Как выгодно взять ипотеку в 2023 году и досрочно погасить без ошибок

Какие процентные ставки и льготные программы по ипотеке действуют в 2023 году и как сэкономить на процентах по кредиту

Краткое содержание:

Ставки по ипотеке бывают самыми разными. Они зависят как от типа жилья, так и вас, как будущего плательщика. Самые выгодные предложения — льготные, но, к несчастью, не все могут попасть под них. Поэтому мы разберем как стандартные ставки, так и льготные.

Эта льготная программа распространяется на сотрудников аккредитованных IT-компаний. Она длится до конца 2024 года. То есть, вы можете взять такую ипотеку до окончания установленного срока, но процент все равно останется тем же до конца.

Условия:

Программа работает не для всех сотрудников аккредитованных IT-компаний и не для любых сумм.

Требования:

Эта программа для семей, у которых есть дети, рожденные с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года/более двух детей/дети с инвалидностью.

Условия:

Программа действует до 1 января 2024 года на покупку квартир в строящихся домах и новостройках. Сейчас такую ипотеку можно получить только 1 раз.

Условия:

Программа распространяется на новостройки, вторичку и постройку дома в малых городах и сельской местности.

Условия:

Программа действует до конца 2030 года на покупку жилья в любом регионе Дальнего Востока.

Условия:

Теперь посмотрим, какое можно получить предложение без использования льготных гос. программ для новостройки и вторичного жилья.

Для разбора возьмем три квартиры в Новосибирске. Город не маленький, но, естественно, не идет в сравнение с Москвой, поэтому подходит для среднего значения по России.

Помимо государственных программ, у банков также часто встречаются льготные условия. Поэтому рассмотрим несколько расчетов по ставкам.

Наш первый претендент — 2-комнатная квартира в строящемся доме в микрорайоне Европейский Берег. Квартира стоит 7,82 млн. Нам предлагают несколько вариантов. Из них к льготным не относится только Господдержка от Сбербанка со ставкой 6,8%. Комбо-ипотека нас не интересует, так как там предлагают еще и парковку с кладовой.

Получается, что первоначальный взнос будет минимум 1,173 млн. Странно, что максимальная сумма кредита по этому предложению всего 6 млн, видимо первоначальный взнос будет больше на 647 000. Этой суммы как раз не хватает для снижения до 6 млн (максимальной суммы кредита).

Это не самый низкий уровнь дома, но и не самый высокий, потому также рассмотрим более дешевый вариант.

Следующий претендент также же 2-комнатная квартира в строящемся доме, но в Тайгинском парке. Без программ банки предлагают ставку от 10,2%.

Последний вариант — это вторичка, также 2-комнатная, и примерно с той же площадью.

Для нее посчитаем по калькулятору СберБанка без льготных программ.При получении зарплаты на счет или карту СберБанка и электронной регистрации сделки выходит 11,6%.

Наше маленькое исследование показывает, что ипотека на вторичное жилье без льготных программ самая дорогая. Ставки в диапазоне от 10% до 12%.

Брать ипотеку на новостройки намного выгоднее, так как часто есть предложения по госпрограммам от банков: ставки от 6% до 8%. Однако нужно помнить о ремонте и обустройстве квартиры, а также более высокой цене во многих случаях.

Давайте посчитаем первую и последнюю квартиры с учетом процентов, чтобы выяснить, сколько вы отдадите по истечении срока. Для примера возьмем 30 лет и 1,82 млн первоначального взноса. Такой взнос рассмотрим из-за ограничений по госпрограмме от Сбербанка.

Для расчетов мы использовали сайт. Через него вы также можете рассчитать вашу теоретическую ипотеку.

За первую квартиру в новостройке выйдет: 6 млн кредита + 8,108 млн процентов = 14,108 млн.

За квартиру на вторичке выйдет: 3,43 млн кредита + 8,23 млн процентов = 11,66 млн.

По итогу второй кредит меньше, но процентов больше. Именно такая система и подталкивает к различным системам погашения кредита досрочно.

Если брать ипотеку наобум и выплачивать ее точно по графику банка, то вы отдадите большой кусок денег именно за проценты. Как это и произошло в наших расчетах. Чтобы выплатить как можно меньше процентов и закрыть именно задолженность по кредиту, нужно рационально подойти к выплатам.

Для начала разберемся в том, из чего состоит ипотека:

Выплаты по ипотеке также складываются из этих двух частей. Одну часть вы платите в тело кредита, а другую за проценты. Обычно процентовка между этими частями меняется со временем. Сначала вы платите больше процентов и меньше тела, а потом перекос постепенно идет в другую сторону. Рассмотрим на примере.

Допустим что в месяц вы отдаете 15 000. Из них в первое время:

Ближе к концу срока все повернется в обратную сторону:

Обычно банки придерживаются именно такой стратегии. Такой способ выплат называется — аннуитетный.

Намного реже встречаются дифференцированные платежи. Они подразумевают одинаковую сумму за тело кредита каждый месяц. Так месячная выплата постепенно сокращается к концу срока. Однако такие платежи встречаются реже, так как они менее выгодные для банков.

Именно из-за этого выгодно закрывать ипотеку досрочно. Правильное досрочное погашение предполагает погашение именно тела кредита. Так долг уменьшается, соответственно, проценты на него тоже.

Теперь давайте подробнее разберем механизм досрочного погашения ипотеки.

Как мы уже сказали, досрочное погашение помогает снизить количество процентов, которые вы отдаете банку.

Проценты по кредиту начисляются каждый день, поэтому лучше всего не копить большую сумму для досрочного погашения, а как можно чаще вносить деньги.

Количество таких погашений зависит от договора. При частичном досрочном погашении можно выбрать, что вы хотите уменьшить: ежемесячный платеж или срок.

Также есть и полное досрочное погашение. При нем вы единым платежом отдаете остаток долга и все накопившиеся проценты.

Раньше рассчитаться с ипотекой помогают субсидии, выплаты и льготы от государства. Рассмотрим, что же может вам помочь.

Программа действует до 2025 года. По ней можно получить до 35% расчетной стоимости жилья. Расчетная стоимость жилья — это установленная стоимость 1 кв. метра умноженная на количество квадратных метров квартиры. Установленная стоимость 1 кв. метра зависит от региона.

Так в 3 квартале 2023 года в Новосибирской области средняя стоимость 1 кв. местра — 106 644 рублей. В Москве — 156 513 рублей.

Семья без детей в Новосибирской области может получить около 1,3 млн.

Семья с 1 ребенком может получить 2 млн.

Программу можно использовать и для первоначального взноса.

По программе семьи больше чем с тремя детьми могут получить до 450 000 рублей. При этом третий или более ребенок должен родиться не ранее 2019 года.

В отличие от выплат молодым семьям, возраст родителей не важен, но важен возраст детей и их количество.

Маткапитал также можно использовать для погашения ипотеки или первоначального взноса.

Налоговый вычет позволяет вернуть до 650 000 рублей:

Если недвижимость была куплена в браке, то эту сумму может получить каждый из супругов — 1,3 млн на двоих.

Размер вычета рассчитывается от размера ипотеки:

2 и 3 млн — это максимальный лимит. Если ваша сумма меньше, то и сумма выплаты тоже.

Вычет можно делать раз в год из накопившихся процентов по подоходному налогу. Сколько накопили с момента оформления ипотеки — столько и можно вернуть.

Очень часто ипотека страшит не процентами, а первоначальным взносом, который еще нужно накопить. Ипотека бывает и без первоначального взноса, но это грозит завышенными процентами.

При накоплении первоначального взноса лучше всего класть деньги под проценты, а не держать под матрасом. Матрас хоть и не съест ваши деньги, но вот от инфляции не защитит. Поэтому лучше бороться с постепенным уменьшением ценности средств и отправить их на счет под проценты.

В другом нашем материале мы сравнивал вклады в рублях под процент.

В Bitbanker мы предлагем вклады в рублях с доходом до 8% годовых на срок:

Доход начисляется на ваш счет ежедневно равными частями в течение срока вклада. Выплаты вы можете проверить в истории операций.

Пополнить счет можно с карты через сервис «Р2Р ввод и вывод на карту», а положить деньги под процент в сервисе «Займы и вклады».

Bitbanker — это криптовалютная платформа, которая предлагает легкий способ работы с криптовалютой. В Bitbanker можно купить или продать USDT, BTC, ETH, TRX, USDC, рубли, доллары, киргизские сомы и дирхамы ОАЭ. Свободные средства можно положить на депозит со ставкой до 8% годовых в USDT и рублях, а если есть потребность в деньгах, можно взять кредит. Для фрилансеров и онлайн-бизнеса есть криптоэквайринг.Другие полезные материалы смотрите в нашем блоге:

Будем рады ответить на ваши вопросы в комментариях.