Перспективы коммерческой недвижимости в 2023 году

В начале марта нам удалось пообщаться с экспертом рынка коммерческой недвижимости Еленой Шестернёвой из АсортиГрупп и обсудить современные тренды рынка коммерческой недвижимости.

- Елена, добрый день. Благодарим, что нашли время в своём плотном графике. Несмотря на то, что уже прошло два месяца 2023 года, хотелось бы узнать, какие ожидания в новом году у вас и вашей компании от рынка коммерческой недвижимости. Возможно, Вы уже успели провести сравнительный анализ фактической ситуации в январе-феврале с вашими ожиданиями, которые были в конце 2022 года.

- добрый день. Спасибо за приглашение.

Так как мы регулярно проводим анализ рынка и своей деятельности, то конечно уже успели подвести итоги января и февраля. Каких-то существенных отклонений от планов мы не выявили, всё в пределах ожидаемых цифр. Уровень вакансии в наших проектах торговой недвижимости не превысил 12%. За январь и февраль к нам не пришёл ни один арендатор с просьбой пересмотреть арендные ставки или с уведомлением о будущем расторжении договора, что даёт нам уверенность смотреть в будущее с большим оптимизмом, чем мы ощущали рынок в конце декабря 2022 года.

В сегменте офисной недвижимости тоже всё не так плохо, как ожидалось. К сожалению, у нас нет объектов класса А, которые в Москве сейчас достаточно востребованы и имеют перспективы роста спроса. Но те проекты, которые в нашем управлении, пока не испытывают трудностей.

Если говорить о цифрах, то доходность первых двух месяцев тоже находится в пределах того бюджетирования, которое было заложено в 2022 году. Мы даже немного приросли в чистой прибыли по ряду объектов, так как сумели оптимизировать некоторые расходы на эксплуатацию и снизить объём дебиторской задолженности.

- расскажите, пожалуйста, какие изменения позволили сократить расходы на эксплуатацию? Как Вы нашли эти способы оптимизации?

- в июне 2022 года мы обратились за консультацией к Лазареву Максиму, эксперту по управлению коммерческой недвижимостью. За три месяца нам провели аудит, разработали мероприятия по оптимизации всей структуры управления в property и facility.

За октябрь-декабрь 2022 года провели все предложенные мероприятия и внесли изменения в структуру управления эксплуатацией, что позволило сократить расходы на энергоресурсы, логистику мобильных бригад, фонд оплаты труда, уменьшить время реакции на заявки.

- почему обратились к консультанту, если у вашей компании своя команда очень сильных специалистов?

- есть такая проблема, как замыливание глаза. Иногда мы работаем не очень эффективно, но сами этого не замечаем. Я привыкла всегда иметь несколько мнений по любым вопросам. Мнение от постороннего эксперта серьёзного уровня это возможность либо убедиться, что ты делаешь всё правильно, либо увидеть то, что делаешь неправильно.

- возвращаясь к теме нашего интервью. Елена, расскажите, какие всё таки ожидания у АсортиГрупп по рынку коммерческой недвижимости: что нас ждёт, рост вакансии, стагнация или постепенное восстановление?

- для каждого вида недвижимости будет свой отдельный путь ближайшие 1-2 года.

Если говорить о торговой недвижимости, то street retail пока не падает, но и не растёт, если смотреть по нашим объектам. Мы всё таки видим небольшое восстановление рынка стрита и по расчётам, к концу 2023 года предполагаем даже небольшой рост выручки за счёт увеличения товарооборота арендаторов и снижения вакансии, которая и так незначительная.

По торговым центрам ситуация пока более сложно прогнозируемая. Если посещаемость на объектах более-менее восстановилась, то за счёт падения покупательской способности и переориентации потребителя на более дешёвый сегмент и отказ от некоторых групп товаров можно говорить о том, что пока восстановление этого рынка будет не ранее, чем в 2024 году.

В офисной недвижимости пока также сложно делать прогнозы о перспективах. Однозначно можно сказать, что новые форматы гибких офисов и коворкингов имеют больше перспектив для удержания позиции, укрепления и даже развития, чем классический офис. Мы также работаем в этом направлении и готовим проект по создания уникального рабочего пространства с максимальным набором сервиса под соусом "всё включено". Это современный запрос арендатора и ему необходимо соответствовать.

- мы правильно понимаем, что компания планирует в 2023 году развиваться и открывать новые объекты, в частности офисы нового формата?

- да. Мы имеем все возможности и ресурсы для поступательного роста. В современных реалиях сократили нашу экспансию, стали более выверенно и взвешенно подходить к новым проектам, чаще привлекать консультантов и обучаться. Поэтому рост обязательно будет.

- где АсортиГрупп обучает своих сотрудников? Каким навыками обучаете в первую очередь?

- после получения эффективных консультаций от Лазарева Максима мы заказали обучение в его онлайн-школе (примечание редакции effeschool).

Главные знания для нас это как устроен бизнес управления коммерческой недвижимостью. Любой рядовой менеджер, администратор на ресепшн, инженер, техник должны знать и понимать, как работает весь бизнес. Ключевые навыки, которым мы хотим обучить - анализ деятельности: нашей, арендаторов, подрядчиков и т.д.. Как показало сотрудничество с Максимом, мы анализировали лишь 10% показателей, которые необходимо анализировать в эксплуатации. Теперь стали умнее (смеётся). К счастью, в аренде всё было не так плохо и за счёт этого мы всё таки имеем достаточно хорошую доходность.

- снова возвращаясь к перспективам рынка торговой недвижимости. Какое направление на Ваш взгляд наиболее привлекательное для инвесторов на ближайшие 5 лет?

- учитывая развитие и рост e-commerce мы всё также видим перспективу в street retail, в силу того, что потребитель всё таки ценит экономию времени и формат "у дома" становится более востребован, чем "шопинг на весь день в ТЦ". Street retail имеет всё таки больше гибкость и вариативность в плане посадки арендатора, чем условный ТЦ со своей какой-то изначально разработанной концепцией.

- но ведь у вас тоже в street retail есть определённая концепция, при которой объект имеет максимальную доходность. Какая тогда здесь гибкость?

- то, что делаем мы в street retail это не типичная история для инвесторов в street retail. В основном частные инвесторы покупают объекты небольшой площади, до 100 кв.м.. Это другой формат с одним-двумя арендаторами, часто не имеющих никакого дополняющего синергетического эффекта и при этом неплохо работающих. Мы же за 5-7 арендаторов, максимальную синергию и создание пространства притягивающего трафик каждый день.

- Елена, спасибо, что посетили нас и поделились перспективами рынков. Желаем вашей компании развития и надеемся увидеть Вас снова у нас в студии.

- Вам спасибо за приглашение. Буду рада снова пообщаться.