Заказали исследование рынка у известной западной компании. Стоила ли игра свеч?

Строим первый индустриальный парк для пищевого производства. Рассказываем, как пришла идея, какой путь прошли, и сколько с нами могут заработать инвесторы. Спойлер: от 70% годовых за 2.5 года и от 30% уже через год.

Меня зовут Денис Кузнецов. В 2003 году я открыл производство люков-невидимок “Revizor”. Сейчас они установлены практически в каждом доме Москвы. Как производственник, я столкнулся с проблемой: очень сложно найти обустроенное помещение. Приедешь на один объект – пол в дырах, штукатурка облезла; приедешь на другой – каждый метр вгоняет в лютый депрессняк.

98% производственных зданий осталось ещё со времен союза. Найти что-то стоящее, как искать золото в угольной шахте.

Когда я был в Италии, задумался. Почему итальянцы делают одни из самых красивых продуктов? Прогуливаясь по улицам Флоренции, ответ приходит сам собой. Барельефы, статуи, колонны – от всего этого захватывает дух. И когда тебя каждый день окружает такая красота, самому хочется создать что-то величественное.

И вот 2022 год. Я учусь в Сколково на Executive MBA вместе со своим другом Андреем Беляниным. Именно здесь у нас родилась идея создать первый современный парк для пищевой промышленности. Андрей к тому времени построил свой завод по производству соусов “Тамаки”. И за плечами у нас было 20 лет в производстве. Мы знали боли производственников, потому что сами были в производстве по уши.

Но нельзя рваться в бой, не разведав местность. Поэтому первое, что мы сделали – изучили рынок. Заказали масштабное исследование у Knight Frank Research.

Стоила ли игра свеч? Определенно да!

Начнем с того, что доля вакантных площадей класса А и B в России – крайне мала.

Что это значит для нас? Помещения light industrial будут приносить прибыль, потому что на рынке низкая конкуренция при высоком спросе на технологические помещения у малого и среднего бизнеса.

Мы сравнили спрос в России и за рубежом.

Почему light industrial в Голландии в 9 раз больше таких помещений, чем в России?

Причина: быстрые темпы развития малого и среднего бизнеса. К примеру, в США количество доля малого бизнеса в ВВП – 66%, а в развитых странах Европы – 57%. В России же малый бизнес приносит менее 10% ВВП.

Однако количество малых предприятий в России растёт. Такой вывод мы можем сделать, проанализировав сколько товаров собственного производства было отгружено за последние годы:

Также мы изучили динамику цен на аренду и стоимость кв. метров помещений light industrial в России. На инфографике вы можете видеть, как растёт цена с каждым годом:

Провели исследование рынка, убедились – идея прибыльная. Теперь нужно было найти классное и удобное место, которое понравится арендаторам.

Недалеко от производства “Тамаки” мы приметили посёлок Лыткарино – это было идеальное расположение. Почему?

Поселок находится в 12 км от МКАД на восточном направлении. Между МКАДом и ЦКАДом. Скоро все производства перенесут в область. Нас будут окружать производственники и ритейлеры.

Возле строят бесплатную трассу М5. Добраться до производства можно будет по четырехполосному шоссе быстро и просто, без пробок.

Также мы изучили кейсы наших соседей:

Если обычное производство теряет в цене из-за отсутствия инфраструктуры и арендаторов, Light Industrial в Лыткарино будет капитализироваться. Причина: спрос на технологические помещения, который растёт каждый день.

Первый light Industrial для пищевых промышленников – прохладный источник после месячного скитания по пустыне.

Общая площадь территории – 10 000 м2, почти как 2 футбольных поля. Мы разделим пространство на боксы по 889 м2. Несколько боксов можно объединить и получить единое пространство.

Преимущества и выгоды для арендаторов

Бетонные полы с противопылевым покрытием выдерживают нагрузку в 5 тонн на м2. Можно будет использовать технику и ставить тяжелое оборудование. Производство заработает в скоростном режиме.
Высота потолков – 8 метров, это как 3 этажа многоэтажного дома. Подойдет для установки оборудования разной спецификации.
Утепленная кровля и стены с сэндвич-панелями – сотрудники всегда будут в тепле и комфорте.
100 кВт электроэнергии на бокс – 100 000 Ватт, это словно 4 000 розеток по 250 Ватт. Такой мощности хватит с запасом даже для самого требовательного производства.
Помещения отапливаются единой котельной. Её мощностей хватит, чтобы согреть небоскреб в Сити.
Офис, склад будут пристроены к каждому боксу – производство заработает быстрее. Лучше контроль, больше прибыль.

Архитектурный стиль Хай-Тек – лаконичный и престижный, приятно скажется на имидже компаний.

Территорию асфальтируем и благоустроим. На объекте будет 88 парковочных мест – припарковать машину можно будет в два счёта.
КПП с пропускным режимом и FACE ID, видеонаблюдение и охрана с графиком 24/7 – на территории будут только свои, а КПП можно будет пройти за 15 секунд.

В общем, делаем так, чтобы людям было хорошо. Чтобы можно было работать спокойно и глаз радовался.

Вложив на этапе котлована, вы заработаете от 30% годовых за 1 год. Сейчас площадь можно купить по цене 115 000 р. за м2. и продать после сдачи объекта по 140 000 р. за м2. Повышение цен с 21 мая.

Мы уже начали строительство. Чем дольше ждете, тем меньше заработаете.