Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде это не только привлекательная инвестиция, но и возможность обзавестись жильем в одной из самых популярных стран для жизни и отдыха. Однако здесь существуют свои нюансы, которые важно учитывать. В этой статье вы узнаете о законах Таиланда для иностранцев, о выборе застройщика и оформлении сделки без ошибок.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

Рынок недвижимости Таиланда: текущая ситуация и перспективы

Согласно данным Банка Таиланда и аналитики Colliers International, рынок недвижимости демонстрирует стабильный рост, особенно в таких регионах, как Бангкок, Пхукет, Паттайя и Самуи. По данным Информационного центра недвижимости (REIC) за 3-й квартал 2024 года количество квартир, переданных иностранцам, увеличилось на 11% по отношению к прошлому периоду и достигло 3756 единиц на сумму 18.5 млрд бат. За первые 3 квартала 2024 года иностранцы приобрели в Таиланде 11 036 квартир.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

Эти цифры говорят о том, что тысячи людей по всему миру поверили в потенциал тайского рынка недвижимости, увидев в нем возможность для выгодных инвестиций. Однако за каждым удачным приобретением стоит тщательный анализ и учет возможных рисков. Разберем ключевые аспекты.

📍Выбор застройщика: как избежать мошенничества

Надежность застройщика — ключевой фактор успешной покупки. В Таиланде действует строгая система лицензирования строительных компаний, регулируемая Законом о строительстве (Building Control Act B.E. 2522)

✔Как проверить застройщика:

💠Убедитесь, что у компании есть лицензия EIA (Environmental Impact Assessment), которая подтверждает, что проект соответствует экологическим нормам и регистрация в Департаменте развития бизнеса DBD Thailand

💠Изучите портфолио завершенных проектов. Надежные застройщики, такие как Sansiri или Rhom Bho Property, имеют многолетний опыт и сдают объекты точно в срок. Это важный момент, т. к. далеко не все застройщики могут этим похвастаться.

💠Проверьте наличие гарантий на строительство (обычно 5 лет) и условия обслуживания после сдачи объекта.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

📍Регистрация сделок в Земельном комитете: гарантия безопасности

Все сделки с недвижимостью в Таиланде проходят обязательную регистрацию в Земельном департаменте (Land Department). Это ключевой этап, который обеспечивает легальность сделки и защищает права покупателя.

Как это работает:

💠После подписания договора купли-продажи стороны (покупатель и продавец) должны лично явиться в Земельный департамент для регистрации сделки.

💠Сотрудники департамента проверяют документы, включая правоустанавливающие документы на недвижимость, договор купли-продажи и подтверждение оплаты налогов.

💠После проверки сделка регистрируется, и право собственности переходит к новому владельцу.

Какой риск это снимает:👇

💠Риск мошенничества: регистрация в Земельном департаменте гарантирует, что продавец действительно является владельцем недвижимости и имеет право ее продавать.

💠Риск двойной продажи: после регистрации сделки объект не может быть продан другому лицу, так как право собственности официально закрепляется за новым владельцем.

💠Риск юридических ошибок: сотрудники департамента проверяют все документы, что минимизирует вероятность ошибок в договоре или правоустанавливающих документах.

📍Ознакомьтесь с правовыми аспектами

Ежедневно отвечаем на вопросы, что не нужно покупать квартиру на тайскую компанию, т. к. иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде на правах Freehold или Leasehold. Это законно и легально, подробно писал здесь.

Фрихолд: согласно Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522), иностранцы могут владеть до 49% квартир в кондоминиуме. Это полная собственность, которая позволяет продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимость по наследству.

Лизхолд: Долгосрочная аренда на 30 лет с возможностью продления дважды. Это регулируется Гражданским и Коммерческим Кодексом Таиланда. Лизхолд — популярный вариант для покупки вилл, земельных участков и квартир, т. к. общий срок владения 30+30+30 лет, а стоимость оформления значительно ниже.

Риски и как их избежать:👇

💠Для Leasehold важно прописать в договоре условия продления аренды и зарегистрировать его в Земельном департаменте (Land Department).

💠Впишите в договор с застройщиком правопреемника – доверительное лицо, так вам будет спокойнее.

📍Покупка вторичной недвижимости: Due Diligence

Приобретение вторичного жилья требует тщательной юридической проверки.

Что включает Due Diligence:

✔Проверка права собственности через Земельный департамент.

✔Подтверждение отсутствия обременений (ипотека, долги по коммунальным платежам).

✔Проверка корректности документов, включая Chanote (титул на землю).

Стоимость проверки начинается от 20.000 бат (60 тыс руб), но это необходимая мера для защиты ваших инвестиций.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

📍Налоги и дополнительные расходы

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Таиланде не являются обременительными и полностью прозрачны.

Например, при покупке квартиры в Leasehold за 3 млн бат (9 млн руб) налог на передачу прав составит 33 тыс бат (99 тыс руб), здесь можно прочитать подробнее.

Помимо разовых налогов, владельцы оплачивают обслуживание комплекса (40–100 бат/м² в месяц) и амортизационный фонд (500–700 бат/м² единоразово). Эти расходы не создают непосильной финансовой нагрузки, а система налогообложения в Таиланде остается одной из самых выгодных в Азии для владельцев недвижимости.

📍Изменение законодательства

Законодательство Таиланда в сфере недвижимости для иностранцев стабильно и предсказуемо, а любые изменения не имеют обратной силы и не затрагивают ранее заключенные сделки.

Собственность, оформленная в соответствии с действующими нормами, надежно защищена законом, и никто не может ее изъять или аннулировать. Более того, в настоящее время рассматривается увеличение максимального срока аренды (Leasehold) с 30 до 99 лет, что сделает владение недвижимостью для иностранцев еще более выгодным и долгосрочным. Таиланд остается комфортной и безопасной юрисдикцией для инвестиций в недвижимость.

Как минимизировать риск:👇

Выбирать объект, которые соответствует текущим нормам и имеют все необходимые разрешения.

📍Тропический климат

Часто спрашивают о повышенном износе зданий в условиях тропического климата. В Таиланде работают ведущие мировые архитектурные бюро и девелоперы, применяя передовые технологии для защиты недвижимости от влажности и жары.

Современные материалы предотвращают проникновение влаги, обеспечивают термо- и шумоизоляцию, а специальные покрытия и системы вентиляции защищают конструкции от перегрева и коррозии.

Мы часто бываем на объектах, которым по 15–20 лет и они не были еще так «прокачены» и хочу отметить, что если содержится здание хорошо (писал тут как нужно), то разрушений не будет от слова совсем.

Как минимизировать риск:👇

✔Выбирайте объекты, построенные с использованием современных материалов и технологий, устойчивых к влаге и коррозии.

✔Убедитесь, что застройщик предоставляет гарантии на конструкцию здания.

✔Проверьте, включены ли в стоимость обслуживания регулярные работы по защите от плесени и коррозии.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости в Таиланде

Заключение: риски минимальны, если подойти к сделке грамотно

Покупка недвижимости в Таиланде — безопасное и выгодное вложение при условии соблюдения всех юридических норм и выбора надежного застройщика. Риски, о которых часто говорят, легко минимизировать, если работать с профессионалами и проводить тщательную проверку объекта.

P.S. Помните: осведомленность — ваша лучшая защита. Изучите рынок, задавайте вопросы и не бойтесь инвестировать в Таиланд — это страна с огромным потенциалом!

Команда нашего агентства Kvaris поможет не только подобрать лучший объект недвижимости, но окажет сопровождение сделки на всех этапах.

В нашем Телеграм-канале, можно узнать не только про жизнь на Пхукете, но и про выгодные локации и перспективные инвестиции в недвижимость. Подписывайтесь!

2
Начать дискуссию