Как превратить одну квартиру в три: история покупки под сдачу

В декабре ко мне обратились с запросом: подобрать квартиру для сдачи в аренду.

Главные критерии:

✔ Чтобы квартира по росту цены следовала за инфляцией и оставалось ликвидной.

✔ Давала понятную доходность, а не “ну, плюс-минус должно приносить”.

✔ Можно было быстро продать, если вдруг срочно понадобятся деньги.

Изначально речь шла об одной квартире, но пока искали - купили три.

Что смотрели?

Выбрали 10 объектов в разных районах. Среди них были:

🔹 Апарты от RBI на Московских Воротах

🔹 Сданные проекты «Эталон»

🔹 Несколько вариантов на Пионерской

🔹 И квартиры на Чёрной речке

Чтобы не утонуть в выборе, я всегда составляю таблицу, в которой всё по цифрам: цена входа, вложения, доходность, окупаемость. Так мы не выбираем «по ощущениям», а принимаем решения на холодную голову.

Что купили в итоге?

✅ Квартира 30 м² на Чёрной речке – казалось бы, самая маленькая из всех вариантов. Но в итоге самая выгодная. Почему?

• Это бизнес-класс, а он меньше зависит от ипотечных ставок и внешних факторов.

• Его покупают за живые деньги, без ипотеки → значит, можно быстро продать.

• Итог: сдали с первого просмотра за 75 000₽ + КУ.

✅ Две просторные однушки в новостройке на Лесной – тут всё понятно:

• Метро рядом, Петроградка тоже, у дома остановка – удобная локация.

• Портрет арендатора предсказуемый → проблем со сдачей не будет.

• Район дефицитный – свежих объектов рядом почти нет.

• Купили с 20% взносом и платежами 45 000₽/мес.

Таким образом, вместо одной квартиры клиент получил три ликвидных объекта, обеспечив себе диверсификацию и стабильный доход.

Почему не апарты?

С ними много нюансов, которые не сразу очевидны.

❌ Высокая налоговая нагрузка и коммуналка, сильно съедающая доходность в случае простоя.

❌ Строящиеся — долго ждать, а ликвидность под вопросом.

На эту тему сделаю отдельный пост – потому что в реальности всё там не так сладко с доходностями, как рассказывают в интернетах.

Как удалось сторговать 500 000₽?

Продавец уже нашел встречную квартиру и хотел продать быстро.

📌 Мы были готовы быстро выйти на сделку, как только определились с местом и квартирой.

📌 За нами на следующий день было ещё 3 просмотра – если бы кто-то предложил цену без торга, скидка могла слететь.

📌 Поэтому мы оперативно перевели 10 000₽ на чистой вере, чтобы квартиру сняли с циана и отменили просмотры - и оформили задаток на следующий день.

Финальный результат

📌 Доходность по Чёрной речке – чистыми 6.8% годовых.

📌 Две однушки на Лесной с учетом ремонта и мебели - 6.3%.

👉 Вывод: что важно помнить, инвестируя в недвижимость?

📌 Смотрите на реальные цифры доходности. Рекламные баннеры часто рисуют слишком радужную картину, которые с реальностью мало общего имеют.

📌 Недвижимость была и остаётся консервативным лотом в инвестиционном портфеле. Да, это не инструмент для быстрого «икса» - это понятный, предсказуемый и стабильный актив, который при правильном выборе, как минимум, двигается за инфляцией.

Отзыв клиента прикрепляю ниже - спасибо за доверие 🙏