В Лондоне купить квартиру проще, чем в Казани. Что не так с ценами на недвижимость в России
Многие россияне не могут позволить себе оформить ипотеку в 2024 году, ведь банковские ставки и цены на недвижимость достигли своего максимума.
Эксперты AllTogezer попытались разобраться, что происходит с российским рынком недвижимости на самом деле и в чем причина такого бурного роста цен. Делимся выводами в этой статье.
На сайте Numbeo* регулярно обновляют рейтинг городов мира по доступности ипотеки для покупки недвижимости местными жителями. Данный показатель (affordability) рассчитывается как процент ипотеки от дохода. Чем выше коэффициент, тем лучше.
*Numbeo — база данных о потребительских ценах, стоимости недвижимости и показателях качества жизни. Он был основан в 2009 году.
Москва уже давно занимает высокие позиции в таком антирейтинге, но теперь к ней присоединились Казань, Санкт-Петербург и Самара с тем же коэффициентом 0,4. Недалеко от них в списке оказались Краснодар, Новосибирск, Уфа и Екатеринбург.
Для сравнения, низкий коэффициент доступности ипотеки 0,4 на данный момент также у крупных китайских и пакистанских городов, тайской столицы Бангкок и турецкого Измира. На этих рынках сейчас происходит серьезный кризис, рекордная инфляция в экономике или наблюдается колоссальная разница между зарплатами и ценами на недвижимость.
Исходя из рейтинга, местным жителям легче купить квартиру в ипотеку в следующих дорогих городах мира:
Гонконг и Сеул — 0,5
Лондон — 0,7
Париж — 0,8
Нью-Йорк — 0,9
Женева — 1,2
Лос-Анджелес — 1,9
Мадрид — 2,0
Почему россиянам трудно взять ипотеку в 2024 году?
Конечно, важную роль сыграло повышение ключевой ставки ЦБ, что привело к ужесточению условий по ипотеке.
По данным Дом.РФ, ипотечные ставки выросли на 5,7% с июля 2023 года. То есть чуть больше года назад они были равны 11,06%, а сейчас — целым 16,77%. Ставка по льготная ипотеке стабильно держится на уровне 7–8%.
Средняя выплата по ипотеке в Москве составляет 264% от дохода гражданина, в Казани — 227%, а в Уфе — 193%. Расчеты произведены на сайте Numbeo с условием, что ипотека оформляется на 20 лет.
Важно понимать, что проблема заложена не только в ключевой ставке 16%. Даже если ее вернут до уровня 9% и ипотечная выплата уменьшится, то работник со средней зарплатой по России в 70 000 рублей все равно с трудом сможет позволить себе ипотеку.
Основная причина недоступности жилья в стране — в большой разнице между доходами населения и расходами на квартиру. И это можно заметить на том же рейтинге в колонке «price to income».
Москва, Казань и Санкт-Петербург стоят выше в антирейтинге, чем Лондон, Рим, Цюрих, Нью-Йорк и многие другие крупные города.
Среднемесячная заработная плата в России — 73 709 рублей, по данным Росстата за декабрь 2023 года.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры 35 кв.м. — 4,9 млн, по данным на конец 2023 года.
Получается, что при первоначальном взносе в 1 млн рублей россиянин должен 10 лет выплачивать 100% своей заработной платы ежемесячно, чтобы погасить ипотеку на небольшую квартиру.
При взносе в 18% обычный американец должен отдавать 50% дохода на протяжении 10 лет для закрытия ипотеки на квартиру той же площади в Майами. По сравнению со средним городом в России, ситуация в Майами кажется довольно благоприятной, даже несмотря на то, что на рынке этого города сейчас большой ценовой пузырь.
В нынешней ситуации цены на недвижимость должны начать постепенно опускаться в связи с уменьшением спроса на покупку. Люди не хотят оформлять ипотеку при высокой ставке, а льготные программы планируют закрыть уже в этом году.
Аналитики не прогнозируют снижение ключевой ставки до лета этого года. Но даже если ЦБ опустит ее до 8–12%, то инфляция вырастет, а цены на недвижимость надолго останутся на месте. Скорее всего, мы не увидим положительную динамику на рынке недвижимости в ближайшие месяцы.