В чем фишка, брат? Почему все вкладываются в Таиланд и стоит ли тоже бежать за квартирой
Таиланд – самое популярное в России направление для покупки недвижимости. Только за первый квартал 2024 было заключено почти 10 тысяч сделок (+17% к уровню прошлого года). Это рекорд за 5 лет. Почему всем так нужен Таиланд и стоит ли тоже бежать за квартирой – рассказывают эксперты агентства Ageeva Real Estate.
Цены ниже, доходность выше
В июне 2024 произошел новый всплеск интереса, так что прежние лидеры, ОАЭ и Турция, окончательно остались за бортом.
Пока Турция и Эмираты дорожают, Таиланд удерживает цены на достаточно низком по мировым меркам уровне – на курортном острове Пхукет недвижимость в пешей доступности от пляжа стоит от $58 000, средняя цена – около $100 000. Застройщики предлагают бесплатную рассрочку до окончания строительства, а иногда – и на готовые проекты. Первый взнос обычно 30% – то есть войти в рынок можно, имея на руках от 25-30 тысяч долларов.
Чтобы вы могли убедиться – ниже приведу примеры реальных предложений на рынке.
Прямо сейчас на Пхукете можно купить:
- готовую квартиру в 10 минутах от пляжа Най Янг за $58 000
- отельную резиденцию 25 м² в 5 минутах от пляжа Лаян за $105 000
- квартиру 35 м² в 7 минутах пешком от пляжа Банг-Тао и топового пляжного клуба Catch Beach за $135 000
Все предложения идут с полной отделкой и меблировкой – заезжай и живи (или сдавай в аренду).
Большая подборка качественных и бюджетных объектов Пхукета – здесь
При этом доходность от аренды составляет в среднем 7-9% годовых в твердой валюте. В Дубае инвесторы получают те же проценты, но порог входа на этот рынок выше: ликвидные лоты стартуют от 170-200 тысяч долларов, а более доходные проекты стоят еще дороже. Так что большинство инвесторов, которым Дубай стал не по карману, “перетекли” на Пхукет – там они получают ту же доходность при ценах в 3-4 раза ниже.
Перспективы роста еще впереди
Рынок Таиланда сильно просел в период пандемии, сейчас восстановление завершено, началась фаза роста, которая продлится еще не один год. Если в Турции и ОАЭ период двузначных доходностей и бурного роста цен фактически завершен, то здесь все только начинается. ПОКА цены низкие, но уже сейчас по большинству проектов ожидаемый прирост от старта до завершения строительства +40%-50%. Те, кто успеет войти в рынок вовремя, “заберут” весь этот рост. Через несколько лет картина будет уже другая.
Еще один важный фактор – место под строительство. В инвестиционно привлекательных регионах его не так много. Возьмем Пхукет: центральная часть острова занята национальным парком, побережье уже почти застроено, и через несколько лет на дефиците предложения цены станут расти еще активнее. Инвесторы, которые купят сейчас, “поймают” эту волну.
Удобная логистика
Купить недвижимость и ни разу ее не увидеть вживую – не самая интересная перспектива. Большинство инвесторов ищет варианты, до которых можно легко и относительно бюджетно долететь. Таиланд соответствует этому запросу на все сто. Например, на Пхукет летают прямые рейсы из Москвы, Екатеринбурга, Новосибирска, Иркутска, Хабаровска, Владивостока и т.д. – всего из 12 городов, и полетные программы постоянно расширяются.
Один из наших клиентов рассказывал, как он и его знакомые выбирали место для будущего инвеста: открывали сайт бронирования авиабилетов и смотрели, куда можно удобно долететь из их города, и только потом уже искали информацию о рынке, ценах, проектах.
По такой же схеме действуют туристы, экспаты, зимовщики, фрилансеры. За счет удобной логистики Пхукет привлекает много приезжих из России, что играет на руку собственникам недвижимости: больше спрос на аренду, выше доход.
Визы решают
С июня 2024 в Таиланде заработала визовая программа для цифровых кочевников. Фрилансеры, самозанятые, предприниматели, удаленные сотрудники компаний могут находиться в стране 180 дней без выезда, а затем въезжать еще на 180 дней, и так в течение 5 лет.
Чтобы получить такую визу, необходимо:
- подтвердить статус цифрового кочевника (это может быть трудовой договор на удаленную работу, портфолио проектов, подтверждающих, что вы, к примеру, дизайнер, для предпринимателей – копия бизнес-лицензии компании в другой стране и т.д.)
- подтвердить регулярное поступление зарплаты или гонораров и наличие достаточной суммы денег на банковском счете – от 500 000 тайских бат (примерно $14 тыс.)
Поехать вместе с вами смогут супруги и дети младше 20 лет, но в таком случае, естественно, требования по доходу будут выше. Оформление стоит 10 000 бат (чуть больше 24 тысяч рублей).
Права на работу на тайские компании виза цифрового кочевника не дает, а вот на работодателей вне страны – пожалуйста, что устраивает большинство экспатов. С введением этой визы интерес к аренде жилья в Таиланде буквально взлетел, а следом – и спрос на покупку недвижимости как для собственного проживания, так и под инвестиционные цели.
Визовые правила для туристов также смягчаются: этим летом туристический безвиз 60 дней для граждан РФ приобрел постоянный статус (раньше это было лишь временное решение), а в сезон срок увеличивают до 90 дней. Для владельцев недвижимости здесь двойная выгода:
- удобно, если хотите отдыхать или зимовать сами
- выгодно, так как в страну прибывает все больше туристов, которые снимают жилье.
Еще один важный плюс для граждан РФ: при покупке недвижимости можно открыть банковский счет и карту, а затем – расплачиваться ею по всему миру.
Что может пойти не так
- Сроки и качество
На рынке нет практики эскроу-счетов застройщиков и законодательной защиты дольщиков, так что недострой будет только вашей проблемой. Нужно очень внимательно подходить к выбору девелопера, изучать его опыт, уже построенные проекты, собирать отзывы. Если не очень хочется тратить на это время – лучше обратиться к надежному агентству, которое все проверит за вас.
- Вопрос собственности
Вся земля в Таиланде принадлежит королю, так что виллы иностранцам продаются только в лизхолд (длительная аренда суммарно до 80-90 лет с правом распоряжаться имуществом – перепродавать, сдавать в аренду, перестраивать и т.п.). С многоквартирными домами иначе: в каждом проекте есть пул квартир, который можно продавать в полную собственность гражданам других стран – 49% от общего количества, а 51% доступен лишь в лизхолд.
Ничего особенно опасного в leasehold нет, это нормальная история для Юго-Восточной Азии. Случаев неправомерного изъятия недвижимости не бывает, распоряжаться ею можно как угодно.
К моменту истечения лизхолда объект окупит себя уже раз 15, не говоря о том, что его можно продать прямо перед истечением срока, и для нового собственника начнется новый отсчет.
Часть инвесторов чувствует себя комфортно только при наличии полноценного права собственности на квадратные метры. Им нужно обговаривать этот вопрос заранее с агентом и застройщиком и выбирать только те проекты, где еще есть свободные квартиры во фрихолд.
Брать или не брать?
Реальная почва для повышенного интереса к тайской недвижимости есть, стоп-факторы, которые мы обсудили выше, абсолютно не критичны. Но мы рекомендуем не тянуть с покупкой. Время инвестировать – сейчас, пока рынок не перегрелся ажиотажным спросом, как это произошло с ОАЭ.
Если хотите поймать всю волну роста недвижимости Таиланда и получить максимальный доход, пишите нам в Телеграм-чат. Бесплатно составим для вас персональную инвестстратегию и подберем лучшие в вашем случае проекты.