексного размещения (например, фитнес-центр + кафе здорового питания).
- Проведение локальных мероприятий в районе помогло активизировать спрос со стороны жителей и бизнеса, а работа с застройщиком позволила заранее привлечь стратегических партнеров, заинтересованных в долгосрочной аренде.
- Этапность ввода коммерческих площадей позволила сначала запустить наиболее востребованные форматы (магазины, бытовые услуги, кафе), а затем подключать специализированные сегменты (медицину, спорт, образование).
- Матрица взаимовлияния коммерческих функций помогла учесть, как одни форматы поддерживают другие, усиливая коммерческий эффект. Например, рядом с детскими учреждениями были размещены кафе и магазины для родителей.
- Средний чек аренды: от 1 500 до 3 500 руб./кв.м в зависимости от сегмента.
- Срок окупаемости коммерческих объектов – от 5 до 8 лет.
- Прогнозируемый трафик на основные точки притяжения – от 3 000 до 5 000 посещений в день.
- Ключевыми арендаторами, обеспечившими быстрый возврат инвестиций, стали супермаркеты среднего и премиального сегмента, фитнес-центр и частный детский сад.
- Например, фитнес-центр площадью 1 500 кв. м достиг операционной безубыточности уже на шестой месяц работы, а ресторан семейного формата вышел на стабильную заполняемость в первые три месяца.
- В качестве успешного примера можно привести гибкие офисные пространства и коворкинги, которые стали точками притяжения для самозанятых и малого бизнеса, обеспечивая высокую загрузку и долгосрочные контракты.
- Для привлечения арендаторов использовались гибкие условия аренды, маркетинговая поддержка (совместные рекламные кампании, онлайн-продвижение), а также пакетные предложения для комплексного размещения (например, фитнес-центр + кафе здорового питания).
- Проведение локальных мероприятий в районе помогло активизировать спрос со стороны жителей и бизнеса, а работа с застройщиком позволила заранее привлечь стратегических партнеров, заинтересованных в долгосрочной аренде.
- Средний чек аренды: от 1500 до 3500 руб./кв.м в зависимости от сегмента.
- Срок окупаемости коммерческих объектов – от 5 до 8 лет.
- Прогнозируемый трафик на основные точки притяжения – от 3000 до 5000 посещений в день.
- Ключевыми арендаторами, обеспечившими быстрый возврат инвестиций, стали супермаркеты среднего и премиального сегмента, фитнес-центр и частный детский сад.
- Например, фитнес-центр площадью 1 500 кв. м достиг операционной безубыточности уже на шестой месяц работы, а ресторан семейного формата вышел на стабильную заполняемость в первые три месяца.
- В качестве успешного примера можно привести гибкие офисные пространства и коворкинги, которые стали точками притяжения для самозанятых и малого бизнеса, обеспечивая высокую загрузку и долгосрочные контракты.
Выводы и перспективы
- Грамотное зонирование позволило увеличить инвестиционную привлекательность ЖК.
- Баланс коммерческих функций позволил снизить финансовые риски для застройщика.
- Этот подход может быть масштабирован для других региональных проектов, где коммерция часто остается без продуманного зонирования.
- Однако для других регионов потребуется адаптация под локальные особенности: уровень платежеспособности населения, наличие конкурентов, плотность застройки и существующая инфраструктура.
- Например, в городах с низкой плотностью населения может быть востребован больший акцент на форматы destination-торговли, а в мегаполисах – гибкие пространства и коворкинги.
- Перед внедрением стратегии в новом регионе необходимо анализировать локальные особенности потребительского спроса и поведения арендаторов.
- Благодаря комплексному подходу «Парков России», коммерческая среда ЖК спроектирована так, чтобы обеспечить максимальную доходность, удобство для жителей и привлекательность для инвесторов.
- Девелоперам, которые хотят получить готовую стратегию коммерческой недвижимости с учетом всех нюансов (от трафика до окупаемости), стоит обратиться в «Парки России» – мы готовы помочь с любым проектом ЖК.
- Грамотное зонирование позволило увеличить инвестиционную привлекательность ЖК.
- Баланс коммерческих функций позволил снизить финансовые риски для застройщика.
- Этот подход может быть масш��абирован для других региональных проектов, где коммерция часто остается без продуманного зонирования.
- Однако для других регионов потребуется адаптация под локальные особенности: уровень платежеспособности населения, наличие конкурентов, плотность застройки и существующая инфраструктура.
- Например, в городах с низкой плотностью населения может быть востребован больший акцент на форматы destination-торговли, а в мегаполисах – гибкие пространства и коворкинги.
- Перед внедрением стратегии в новом регионе необходимо анализировать локальные особенности потребительского спроса и поведения арендаторов. Грамотное зонирование позволило увеличить инвестиционную привлекательность ЖК.
- Баланс коммерческих функций позволил снизить финансовые риски для застройщика.
- Этот подход может быть масштабирован для других региональных проектов, где коммерция часто остается без продуманного зонирования.
Итог: Почему этот кейс важен для девелоперов
Этот проект показал, что грамотное проектирование коммерции в ЖК повышает его инвестиционную привлекательность и снижает финансовые риски. Мы уверены, что этот подход можно масштабировать на любые проекты.
Детальный разбор методологии
1. Анализ пространственной зоны влияния ЖК
Мы использовали гравитационную модель Хаффа, чтобы определить, как коммерческие объекты ЖК будут конкурировать с существующими торговыми зонами. Это позволило:
- Определить, какие районы города будут активно посещать ЖК «Уютный квартал».
- Рассчитать вероятность того, что жители соседних микрорайонов будут пользоваться коммерческой инфраструктурой нашего комплекса.
- Выявить потенциальные дефициты в торговых и сервисных услугах.
2. Анализ транспортной доступности
- Рассмотрены существующие маршруты общественного транспорта и их влияние на приток клиентов.
- Проведена оценка доступности для автомобилистов: учтены парковочные места, удобство въезда-выезда, возможность организации подземных парковок.
- Смоделированы пешеходные маршруты и трафик, что помогло выбрать лучшие локации для магазинов и кафе.
3. Оценка конкурентной среды
Мы провели анализ существующих коммерческих объектов в радиусе 3-5 км от ЖК, включая:
- Продуктовые магазины: изучены ассортимент, средний чек, уровень сервиса.
- Медицинские услуги: рассмотрены государственные и частные клиники, их специализация, ценовая политика.
- Фитнес-центры и досуговые заведения: оценены типы услуг и их востребованность в районе.
- Общественное питание: анализ существующих ресторанов, фастфуда, кафе и их загруженности.
4. Прогноз спроса и формирование коммерческих кластеров
На основе собранных данных мы рассчитали оптимальное распределение коммерческих площадей, создав четыре ключевых кластера:
- Товары первой необходимости (супермаркеты, аптеки, бытовые услуги) – 35%.
- Развлечения и отдых (кафе, рестораны, фитнес, коворкинги) – 25%.
- Медицинские и образовательные услуги – 20%.
- Офисы и гибкие рабочие пространства – 20%.
5. Этапность реализации коммерческих площадей
- В первую очередь запускались магазины, бытовые услуги, аптеки.
- На втором этапе — кафе, рестораны, детские центры.
- В заключительной фазе — крупные медицинские центры, фитнес и коворкинги.
Этот детальный подход позволил избежать ошибок при проектировании коммерческой инфраструктуры ЖК и создать устойчивую и экономически эффективную экосистему.
👉 Если вы девелопер и хотите получить подобный анализ для вашего ЖК — обращайтесь в «Парки России», мы готовы помочь вам создать прибыльную коммерческую среду!
Вопрос к аудитории VC.ru
Какой формат коммерческих площадей, на ваш взгляд, сейчас самый перспективный для новых ЖК? Почему?