Как не прогореть, выбирая недвижимость за границей: 3 кейса от риэлтора
С чего обычно начинается подбор недвижимости для инвестиций? С двух параметров: цена + страна. Если рынок подходит инвестору по бюджету, а страна на слуху (“Все там покупают!”), человек начинает рассматривать конкретные варианты квартир или вилл. Есть только одна проблема – это в корне неверный подход к инвестициям!
С чего на самом деле должен начинаться выбор, чтобы инвестор в итоге не прогорел, расскажем в этой статье.
Что не так с выбором по цене и стране
Допустим, клиент обращается в агентство с запросом на квартиру в Дубае в пределах $200 000. Ему предлагают разные варианты, присылают картинки и каталоги, а затем сопровождают сделку по выбранному проекту. И вот, через 1,5-2 года, когда стройка завершена, счастливый инвестор получает ключи от недвижимости и… разочаровывается!
Оказалось, что проект не особенно востребован на рынке аренды. Рядом – сотни точно таких же предложений конкурентов, особых фишек нет, до метро, торгового центра, парка и тем более до пляжа и туристических локаций города далеко. А цена на вторичке растет с черепашьей скоростью, так что перепродажа принесет смешные проценты доходности. Инвестор получил ровно то, что просил – квартиру в Дубае под свой бюджет, но остался полностью разочарован!
Дело не в рынке Дубая и не в самом проекте, а в том, что изначальный выбор строился на неверных критериях. Любая инвестиция должна начинаться с цели.
Зачем вам недвижимость? Определяем цель инвеста
Цель должна быть максимально конкретной.
Это может быть, например:
- Пассивный доход
- Доход от перепродажи в течение 1-3 лет
- Задел на будущее (то есть инвестиция формата “купил и забыл на 5-10 лет”)
- Сохранение денег “в бетоне” (и в твердой валюте)
- Получение визы резидента / ВНЖ, банковского счета – то есть легализация за границей
Эти цели могут комбинироваться в зависимости от жизненной ситуации и планов. Допустим:
- Сдача в аренду в первые годы, а затем перепродажа
- Сдача в аренду, пока не вырастут дети, которые будут там жить или продадут для своих целей
- Собственное проживание во время отпуска + возможность сдавать в аренду и получать доход от недвижимости в остальное время
И так далее. Вариантов и комбинаций может быть множество. И только после того, как будущий инвестор конкретизировал свою цель, можно выбирать конкретные страны, проекты, лоты и смотреть на бюджет.
В практике нашего агентства часто бывают ситуации, что клиенты, настроенные на одну страну и тип недвижимости, в итоге выбирали совсем другое. Потому что мы не просто обрабатываем запрос клиента, а выясняем и уточняем его, чтобы предложить именно то, что закроет все цели и решит инвестиционную задачу. При таком подходе вероятность разочарований стремится к нулю.
Вторички в Дубае нет, квартиры никто не покупает и инвесторы остаются с носом! Слышали такое? А мы проверили! В этой сделке не все было гладко: высокая конкуренция, покупатель с ипотечными ден��гами. Но мы получили для клиента 60 тысяч долларов – почти 21% чистого дохода на вложенный капитал!
Как это работает? Реальные кейсы агентства
Кейс 1: из Дубая в Таиланд
Изначальный запрос: квартира в Дубае до $250 000
Настоящая цель инвестирования: иметь недвижимость у моря, в которую можно приехать, отдохнуть, расслабиться, но в остальное время чтобы она окупала свое содержание и приносила доход
Дубай не подходит под цель. Там недвижимость приобретается либо для жизни, либо под аренду. Постоянно выселять арендаторов и забирать квартиру из управления, а затем возвращать – слишком неудобно и сложно.
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ ТАИЛАНД
- Доходность от аренды ~как в Дубае и выше
- Цены на недвижимость ниже
- Во всех проектах собственные управляющие компании – максимально пассивный доход
- Варианты с гарантированной доходностью (от 5-6% годовых)
- Доходность по Rental Pool (до 10% годовых) – стабильный доход инвестора вне зависимости от заполняемости его квартиры
- Прописанная в договоре с УК возможность личного проживания
Это идеальный вариант второго дома у моря, который к тому же приносит доход.
Что купили?
Апартаменты с 1 спальней на первой береговой линии пляжа Банг-Тао на Пхукете.
- Всего 50 метров от топового, оборудованного пляжа со всей инфраструктурой!
- 70% территории проекта – сады и парки
- Уникальный ландшафтный дизайн
- Панорамные бассейны, спортзал, wellness-центр, спа
- 5 ресторанов, магазины, бизнес-центр
- Детский клуб, мини-аквапарк
- Собственные озера и лагуна
Цена $183 000. Бесплатная рассрочка до выдачи ключей в 2026, первый взнос 30%
Кейс 2: самая высокая доходность
Изначальный запрос: квартира в Эмиратах, “чтоб деньги приносила”
Настоящая цель инвестирования: получить от недвижимость все. Нужен самый высокий пассивный доход из возможных на сегодняшнем рынке, а дальнейшем – самый высокий доход при перепродаже. Но “самый-самый” по доходности сейчас не Дубай.
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ БАЛИ
- Самая высокая в мире доходность от аренды: в среднем 15-17% годовых
- Окупаемость 5-6 лет
- Прирост цены до Х2 от старта продаж до сдачи
- Активный рынок, высокий спрос с менее выраженной сезонностью
- Бали – такой же сильный бренд, как и Дубай, у острова есть фанаты
Что купили?
2-спальная вилла возле топового пляжа Бали – Меласти
- Рядом отели Hilton, Kempinski, Ritz-Carlton
- Вид на океан и рассвет
- Готовность “под ключ” для жизни и аренды: полная меблировка, посуда, декор входит в стоимость
- Своя управляющая компания
- Ожидаемый пассивный доход от аренды до 23% годовых!
Успели на стартовую цену – $271 400. Бесплатная рассрочка на 1,5 года
Кейс 3: где в Дубае море
Изначальный запрос: квартира в Dubai Marina до $450 000
Настоящая цель инвестирования: недвижимость в Дубае в близкой доступности от воды под аренду, в будущем – для собственного проживания плюс виза резидента для всей семьи.
Менять страну смысла нет, целям клиента действительно отвечали именно ОАЭ, конкретно – Дубай. Но ликвидные объекты в развитых морских локациях не вписываются в бюджет, а конкретно на Марине слишком шумно для спокойной семейной жизни и отдыха.
В чем особенность островов? Какие удалось реализовать, а каких уже точно не будет? Возможно ли сейчас купить недвижимость на искусственных островах и стоит ли это делать? Обзор плюсов минусов и возможностей – в этой статье!
Что мы предложили?
РАССМОТРЕТЬ DUBAI ISLANDS
- Новая морская локация Дубая
- На старте цены в 2-3 раза ниже, чем в “старых” районах у воды
- Единая концепция развития и застройки островов от государственного застройщика Nakheel
- Искусственные острова – точка притяжения туристов и арендаторов
- Действующий оборудованный пляж, отели, рестораны
- В будущем – 87 курортов, люксовые гольф-поля, отели 5*, виллы и резиденции, школы, молл и вся инфраструктура
- Прирост цены до ~50% после завершения застройки островов
- Ожидаемая доходность от аренды до 9% годовых в $
Что купили?
Апартаменты с 1 спальней в проекте AZURA Residences на островах.
- Расположение у канала, близко к основной части Дубая
- Редчайший прямой открытый вид на Burj Khalifa, а также на воду, причал с яхтами и небоскребы Дубая
- Всего 7 мин до пляжа
- инфинити-бассейн на крыше
- лаунж-зоны, фитнес-зал, зона для йоги на свежем воздухе
- коворкинг
Цена: $455 000. Бесплатная рассрочка до выдачи ключей + пострассрочка на 1,5 года после сдачи дома
Настоящий выгодный инвест начинается с цели. Чтобы не прогореть и не разочароваться, сначала нужно решить, для чего нужна недвижимость, и только потом выбирать страну и все остальные параметры.
Важно, чтобы агентство, к которому вы обратились, тоже это понимало и продавало вам то, что ВАМ нужно, а не то, что продать нужно ИМ ради комиссии и выполнения плана. Напишите мне в Телеграм, обсудим ваши цели и инвестзадачи!