Какие ошибки нельзя допускать, если хочешь зарабатывать большие деньги

Алексей Гальцев, СЕО инвестиционной компании Realiste, разработавшей искусственный интеллект для инвестиций в недвижимость.

Часто в попытках побольше заработать мы только теряем — уверен, вам известно несколько подобных примеров. И всё из-за довольно типовых ошибок. В этой статье я расскажу, как ошибался сам и какие промахи часто вижу у других, а в конце расскажу о проверенном и совершенно безошибочном способе увеличения капитала.

Будьте проще, и люди (а с ними и деньги) к вам потянутся. Когда мы только начинали поиски клиентов Realiste, мы этого совершенно не учли. Нам казалось, что раз у нас сложный продукт — искусственный интеллект в недвижимость — то и позиционировать себя нужно именно так. Умные технологии, подробное описание того, как они работают, множество ссылок и деталей. Потенциальные клиенты прочитают эту многостраничную инструкцию и сразу же поймут, какое сокровище мы предлагаем.

Это проблема многих разработчиков. Все мы немного гики, и нам кажется, что парой предложений описать наш суперкрутой продукт просто невозможно. Однако если хотите заработать на нём денег, обязательно стоит попытаться это сделать.

Мы столкнулись с тем, что даже очень умные люди — а мы разговаривали с топ-менеджерами крутых компаний — очень быстро теряли интерес именно из-за тонны подробностей. И я точно могу сказать: если человек за минуту не понял, в чём суть продукта или услуги, он не принесёт вам свои деньги. Теперь мы даём базовое описание технологий с рядом цифр, которые сразу заинтересовывают аудиторию.

Деньги должны работать — это все прекрасно знают. Однако часто бывает такая ситуация: на балансе лежит крупная сумма, которая понадобится только через полгода. Предприниматель не знает, куда разместить её на такой срок, и в итоге деньги просто лежат и дешевеют (инфляция же). В лучшем случае открывается депозит, с которым деньги хотя бы не теряют в цене. Но всё-таки не работают.

Рисковать, конечно, не хочется — однако сегодня достаточно инструментов, с помощью которых можно заработать на управлении капиталов, ничего при этом не потеряв. Если у вас нет финансового директора, который занимается выбором размещением свободного капитала, займитесь этим сами — изучите все доступные на рынке консервативные инструменты с доходностью от 12% годовых.

Далеко не все способны рассчитать, что выгоднее — арендовать офис или купить помещение. То же с квартирой — её лучше снимать или приобрести? Часто люди действуют интуитивно, из текущего момента. Смотрят на стоимость аренды и цену офиса, и им кажется, что покупать выгоднее. Ведь цена недвижимости вырастет.

Но это далеко не всегда верно.

Давайте посчитаем. Компания арендует офис за 100 тысяч рублей в месяц, или 1,2 млн в год, и тут в этом же здании этажом ниже продают аналогичное помещение за 12 миллионов рублей. Вроде бы за десять лет окупится? Берём?

Не обязательно. Вспомним, что владение офисом влечёт за собой ряд сложностей: помещение нужно регулярно ремонтировать и обновлять, и эту стоимость надо прибавить к цене. К тому же ваш бизнес может резко вырасти (все мы к такому стремимся), и команда перестанет помещаться на этаже. Значит, грядёт переезд в другой офис и поиск арендаторов для этого.

А жизнь лендлорда не так проста, как кажется. Если у вас один офис, а не десяток, нанимать специального менеджера для управления невыгодно — то есть все заботы ложатся на вас. Придётся вести поиск арендаторов и пытаться удовлетворить их не всегда простые требования. Прибавьте комиссию риелтора. Да и в целом эксперты советуют просчитывать доход от аренды только на 11 месяцев — простой недвижимости случается почти всегда.

Кроме того, так ли вы уверены, что ваш текущий бизнес проживёт 10 лет? По статистике, в мире около половины небольших компаний живут до 5 лет, а треть — от 5 до 10 лет. Это что касается малого и среднего бизнеса. Но и с крупными игроками всё непросто: средний срок существования крупнейших публичных компаний, входящих в индекс S&P 500, снизился с 67 лет в 1920-х годах до 15 лет в настоящее время. То есть три четверти из 500 фирм, пребывающих ныне в индексе, к 2027 году сменят новые.

Таким образом, существует ненулевая вероятность, что вам не нужен офис на такой долгий срок. А значит, умножать стоимость месячной аренды на 12 месяцев, а потом ещё на десять лет — не слишком дальновидный расчёт. С реальными цифрами результат может разойтись примерно на 50%.

Может, выиграете на росте недвижимости? Тоже не факт. Официально инфляция в России в 2019 году составила 3%, но если смотреть на реальное увеличение цен, например, продуктов питания, то деньги обесценились не менее чем на 5%. При этом средняя цена офисной недвижимости на ЦИАНе за прошлый год выросла только на 3%. Значит, за год в абсолютном выражении офис подешевел на 2%.

Если цены и вовсе перестанут расти, со временем офис будет дешеветь в год на проценты инфляции. Сегодня купили помещение за 10 миллионов, через год оно реально стоит 9,5 млн. Не очень выгодная покупка.

С квартирой, кстати, аналогично — даже про срок можно задуматься. Вы точно через десять лет будете жить в Москве?

Поэтому, прежде чем вложить в недвижимость крупную сумму, обязательно учтите все нюансы и подсчитайте, сколько объект будет стоить через десять лет при худшем варианте. Часто это отрезвляет.

Кажется, что при таком подходе вкладываться в недвижимость вообще не стоит, пусть уж лучше деньги лежат на депозите и приносят 3% в год. Однако я считаю инвестиции в недвижимость одним из лучших инструментов для бизнеса. Правда, есть некоторые нюансы: порядка 99% объектов, которые сегодня выставлены на рынок, не подходят для инвестиций — вы либо потеряете деньги, либо, в лучшем случае, получите доходность того же депозита. Однако можно найти тот золотой процент, который принесёт больше 20% годовых.

Я говорю о квартирах на рынке вторичного жилья, владельцы которых срочно нуждаются в ликвидности. Например, человек получил наследство, но квартира ему не нужна, только деньги, причём побыстрее. Или нужно срочно закрыть долг, поэтому продаётся квартира, доставшаяся от бабушки. Вариантов много, их объединяет одно — владелец готов скинуть примерно 10% от реальной рыночной цены, чтобы продать побыстрее. Если вы придёте к нему с живыми деньгами, вполне возможно, он скинет и больше — просто чтобы не связываться с ипотечниками, а закрыть сделку уже через неделю.

Держать такую недвижимость долго тоже не стоит — квартиру нужно купить, минимально улучшить (вывезти лишнюю мебель, сделать косметический ремонт), красиво сфотографировать — и выставить на продажу за реальную цену. Если вы в итоге получили дисконт в 10%, то после выплаты налога получаете 7,7% чистой прибыли. Три такие сделки в год — и вы заработали 23,1%.

Как найти такие квартиры? Можно просто регулярно мониторить сайты с объявлениями, выбрав один или несколько районов, в которых вы неплохо разбираетесь. Главное, не гонитесь за высоким дисконтом: по моему опыту, если владелец скидывает больше 15% от рыночной цены, с квартирой что-то не так. А вот если скидка ниже, вариант стоит проверить.