Как купить недвижимость дешевле: 3 хороших и 1 плохой способ от риэлтора
Купить недвижимость за рубежом — это автоматически потратить очень большие деньги. Или нет? А если существуют способы купить дешевле, почему бы ими не воспользоваться?
Потому что подобная погоня за дисконтом может внезапно обернуться утратой инвестиционной привлекательности объекта и вообще смысла покупки. Риэлторы Ageeva Real Estate рассказывают про реальные способы покупки недвижимости за рубежом и такие, с которыми не стоит связываться.
Способ 1: 100%-ная оплата
Самый простой способ купить зарубежную недвижимость дешевле – 100%-ная оплата. Застройщики, предлагающие бесплатные рассрочки (так работают самые интересные для российских инвесторов рынки, в том числе ОАЭ, Таиланда, Индонезии, Омана), конечно, заинтересованы получить все деньги сразу, а не частями в течение нескольких лет. Поэтому клиентам, которые располагают всей суммой для покупки, предоставляются особые условия. Скидка может варьироваться от символических 3-5 % до вполне ощутимых 20-25 %, а в некоторых случаях даже выше.
Максимальная скидка за стопроцентную единовременную оплату в нашей практике – 40 % от прайса. Такое предложение делал клиентам застройщик Reportage в ОАЭ в марте 2024 года. Естественно, лоты разошлись очень быстро: только наше агентство продало по этой акции 11 квартир в разных проектах из портфеля застройщика.
Способ 2: акционная цена
Зарубежные девелоперы менее щедры на скидки, чем привык российский покупатель. Тем не менее, спецпредложение поймать возможно.
В ОАЭ, например, реальнее всего найти акционную цену в Рамадан – некоторые застройщики, в том числе крупные и известные, делают скидки в честь наступления священного месяца. Размер дисконта варьируется от 5 % до 25 % в зависимости от проекта, юнита и формы оплаты. В 2024 году скидки в Рамадан делали застройщики Tiger и то же Reportage.
Так как скидки – явление редкое, они обычно вызывают ажиотаж покупателей, и чтобы успеть взять хороший лот, нужно заранее предупредить своего агента. Тогда он сможет быстро подготовить сделку и поймать скидку в первые же минуты после объявления акции.
На рынках Юго-Восточной Азии акции обычно стартуют в низкий сезон (летом и в самом начале осени). Но они не рекламируются, как это принято в России, а обсуждаются с клиентами лично или точечно распространяются по партнерским агентствам недвижимости.
Прямо сейчас действует скидка 10 % на все квартиры в одном из самых интересных проектов на Пхукете.Это отельная резиденция от крупного китайского девелопера в 5 минутах пешком от пляжа Лаян, рядом с речным каналом и национальным парком Сиринат. Первые 5 лет инвесторы получают гарантированный доход 6 % в $, далее в течение 10 лет – гибкий доход в размере 80 % от чистой прибыли отеля. Это сейчас самое выгодное предложение на острове.
Квартиры полностью укомплектованы, включая мебель, технику и декор. Со скидкой квартиру можно купить за $174 300. Подробности можно посмотреть тут.
Также в Таиланде и на Бали агентство может в частном порядке согласовать особые условия для своих клиентов.
Вот свежие примеры из практики. Это скидки и подарки, которые мы получали для наших клиентов за последний год:
- Квартира на любом этаже по цене первого (экономия примерно 10%).
- Полный комплект мебели в подарок либо скидка 5000 долларов при отказе от мебели – это примерно 6,5% от стоимости квартиры.
- Премиальная опция отделки виллы бесплатно – то есть клиент платит за базовую отделку, а получает – премиум.
- Снижение размера первого взноса на 5% (с 30% до 25%) и согласование индивидуальных условий дальнейших платежей. Это не прямая экономия, но опция позволила клиенту купить желаемую квартиру с меньшей суммой денег на руках. Для многих готовность застройщика гибко подойти к условиям рассрочки является решающим аргументом за покупку.
Поэтому важно выбрать агентство недвижимости с хорошей репутацией – это гарантирует не только безопасность сделки, но и более лояльные условия. Застройщики охотнее идут навстречу партнерам, которые активно продают и четко организуют сделки.
Приобретение недвижимости за границей – это всегда стресс: муки выбора на незнакомом рынке, большие суммы, страх ошибки и обмана. Во всех бедах часто винят посредника — агентство зарубежной недвижимости. Что из страшилок об агентствах правда, а что – нет, рассказывает Ageeva Real Estate.
Способ 3: переуступка
Переуступка – это покупка строящейся недвижимости не у застройщика, а с рук, то есть у инвестора, который успел купить лот на старте продаж, а теперь перепродает.
Чтобы на предложение по переуступке был спрос, первый владелец назначает цену ниже, чем текущий прайс застройщика, но, естественно, выше, чем в свое время купил сам. Таким образом, сделка выгодна обеим сторонам: первый владелец получает прибыль, новый покупатель – выгоду по сравнению с ценой застройщика. Сэкономить можно до 25 %. К тому же, по переуступке продаются лоты, которых на первичке уже не осталось: это самые ходовые планировки и площади, лучшие виды и этажи, которые раскупались в первую очередь.
Вот горячий пример: за день до публикации статьи мы получили предложение по переуступке на острове Бали. Масштабный проект с инфраструктурой и собственным торговым центром на первой береговой линии, прямо у пляжа. Скоро сдача.Переуступка квартиры с окнами на тихую сторону за $453 000. Цена такого юнита от застройщика сейчас – $550 000. Выгода покупателя почти 100 тысяч долларов или 18 %! Если хотите поймать предложение – напишите нам в Телеграм, дадим все подробности по проекту и лоту.
Также возможно сэкономить на так называемых дистресс-сделках. Такая практика особенно распространена в Дубае. Это покупка по переуступке у инвестора, который по каким-то причинам не может больше выплачивать рассрочку, ему нужно продать недвижимость очень срочно, чтобы не потерять все деньги, что успел выплатить. В таких случаях назначается минимальная наценка по сравнению с изначальной стоимостью покупки, а часто инвесторы продают вообще с нулевой прибылью или даже с убытком для себя. На дистресс-сделке покупатель, у которого есть необходимая сумма, может «выиграть» до 40 % по сравнению с текущими рыночными ценами.
Способ 4 (который мы не рекомендуем!): дефектная квартира с дисконтом
Если в проекте появляются квартиры с «особенностями» — несущая колонна посреди гостиной, вид на глухую стену, комната без окон и т.д., застройщик может отдать их дешевле основного прайса. Мы не рекомендуем такие покупки, если цель покупки – вложение денег!
В инвестировании важно не просто купить недвижимость дешевле, но потом получить от нее доход — то есть продать или сдать. Дисконт, полученный у застройщика за недостатки, выльется в скидку, которую инвестор должен будет делать сам на вторичном рынке. Явные недостатки планировки или дефекты отделки будут снижать ликвидность лота и отпугивать платежеспособный спрос. В итоге либо квартира останется невостребованной и будет требовать денег на содержание вместо того, чтобы приносить доход, либо ее придется продать/сдать дешевле рынка. Соответственно, весь смысл «дешевой» покупки потеряется.
Как правильно покупать жилье с дефектом
За счет дефектов отделки и устаревшего интерьера можно значительно сэкономить на вторичном рынке. Это распространено почти во всех странах, а особенно — на острове Бали, т.к. свободных мест под застройку там почти не осталось, а особенности климата быстро приводят существующую недвижимость в «нетоварный» вид. Инвесторы покупают виллы в плохом состоянии примерно на 20-30 % дешевле рынка, затем вкладываются в ремонт и переобустройство и продают или сдают дороже.
На Бали даже есть особая группа застройщиков, которые не строят с нуля, а только обновляют старый фонд. Инвестор платит за ремонт купленной старой виллы, а затем получает доход от реализации обновленной недвижимости. Но чтобы использовать такую стратегию инвестирования, нужен очень тщательный расчет: окупятся ли затраты на ремонт и какой процент чистого дохода реально получить.
Чтобы получить индивидуальную инвест стратегию под ваши цели и бюджет и подборку лучших лотов со скидками в разных странах, напишите нам в Telegram.
Осталось за малым! Выбрать агентство с хорошей репутацией)
Это действительно важный шаг с учетом разнообразия на рынке недвижимости. У нас 100% подтвержденных отзывов, с которыми вы можете ознакомиться в нашем тг канале по ссылке в статье
Я правильно понимаю, что акционная цена - это просто скидка, привязанная к определенному празднику или щедрости застройщика?
В целом да, застройщики часто предлагают скидки новым клиентам или какие-то спецпредложения, в том числе чтобы выделить свое предложение на фоне конкурентов. Особенно выгодно приобретать недвижимость на старте продаж по самым сочным ценам, мы открыто об этом рассказываем нашим клиентам и делаем подходящие подборки.
Скажите, а при переуступке есть какие-то риски, о которых нужно знать?
Да, при переуступке есть несколько важных моментов, на которые стоит обратить внимание: проверка документов, нет ли задолженностей по объекту, правовые нюансы, состояние объекта, риски и репутация застройщика. На бесплатной консультации с клиентами мы подробно обсуждаем вероятные риски и подбираем наиболее безопасную стратегию.
Ну касательно дефектной квартиры - это вполне реальный вариант, если покупатель хорошо подкован и совершенно точно знает, что это за дефект, как он будет устраняться, на что он влияет. Тут нужна очень хорошая информативность.