ЖК Nagatino i-Land от «Эталона»: стройка заморожена, квартиры в продаже или как продать яму
Третья очередь жилого комплекса Nagatino i-Land в Москве официально находится в стадии строительства уже три года. За это время проект успел сменить несколько сроков сдачи, пройти через формальные проверки надзорных органов — и до сих пор остаётся на уровне котлована. ЖК Nagatino i-Land (3 очередь) пока не построен, но продажи новостроек в Москве в этом комплексе продолжаются.
На рендерах обещают город-сад. Рендеры 3 очереди ЖК Nagatino I-Land, размещённые на сайте застройщика. Комплекс включает три 35-этажных корпуса (№№ 1–3) и один 19-этажный корпус №4. Между зданиями — подземный паркинг.
Но реальность у ГК Эталон получается немного другая. Здесь должен строиться корпус 1 третьей очереди Nagatino I-land (выделено красным). Спустя 3 года строительства не завершена даже разработка котлована.
Здесь должен строиться корпус 2 третьей очереди Nagatino I-land (выделено красным). Спустя 3 года строительства нет даже фундаментной плиты. В таком состоянии он уже 1,5 года.
Согласно проектной декларации от 9 апреля 2025 года, опубликованной на сайте наш.дом.рф, застройщиком уже освоено 7,3 млрд рублей проектного финансирования при общей смете в 21,4 млрд. При этом с конца 2023 года и по сей день визуально стройка ЖК Nagatino i-Land остаётся практически замороженной: техника появляется эпизодически, число рабочих не превышает 20 человек, установлен только 1 из 4 башенных кранов, котлован иногда затапливают грунтовые воды. Тем не менее, группа компаний «Эталон» продолжает публично заявлять о завершении проекта в 2026–2027 гг.
Неочевидные мотивы
Ситуация с жилым комплексом Nagatino i-Land иллюстрирует уязвимости системы проектного финансирования строительства в России. Проектное финансирование представляет собой целевой кредит, который застройщик берёт у банка для строительства объекта. Процентная ставка по такому кредиту зависит от того, сколько средств за проданные квартиры аккумулируется на эскроу-счетах банка-кредитора. Если средств на эскроу-счетах достаточно, то ставка может составлять 3–4% годовых. По завершении строительства застройщик получает деньги с эскроу-счетов и погашает кредит.
Эта система кажется надёжной: она стимулирует застройщика как можно быстрее сдать жилой дом в Москве. Но на практике возможны нарушения. Например, если застройщик решит использовать деньги проектного кредита не по назначению. Это нарушает условия ДДУ и договора с банком, но при определённой структуре компании контролировать это сложно.
Строительство ЖК Nagatino i-Land (3 очередь) ведёт генподрядчик ООО «СПМ Жилстрой», входящий в структуру ГК «Эталон». Получив аванс от застройщика, генподрядчик заморозил стройку. Но поскольку он аффилирован с застройщиком, движение средств между ними становится «внутренним» — и не является независимой рыночной сделкой. Так можно получить льготный кредит и использовать его вне рамок строительства, продолжая продажу квартир в недостроенном ЖК Москвы.
Продажи идут. Ответственности — нет
Чтобы получить выгодные условия по проектному финансированию, застройщик ускоренно наращивал продажи квартир в третьей очереди ЖК Nagatino i-Land. Уже к июню 2024 года продано более 60% квартир. Продажам способствовали льготные ипотеки — семейная, IT, с господдержкой — и позитивные заявления властей Москвы летом 2023 года.
Сроки сдачи Nagatino i-Land (3 очередь) уже перенесены на 1 год и 9 месяцев. Однако компенсации дольщики не получают. Мораторий на взыскание неустоек по ДДУ делает судебную защиту практически невозможной. Судебная практика фактически парализована.
В таком состоянии находятся фундаменты всех корпусов. Котлован часто затапливают грунтовые воды, в таких условиях хорошо себя чувствует болотная растительность.
Безучастность надзорной системы
Дольщики писали в Правительство Москвы, Мосгосстройнадзор, Прокуратуру города Москвы и Минстрой РФ. Ответы — формальные. Проверки — поверхностные. Расследований нет. Продажи продолжаются, несмотря на фактический застой строительства в ЖК Nagatino i-Land. Ответственность застройщика в долевом строительстве фактически отсутствует.
Разница между снимками - 1 год и пять месяцев. За это время на стройплощадке не было сделано практически ничего.
Последствия для рынка недвижимости
ЖК Nagatino i-Land в Москве — не просто долгострой, а потенциальный прецедент. Он показывает, как застройщик может использовать лазейки в законодательстве о долевом строительстве, чтобы обойти ответственность.
Башни ЖК выше 100 метров, и это позволяет отнести их к «уникальным объектам», что даёт ограничения по неустойкам по ДДУ (закон 421-ФЗ от 2023 года). Даже при отмене моратория на неустойки, застройщик будет обязан выплатить не более 5% от стоимости квартиры.
Таким образом, застройщик может:
• Заморозить стройку;
• Продолжать продажи квартир в новостройке Москвы;
• Использовать деньги по своему усмотрению — и не нести ответственности за нарушение сроков ДДУ.
Фактически:
- Государство субсидирует льготную ипотеку на недостроенные квартиры.
- Банк выдаёт проектное финансирование застройщику, который его не использует по назначению.
- Дольщики ЖК Nagatino i-Land не защищены даже при грубых нарушениях.
Вместо вывода
Если государство продолжит одновременно поощрять застройщиков и игнорировать интересы покупателей, то отдельные долгострои в Москве быстро превратятся в отраслевой кризис.
Финансовая модель долевого строительства держится на доверии. Пока в центре Москвы, при попустительстве властей, один из крупнейших застройщиков фактически саботирует стройку — доверие это исчезает.