"Пузырь рассрочек" в России - так ли опасна рассрочка от застройщиков?
С момента отмены льготной ипотеки в России рассрочка стала основным инструментом продаж новостроек. Сегодня на нее приходится от 40% до 60% сделок, а в некоторых регионах — до 70%. Центробанк уже обсуждает возможное регулирование этой схемы, называя происходящее «пузырем рассрочек».
Когда «рассрочка» — просто маркетинг
По факту наши застройщики стараются «обойти» высокие банковские ставки и отсутствие госпрограмм так:
Используют слово «рассрочка» как триггер
Много людей уже успели «выиграть» от реальных рассрочек (например, бытовая техника без переплат), поэтому термин «рассрочка» звучит привлекательно. Но в недвижимости ситуация куда сложнее: низкая конкуренция, высокие кредитные ставки для застройщика, меньший поток иностранных инвесторов.
Минимальные сроки
Сроки российской рассрочки обычно ограничиваются 6–12 месяцами - строго до сдачи дома в эксплуатацию. Да, эта схема может помочь кому-то, у кого большая сумма «на руках», но чуть не хватает для быстрой стопроцентной оплаты. В редких случаях можно найти "рассрочку" на 2–3 года, когда сдача дома запланирована на 2027-2028 гг.
Делают РАЗНЫЕ ЦЕНЫ для ипотеки/полной оплаты и рассрочки - обычно 15–35% наценки в «бесплатной» рассрочке.
Условная «цена со скидкой» (якобы) — 10 млн, тогда как при «беспроцентной рассрочке» — 12-14 млн.
Разница до 40% — и есть скрытый «процент», который рекламно назван «0%». Поиграли цифрами в маркетинге — и клиент видит «0%», хотя на деле платит довольно серьезную переплату.
Если вы хотите купить жилье «в рассрочку без процентов», будьте готовы, что та самая квартира, которая «по акции» стоила 17 млн рублей при стопроцентной оплате, внезапно обойдется вам в 26 млн рублей при «беспроцентной рассрочке» от российских застройщиков.
Тем не менее, по данным на февраль 2025 года (РБК) доля рассрочек в портфелях девелоперов: «Мармакс» — 70%, «Родина» — 65%, «ФСК» — 24%, «Страна Девелопмент» — 50%, «А101» — 30%, «Гранель» — от 20% до 40% (в зависимости от класса жилья).
А есть ли реально выгодная длительная беспроцентная рассрочка?
В то же время в Дубае рассрочка давно стала стандартной практикой: прозрачные условия, отсутствие переплат и реальная доступность. Разберемся, в чем главное отличие «дубайской» системы от «российской», почему флиппинг (перепродажа до сдачи дома) так популярен в ОАЭ и какое место в этом всем занимает пресловутая «беспроцентная рассрочка».
В Дубае покупка жилья в новостройке — это по сути сделка с неким «активом», схожая с покупкой ценных бумаг. Почему инвесторы любят Дубай «купил как акцию — продал до сдачи»:
Флиппинг как основной драйвер
Здесь не стесняются перепродавать объект еще до того, как дом достроен. Купил «юнит» на котловане, дождался роста цены (а в Дубае спрос часто поднимает стоимость квадратного метра уже к моменту сдачи дома) — и продал.
Инвестор смотрит на цифры. Важны ожидаемая доходность, динамика роста цен в районе, сроки ввода проекта и репутация застройщика. Вопросы «какой вид из окна» и «комфортная ли планировка» отходят на второй план. Это чисто рыночная логика — как при торговле акциями.
В России традиционно большинство покупателей выбирают квартиру «для жизни», обращая внимание на метраж, соседей и инфраструктуру. Флиппинг есть, но он не так распространен. А когда покупатель приходит за «рассрочкой», он чаще думает о том, как «избежать большой банковской ставки», чем о том, как выгоднее инвестировать в «актив».
Первоначальный взнос 10–20%
В новостройках Дубая обычно просят 10–20% цены объекта: это порог входа, который уже в 2–3 раза ниже, чем классический вариант «купи сразу за 200 тысяч долларов». У инвестора может быть, например, всего 30 тысяч.
Беспроцентная рассрочка до 7 лет
Важно, что это действительно беспроцентная схема, а не просто громкие слова в рекламе. Девелоперы конкурируют между собой (их свыше 300 активных), поэтому «зашить» огромную переплату в финальную стоимость для них рискованно — покупатель сразу уйдет к другому застройщику.
Выплаты 1% в месяц
Довольно частая практика: вместо того чтобы вспоминать о квартальных или полугодовых платежах, покупатель платит небольшую сумму (1% от стоимости) каждый месяц. Это удобно и помогает дисциплинировать финансы.
Рассрочка и после получения ключей
Вторая популярная опция: получать ключи, сдавать квартиру в аренду, а на вырученные деньги покрывать платежи. По факту объект начинает «сам себя окупать» (полностью или частично). Это делает схему еще привлекательнее для инвестора.
В Дубае рассрочка — это способ сильно расширить» круг потенциальных покупателей. Вместо ограниченного списка людей, у которых есть 200–300 тысяч долларов на готовый объект, застройщик продает квартиры людям, у которых пока есть только 30 тысяч. Но через 2–3 года тот же человек продаст объект, вернет остаток по рассрочке и заработает на росте. Или начнет сдавать в аренду, и тогда арендные платежи будут покрывать платежи по рассрочке.
Почему «дубайская» схема в России почти невозможна?
Ключевая ставка и дорогие кредиты
Девелоперы сами вынуждены брать деньги под высокий процент, поэтому раздавать «бесплатные» рассрочки на 5-7 лет им невыгодно.
Ограниченный приток зарубежных инвесторов. В России покупают в основном местные жители (или выходцы из соседних стран), которые ищут жилье для себя. Масштабной аудитории для флиппинга просто нет.
Невысокая конкуренция. В ряде регионов 2–3 крупных компании занимают львиную долю рынка. Они легко договариваются о близких ценовых условиях и не стремятся рвать рынок по-настоящему «беспроцентными» предложениями.
Для сравнения в Дубае 324 активных деволоперов (и у каждого из них несколько проектов одновременно) - такая высокая конкуренция вынуждает предлагать лучшие условия покупателям. В России нет такой конкуренции.
Итог: Рассрочка — отличный инструмент, но пока не в России
На бумаге идея великолепна: снизить порог входа, дать людям шанс купить недвижимость без больших выплат сразу или ипотечных процентов. На практике:
В Дубае это реально работает, потому что застройщикам выгодна реальная «0%»: высокая конкуренция, большой поток инвесторов, жесткая регуляция.
В России большинство «рассрочек» — продуманный маркетинг. Вместо честных 0% мы видим схему с удорожанием объекта и риском остаться без квартиры при малейшей просрочке.
Тем не менее, возможны единичные компании, которые действительно дают приемлемые условия (например, год-два без наценки, если нужен короткий «добор» средств). Но это скорее исключение, чем рынок.
Если вы хотите использовать рассрочку в РФ как полноценную альтернативу ипотеки, проверяйте: а не получается ли у вас по факту «псевдо-рассрочка» с огромной переплатой? Потому что, в отличие от «дубайского» рынка, у нас пока нет ни таких правил, ни такой конкуренции, ни столь обширного круга международных инвесторов, который заставил бы застройщиков честно бороться за покупателя.
Поделитесь своим мнением:
• Пробовали ли вы приобретать недвижимость в Дубае и пользоваться рассрочкой там?
• Или, может, у вас был опыт с российской «беспроцентной рассрочкой», которая оказалась далеко не беспроцентной?
Расскажите в комментариях, какие лайфхаки и подводные камни встретили — и помогите другим принять более взвешенное решение.