Россияне создали сервис для планирования офиса и оценки стоимости аренды в США

Floorhub работает на базе искусственного интеллекта. Чтобы его придумать, предпринимателям понадобилось $40 тысяч и четыре попытки.

Floorhub — облачная платформа с интерактивными планами офисных помещений. С её помощью брокеры, риэлторы, владельцы и оценщики недвижимости могут получить нужную им информацию не прибегая к услугам консалтинговых агентств. Например, Floorhub позволяет узнать, во сколько оценивается здание, сколько квадратных метров можно арендовать и как выглядят планы офисов.

Разработала Floorhub российская команда Archeads. Но прежде чем заняться этим проектом, компания не раз меняла бизнес-модель — поначалу создавала сервис, генерировавший дизайн помещения с учётом пожеланий пользователя.

Разработчики Archeads находятся в России, но стартап нацелен в первую очередь на американский рынок недвижимости, отечественный основатели считают «слишком маленьким». Floorhub работает по SaaS-модели, ежемесячная подписка стоит $69, а если клиент хочет обработать большой объём данных — цена договорная.

Весной 2019 года проекту исполнился год. Сооснователи Александр Смага и Артур Ткачук рассказали о сменах бизнес-модели, акселерационной программе в США и привлечении инвестиций в проект.

По образованию Александр Смага архитектор: он шесть лет жил и учился в Астрахани, а со второго курса работал по профессии. В 2014 году Смага вместе с друзьями решил открыть в городе бар под названием «Культовый бар». Там он и познакомился со своим будущим партнёром по бизнесу — Артуром Ткачуком.

Ткачук был директором компании по производству мебели и получил предложение сделать мебель в баре Смаги. Он давно работал в мебельном бизнесе: с 12 лет на отцовском мебельном производстве.

Смага и Ткачук стали друзьями, идея же создать совместный бизнес появилась позже, в 2018 году. К тому времени они переехали в Москву: Смага по-прежнему работал архитектором, а Ткачук управлял мебельным производством.

Однажды Смага получил заказ на проектирование яхт-клуба — несколько деревянных беседок и кафе. Он обратился за помощью к Ткачуку. В течение работы у друзей появилась идея — применить нейросети и алгоритмы для автоматического создания архитектурных проектов. Обычно в него входят общий план помещения, развёртка стен и план размещения мебели и света.

Я вижу вокруг много работ непрофессиональных архитекторов, мне кажется, на рынке около 70% таких работников. Конечно, они делают не слишком качественные проекты, но часто у людей не хватает средств, чтобы нанять специалиста высокого уровня.
Поэтому мы захотели создать систему, которая могла бы автоматически создавать простые архитектурные проекты.
Александр Смага

Ни один из них, однако, не разбирался в программировании и машинном обучении. Тогда Ткачук вспомнил про университетского знакомого, разработчика Михаила Тунегова.

Тунегову понравилась идея, и он дополнил команду, став техническим директором. Также к стартапу присоединился графический дизайнер Артём Горчаков, приятель Тунегова.

Команда стала изучать рынок и обсуждать варианты развития проекта. Идея была проста: придумать сервис, который генерировал бы персонализированный дизайн для клиента. «Вводишь "девушка, 25 лет, люблю розовый цвет", и система выдаёт тебе проект», — уточняет Ткачук.

Изучая рынок, они обратились к знакомому разработчику из американского агентства недвижимости. Он рассказал, что их задумка подходит для сферы офисного дизайна: в США владельцы недвижимости постоянно сдают офисы без мебели и клиенты самостоятельно ищут дизайнеров. Тогда команда решила сфокусироваться на автоматизации дизайна для нежилых помещений.

Россияне создали сервис для планирования офиса и оценки стоимости аренды в США

Стартапом единомышленники занимались в свободное от основной работы время. Весной 2018 года Смага понял, что нужно выбрать что-то одно: работу архитектора или развитие собственного стартапа. Он решил развивать Archeads и записался в школу стартапов от дизайн-завода Flacon и инвестиционной компании Realogic. Ткачук уволился из мебельной фирмы в июле 2018 года.

В школе я начал понимать, что такое стартап и какие первые шаги нужно сделать. Было забавно: я пришёл на встречу с проектом «умной» архитектуры, говорил про искусственный интеллект и так далее, а большинство других студентов были хоть и с интересными, но менее амбициозными проектами
Александр Смага

Ни у кого в команде не было опыта создания стартапов, поэтому начали с плана действий. Смага ходил на всевозможные мероприятия и поучаствовал в «Трансформации» — проекте для стартапов от Правительства Москвы. Там он встретился с руководителем Starta Accelerator Екатериной Дорожкиной.

Через несколько недель Смага встретился с Дорожкиной снова — на мероприятии Startup Village. Он рассказал ей о проекте, руководителю акселератора она понравилась. Команду пригласили на телефонное собеседование и вскоре предложили приехать в Нью-Йорк и пройти обучение в акселераторе Starta.

Партнёры согласились и начали собирать документы для визы в США. Замысел был рискованным, вспоминают основатели. Кроме большого желания, у них не было ничего — ни денег на жизнь в США, ни прототипа продукта. Визы выдали на четыре месяца — срок обучения в акселераторе.

Вместе с тем в Archeads пришли ещё два человека — математик Александр Ульянов и Григорий Клямкин. Клямкин был школьным другом Смаги и стал бизнес-партнёром Archeads. Он дал $40 тысяч на визы, билеты и зарплаты команде.

По приезде в Нью-Йорк партнёров ждало ещё одно испытание: успеть протестировать идею и создать прототип продукта для привлечения следующих инвестиций.

Когда мы приехали в акселератор, менторы и коучи сказали, что не могут нам ничем помочь, ведь у нас была только презентация. Они отправили нас опрашивать потенциальных клиентов, собирать информацию и отзывы.
И мы постучались в ближайшую дверь напротив — это было агентство недвижимости. Нам повезло, что американцы очень открытые. Попробуй стучаться в двери московских агентств и рассказывать про идеи — тебя просто пошлют.
Александр Смага

Партнёры зарегистрировались на LinkedIn и начали искать представителей агентств недвижимости. Они познакомились с руководителем отдела дизайна стартапа Knotel — компании, которая сдаёт помещения в аренду небольшим организациям и меняет пространство по мере роста количества сотрудников.

Менеджеры компании назначили Ткачуку и Смаге встречу, рассчитывая на презентацию их проекта и обсуждение сотрудничества. Оказалось, что стороны не поняли друг друга: Смага и Ткачук пришли на встречу без презентации и хотели узнать, какие потребности есть у самой Knotel.

Было весело. Некоторые менеджеры и уже наши партнёры в США до сих пор вспоминают: «Странные русские ребята пришли и ничего не показали, задавали много вопросов и говорили, что скоро сделают удобную систему, если вы нам подскажете, что нужно».
Александр Смага

В течение всей акселерационной программы Ткачук и Смага изучали потребности американского рынка, а разработчики в России проектировали первый прототип Archeads. Постепенно команда меняла первоначальные подход и идею, в конечном счёте решив сфокусироваться не на дизайне, а на генерации 3D-планов помещений для брокеров по недвижимости.

Представим, что брокер приходит с клиентом в офис — он пустой и его сложно продать. У брокера есть план офиса: он фотографирует его, загружает в Archeads, и система выдаёт ему 3D-модель красивого и спроектированного помещения. Магия. И гораздо дешевле, чем работа дизайнера и архитектора.
Артур Ткачук

Подобный замысел сложно реализовать: например, не существует нормативов по отрисовке планов — все планы зданий выглядят по-разному и порой находятся не в лучшем состоянии. Чтобы решить проблему, разработчики Archeads создали нейросеть, научившуюся распознавать даже самые некачественные планы помещений и перерисовывать их в едином визуальном формате.

В конце акселерационной программы Archeads показала прототип технологии: программу, создающую 3D-модель офиса по фотографии плана. Starta Capital, помимо оплаты акселератора, вложила в компанию ещё $20 тысяч.

По мере работы команда узнала много тонкостей бизнеса в сфере недвижимости. К примеру, арендосъёмщики по всему миру платят за площадь большую, чем фактически занимают.

Во всех нежилых помещениях клиент оплачивает не только офис, но и часть коридора: по словам Ткачука и Смаги, в Нью-Йорке разница между используемой и арендованной площадью в среднем составляет 25–30%. Узнав об этом, предприниматели решили найти базу данных с подобной информацией по городу, но оказалось, что её не существует.

Помимо владельцев зданий и риелторов, на рынке недвижимости был ещё один игрок — компании, занимающиеся её оценкой. Но у оценщиков не было единой базы с данными и аналитикой по разным зданиям.

Партнёры поняли: это свободная ниша и им не составит труда подсчитать размер арендуемой и используемой площади. О собственной технологии в Archeads не говорят: сейчас её патентуют в США, она остаётся коммерческой тайной.

Основатели занялись разработкой платформы, на которой можно было бы автоматически оцифровывать планы и получать данные о помещениях и оценке недвижимости.

Зимой 2018 года они познакомились с агентом по недвижимости Надей. Она помогла найти 25 брокеров из компаний вроде Cushman & Wakefield, Brookfield, JLL. Все они заинтересовались платформой.

В Archeads провели несколько тестов, узнав о других проблемах агентов: многие выставленные на продажу помещения вовсе не имели планов или планы были очень плохи.

Некоторые же чертежи не совпадали с действительной планировкой здания: иногда владельцы возводят или убирают стены незаконно. Тогда партнёры решили подсоединить к платформе базу данных с планами помещения и их визуализацией.

Мы поняли, что ни у одного из игроков на рынке недвижимости нет глобального хаба, в котором бы аккуратно лежали оцифрованные планы и у каждого был бы к нему доступ.
Артур Ткачук

Сейчас Archeads сосредоточен на этом продукте. Его назвали Floorhub. Это облачная база данных интерактивных планов офисных помещений с возможностью автоматической генерации планировок.

Каждый пользователь программы может загрузить в неё фото плана и создать визуализацию или получить информацию об интересующем его здании. В приложении — разные уровни доступа: для владельцев недвижимости, оценщиков или представителей консалтинговых компаний. Пока компания работает по SaaS-модели, месяц подписки стоит $69.

Сегодня в команде Archeads уже десять человек. Основная цель компании — оцифровать всю недвижимость в любой стране, подогнать под единый визуальный формат и предоставить данные всем заинтересованным игрокам рынка недвижимости.

У компании уже появился первый клиент — Creco.ai, также она ведёт переговоры с Moody's Analytics, RICS и другими фирмами. Пока идея не приносит основателям заработка: первую версию Floorhub брокеры тестировали бесплатно. Сосредоточена Archeads прежде всего на американском рынке недвижимости, российским не интересуется, считая его «слишком маленьким».

Сейчас мы вышли на финишную прямую с релизом программы, но у нас со Starta Capital подписан договор о неразглашении, поэтому пока мы не можем рассказать подробности.
Могу сказать, что сейчас направление по генерации планов стало популярным, но у всех разный подход. Мы создаём понятную для всех программу — чтобы даже ребёнок мог зайти, нажать кнопку и получить всю необходимую информацию.
Александр Смага

#недвижимость