«Дорогу не сделаете – засужу». Как мы строим с нуля первый коттеджный поселок: выход из сметы, разборки, ошибки и малина
Всем привет! На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. В статье расскажем про наш первый проект – коттеджный поселок Малинки Life. Почему решили заняться загородной недвижимостью, как выбирали локацию и какие шишки набили. Приятного чтения!
Зарождающийся тренд на загородную недвижимость усилился в пандемию, когда всем нам пришлось сидеть дома больше привычного. Подключение крупных застройщиков к направлению всего лишь вопрос времени. Самые шустрые из них уже подсуетились с тестовыми проектами.
Поэтому в начале года мы плотно взялись за освоение рынка загородной недвижимости.
Как появилась идея сделать коттеджный поселок
Мы не хотели размениваться на посреднические дела, решили сразу создать что-то твердое и реальное. Пообщались с девелоперами, риэлторами и строителями. Пришли к выводу, что земельная история нам интересна. По экономике, бизнесу и перспективе. Поэтому и решили строить свой первый коттеджный поселок.
С чего начали
Нам сначала надо было понять, как вообще хотим все сделать. Просто купить земельный участок в Подмосковье, размежевать, перепродать – не для игры вдолгую.
В прошлой статье мы рассказывали про методы обмана от застройщиков загородных поселков. Там вот вся выжимка из реального опыта.
Покатались по поселкам, насмотрелись и вот что обозначили для себя по значимости:
- Природа и локация. Лесное окружение, водоем поблизости, никаких торчащих труб с дымом и сервитутов с выгоном рогатого скота.
- Транспортная доступность. До 1 часа от МКАД и чтобы недалеко от населенного пункта.
- Обустройство и планировка. Никаких горизонтальных человейников на 1000 участков. Инфраструктуру и коммуникации готовим сами. Покупателям даем возможность выбрать проекты домов.
- Документация. Принцип максимальной открытости. Нужна выписка из ЕГРН – отправляем без вопросов. Нужен ГПЗУ – отправляем без вопросов. И помогаем покупателю во всем разобраться.
В идеале мы видели так: с покупателя снимается весь головняк с подведением коммуникаций, проверкой документов и внутренним обустройством. Все в рамках одной стоимости.
Согласитесь, люди покупают земельные участки для строительства уютного дома для семьи, а не для ожидания очереди в МФЦ.
К чему пришли
Весной мы нашли подходящий участок.
Скрин с публичной кадастровой карты
Сравним по обозначенным критериям.
- Природа и локация. Сосновый лес, рядом речка Нара, а на самом участке растет малина. Поэтому поселок и получил свое название.
- Транспортная доступность. 45-50 минут от МКАД по Симферпольскому шоссе, оно наименее загружено. 7 км от Серпухова. Это значит, что до поселка будут доезжать такси и курьеры с рюкзаками.
- Обустройство и планировка. Площадь позволяла уместить 35 участков по 9-16 соток. Как раз тот случай, когда все соседи будут знать друг друга. Оценили проект по подводке коммуникаций, практически сразу приступили к строительству дороги.
Выгрузка песка на геотекстиль
- Документация. Потратились, но все проверили.
С этого, правда, только все и начиналось.
Какие работы проводили
Итак, у нас земля в хорошем месте и с чистыми документами. Сразу заявлять о старте продаж было немного бессмысленно. Хотя бы потому что на показ невозможно было доехать по нормальной дороге. Плюс из-за отсутствия разметки покупателю было бы трудно определить, какой именно участок он себе выбрал.
Поэтому решили начать с чистки, строительства дороги и обустройства входной группы.
Просто взгляните, что для этого надо было сделать:
И это только ~10% от общего объема на «земле». К слову, расчетная и реальная смета совсем не сошлись. А ведь есть же еще маркетинг, продажи, бухгалтерия, юристы.
Сейчас входная группа поселка обустроена: дорога, щит. Надел почищен и все участки удобно размечены. Ведется работа над коммуникациями.
Набитые шишки
Ресурсов в виде техники и бригады строителей у нас изначально не было. Поэтому без подрядчиков никак, договаривались со строителями и столкнулись со сложностями:
- Попытка обмана. На нас тупо хотели выехать за счет незнания матчасти.
- Выход из сметы. Классика. Например, итоговая стоимость забора выросла почти в 2 раза.
- Срывы договоренностей. И такое также было. Ожидание щебня замкнулось в мантре «все будет завтра».
Благо все это было преодолимыми препятствиями.
Какие выводы сделали. Во-первых, нужно шарить за виды работ, материалы и не гнушаться технадзора. Во-вторых, в идеале привязывать мотивацию строителей к продаже участков. В-третьих, надежный подрядчик не находится с первого звонка, к сожалению.
Шишки набили и в работе с клиентами. На рынке царит лютое недоверие. Как будто люди решают купить земельный участок после заучивания книги возражений.
Основная боль у всех заключается в том, что могут не схлопнуться обещания и реальность. Поэтому освещаем все шаги по работам, поддерживаем контакт с покупателями и максимально открыты к любым запросам по проекту.
Второй момент – желание всего готового и дешевле. Мы в данный момент предлагаем клиентам готовые и юридически чистые земельные участки в строящемся поселке. Потом на них можно ставить дома с беседкой для вечерних посиделок. Это примерно как брать квартиру на этапе котлована.
Случай из практики. Только стартовали. Звонок посреди бела дня. Клиент хочет приехать и посмотреть участок. Проводим показ: малина, ели, речка. Погода-то какая хорошая. Клиент спрашивает про подъезд к участку. Открываем генплан и рассказываем. Просмотр, пауза, задумчивый взгляд и ответ: «Дорогу не сделаете – засужу».
Что дальше?
В нашем первом поселке Малинки Life продана половина участков. От 92 000р. до 167 000р. за сотку. Такие цены получаются из-за отсутствия кучи посредников во всей цепочке. Кстати, еще доступна ипотека.
В данный момент мы работаем с партнерами по строительству загородных домов. Так, покупатели смогут приступить к стройке по готовому проекту и предсказуемой смете. Трудиться еще нужно будет много.
Мы учли все ошибки и начали работу над вторым поселком – Сосны Village. Сейчас в принципе на рынке окно возможностей: земля дешевеет, а значит растет конечная прибыль.
Если вы хотите подробнее узнать об участках в поселке, посмотреть генплан или увидеть объект вживую, то оставляйте заявку на сайте.
Пишите в комментариях, какие темы про загородную недвижимость вам интересно было бы рассмотреть.