Как хаотичная торговля убивает ЖК и снижает ликвидность недвижимости?

🏙 Почему одни жилые комплексы со временем становятся только дороже, а другие превращаются в хаотичный рынок с падающей ценой квадратного метра?

Вы купили квартиру в новом ЖК. Первые месяцы – всё идеально: чистые дворы, приятное окружение, комфорт. Но проходит год — и рядом с подъездом появляется ларёк с шаурмой, чуть дальше — круглосуточная пивнушка, а ещё через пару лет на первых этажах уже киоски, микрозаймы и автосервис в арендованном паркинге.

🔥 Что пошло не так?

Ответ: застройщик не предусмотрел грамотную коммерческую среду, а район заполнился тем бизнесом, который первым занял площади.

Разбираем, как стихийная коммерция убивает ликвидность недвижимости и как девелоперам избежать этой ошибки.

💡 Цифры говорят сами за себя:

✔ В жилых комплексах с продуманной коммерческой средой стоимость квартир растёт на 12-15% быстрее (исследование Knight Frank).

✔ В районах, где бизнес развивается хаотично, квартиры на вторичном рынке теряют до 20% стоимости – их сложнее продать из-за ухудшения окружения.

✔ До 50% первых этажей в ЖК с неконтролируемой коммерцией пустуют, так как арендаторы приходят и уходят, а район не развивается (данные JLL).

📌 Как это проявляется на практике?

🔻 Вместо сетевых кафе, пекарен и ресторанов появляются ларьки, микрозаймы, букмекерские конторы.

🔻 Вместо нормальных аптек и магазинов первой необходимости – непонятные торговые точки с просроченными продуктами.

🔻 Район превращается в беспорядочный рынок: есть 10 пивных, но нет детского центра, нормального продуктового или кофейни для встреч.

🚨 Пример: ЖК «Московский» в Красноярске изначально позиционировался как комфорт-класс, но через 5 лет стал кварталом 24 пивных и микрозаймов на район. Итог – квартиры продаются на 18% дешевле, чем в аналогичных комплексах.

💬 Сергей Буторин, председатель «Парков России»: "Мы видим, как застройщики сначала строят дома, а о коммерции думают потом. Это стратегическая ошибка. Район либо растёт в цене благодаря продуманной среде, либо теряет ликвидность из-за хаоса."

📌 Почему это не работает?

✔ В первую очередь заходят пивные, магазины с сигаретами, ломбарды и микрозаймы – они могут платить за аренду больше остальных.

✔ Семейные кафе, кофейни, сетевые супермаркеты не могут конкурировать по ставке аренды и не заходят.

✔ Район теряет баланс – он становится привлекательным только для одной категории жителей.

✅ Как избежать этой ошибки?

💡 Грамотно проектировать коммерческую среду до начала строительства:

✔ Анализировать целевую аудиторию ЖК и закладывать правильные площади под бизнес.

✔ Делать смешанную коммерческую среду: торговые кластеры, а не разбросанные точки.

✔ Взаимодействовать с городскими властями для включения важных социальных объектов.

📌 Пример: ЖК «Ривер Парк» в Москве сразу заложил сетевой супермаркет, частный детский сад и несколько ресторанов. В результате район с первых месяцев функционировал как самодостаточное пространство.

📌 Почему это риск?

✔ Владельцы первых этажей начинают сдавать помещения без контроля, и появляются складские точки, дешевые магазины, ночные бары.

✔ Отсутствие регламентов приводит к хаосу у входных групп, стихийной парковке.

✔ Через несколько лет жильцы массово жалуются на шумные заведения – но изменить что-то сложно.

✅ Как решить эту проблему?

💡 Внедрение модели «Единого оператора коммерции»:

✔ Девелопер сам отбирает арендаторов, контролируя, кто может арендовать помещения.

✔ Бизнесу создаются нормальные условия, а не борьба за место под солнцем.

✔ Район остаётся комфортным и ликвидным, обеспечивая стабильный доход для владельцев квартир.

📌 Пример: В ЖК «Скандинавия» (Москва) управляющая компания контролирует арендаторов, выбирая те форматы бизнеса, которые поддерживают концепцию комфорта для жителей.

💬 Сергей Буторин: "В развитых странах 80% новых районов работают по модели «Единого оператора коммерции». В России это пока редкость, но мы уже внедряем такие решения в своих проектах."

✅ Продумывать коммерческую инфраструктуру ещё на этапе проектирования ЖК.

✅ Контролировать арендаторов и форматы бизнеса в жилом районе.

✅ Внедрять единого оператора, который управляет коммерцией и сервисами.

✅ Использовать mixed-use формат, чтобы создать функциональное пространство.

🔥 Я, Сергей Буторин, и моя команда «Парки России» помогаем девелоперам создавать среду, которая не просто заполняет первые этажи, а реально повышает стоимость недвижимости и делает район комфортным.

📲 Хотите внедрить эти решения в свой проект?

🔗 Подписывайтесь на «Парки России» в Telegram: https://t.me/parkirussia

📩 Присоединяйтесь ко мне во ВКонтакте: https://vk.com/butorinsv🌍 Официальный сайт: https://parkirussia.ru

🚀 Создаём прибыльные и комфортные ЖК уже сегодня!

💬 Дискуссия! Что думаете?

🔹 Вы замечали, как хаотичная застройка коммерции влияет на ваш район?

🔹 Какие ЖК в вашем городе потеряли привлекательность из-за плохого окружения?

🔹 Какие примеры грамотной коммерческой среды вы встречали?

💬 Пишите в комментариях – давайте разберём, какие ЖК выигрывают, а какие теряют в цене! 🚀