Недвижимость и акции: как предсказать цены на квартиры?

Когда готовил материал про жилую недвижимость, сделал интересный вывод, что долгосрочная доходность акций и жилой недвижимости примерно одинакова. Но помимо этого есть еще интересная особенность - динамика этих активов плюс-минус схожа. В таком случае, может ли рынок акций предсказать цены на недвижимость? Пробуем разобраться.

Акции и недвижимость похожи по уровню доходности (11% годовых + дивиденды для акций против 10,4% + рентный доход для квартир). Но что еще интереснее – динамика. Смотрите сами: графики очень похожи (с долей условности).

Оно и понятно: и акции, и недвижимость – это способ вложения, и сохранения денег. Т.е. друг для друга это альтернативные инвестиции. И каждый раз перед инвестором стоит вопрос: что купить? Акции интересны тем, что можно покупать регулярно на любую сумму, даже от 1000 руб., и это дает неплохую доходность. Покупка осуществляется за пару минут с приложения в телефоне. В случае с недвижимостью – чек выше, нужно выбирать конкретный объект, а не просто взять 1000 акций Лукойла, например, где каждая акция одинаковая. Плюс сам процесс оформления требует времени и гораздо больших действий.

При этом, недвижимость – это вложения в бетон. Считается, что это надежнее, чем любые бумаги, пусть даже и ценные)). Вероятно, за счет более длительного принятия решения, существенности суммы сделки, недвижимость обладает еще и инертностью. Поэтому, когда биржи уже упали, цены на недвижимость продолжают расти. Какое-то время.

Чтобы проверить гипотезу о наличии инерции, или лага во времени между движениями на рынках акций и жилой недвижимости, я взял самый красочный пример – 2008 год. Вот этот период с графика выше:

Он интересен еще и тем, что, вопреки общему мнению, недвижимость все же снижается в цене.

Чтобы понять краткосрочную, динамику – ориентируюсь на изменения цены месяц к месяцу. Оранжевым цветом выделена явная диспропорция, когда рынки акций уже падают полгода, а рынок недвижимости только-только начинает небольшое снижение. Причем накопленное снижение индекса акций уже составляло более 50%.

Есть инертность и в самих данных по недвижимости: между тем, как покупатель и продавец жмут друг другу руки, и тем как сделка полностью завершена, проходит месяц-два. Поэтому, то, что отражено в аналитике – уже с задержкой. Но лаг во времени все равно есть, и он существенный!

Увидев эту инерцию, я решил построить график, где индекс акций сдвинут на полгода вперед. По задумке, индекс акций будет опережающим показателем для цен на недвижимость. Помимо периода 2008-2011 гг., который мы рассмотрели ранее, стоит присмотреться еще к периоду застоя (2011-2017 гг.). Индекс акций преимущественно, снижался. Не так сильно, как в 2008 г. Недвижимость чуть-чуть прирастала. Это на графике. В жизни я помню, что это был самый настоящий рынок покупателя, когда продавцы готовы были давать хорошие скидки, отдавали в подарок мебель и дорогую технику, а также готовы были ждать несколько месяцев после получения задатка. Как ни крути, на графике – сводный индекс, где смешаны самые разные объекты: от студий до больших многокомнатных квартир. Поэтому отдельные варианты в цене за тот период снизились, другие – чуть-чуть подросли. Но ажиотажа, как в 2021 году не было даже близко.

Обратите также внимание и на третий период (2017-2021): я сдвинул индекс Мосбиржи на полгода, и посмотрите, как цены на недвижимость идут в унисон с рынком акций. С лагом в полгода.

Учитывая нахождение индекса Московской биржи сейчас на уровне 2900 пунктов (снижение на 33% от максимумов октября), предполагаю, что цены на жилую недвижимость в ближайшие полгода-год, как минимум, не будут расти. Конечно, рынок акций наверняка отрастет от текущих значений, да и в целом – он более «нервный». Но если верить полученным результатам – рынок покупателя возвращается. Главный вопрос, надолго ли?

#финансыэтопросто

#недвижимость

#квартиры

#акции