Гайд по сегментам жилой недвижимости
Стоимость и потенциальная доходность недвижимости зависит от множества факторов, и класс жилого комплекса — один из ключевых. В гайде расскажем, какие бывают сегменты недвижимости и как их отличить.
Универсальные стандарты строительства
В процессе создания жилого комплекса застройщики должны соблюдать обязательные требования, которые гарантируют безопасность, доступность и комфорт для будущих жильцов. Эти стандарты едины для всех классов недвижимости, хоть и различаются по регионам. Рассмотрим основные пункты:
- Безопасность. В каждом доме должна быть установлена система оповещения о пожаре и предусмотрены пожарные лестницы.
- Парковочные места. По нормам, на каждую квартиру в доме эконом-класса (стандартном) должно приходиться 1,2 парковочных места, а в ЖК бизнес-класса — 2,0.
- Доступность для всех. Застройщики обязаны устанавливать пандусы, подъемники и соответствующие лифты в каждом здании.
- Благоустройство. На придомовых территориях должны быть предусмотрены детские игровые площадки, пространства для отдыха взрослого населения и хозяйственные зоны для сбора мусора.
- Социальные объекты. В крупных ЖК Москвы и Санкт-Петербурга на каждую тысячу жителей должно быть отведено в среднем 55 мест в детских садах и 120 мест в школах. Данные требования не распространяются на апартаменты.
Застройщики могут по-разному подходить к выполнению требований. Одни ограничиваются формальным соблюдением норм, устанавливая недорогие игровые площадки во дворах. В то же время некоторые по-настоящему стараются создать комфортную среду и вкладывают средства в игровые городки со скейт-парками. Но в целом каждый девелопер старается создать определенный уровень безопасности и комфорта для жильцов, вне зависимости от сегмента.
Классы недвижимости
Мы выяснили, что наличие благоустройства, парковочных мест и детского сада от застройщика в крупном ЖК — не роскошь, а скорее стандарт. Теперь разберемся, как различать классы жилой недвижимости.
Эконом
Недавно приняли решение переименовать эконом-класс в “стандартный”. Тем не менее, его суть почти не изменилась. Застройщики стараются экономить на всех этапах создания жилого комплекса, и это отражается на архитектуре, материалах, площади и расположении. Основные характеристики данного сегмента:
- Застройщики используют простые архитектурные проекты, которые повторяются в нескольких жилых комплексах.
- Материалы также выбираются недорогие, для того, чтобы снизить затраты на строительство. К ним относятся пеноблоки и железобетонные панели.
- Площадь квартир обычно варьируется от 20 до 40 кв.м, с высотой потолков до 2,7 м. В большинстве юнитов одна или две комнаты, а кухни и прихожие очень компактные.
- Внутренняя отделка минимальна или отсутствует полностью. Бывает такое, что нужно самостоятельно выравнивать стены и менять стеклопакеты.
- Консьержи, охрана и системы видеонаблюдения не предусмотрены.
Дворы обустроены скромно. Площадки и места для отдыха совсем небольшие и типовые. В ЖК открытая наземная парковка. Инфраструктура в самом районе, вероятно, тоже плохо развита. До школ, больниц и остановок нужно долго добираться.
Комфорт
Комфорт — самый востребованный сегмент жилой недвижимости. По стоимости он не сильно отличается от стандарта, но при этом обладает значительными преимуществами. Перечислим основные характеристики:
- Архитектурная выразительность с уникальными дизайнерскими решениями. Использование более надежных монолитных материалов в строительстве. Качественная чистовая отделка помещений.
- Потолки высотой не ниже 2,7 м, а площадь квартир начинается от 34 кв. м. Просторные балконы и лоджии.
- Базовые меры безопасности — охрана, металлические двери подъездов, домофоны.
- Наличие детских игровых зон и ухоженной придомовой территории.
- Расположение в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.
Комплексы комфорт-класса редко строят в историческом центре города или других престижных районах. Тем не менее, они находятся в удачных локациях — школы, детские сады, магазины, поликлиники и остановки в шаговой доступности. Как правило, такие ЖК встречаются в развитых спальных районах.
Комфорт-класс предполагает более качественную предчистовую отделку: ровные стены и полы, улучшенную сантехнику и окна. Стены возле входных групп покрывают антивандальной штукатуркой.
На территории комплексов застройщики располагают наземные парковки, иногда с крытыми зонами для защиты от солнца и осадков. Во дворах устанавливают качели, горки для детей, многофункциональные спортивные площадки. Для безопасности жильцов часто ограждают ЖК забором.
Бизнес
Недвижимость бизнес-класса — это комфортное жилье, которое обеспечивает высокое качество жизни. Главные особенности данного сегмента:
- Уникальные архитектурные проекты, высокие потолки от 2,75 метров, просторные застекленные балконы и лоджии, панорамные окна.
- Качественные строительные материалы, многослойные стены для хорошей шумоизоляции, импортные двухкамерные стеклопакеты, фасады из дорогих материалов, красивые дизайнерские холлы.
- Охранная сигнализация, консьерж, видеонаблюдение, подземная парковка, закрытая и ухоженная придомовая территория.
- Хороший район, близость к центру города, транспортная доступность для владельцев автомобиля.
- Площадь студий начинается от 45 кв. м, а однокомнатных квартир — от 50-60 кв.м. Минимальная площадь кухни — 15 кв. м. В больших квартирах несколько санузлов.
- Часто встречаются свободные планировки, где будущий хозяин сам выбирает, в каких местах сделать перегородки.
Застройщики выбирают дорогие участки в центре города или экологически чистом пригороде. В таких районах обычно располагаются важные инфраструктурные объекты — детские сады, школы, парки и фонтаны.
Технология строительства — монолитно-кирпичная, она обеспечивает хорошую шумоизоляцию. Предчистовая отделка без изъянов, благодаря чему владелец сразу может приступать к косметическому ремонту. Фасад проектируют индивидуально и чаще всего выбирают дорогой декоративный кирпич, стекло или камень для отделки.
Территория ЖК под охраной и видеонаблюдением. Паркинг состоит из наземной и подземной части, количество машиномест соответствует количеству квартир. Во дворе размещают детские и спортивные площадки, декоративные лавочки, клумбы и деревья. Первые этажи отводят под магазины, салоны красоты, пекарни и рестораны.
Премиум
Недвижимость премиум-класса — это вершина роскоши и комфорта в жилом секторе. Она предлагает не только высокий уровень жизни, но и демонстрирует социальный статус и материальное благополучие владельца. Особенности сегмента:
- Проекты домов разрабатываются командами известных дизайнеров. Они привлекательны, уникальны в своем роде.
- Для строительства используются лучшие материалы и технологии, которые исключают возникновение дефектов. В таких домах не бывает трещин на стенах или просадки фундамента.
- Средняя площадь квартир — 90 кв.м, но может превышать 150-200 кв.м.
- Вестибюль и общие зоны напоминают интерьеры пятизвездочных отелей.
- Придомовая территория — это настоящий парк с фонтанами, беседками и детскими площадками, за чистотой которого следит отдельная служба.
- Внутри комплекса располагаются лучшие магазины, кафе, бары, салоны красоты и спортивные центры.
- Отсутствие однокомнатных квартир в проекте. Чаще всего это 3-5-комнатные квартиры площадью 150-300 кв.м. Кухни-столовые занимают 20-30 кв.м, есть несколько санузлов.
- Потолки не ниже 3 метров, используют панорамное остекление.
- Общедомовые пространства в виде детской игровой зоны, спортзала, переговорных комнат, коворкингов, бассейнов и т.д.
- Консьерж-сервис — стандарт для домов высокого класса. Он позволяет делегировать бытовые вопросы, чтобы освободить время жителей. Например, консьержу можно поручить встретить курьера и гостей, найти мойщика окон или решить проблему с поломкой.
Премиальные жилые комплексы обычно располагаются в центре города или в благоустроенных природных зонах. При выборе участка под строительство учитывается расстояние от шумных автомагистралей и промышленных объектов. Застройщики ориентируются на элитные школы, обустроенные парки и дорогие рестораны. Окружение должно быть не менее привлекательным, чем сам жилой комплекс.
Обязательный элемент — просторный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте. В премиум-классе предусмотрено минимум 1,5 машиноместа на квартиру. Территория огороженная и охраняемая. Во дворе может быть фонтан, искусственное озеро, декоративные скульптуры, цветники и сад.
Мы привели основные отличия сегментов, но порой встречаются исключения. Например, когда стандартный ЖК выделяется красивым фасадом или обустроенным двором.
Бывает, что в элитном доме все же делают однокомнатные квартиры, а панорамное остекление не делают. Все зависит от конкретного проекта.
Если статья была полезна, подписывайтесь на наш блог — в нем вы найдете больше про инвестиции в недвижимость в России и за рубежом.