Рассрочка на зарубежную недвижимость: польза или замануха?

Разбираем, как работает рассрочка на недвижимость в Таиланде, в Дубае, на Бали. Реально ли все бесплатно? Зачем это надо застройщикам? Какие преимущества дает покупателям? Плюс лайфхак от профессиональных риэлторов: как использовать рассрочку для повышения привлекательности свой недвижимости и увеличения инвестдохода? Все ответы в статье.

Рассрочка позволяет приобрести недвижимость, даже если в моменте денег на покупку не хватает. Оплатив первый взнос, вы фиксируете квартиру или виллу за собой и фактически становитесь владельцем, а остаток стоимости выплачиваете частями по согласованному графику платежей:

Все параметры рассрочки и график выплат фиксируются в договоре.

И да, и нет. Суть одинаковая – этот инструмент делает недвижимость доступнее, порог входа в сделку снижается до уровня первого взноса. А вот дальше идут отличия:

Ипотеку выдает банк. Рассрочку – застройщик, то есть вы просто “недоплачиваете” ему стоимость объекта при оформлении покупки, в ваши имущественные и финансовые отношения не вовлекается третья сторона.

Ипотеку можно взять на строящийся или готовый объект по выбору покупателя. Рассрочка чаще всего распространяется только на “стройку”. Иногда появляются предложения с рассрочкой на готовый объект, если застройщик не успел продать все лоты во время строительства или по какой-то причине не выводил проект на рынок раньше. Но это – частности.

Ипотека выдается надолго, можно взять кредит хоть на 30 лет, рассрочка обычно ограничена 1-3 годами, в редких случаях может составлять до 5 лет.

Отсюда и следующее, самое важно для плательщика отличие: т.к. при ипотеке сумма “размазывается” на много лет, каждый отдельный платеж получается небольшим. Рассрочка компактнее по времени, поэтому каждый раз нужно будет платить больше. Платежи могут быть ежемесячными, ежеквартальными и даже ежегодными – в зависимости от проекта.

Ипотека выдается под проценты, рассрочка в подавляющем большинстве случаев бесплатная.

Да, в отличие от российского рынка, когда при использовании рассрочки покупатель “автоматом” получает более высокую цену, чем при 100% оплате или ипотеке, либо навязанные услуги, скрытые проценты и другие “сюрпризы”, в ОАЭ, на Бали и в Таиланде рассрочка действительно бесплатная. Единая для всех стоимость недвижимости просто делится на части – и всё.

Бесплатная рассрочка используется на тех рынках, где основная масса покупателей – иностранные граждане, которые не могут получить обычную ипотеку в местном банке. А вся сумма сразу есть далеко не у всех, и, тем более, не все готовы сразу же ее выкладывать за объект, который построится только через пару лет. Перед застройщиками встает выбор:

Естественно, компании выбирают второй вариант, так что не стоит за бесплатной рассрочкой “угадывать” сыр в мышеловке. Этот инструмент выгоден обеим сторонам сделки: и покупателям, и девелоперам.

Во-первых, низкий порог входа: вы можете купить ликвидный выгодный объект, даже когда полной суммы на руках нет.

Во-вторых, безопасность.

При рассрочке покупатель рискует лишь частью капитала, а у застройщика есть стимул активнее вести работы.

В-третьих, высокий инвестиционный доход – это самая интересная и неочевидная часть!

Купленный объект можно перепродать другому человеку еще до завершения строительства – эта разновидность сделок называется переуступка. В этом случае невыплаченная рассрочка перейдет на нового покупателя. Он заплатит вам фактически внесенные деньги + %, на который выросли цены с момента вашей покупки, а дальше будет продолжать расплачиваться с застройщиком частями вместо вас.

Например: вы купили квартиру на самом старте за $100 000, в качестве первого взноса заплатили $30 000 и еще столько же успели отдать застройщику по рассрочке в течение года. Итого вложено 60 тысяч.

За это время цены выросли на 20%, теперь рыночная цена вашей еще недостроенной квартиры $120 000. Вы переступаете ее другому покупателю. Из общей цены сделки $120 000 невыплаченный остаток рассрочки, то есть $40 000 (100 000 - 60 000, которые вы успели выплатить сами) так и остаются в виде рассрочки, это деньги застройщика, а $80 000 (120 000 - 40 000) получаете вы. Фактически вложили $60 000, получили на $20 000 больше.

Доходность на вложенный капитал – 33,3%!

А если бы выплатили все $100 000 сразу, затем продали за 120 000, в деньгах прибыль была бы такой же – 20 тысяч, но в процентах на вложенный капитал получилось бы всего 20%! За счет бесплатной рассрочки получается +13,3% чистой выгоды. Вложили меньше, получили больше. Разумеется, пример грубый, но суть понятна.

Находятся ли желающие покупать по переуступке, а не напрямую у застройщика? Это зависит от общей привлекательности объекта и его “заточенности” именно на такую инвестиционную стратегию. Если изначально выбор проекта был сделан правильно, то покупатели найдутся. К моменту переуступки, лоты у застройщика уже могут закончиться, так что купить напрямую просто нет возможности. К тому же, на старте всегда успевают “расхватать” лучшие планировки, этажи и виды. Если же выбор у застройщика еще есть, цена по переуступке просто выставляется чуть ниже текущего официального прайса.

В нашей практике был интересный кейс, когда рассрочка “сделала” продажу. В Дубае мы с клиентом купили ликвидную планировку (1 спальня + кухня-гостиная + терраса и 2 санузла) с суперлояльной рассрочкой: 10% первый взнос, 30% во время строительства и аж 60% на ключах. Естественно, лоты разлетелись очень быстро. И через год клиент смог продать свою еще недостроенную квартиру с доходностью 35% на вложенный капитал. Срок сдачи был уже совсем близко, а порог входа для нового покупателя низкий. На других почти готовых объектах от рассрочки остались слезы, при покупке по переуступке нужно было вносить почти полную сумму – это неинтересно. В новых проектах, пока еще низкий порог входа, но ждать заселения долго. Тоже не то! Так что по совокупности именно вариант нашего клиента был оптимальным для нового покупателя, и сделка состоялась.

Больше кейсов и реальной информации по рынкам – у нас в Телеграм-канале.

Если на проекте есть пострассрочка – повышается чистая доходность от аренды.

Вся соль тоже в фактически вложенных деньгах. Допустим, на момент сдачи в аренду вы выплатили лишь 50% от стоимости, а арендную плату получаете по рыночной ставке. Через год выплачено будет уже 65% от цены, но доход все равно идет такой же, как шел бы при полной оплате. Вложенный капитал меньше, процент чистого дохода на него выше. И так – все время, пока вы не погасите рассрочку полностью.

Рассрочка – реально выгодный инструмент, который при грамотном обращении способен увеличить доход инвестора и открыть путь к покупке по-настоящему желанных объектов. Проверено миллионами инвесторов и годами рыночной практики. Напишите нам в Телеграм-чат, если остались вопросы или хотите получить подборку проектов в Тае, на Бали, в ОАЭ или Омане с самыми интересными условиями рассрочки.