Мой первый опыт участия в имущественных торгах Москвы 178-ФЗ по покупке земельного участка
Дело было в далеком 2023 году, с тех уже и не счесть сколько раз довелось участвовать в торгах г. Москвы, предлагаю вам прочитать мои мысли на тот момент времени.
Торги по продаже и аренде земельных участков в г. Москве организовывает Департамент городского имущества. На аукционе выставлялись два участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), стартовая цена каждого из которых составляла 2,9 миллиона рублей – добавлю, что в Москве практика определения стартовой стоимости лота составляет =100% от кадастровой стоимости.
В ходе торгов цены на участки значительно возросли — в итоге они были проданы за 6,9 миллиона и 7,4 миллиона рублей соответственно, что в сумме составило 14,3 миллиона рублей.
Для меня верхняя граница, по которой я мог бы приобрести эти участки, не нарушая экономику проекта, составляла 9 миллионов рублей за оба, т.е. примерно по 4,5 млн. за каждый – важно отметить, что я занимаюсь земельными участками, покупаю (зачастую в невероятно ужасном состоянии землю, вкладываю деньги в ее улучшению, произвожу физические и юридические манипуляции, которые создают добавочную стоимость и продаю – в этом и есть мой бизнес). В общем, 9 млн. – сумма разумная с учетом маржи безопасности и существующих рыночных условий. Кроме того, рядом в локации есть прецедент, когда участки были выкуплены с торгов по цене 310 тысяч рублей за сотку. Это дальняя Новая Москва, поэтому можно не удивляться ценам. Актуальный прайс сейчас в этой локации 800к за 1 сотку, так что да, не только биткоином едины, друзья! И судя по всему, кому-то эти земли оказались крайне необходимы для реализации проекта с более длительным циклом выхода, или с более высокими рисками.
Для лучшего понимания ситуации: рыночная цена на аналогичные участки составляет около 450 тысяч рублей за сотку, а торги завершились на уровне 475 тысяч рублей за сотку, что говорит о том, что покупка осуществлялась без значительных скидок. По-сути выше рынка! Но ведь бытует же мнение, что с торгов можно урвать землю за копейки?! Возможно, так было раньше, но не сейчас. Зачастую, анализируя лоты на покупку чаще прихожу к выводу, что проще купить земельный участок на Авито или ЦИАН.
Во-первых, нет рисков обжалования торгов со стороны других кандидатов через ФАС;
Во-вторых, с рынка участок с понятной историей владения до тебя и у тебя есть фактически возможность контролировать риски, а на торгах ты можешь по-сути сделать только градостроительную проработу, но не оценить риски юридические владения – поясню, до тебя участком владела только Москва, фактически это земля была неразграниченной в муниципальной собственности, которую Москва сформировала и вывела на торги, но ведь раньше там что-то могло быть? Да, могло, но Москва приложила все усилия, но собственников не нашла, а кадастровых границ не было – так что на торги! И вот ты покупаешь участок, а потом приходит через 6 месяцев бабушка со старыми документами, подает на тебя в суд и суд признает участок за бабушкой, участок отходит ей – ты возвращешь деньги из ДГИ (не быстро) – ситуация не теоритическая, преценденты уже есть. от подобного не застраховаться, так что торги – это не 100% безопасно.
▎Выводы
Участки ИЖС с московской пропиской, развитой инфраструктурой и коммуникациями пользуются высоким спросом. Следует отметить, что предложения на муниципальных торгах крайне ограничены — всего около 80 лотов в год.
▎Процедура участия в торгах
Для тех, кто заинтересован в участии в муниципальных имущественных торгах 178-ФЗ, вот основные шаги:
1. Получите усиленную квалифицированную электронную подпись (ЭЦП) физического лица (около 2-4 тысяч руб.)
2. Пройдите аккредитацию через torgi.gov с помощью ГосУслуг, так ваша учетная запись пройдет регистрацию на всех основных площадках имущественных торгов
4. Подготовьте необходимые документы и подайте заявку на участие в интересующем вас лоте, внимательно читайте лотовую документацию, градостроительные документы, проект договора и условия и сроки перехода прав собственности, а также суммы задатков
5. Дождитесь рассмотрения заявки; если она одобрена, возвращайтесь к началу торгов, за несколько часов до старта сможете увидеть количество участников и оценить конкуренцию в протоколе участников
6. Начинаются сами торги: делайте ставки на повышение до определения победителя. Побеждает та заявка, которая провисит не перебитой в течение 10 мин. Шаг повышения цены, как правило фиксированны. Вводить суммы самостоятельно не нужно.
Если вы проиграли — не переживайте, можно заказать возврат средств (манибэк). Если же вы стали победителем — подпишите договор и внесите остаток суммы продавцу. Вот такой первый мой опыт участия в торгах 178-ФЗ: 2 участия = 2 поражения!
Меня зовут Андрей, я занимаюсь инвестициями в земельные участки. Выкпуаю их, как с имущественных торгов 178-ФЗ, так и через банкротство, срочный выкуп или с рынка. Сейчас активно смотрю на с/х земли и земли промышленности – обо всем подробно рассказываю в своем Telegram-канале, если вам было полезна эта статья – подписывайтесь!