Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде это не только привлекательная инвестиция, но и возможность обзавестись жильем в одной из самых популярных стран для жизни и отдыха. Однако здесь существуют свои нюансы, которые важно учитывать. В этой статье вы узнаете о законах Таиланда для иностранцев, о выборе застройщика и оформлении сделки без ошибок.

Согласно данным Банка Таиланда и аналитики Colliers International, рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост, особенно в таких регионах, как Бангкок, Пхукет, Паттайя и Самуи. По данным Информационного центра недвижимости (REIC) за 3-й квартал 2024 года количество квартир, переданных иностранцам, увеличилось на 11% по отношению к прошлому периоду и достигло 3756 единиц на сумму 18.5 млрд бат. За первые 3 квартала 2024 года иностранцы приобрели в Таиланде 11 036 квартир.

Эти цифры говорят о том, что тысячи людей по всему миру поверили в потенциал тайского рынка недвижимости, увидев в нем возможность для выгодных инвестиций. Однако за каждым удачным приобретением стоит тщательный анализ и учет возможных рисков. Разберем ключевые аспекты.

Надежность застройщика — ключевой фактор успешной покупки. В Таиланде действует строгая система лицензирования строительных компаний, регулируемая Законом о строительстве (Building Control Act B.E. 2522)

✔Как проверить застройщика:

💠Убедитесь, что у компании есть лицензия EIA (Environmental Impact Assessment), которая подтверждает, что проект соответствует экологическим нормам и регистрация в Департаменте развития бизнеса DBD Thailand

💠Изучите портфолио завершенных проектов. Надежные застройщики, такие как Sansiri или Rhom Bho Property, имеют многолетний опыт и сдают объекты точно в срок. Это важный момент, т. к. далеко не все застройщики могут этим похвастаться.

💠Проверьте наличие гарантий на строительство (обычно 5 лет) и условия обслуживания после сдачи объекта.

Все сделки с недвижимостью в Таиланде проходят обязательную регистрацию в Земельном департаменте (Land Department). Это ключевой этап, который обеспечивает легальность сделки и защищает права покупателя.

Как это работает:

💠После подписания договора купли-продажи стороны (покупатель и продавец) должны лично явиться в Земельный департамент для регистрации сделки.

💠Сотрудники департамента проверяют документы, включая правоустанавливающие документы на недвижимость, договор купли-продажи и подтверждение оплаты налогов.

💠После проверки сделка регистрируется, и право собственности переходит к новому владельцу.

Какой риск это снимает:👇

💠Риск мошенничества: регистрация в Земельном департаменте гарантирует, что продавец действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продавать.

💠Риск двойной продажи: после регистрации сделки объект не может быть продан другому лицу, так как право собственности официально закрепляется за новым владельцем.

💠Риск юридических ошибок: сотрудники департамента проверяют все документы, что минимизирует вероятность ошибок в договоре или правоустанавливающих документах.

Ежедневно отвечаем на вопросы, что не нужно покупать квартиру на тайскую компанию, т. к. иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде на правах Freehold или Leasehold. Это законно и легально, подробно писал здесь.

Фрихолд: согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522), иностранцы могут владеть до 49% квартир в кондоминиуме. Это полная собственность, которая позволяет продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству.

Лизхолд: Долгосрочная аренда на 30 лет с возможностью продления дважды. Это регулируется Гражданским и Коммерческим Кодексом Таиланда. Лизхолд — популярный вариант для покупки вилл, земельных участков и квартир, т. к. общий срок владения 30+30+30 лет, а стоимость оформления значительно ниже.

Риски и как их избежать:👇

💠Для Leasehold важно прописать в договоре условия продления аренды и зарегистрировать его в Земельном департаменте (Land Department).

💠Впишите в договор с застройщиком правопреемника – доверительное лицо, так вам будет спокойнее.

Приобретение вторичного жилья требует тщательной юридической проверки.

Что включает Due Diligence:

✔Проверка права собственности через Земельный департамент.

✔Подтверждение отсутствия обременений (ипотека, долги по коммунальным платежам).

✔Проверка корректности документов, включая Chanote (титул на землю).

Стоимость проверки начинается от 20.000 бат (60 тыс руб), но это необходимая мера для защиты ваших инвестиций.

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Таиланде не являются обременительными и полностью прозрачны.

Например, при покупке квартиры в Leasehold за 3 млн бат (9 млн руб) налог на передачу прав составит 33 тыс бат (99 тыс руб), здесь можно прочитать подробнее.

Помимо разовых налогов, владельцы оплачивают обслуживание комплекса (40–100 бат/м² в месяц) и амортизационный фонд (500–700 бат/м² единоразово). Эти расходы не создают непосильной финансовой нагрузки, а система налогообложения в Таиланде остается одной из самых выгодных в Азии для владельцев недвижимости.

Законодательство Таиланда в сфере недвижимости для иностранцев стабильно и предсказуемо, а любые изменения не имеют обратной силы и не затрагивают ранее заключенные сделки.

Собственность, оформленная в соответствии с действующими нормами, надежно защищена законом, и никто не может ее изъять или аннулировать. Более того, в настоящее время рассматривается увеличение максимального срока аренды (Leasehold) с 30 до 99 лет, что сделает владение недвижимостью для иностранцев еще более выгодным и долгосрочным. Таиланд остается комфортной и безопасной юрисдикцией для инвестиций в недвижимость.

Как минимизировать риск:👇

Выбирать объект, которые соответствует текущим нормам и имеют все необходимые разрешения.

Часто спрашивают о повышенном износе зданий в условиях тропического климата. В Таиланде работают ведущие мировые архитектурные бюро и девелоперы, применяя передовые технологии для защиты недвижимости от влажности и жары.

Современные материалы предотвращают проникновение влаги, обеспечивают термо- и шумоизоляцию, а специальные покрытия и системы вентиляции защищают конструкции от перегрева и коррозии.

Мы часто бываем на объектах, которым по 15–20 лет и они не были еще так «прокачены» и хочу отметить, что если содержится здание хорошо (писал тут как нужно), то разрушений не будет от слова совсем.

Как минимизировать риск:👇

✔Выбирайте объекты, построенные с использованием современных материалов и технологий, устойчивых к влаге и коррозии.

✔Убедитесь, что застройщик предоставляет гарантии на конструкцию здания.

✔Проверьте, включены ли в стоимость обслуживания регулярные работы по защите от плесени и коррозии.

Покупка недвижимости в Таиланде — безопасное и выгодное вложение при условии соблюдения всех юридических норм и выбора надежного застройщика. Риски, о которых часто говорят, легко минимизировать, если работать с профессионалами и проводить тщательную проверку объекта.

P.S. Помните: осведомленность — ваша лучшая защита. Изучите рынок, задавайте вопросы и не бойтесь инвестировать в Таиланд — это страна с огромным потенциалом!

Команда нашего агентства Kvaris поможет не только подобрать лучший объект недвижимости, но окажет сопровождение сделки на всех этапах.

В нашем Телеграм-канале, можно узнать не только про жизнь на Пхукете, но и про выгодные локации и перспективные инвестиции в недвижимость. Подписывайтесь!

#экспертПхукет #живунаПхукете #недвижимостьПхукет